臺灣新竹地方法院民事簡易判決113年度竹簡字第353號原 告 王璧雲被 告 林文信
林玉釵訴訟代理人 陳肇基被 告 林水治
林滿櫻林宏一林美伶林千乃
林文正郭林美玉兼前列一人訴訟代理人
林文仁被 告 林文煌兼 上一 人訴訟代理人 林文煇被 告 翁一如
翁敬勛翁良愷兼上三人共同訴訟代理人 廖林美玲被 告 林文禮
林文立
王家聲王國聲
林文成上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年9月5日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有新竹市○○段000地號土地分歸被告林文正單獨所有。
被告林文正應按附表二「受補償金額」欄所示之金額分別補償原告及其餘被告。
訴訟費用由兩造各按附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、劉林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王家聲、林文成經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：新竹市○○段000地號土地(下稱系爭土地)為兩造所共有，應有部分如附表一所示。系爭土地既無因物之使用目的不能分割，兩造復未訂有不分割之協議或期限，今因兩造無法協議分割，故訴請裁判分割。又原告對於系爭土地持分面積太小實難分割利用，因此主張變賣共有物分配價金，爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本件訴訟等語，並聲明：兩造共有系爭土地，面積200.29平方公尺，請准變賣共有物，以價金分配於各共有人。
二、被告則以：㈠被告林文正：
⒈坐落系爭土地上之建物即門牌號碼為新竹市○○路0段000號(
下稱系爭房屋)，係訴外人林金泉經由祖父同意下由其個人出資建造之未經保存登記之建物。基於系爭房屋與土地結合使用之需要，為確保土地及房屋之效益最大化，被告林文正與林文信因就系爭土地持分合計超過3分之2，遂主導處理相關房地利用之權能。是以，被告林文正於民國97年9月4日向訴外人林俊宏(林金泉之孫子)購買系爭土地10分之1之持分，一併取得系爭房屋事實上處分權。
⒉再被告林文正及林文信應有部分各為10分之4，餘下其他共
有人之持分均低於10分之1。本件因系爭房屋在系爭土地上，若系爭土地依持分原物分割，必然造成土地破碎難以利用，有損財產效用之發揮。基此，因系爭房屋為被告林文正所有，本件將系爭土地全部分歸被告林文正所有，再由其以金錢補償方式補償其他共有人，不僅避免共有人持分零碎化，亦有利於土地與房屋之整體規劃與長遠利用，可確保發揮最大經濟效益。
⒊被告林文仁稱系爭土地上有329.1平方公尺之違章建築，且
已遭新竹市政府通知應予拆除等語，然系爭房屋違章建築認定占用人行道部分合計约136平方公尺，且被告林文信及林文正已依土地法第34條之1之規定，將系爭土地全部，及系爭房屋以土地每坪新臺幣(下同)25萬元之價格一併出售，此可從根本上解決系爭土地及房屋之利用障礙。被告林文仁雖另主張林文正係賤價出售等語，然相鄰土地之成交價格為每坪新臺幣(下同)20萬元，顯然被告林文信及林文正並無賤賣。且共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項前段定有明文，顯見被告林文信、林文正上開所為屬權利之正當行使，並無違反誠信原則之情形。
⒋綜上，被告林文正之持分比例最高，其上房屋也是被告林
文正所有，故希望可以由被告林文正取得系爭土地，並以每坪25萬元之價格找捕其餘共有人。
㈡被告林文信：對於分割方案無意見，被告林文正提出之方案我可以接受。
㈢被告林玉釵：希望土地由後人傳接下去，同意被告林文正方案。
㈣被告林文仁、郭林美玉：
⒈依内政部不動產實價登錄查詢113年5月31日新竹市○○ 段0
00○0號土地，每坪單價30萬元成交，是在系爭土地後面的隔鄰地。系爭土地臨縱貫公路、門前是香山火車站，生活機能十分便捷。使用分區為商二區，建蔽率與容積率的使用價值比住宅區高很多。被告林文正將屬商業區之系爭土地，以住宅區袋地之價格出售，顯示其圖利自身並迫使其他共有人接受不合理交易條件，已違反誠信原則，並構成不當得利。
⒉系爭房屋是系爭土地共有人所公同共有，非被告林文正的
私產。被告林文正未經其他共有人同意，擅自在系爭土地興建門牌號碼新竹市○○路○段000號違章建築，將該建物出租予第三人，並將租金佔為己有，構成對其他共有人權益之侵害。新竹市政府已認定該建物為違建應拆除。然被告林文正竟仍以高價120萬元出售該違建，並要求購屋者自行負擔拆除與重建費用，造成實際價差逾270萬元，間接壓低土地出售償格，損及其他共有人之利益。
⒊本件同意各共有人依應有部分比例分配土地價金。
㈤被告林文煇、林文煌：同意原告方案，對於被告林文正主張
的方案如果價格超過公告現值的話就同意。被告林文正方案總價不要變，房屋部分應該刪除，因為有房屋存在所以不贊成土地分割，只是沒有登記，故房屋120萬元也要分配給所有人。
㈥被告王國聲：之前有把土地賣給原告，讓原告處理，對於原告請求無意見。
㈦被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、劉林美玲
、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王家聲、林文成未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，兩造並未訂有不分割期限之協議，又兩造就分割之方法不能達成協議，系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形等情，並提出土地登記謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本、現場照片附卷為證(見本院卷一第93-199頁)，復為被告林文正、林文信、林玉釵、林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、王國聲所不爭執，而其餘被告既未到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或主張，自堪信原告之主張為真實。則原告訴請裁判分割，自屬有據。
㈡復按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2、3項分別定有明文。又共有物之分割，應由法院依法為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等情狀外，尚應斟酌共有物之價格、分割後經濟效用及全體共有人之利益等，定一適當公平之方法以為分割(最高法院49年度台上字第2569號、68年度台上字第3247號判決要旨、96年度台上字第108號判決意旨參照)。
㈢本院審酌系爭土地面積為200.29平方公尺，現況為除有系爭
房屋外其餘為空地等情，有現場照片可參(見本院卷一第199頁)，且被告林文正之應有部分達10分之4，換算面積為80.12平方公尺，並主張系爭房屋有事實上處分權，現出租教會使用乙節，亦提出契稅繳款書、房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書(見本院卷一第421-424頁、本院卷二第39-43頁)，並有新竹市稅務局檢送之房屋稅證明書復卷可稽(見本院卷一第461頁)，顯然以原物分配並無困難，自應以原物分配為優先，原告主張變價分割，核尚不足採。然若依應有部分比例將系爭土地分配予兩造單獨所有，除被告林文信、林文正各可分配取得約80.12平方公尺的土地外，其餘共有人公同共有分配取得之面積為20.03平方公尺，有土地過度細分的問題，難以興建建物或作其他經濟利用。反之，若將系爭土地分歸被告林文正單獨取得，並金錢補償其他共有人，可保留系爭土地上之現有建物，不影響該建物及系爭土地之完整使用，並使實際使用系爭土地之被告林文正取得系爭土地完整權利，有助於法律關係之單純化及簡潔化，發揮最大經濟效益，而被告林文正亦表明有意願取得系爭土地之全部，並以金錢補償其餘共有人等語，並為到庭被告林文信、林玉釵所同意，且被告林文信對於系爭土地持分亦高達10分之4，本院審酌上開分割方案不僅符合民法第824條第2項以原物分割為原則之規定，亦可徹底消滅共有關係，兼顧共有人之意願、利益及公平，且變動最小，法律關係不致趨於複雜，是系爭土地採原物分配予被告林文正，以金錢補償原告及其餘被告之分割方法，應屬公平合理之分割方法。爰判決如主文第1項所示將兩造共有之系爭土地全部分配予被告林文正取得。㈣而有關補償標準，被告林文正主張以每坪25萬元計算補償，
並提出實際之交易契約，時價登陸等件為證(件本院卷二第25-33頁、第71頁)，換算市價為每平方公尺7萬5625元，已高於系爭土地114年度土地公告現值每平方公尺4萬7400元，且被告林文正上開補償方式已經到庭之被告林文信、林玉釵表示同意，而被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、劉林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王家聲、林文成則未提出反對意見，應可作為補償標準，依此標準據以計算，被告林文正應補償原告及其餘被告之金額如附表二所示，爰判決如主文第2項所示。
四、綜上所述，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受實際利益，並參酌其應有部分之比例，故諭知訴訟費用之負擔如
主文第3項所示。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要；另於言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 黃世誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 楊霽附表一：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 0 林文信 10分之4 10分4 0 林玉釵、林水治、 林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、 林文仁、郭林美玉 、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王璧雲、王家聲、王國聲、林文成 公同共有10分之1 連帶負擔10分之1 0 林文正 10分之4 10分之4 0 林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷 公同共有10分之1 連帶負擔10分之1附表二：
編號 共有人 應補償金額 (新臺幣) 受補償金額 (新臺幣) 0 林文信 605萬8773元 0 林玉釵、林水治、 林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、 林文仁、郭林美玉 、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王璧雲、王家聲、王國聲、林文成 公同共有 151萬4693元 0 林文正 908萬8429元 0 林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷 公同共有 151萬4693元