臺灣新竹地方法院民事簡易判決113年度竹簡字第33號原 告 何虹華訴訟代理人 林秀惠被 告 詹惠芬律師（即鄭錦城之遺產管理人）訴訟代理人 張智程律師
陳思翰律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年10月30日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、核定被告有事實上處分權如附圖所示編號A（面積18平方公尺）、編號B（面積4平方公尺）之建物，占有原告所有新竹市○○段00000○00000地號土地，自民國112年4月21日起，每月租金為新臺幣1,170元。
三、被告應於管理被繼承人鄭錦城之遺產範圍內，自民國112年4月21日起至上開建物得使用期限之日止，按月給付原告新臺幣1,170元。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘備位之訴駁回。
五、訴訟費用由被告於管理繼承人鄭錦城之遺產範圍內負擔二分之一，餘由原告負擔。
六、本判決第三項已到期得假執行，但被告如每期以新臺幣1,170元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告備位之訴其餘假執行之聲請駁回事實及理由要領
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。經查，本件原列被告鄭錦城於起訴後之民國113年12月9日死亡，其繼承人均已拋棄繼承，並經本院以114年度司繼字第1096號民事裁定選任詹惠芬律師為被繼承人鄭錦城之遺產管理人，有原告提出之上開裁定可參，故原告以被告詹惠芬律師即鄭錦城之遺產管理人提起本件訴訟，於法即無不合。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法256條亦有明定。本件原告起訴時聲明原為：㈠先位聲明：⒈被告應將坐落新竹市○○段00000○00000地號土地（下合稱系爭土地，各筆土地僅以地號稱之）上之建物拆除，並將土地返還原告。⒉被告應自112年4月21日起至拆除前項建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,948元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈核定被告有事實上處分權之門牌號碼新竹市○區○○路000巷0弄0號（下稱系爭地址）房屋及附屬建物，占有系爭土地，自112年4月21日起，每月租金為1,948元。⒉被告應自112年4月21日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息。⒊上開第二項部分，願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院會同原告及新竹市地政事務所地政人員至現場勘測後，乃變更聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭土地上如新竹市地政事務所複丈日期113年7月31日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A（面積18平方公尺）、編號B（面積4平方公尺）之建物（下稱系爭建物）拆除，並將占用之土地返還予原告。⒉被告應自112年4月21日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告1,948元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈核定被告有事實上處分權之系爭建物，占有系爭土地，自112年4月21日起，每月租金為1,948元。⒉被告應自112年4月21日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息。⒊上開第二項部分，願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為是屬於測量而確定系爭建物坐落在系爭土地上之位置及面積後，所為之補充及更正其事實上陳述，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前為系爭土地之所有權人，嗣原告經由法院拍賣程序買受系爭土地，執行法院於112年4月21日核發系爭土地之權利移轉證書予原告，而取得系爭土地所有權，又系爭土地上現有未辦保存登記之系爭建物存在，被告為系爭建物所有權人或事實上處分權人，然系爭建物無權占用系爭土地，導致原告所有權之行使受有妨害，原告自得本於所有權人之地位，請求被告拆除系爭建物，並返還所占土地予原告；又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不法利益，致原告所受相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告給付自原告取得系爭土地所有權之日起至返還占用土地之日止，按月計算之相當於租金之不當得利。若認系爭建物占用系爭土地，依民法第425條之1規定，推定兩造有租賃關係，惟兩造就租金之數額無法達成協議，被告亦從未支付原告租金，故依民法第425條之1及請求被告給付租金。原告爰先位依民法767條第1項、第179條之規定，備位依民法第425條之1規定提起本件訴訟。並聲明：如上開變更後訴之聲明。
二、被告則以：被繼承人鄭錦城生前戶籍址設於系爭地址，但系爭建物上並未釘掛門牌，亦無門牌編訂資料，無從確認系爭地址之建物所在位置，故系爭建物之門牌號碼為何，迄今未明，且系爭地址無房屋稅籍資料，無法遽認被繼承人鄭錦城為系爭建物之有處分權人，而系爭地址整編前之門牌號碼為新竹市○○路○○巷00號，然門牌號碼新竹市○○巷00號整編後卻非系爭地址，而係新竹市○○路000巷0弄00號，且12號房屋稅籍資料之納稅義務人另有其人，又被繼承人鄭錦城生前使用水號既非其所申請，所裝設地點為新竹中華路聚吉巷6號，更非系爭地址，復無6號房屋之稅籍資料，尚難謂被繼承人鄭錦城即為系爭建物有處分權人，是原告未能證明被告為系爭建物之事實上處分權人，其先位及備位之訴應無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張其因拍賣標得系爭土地而於112年4月21日獲發不動
產權利移轉證書（下稱權利移轉證書）而取得系爭土地之所有權，又系爭土地上現有系爭建物存在，部分系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A、B部分即系爭建物，占用面積各如附圖所示等情，有原告提出之權利移轉證書影本為證（見本院卷第21頁），且經本院會同原告於113年7月31日履勘現場，及囑託新竹市地政事務所測量屬實，製有本院勘驗測量筆錄及新竹市地政事務所113年8月5日新地測字第1130006687號函檢送繪製之土地複丈圖即附圖可佐（見本院卷第107至109頁），堪信為真正。
㈡按強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人
，拍定人為買受人。次按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。經查，系爭土地原為被告所有，嗣經本院111年度司執字第37768號清償債務強制執行事件之拍賣程序，由原告投標拍定權利範圍為全部，並已繳足價金，本院民事執行處已於112年4月21日發給權利移轉證明書，原告並於112年4月26日領得本院執行處所發給之權利移轉證書，業經本院依職權調取上開執行事件卷宗查閱屬實，有送達證書在卷可憑，是拍定人即原告已於112年4月26日收受權利移轉證書，依法自該日起為系爭土地之所有權人，被告亦自該日起喪失其所有權，至為明確。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
㈣先位之訴部分：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。民法第425條之1所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋。
⒉原告主張被告為系爭建物之所有權人，並提出台灣電力公司
繳費影、本系爭土地異動索引為憑（見本院卷第39、149至163頁），經查，系爭建物坐落於系爭土地上，而系爭土地原為鄭錦城所有，又本院函詢新竹市稅務局系爭地址之房屋稅籍資料，新竹市稅務局回函稱無該房屋稅籍資料（見本院卷第29頁），且觀鄭錦城於85年12月31日設籍於系爭地址，以及系爭土地亦是從91年2月21日鄭錦城就為鄭錦城所有，是應可認定系爭地址即為系爭建物。另觀原告聲請向調閱台灣自來水股份有限公司就系爭地址聲請人異動資料，而台灣自來水股份有限公司第三區管理處新竹服務所回函稱，該址是於60年10月16日由陳彩秀申請啟用自來水，現用戶鄭錦城於85年3月21日辦理過戶迄今，顯然系爭建物所有權人原非鄭錦城所有，又系爭建物既未辦理保存登記，而鄭錦城自然無法取得系爭建物所有權，且系爭建物之水費、電費均由鄭錦城所繳納，應可推定鄭錦城即為系爭建物之事實上處分權人。
⒊本件如前述為原告以拍賣標得系爭土地，而在未標得系爭土
地前，系爭土地為鄭錦城所有，而系爭建物鄭錦城亦有事實上處分權，依上開說明，原告與鄭錦城間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。又原告並未舉證證明系爭建物已無法使用，是該租賃關係並未消滅，因此系爭建物並非無權占用系爭土地，是原告先位依民法第767條之規定，請求應將系爭土地上如附圖所示編號A（面積18平方公尺）、編號B（面積4平方公尺）之建物（下稱系爭建物）拆除，並將占用之土地返還予原告及自112年4月21日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告1,948元即無理由，又原告先位之訴既經駁回，則該假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，爰判決如主文第1項所示。
㈤備位之訴部分：⒈關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；而請
求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。而土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。
⒉原告又主張若本院認先位之訴無理由，則依民法第425條之1
第2項規定備位請求法院核定租金，並依同法421條租賃之法律關係，分別請求被告給付租金。經查，鄭錦城對系爭建物具有事實上處分權，已如前述，又該建物與所占用系爭土地範圍內具有法定租賃關係存在，而從112年4月21日占用系爭土地期間，鄭錦城及被告均未支付租金，兩造亦未曾有協議，是原告分別請求就系爭建物占用系爭土地部分加以核定租金，並以核定租金為計算基準，請求被告給付租金，均屬有據。又觀系爭土地前巷弄寬為2公尺，並坐落於市區，附近均為住宅，另有中醫診所及全聯福利中心，有勘驗筆錄可佐（見本院卷第103頁），本院參酌上開情形，認本件以系爭土地之申報地價7％計算每月租金，方屬適當，是經核定每月租金應為1,170元（計算式：公告地價11,400元×80%×【18+4】×7%÷12＝1,170，元以下四捨五入），又被告僅為遺產管理人，僅就管理被繼承人鄭錦城之遺產範圍內負責，因此被告應僅就管理被繼承人鄭錦城之遺產範圍內，自民國112年4月21日起至上開建物得使用期限之日止，按月給付原告新臺幣1,170元，及其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率百分之5計算之利息。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求如主文第3項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於原告聲請傳訊證人，惟本院認上開證據已足證明鄭錦城為系爭建物之事實上處分權人，自無調查必要。
五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427條、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又原告被駁回部分，該假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
書記官 辛旻熹