臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第156號原 告 林昱佐訴訟代理人 黃暉峻律師被 告 陳韻婷訴訟代理人 許子豪律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國114年4月9日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明第一項請求：(一)被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，並自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。嗣於民國114年3月26日具狀變更聲明第一項為：(一)被告應給付原告49萬元，並自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息（見本院卷第311至312頁），經核原告請求被告給付之金額變更為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告經由訴外人原明不動產經紀有限公司於112年3月31日向被告購買標的物即門牌號碼「新竹縣○○市○○街000巷0號」房屋（下稱系爭房屋），訂立總價850萬元之買賣契約(下稱系爭契約)，被告、仲介人員於簽訂系爭契約時，就系爭房屋之標的物現況說明書中所列事項，除主臥浴室門邊存有壁癌，於「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」勾選「是」之選項外，其餘項次均勾選「否」之選項。原告於112年3月31日簽約時發覺主臥浴室門邊存有壁癌，被告即當場修改系爭房屋之標的物現況說明書，同時雙方於系爭契約第7條之特別約定事項約定以「本標的物之裝潢固定物、門窗、地板、衛浴設備及附贈設備，賣方不負物之瑕疵擔保責任」，據此，被告並提出「增補特約」令兩造簽名，內容略以「甲方（即本案原告）已至房屋現場確認，本標的物現況目前有屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。甲方同意免除乙方（即本案被告）物之瑕疵擔保責任…」。是雙方合意由原告自行負擔修繕費用之範圍，僅包含當時遭察覺之「主臥浴室門邊之壁癌」，而原告免除被告物之瑕疵擔保責任之範圍亦僅包含「房屋之裝潢固定物、門窗、地板、衛浴設備及附贈設備」，除此上開範圍外，皆非兩造所合意免除物之瑕疵擔保責任之範圍，併予陳明。
(二)豈料，原告於112年5月11日發覺系爭房屋之主臥浴室存有重大漏水瑕疵，經原告通知被告修補無果；嗣後原告復於同年7月4日委請太玄工程行進行系爭房屋之現場評估，始驚覺系爭房屋除存有「主臥浴室漏水」之瑕疵外，更有「客臥浴室上方橫樑遭截斷」、「主臥西側牆面嚴重壁癌」、「廚房上方鋼筋鏽蝕、水泥龜裂」、「客廳後方銜接客房之門框白蟻蛀蝕」、「主臥窗框旁牆面空心，存有修補痕跡」(下合稱系爭瑕疵)，欠缺一般建物之通常效用，屬物之瑕疵，同時亦符合不完全給付之要件，系爭瑕疵於社團法人新竹縣建築師公會(下稱新竹縣建築師公會)鑑定後，皆遭認定為「既有瑕疵」，亦即系爭瑕疵於交屋前即已存在，縱認「增補特約」雙方合意之內容除「主臥浴室門邊之壁癌」及「房屋之裝潢固定物、門窗、地板、衛浴設備及附贈設備」外，亦包含其餘瑕疵（假設語氣，原告否認），然被告係故意不告知原告其餘瑕疵之存在，是該增補特約應屬無效。
(三)被告辯稱系爭房屋本來開價998萬元，但後來以850萬元成交，兩造也知道系爭房屋是舊屋，一定會有肉眼無法看出之瑕疵，但在商談價金時，已將可能之情形考量在內並轉嫁在價金之讓與上云云，顯見被告係主張被告考量系爭房屋存有瑕疵，方才「便宜」賣給原告。惟查，一般開價皆係賣家心中之理想價格，與實際成交價本會存在很大程度落差，另經原告調閱系爭房屋同一社區（即天寶贏家）之實價登錄可知，原告係以每坪26.2萬元購買系爭房屋，然同一社區之房屋，有以每坪25.6萬元、每坪22.9萬元、每坪23.4萬元、每坪24.7萬元購買者，可見原告非但未便宜購入系爭房屋，反而係以「高於市價行情」之方式購入系爭房屋。
(四)為此，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第373條、第354條第1項前段、第2項、第356條第1項、第359條本文等規定提起本件訴訟。並聲明：
1、被告應給付原告49萬元，及自民事調解聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟程序費用由被告負擔。
3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)本案兩造間曾衡酌系爭房屋交屋時之屋況而特別簽立「增補特約」乙份，本案原告起訴至少就外表上顯於交屋當時客觀可察之「主臥西側牆壁壁癌」、「廚房上方天花板所稱有鋼筋鏽蝕或水泥龜裂」、「客廳後方門框上有白蟻蛀蝕」、「主臥窗框旁牆面存有修補痕跡」等各處滲漏水、壁癌、龜裂等常見中古屋屋況之問題，均非屬上開「增補特約」所列重大瑕疵，從而，自應依「增補特約」內容而為處理，顯屬就被告之擔保責任特約應予免除之範疇。
(二)另參酌民法第366條規定以及最高法院112年度台上字第1371號民事判決、最高法院104年度台上字第550號民事判決可知，既有上開本案之特約存在，自宜優先尊重兩造間之上開就本案標的特別議定之約定內容，以符私法自治、契約自由之民法精神所在。從而，本案既為中古屋交易，屋齡已30年，交屋前兩造特就此共同簽立此一「增補特約」，已就本件個案聲明系爭房屋「確有」屋況但甲方(即原告)同意自行修復並負擔修繕所需費用，並約明採「現況交屋」而非保證品質，故除了類如輻射屋、海砂屋等重大瑕疵外，其實均已排除於擔保責任之外。
(三)至現況說明書之記載應僅為當時屋況之記錄，比如當時交屋時僅存在主臥浴室滲漏水跡象等情，並非即等同於積極「保證」本案之中古屋不會有其他屋況日後發生或顯現。本案既有「增補特約」而約定，除非屬該特約所指重大瑕疵，否則出賣人顯不負擔保之責，是此部分中古屋常見購屋後屋況之風險承擔，顯已涵括在系爭房屋總共降價幅度高達150萬元的內涵之中，而為原告簽約時所明知且評估在內。如今原告起訴猶指稱交屋後之一切屋況瑕疵，率未區分是否均屬於交屋當時之屋況、更未區分是否符合兩造間特約排除瑕疵擔保責任之範疇，無視前開兩造就本案標的之特約與中古屋約定現況交屋之交易條件，顯無理由。
(四)退步言，原告購屋前就其如今起訴所列各項一望即知之屋況瑕疵，不僅未在其於簽約前多次勘查房屋時發現，更未於簽約當時反應給被告或仲介知悉，且原告起訴所稱各項屋況均屬房屋屋況之表面，均為一望即知者，並非類如海砂屋、輻射屋或過去有非自然死亡案例等無法立即發現相類情形，如今卻又遲於交屋後1個半月方才提出要求返還300萬元價金云云，故縱使原告能證明起訴所指摘各項瑕疵確實發生於「交屋時」(假設語氣非自認)，然本案原告就系爭房屋之屋況瑕疵之確認，除主臥浴室壁癌與漏水部分顯屬原告「明知而仍受領交屋」者外，其餘原告所指稱表面上一望即知之屋況問題，均屬原告簽約前歷經多次現場查勘而未發現者，買受人顯屬「有重大過失而不知」，依民法第355條第1項、第2項本文規定，出賣人不負擔保之責。
(五)對鑑定報告之意見：
1、鑑定報告已指出系爭瑕疵都是交屋「前」即已存在的所謂「既有瑕疵」；其中除了白蟻蟲蛀問題之外，其餘瑕疵均為系爭房屋初次興建即已存在、初次施工時施工不良、施工疏失所致(未符合施工規範)，是鑑定報告就此均稱應屬本件交屋前即存在之「既有瑕疵」乙節，此點被告尊重鑑定結果，不再爭執。
2、事實上「主臥浴室漏水」與「主臥西側面壁癌」，是於本案交屋「前」經兩造共同所發現者，其餘則是經原告自行陸續發現而送鑑定後被告方才知道有此些問題存在，也難謂與被告有關或因被告行為所致。從而，原告主張被告係明知瑕疵故意不告知，欲為主張特約無效云云，自應由原告自負舉證之責。
3、經鑑定系爭瑕疵既均屬「必定能修復」，則已為兩造增補特約書之特別約定所排除，均非屬被告於本案所應負責之列。
(六)本件自允應優先尊重私法自治之精神，以兩造間增補特約為兩造權利義務決定之依歸等語置辯。答辯聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張向被告買受系爭房屋後，發現有系爭瑕疵，業據提出買賣契約書、系爭房屋標的現況說明書、增補特約、瑕疵照片數張等件為證(見本院卷第63至115頁)，堪信原告主張之事實為真。
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354條第1項、第359條所明定。惟民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院104年度台上第550號、71年度台上字第208號、83年度台上字第2372號民事裁判意旨參照）。經查，本件兩造均不否認曾於112年3月31日簽訂系爭契約時一併簽訂「增補特約」，「增補特約」記載：「甲方已至房屋現場確認，本標的物現況目前有屋況問題，甲方同意自行修復並負擔所需費用。甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經審慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求。」等語(見本院卷第79頁)，且揆諸兩造與仲介人員於112年3月31日就標的物現況說明書中，僅關於系爭房屋現況於臥室有壁癌乙事勾選「是」，其餘均勾選「否」，可見增補特約約定「如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題」之內容，應非僅限標的物現況說明書內所載臥室壁癌之部分，倘若僅免除臥室壁癌之部分，則依現況說明書所記載之內容或系爭契約第17條所示例示賣方不負物之瑕疵擔保責任之項目即已足夠，當無增訂「增補特約」之必要性，而「增補特約」之內容亦不至於記載包含「如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題」。是可推認兩造於「增補特約」所認知之「如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題」，非僅限於現況調查表所載臥室壁癌為免除物之瑕疵擔保之範圍，亦非僅限「主臥室門邊存有壁癌」及系爭契約第17條所約定之事項而已，而應係包含日後所發現之一切非房屋結構無法補強之屋況問題，始符合兩造增訂「增補特約」之真意。且被告抗辯系爭房屋由定價998萬元下降到850萬元成交，其下降之約150萬元，已包含評估屋齡已達30年之系爭房屋常見屋況之風險承擔等語，雖未提出議價過程等相關證據證明其降價係因考慮屋況修繕等情，惟自原告所提出之祥樺工程行估價單(見本院卷第151頁)，關於主臥室壁癌之處理單價估為15萬元，本院囑託社團法人新竹縣建築師公會鑑定，就「主臥西側牆面壁癌」部分所估計之修復費用10萬元(見本院卷第211頁)等情，即大致可見壁癌修繕之費用範圍，應認被告所為之降價，確實有免除日後就系爭房屋所有之瑕疵擔保範圍，倘若僅免除主臥壁癌及系爭契約第17條所約定之事項，當無減價150萬元之必要，可見一斑。
(三)次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可資參照）。原告主張被告交付系爭房屋有系爭瑕疵，被告故意或過失未告知，屬未依債之本旨而為給付，其居住安寧權益因而受損，其得請求非財產上損害賠償200,000元云云，為被告所否認。經查：
1、系爭房屋經囑託社團法人新竹縣建築師公會進行鑑定後，就系爭瑕疵中之「主臥浴室漏水」、「客臥浴室上方樑遭截斷」、「主臥西側牆面壁癌」、「廚房上方鋼筋鏽蝕水泥龜裂」、「客廳銜接客房門框白蟻蛀蝕」、「主臥窗旁牆面空心有修補痕跡」之發生原因，均認定在112年5月17日前即已存在；又：(一)「主臥浴室漏水」發生原因乃系爭房屋上層二樓浴室地板及落水頭漏水造成樓板鋼筋鏽蝕混凝土裂縫；(二)「客臥浴室上方橫樑遭截斷」發生原因乃前施工者為解決二次汙水管引入管道間之洩水坡度及避免一層浴室天花板高度不足之權宜措施，不符施工規範；(三)「主臥西側牆面壁癌」發生原因乃圓弧牆之窗框滲漏及一層犬走未施作防水與外牆施工冷縫滲漏所造成；(四)「廚房上方鋼筋鏽蝕水泥龜裂」發生原因乃前施工者澆灌二樓鋼筋混凝土地板時，混凝土墊塊脫離，鋼筋直接接觸模板面(不符施工規範)，造成鋼筋保護層不足，加上該上層二樓廚房長期漏水，使系爭一樓廚房上方鋼筋鏽蝕、水泥龜裂；(五)「客廳接客房門框白蟻蛀蝕」發生原因乃門框木料品質不良所致，硬度不足較易受蟲蛀；…另台灣天氣溼熱，若木料加工前未做好風乾，成品未上漆保護，較易受蟲蛀；(六)「主臥窗旁牆面空心有修補痕跡」發生原因乃因該弧形牆壁、前施工廠商預留窗框之固定間隙過大，後需窗框填充砂漿與牆體未能充分連結，強度不足類似空心(不符施工規範)，加上台灣地震頻繁，窗開口集中應力造成水泥砂漿龜裂等，以上內容有新竹縣建築師公會於114年2月24日以建師竹縣鑑字第0000000-0號函檢送之鑑定報告書附卷可參(見本院卷第195至220頁)。
2、綜觀系爭瑕疵發生之原因，(一)(四)部分與系爭房屋二樓屋況滲漏水相關，(二)(三)(五)(六)則與之前施工廠商未符施工規範及施工品質不佳所致，審酌被告僅為一般購屋之消費者，並不具有建築或施工專業，實未具有判斷瑕疵之專業能力，即便考量系爭房屋之屋齡而做出降價出售決定，亦屬於符合經驗法則之行為，難以據此即認被告有何明知瑕疵而故意不告知之情事；又系爭瑕疵中，除(二)(四)部分未修復將影響房屋結構及居住安全外，其餘(一)(三)(五)(六)皆屬不危及居住安全之瑕疵，本已包含在「增補特約」所述之屋況瑕疵中，兩造應已藉由「增補特約」合意免除被告之瑕疵擔保責任。至於(二)(四)部分瑕疵，雖經鑑定未修復將影響房屋結構及居住安全，然鑑定報告亦指出「該橫樑遭截斷狀態瑕疵得通知系爭房屋上層二樓之所有權人限時修繕，修復方法：將二樓浴室汙水管降低10公分，導入管道間及鋼筋混凝土樑增設鋼板、灌入不收縮水泥修復之」、「該鋼筋鏽蝕水泥龜裂狀態滲漏水部分得通知系爭房屋上層二樓之所有權人限時修繕；廚房上方鋼筋鏽蝕水泥龜裂狀態修復方法：將二樓廚房地坪及排水口做好防水，廚房上方樓板之剝離混凝土剃除、鋼筋防鏽、混凝土面曾剔除斬毛、全面粉光刷水泥漆」，而認定此部分瑕疵得以修復，修復後系爭房屋之市價不會產生交易價值減損，此亦有上開鑑定書內容在卷可稽，故
(二)(四)部分瑕疵雖屬「增補特約」特約中所述結構問題，然並非無法補強之瑕疵，亦非在兩造保留被告瑕疵擔保責任之範圍內。準此，兩造就系爭契約以「增補特約」免除被告關於物之瑕疵義務，包含系爭瑕疵全部，原告復未舉證被告有何故意不告知瑕疵之情事，「增補特約」應無因民法第366條情事而無效之情形。
(四)從而，兩造既已簽訂「增補特約」免除被告就系爭房屋為凶宅、海砂屋、輻射屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強以外之物之瑕疵擔保責任，原告上開舉證亦不足證明被告有何故意不告知系爭房屋有系爭瑕疵等情事，則原告主張系爭契約關於免除被告瑕疵擔保責任之約定無效等語，即無可採，是原告請求被告應負瑕疵擔保責任，請求被告給付49萬元乙節，應屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 高上茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 陳筱筑