臺灣新竹地方法院民事判決112年度重訴字第169號原 告 李篤明訴訟代理人 林仕訪律師複代理人 朱昱璋律師
許家瑞律師被 告 張文隆訴訟代理人 洪大明律師複代理人 彭郁雯律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國115年3月9日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新竹市○○段○0000地號土地上如附圖所示之Ａ部份即門牌號碼新竹市○區○○街00號之未辦保存登記建物（面積137平方公尺）予以拆除，並將土地返還全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告原訴之聲明關於拆除房屋部分之位置及面積係以實測為準，嗣原告於民國（下同）114年12月19日具狀更正訴之聲明關於拆除房屋部分之內容（見本院卷第380頁）。經核原告上開所為，均係補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造現為新竹市○○段○0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告係於69年後陸續取得，被告則於111年間陸續向訴外人吳宗諺買受系爭土地部份持分及系爭土地上門牌號碼新竹市○區○○街00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）。系爭建物雖前經本院107年度重訴字第16號、臺灣高等法院107年度重上字第239號民事確定判決（下稱系爭前案確定判決）確認就系爭土地具不定期租賃關係，然與系爭前案審理時已相距5年、系爭建物現況已有不同，且兩案當事人相異，既判力自不及於本案，又因系爭前案為系爭土地共有人之一為自己之利益所提，亦非法定訴訟擔當，是本件並無一事不再理原則之適用。另依新竹市稅務局就系爭建物核定之房屋稅籍證明書可知，系爭建物之結構為木石磚造，其中部份建物折舊年數已逾78年，早已超過耐用年限，復由本件現場履勘時可見系爭建物屋頂部分均係鋪設鐵質角浪板，橫樑部分則架有加強鋼樑，明顯異於系爭建物於84年時磚造、台灣瓦之原始材質結構，足認系爭建物嗣經承租人通常使用致不堪用，方會以鋼樑及鐵皮加以覆蓋。又本件鑑定報告雖認定系爭建物現況並無安全使用上的疑慮云云，然其所認定之磚石構造，係包含「屋頂為木樑、部分Ｃ型鋼樑加強，並外覆石棉瓦屋面及鐵皮」之部分，顯非就承租基地所建房屋之磚石造材質結構予以鑑定，本件認定結果即屬有誤，且其亦未審酌原始建築材質結構之耐用年限，復未就系爭建物之實際耐震、耐風能力予以鑑定，是上開鑑定結論並無理由，而不足採憑等語，爰據民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落於系爭土地上如附圖即新竹市地政事務所113年6月11日複丈成果圖所示之Ａ部份予以拆除，並返還系爭土地予全體共有人。
二、被告則以：被告由吳宗諺買受系爭建物及系爭土地持分，吳宗諺就系爭建物與系爭土地之共有人間存有租地建屋不定期租賃關係乙節，業經系爭前案確定判決認定，且被告就系爭土地之持分面積達466平方公尺，系爭建物之面積僅約137平方公尺等情，均為兩造所不爭執，是系爭建物自非無權占有。而被告買受系爭建物後未曾為補強或修建等任何翻修行為，系爭建物仍為締結基地租約時之原始建物，迄今結構仍完整無缺，現猶供被告出借親戚供住家使用中，並無原告所稱系爭建物有不堪使用或前經翻修之情。新竹市各類房屋折舊標準表中之耐用年數，係因應租稅行政屬於大量行政之性質考量，故予以設置之簡化規定，用以兼顧行政效率，故無法作為個案建物實際可使用年數之標準，是以，仍應針對系爭房屋現況之通常狀態是否已達不堪使用之程度為具體認定，不應逕以課稅用之統一耐用年數作為判斷。況系爭建物中僅有少數面積折舊年數較高，原告據此主張系爭建物已不堪使用云云，並不可採。另經本件鑑定報告認定，系爭房屋雖有不同構造，惟均無安全使用之疑慮，縱將鋼樑、鐵皮分離，亦不影響原始磚構造建物之安全性，是系爭建物現況確無不堪使用之情形，按此兩造間租地建屋之不定期租賃關係尚存，原告請求拆屋還地並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠、兩造現為系爭土地之共有人，被告係於111年間向訴外人吳宗諺買賣取得系爭土地持分及坐落其上之系爭建物，吳宗諺則係於101年11月12日因其父親吳勇清贈與而取得系爭建物。
㈡、訴外人吳尊淦前於80年間以系爭土地共有人身分對於吳宗諺之父親吳勇清提起確認吳尊淦就本院76年度執字第4586號強制執行事件拍定價格有優先承買權存在，其主張吳勇清雖有向共有人承租系爭土地及新竹市民富2012地號約140平方公尺之土地建築系爭建物，惟因系爭建物為未辦保存登記建物，吳勇清並無土地法第104條特別優先承買權存在等語；吳勇清則提出56-76年之地租金收據13紙及土地共有人授權代理人吳尊聖於68年11月14日以新竹郵局1373號函徵詢吳勇清等人是否行使優先承買權及郵寄租金之往來存證信函等件，辯以於系爭土地上建築系爭建物達4、50年以上之久，且前確已取得上開二筆土地全體共有人事先同意出租，出租人收租亦未曾間斷等語，經本院80年度訴字第3號、臺灣高等法80年度上字第446號、最高法院80年度台上字第1683號民事確定判決認定，上開不定期租賃契約關係存在，吳勇清基於上開法律關係享有土地法第104條特別優先承買權，不因系爭建物為未辦保存登記建物而異，進而駁回吳尊淦之訴確定。
㈢、訴外人李篤育等8人前於91年間以系爭土地共有人身分對於吳勇清提起拆屋還地民事訴訟，主張其等與吳勇清間就系爭土地成立不定期租賃關係，惟因吳勇清積欠租金已達二年以上，經其等多次做催告未繳，且有違法轉租他人等情，而訴請吳勇清應將坐落系爭土地上如該案判決附圖所示面積191平方公尺之建物（即系爭建物）拆除，並應將土地返還全體共有人，經本院於92年2月14日以91年度重訴字第136號案件判決認定出租人未限期催告繳付租金、承租人無違法轉租情事，進而駁回李篤育等人之訴確定在案。
㈣、訴外人李政憲前於107年間以系爭土地共有人身分對於吳宗諺提起拆屋還地民事訴訟，主張民法第426條之1僅適用於「所有權」移轉，吳宗諺受吳勇清贈與僅取得系爭建物之「事實上處分權」，上開基地租賃契約對吳宗諺未繼續存在等情，而訴請吳宗諺應將系爭土地上如該案判決附圖所示面積171平方公尺之建物（即系爭建物）拆除，並應將土地返還全體共有人，經本院107年度重訴字第16號、臺灣高等法107年度重上字第239號、最高法院108年度台上字第240號民事確定判決認定，上開不定期租賃契約關係存在，且上開租賃權得隨系爭建物之贈與轉移給吳宗諺，不因系爭建物為未辦保存登記建物而異，進而駁回李政憲之訴確定。
㈤、訴外人鍾皓正於112年間就系爭土地提起分割共有物訴訟，經本院112年度訴字第964號受理並至現場履勘後，以系爭土地呈不規則形狀，臨接新竹市長和街82巷之單線3米柏油道路，其上除系爭建物坐落外，其餘部分鋪設柏油供車輛停放等情，若過於細分，勢將難以有效利用，而減損系爭土地之經濟效用，兩造就分割方式難達成共識，且按該案估價報告書鑑定結果，不論採任一原物分割方案，均會減損系爭土地所得利用之價值及經濟效用，對全體共有人將造成經濟利益之損害，是於114年6月30日裁判以變價分割，鍾皓正上訴二審審理中尚未判決。
㈥、依新竹市稅務局就系爭建物於111年核定之房屋稅籍證明書（即原證1，見調字卷第15頁）可見，系爭建物之結構均為木石磚造（磚石造）、面積總計128.7平方公尺，其中AO部分面積23.8平方公尺、折舊年數78年，BO部分面積17.6平方公尺、折舊年數65年，CO部分面積87.3平方公尺、折舊年數30年，而依新竹市政府所公布之各類房屋折舊標準表可知，木石磚造之房屋耐用年限石造為50年、磚造為46年（即原證3，見調字卷第21頁）。
四、本院之判斷：
㈠、按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。而訴訟標的之涵義，須與原因事實相結合，於判斷既判力之客觀範圍時，應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據。是所謂訴訟標的，係指經原告主張之原因事實予以特定而請求法院審判之法律上權利，凡屬確定判決所判斷之原因事實所涵攝之法律關係，即應受其既判力之拘束，若原告嗣後起訴主張之原因事實不同，而未經法院於兩造攻防後加以裁判，即不受既判力之拘束。經查，訴外人李政憲前於107年間曾訴請被告拆除系爭建物返還系爭土地，經系爭前案訴訟據本院80年度訴字第3號民事判決內容認定（見前開不爭執事項㈡），系爭建物與系爭土地存有不定期租賃關係，因而駁回其訴，故系爭前案訴訟之訴訟標的為訴外人李政憲本於系爭土地之共有人行使共有物返還請求權，其法律關係之原因事實為系爭建物是否合法占有系爭土地，並經系爭前案訴訟認定存有不定期租賃關係而有權占有之。惟本件原告之主張則為不定期租賃關係存在為前提，以系爭建物不堪使用為由，終止該不定期租賃關係，此自與前訴訟主張之原因事實不同，且未經系爭前案訴訟於兩造攻防後加以裁判，是本件訴訟標的即與系爭前案訴訟之當事人及訴訟標的均不同，顯非同一事件，自不受系爭前案訴訟確定判決既判力效力所及，先予敘明。
㈡、次按土地法為民法之特別法，則關於租地建屋之情形，應優先適用土地法第103條之規定。則依土地第103條規定，租用建築房屋之基地，非有：⒈契約年限屆滿；⒉承租人以基地供違反法令之使用；⒊承租人轉租基地於他人；⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上；⒌承租人違反租賃契約之情形，出租人不得主張收回。考其立法意旨，在於房屋之造價較鉅，存在年限亦久，若承租基地建築房屋之契約任由出租人隨意終止，不惟對承租人保障欠週，且損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費，故明定出租人限於前開情形得終止租約而收回出租之土地。又土地法第103條第1款之「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，契約雖未明定年限，然依租賃契約之目的，如可認已達締約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。而土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第477號判決意旨參照）。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，否則在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋已毀壞受損，出租人仍永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。且房屋若已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人得請求返還土地，承租人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復。（臺灣高等法院103年度上字第73號、最高法院105年度台上字第1200號、107年度台上字第843號民事判決裁判要旨參照）。準此，是否達不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，是否產生漸進之耗損毀壞，或是否因不可抗力造成自然毀壞，至不能為通常之使用之情，倘結構上發生可能危及人身及財產安全之虞，亦應認已不堪使用。
㈢、查被告父親吳勇清前於本院91年度重訴字第136號案件自陳（見本院107年度重訴字第16號卷第106頁），其早年占用系爭土地，並搭蓋系爭建物使用，嗣自40年起曾向系爭土地共有人繳付租金，惟未訂立書面契約且未約定租賃期間，兩造間係訂立不定期租賃關係等語，按此核與系爭建物111年核定房屋稅籍證明書（即原證1，見調字卷第15頁）所載，系爭建物中部分折舊年數已逾78年乙節尚屬相符。而系爭建物之原始建材及結構為木石磚造（磚石造），為兩造所不爭執，則依新竹市政府所公布之各類房屋折舊標準表（即原證3，見調字卷第21頁），木石磚造之房屋耐用年限至多為50年，可知系爭建物迄今已逾82年，顯已超過耐用年限甚久，考量若以承租當時所建房屋本身材質與結構，經此長時間漸進耗損及不可抗力下所造成之自然毀壞，且無任何改造或更新材質結構者，系爭建物不堪使用應屬常態之事實。
㈣、被告雖以新竹市政府所發布之各類房屋折舊標準表無法當然作為個案認定之標準，況系爭建物大部份仍僅30年，未逾該表所示耐用年限，且系爭建物是否已達不堪使用，理應以現況衡斷，而按本件鑑定報告認定，縱將鋼樑、鐵皮分離，亦不影響系爭建物即磚構造建物之安全性，則系爭建物現況即未達不堪使用之程度，原告請求返還系爭土地，即屬無據云云。然被告上開所據，無非係以本件鑑定報告結論，即「系爭房屋為①外加鋼構造鐵皮屋頂、②磚構造(屋頂為木梁、部分C型鋼梁加強，並外覆石棉瓦屋面及鐵皮)、③原建物拆除後剩餘鋼架與雨庇部分及④鋼構雨庇等四部分。倘僅欲保留部分為磚構造之部分（即②），其為獨立之構造，受其他三部分所支承附麗，故其他三部分獨立拆除不影響其保留之安全性」，而查被告父親吳勇清前於本院91年度重訴字第136號案件自陳，其係先佔地興建系爭建物後，方於40年開始承租系爭土地乙情，可知系爭建物係於40年前已然興建完成，而衡量斯時建築技術與資源，系爭建物之屋頂至多為木梁外覆石棉瓦，C型鋼梁及屋頂外包覆之鐵皮顯係為嗣後加固以延長其使用期限而另為改裝甚明，是本件鑑定報告之上開結論，顯然並非建基於系爭建物於承租系爭土地時之材質結構認定通常使用後之現況，而係以改裝後之狀態為斷，自已偏離本件鑑定之目的，致難為本院所採用。本院復衡酌上開①、③、④部份均係被告或被告父親吳勇清為延長系爭建物使用期限所為加裝，顯已超出對系爭建物進行「合理修繕」以維持正常使用之範圍，是縱本件鑑定報告認定系爭建物尚未達不堪使用之程度，亦係基於①、③、④部分長期就②部份為支承附麗下所然。復按系爭建物之房屋稅籍證明書所示，系爭建物折舊年數不一，其中87.3平方公尺折舊年數僅30餘年，足堪推認系爭建物於40年興建迄今應另有改建或增建之情形。
而按被告或被告父親吳勇清與系爭土地共有人間就系爭土地使用多次興訟之情，上開加裝或改建應均未事前取得出租人即系爭土地共有人之同意，被告亦迄未就前已取得係爭土地共有人同意而改造之利己事實舉證，是本院即無從據本件鑑定報告結論認定，以系爭建物承租基地時之材質結構，通常使用迄今仍堪使用之變態事實。
㈤、承上，系爭建物顯已超過使用年數，至因系爭土地承租人嗣後改建或加裝延長使用年限之行為，已逸脫系爭租約當事人於訂約當時之意思表示合致範圍，自難憑此即謂系爭租約之期限尚未屆至。況系爭建物目前結構為不符合現行法規規定，有安全疑慮等情，亦有本件鑑定報告書可憑。雖該鑑定報告認定系爭建物現況無立即安全之疑慮，惟仍建議應定期檢視劣化狀況是否加劇並予以修復等語，然是否「不堪使用」，依上說明乃以「承租當時所建房屋」之「通常使用」為斷，本件除系爭鑑定標的非為吳勇清承租土地當時所建房屋，已如上述，於仍存有「安全疑慮」之情形下，應認系爭建物已不能提供安全之通常住居使用，而應認該建物客觀上已達不堪使用之程度。基此，本件不定期租約已因期限屆滿而消滅乙節，堪已認定。原告請求收回系爭土地，即屬有據。
五、從而，原告本於共有人之物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭土地上如附圖所示A部分之建物拆除，並將土地返還原告及共有人全體，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，或與本件無涉，或於判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
民事第一庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
書記官 魏翊洳