臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第100號原 告 吳照春訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 黃暐筑律師被 告 徐文政
徐文清徐添財徐添燈徐煥南被告共同訴訟代理人 許明桐律師
趙忠源律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年4月23日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造就坐落新竹縣芎林鄉金獅段第138、144、184、185、186、187、188、189地號耕地之租約字號：芎下字第32號租約之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告徐煥南應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000○000地號土地如附圖編號A1-1至A1-4建物面積共94平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
三、被告徐添財應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如附圖編號A2-1至A2-3建物面積共68.49平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
四、被告徐文清應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如附圖編號B-1至B-3建物面積共125.26平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
五、被告徐添燈應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000地號土地如附圖編號C-1至C-2建物面積共83.58平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
六、被告全體應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如附圖編號D1-1至D1-3、D2-1至D2-2、D3、E-1至E-2、F、G建物面積共589.83平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。查兩造就坐落新竹縣芎林鄉金獅段138、144、184、185、186、187、18
8、189地號土地（下稱系爭土地）之租佃爭議，經原告向新竹縣芎林鄉公所租佃委員會申請調解，因調解不成立移送新竹縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而移送本院審理，有新竹縣政府民國113年1月11日府地權字第1134210161號函所檢附調處程序筆錄等件在卷可稽（見本院卷一第9頁至第246頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地所簽訂之租約無效，既為被告所否認，則原告就前開租賃契約關係之法律上地位即處於不明確之狀態，得以本件確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告提起本件訴訟之聲明原為：「(一)確認兩造就坐落新竹縣芎林鄉金獅段第138、144、184、185、
186、187、188、189地號耕地所訂之租約（芎下字第32號）無效。(二)被告應將坐落新竹縣芎林鄉金獅段第138、144、
184、185、186、187、188、189地號土地之地上物及建物全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。」嗣新竹縣竹東地政事務所測量被告等人占用面積後，經原告就上開聲明為變更並追加為「(一)確認兩造就坐落新竹縣芎林鄉金獅段第138、144、184、185、186、187、188、189地號耕地所訂之租約(芎下字第32號)無效。(二)被告徐煥南應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000○000地號土地如新竹縣竹東地政事務所113年12月2日東測數字第163300號複丈成果圖(下稱附圖)編號A1-1至A1-4建物面積共94平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。(三)被告徐添財應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如附圖編號A2-1至A2-3建物面積共68.49平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。(四)被告徐文清應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如附圖編號B-1至B-3建物面積共125.26平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。(五)被告徐添燈應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000地號土地如附圖編號C-1至C-2建物面積共83.58平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。(六)被告全體應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000○000○000地號土地如圖編號D1-1至D1-3、D2-1至D2-2、D3、E-1至E-
2、F、G、I建物面積共608.6平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。(七)訴訟費用由被告負擔。
」（見本院卷二第70至72頁）。經核原告所為上開追加被告等應拆除地上物之位置及面積部分，所據基礎事實與起訴之原因事實同一，應屬合法。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣原告及吳興隆、吳興昌、吳興達、吳哲文及吳哲雄等人因繼承而共有系爭土地。原告等人就系爭土地與被告徐文政、徐文清、徐添財、徐添燈及徐煥南訂有【新竹縣○○鄉○○○地○○0○○○○00號】租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為110年1月1日至115年12月31日止，系爭租約屬於三七五租約，並經登記。詎原告嗣後發現系爭土地上設有附圖說明欄所示之A1-1（面積0.58平方公尺）、A1-2（面積82.21平方公尺)、A1-3（面積10.64平方公尺)、A1-4（面積0.57平方公尺)、A2-1（面積3.67平方公尺)、A2-2（面積55.66平方公尺)、A2-3（面積9.16平方公尺)、B-1（面積97.88平方公尺)、B-2（面積8.02平方公尺)、B-3（面積19.36平方公尺)、C-1（面積75.32平方公尺)、C-2（面積8.26平方公尺)建物【以上部分下稱系爭建物】、D1-1（面積17.02平方公尺)、D1-2（面積4.45平方公尺)、D1-3（面積5.16平方公尺)、D2-1（面積34.93平方公尺)、D2-2（面積27.58平方公尺)、D3（面積163.81平方公尺)土角厝【下稱系爭土角厝】、E-1（面積
9.97平方公尺)、E-2（面積10.44平方公尺)、F（面積57.56平方公尺)鐵皮屋【下稱系爭鐵皮屋】、G（面積258.91平方公尺)鐵棚架【下稱系爭鐵棚架】及I（面積18.77平方公尺)土地公廟【以上D1-1、D1-2、D1-3、D2-1、D2-2、D3、E-1、E-2、F、G、I下合稱系爭地上物】，足見系爭建物及系爭地上物顯已逾越為便利耕作而設，屬具有居住功能之建物，而不符實務見解所謂「以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用」之農舍，其中系爭建物於申請使照時之高度為一層樓(3.3米)，與現況完全不合，可證系爭建物已經非法增建，縱在初建時已取得合法使用執照，仍難謂其現仍為合法；另被告亦於112年11月29日之新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序中，自陳有飼養雞鴨等家禽，卻從未經原告等出租人同意；就被告於農地上搭設鐵皮屋與鐵皮棚架乙節，已屬不自任耕作，由被告所管理使用之農舍內均堆置生活用品而非農具、應放置農具之土角厝卻停放汽車，顯係將農舍作為生活使用，再另於185、186地號土地上搭建鐵皮屋與鐵皮棚架以儲放農具及肥料，明顯本末倒置而欠缺必要性。被告興建上述鐵皮屋與鐵皮棚架，以供非耕作之用之土地面積，雖僅占系爭租約承租土地之一部分，然承租人不自任耕作之情形，不論其面積多寡，全部租約均屬無效。為此，爰依減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條、第821條之規定提起本件訴訟。並聲明：
(一)確認兩造就坐落新竹縣芎林鄉金獅段第138、144、184、185、186、187、188、189地號耕地所訂之租約（芎下字第32號）無效。
(二)被告徐煥南應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000○000地號土地如新竹縣竹東地政事務所113年12月2日東測數字第163300號複丈成果圖編號A1-1至A1-4建物面積共94平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
(三)被告徐添財應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如複丈成果圖編號A2-1至A2-3建物面積共68.49平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
(四)被告徐文清應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地如複丈成果圖編號B-1至B-3建物面積共125.26平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
(五)被告徐添燈應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000地號土地如複丈成果圖編號C-1至C-2建物面積共83.58平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
(六)被告全體應將坐落新竹縣○○鄉○○段○000○000○000○000○000地號土地如複丈成果圖編號D1-1至D1-3、D2-1至D2-2、D3、E-1至E-2、F、G、I建物面積共608.6平方公尺全部拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
(七)訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)原告固以片面所得之事實、照片及農舍使用執照等證據，主張被告不自任耕作而請求確認租約無效及請求拆除地上物並返還土地云云。惟查，原告所指系爭建物，均是早在38年間租佃契約成立之初即建築，斯時佃農維生不易，地主同意佃農於租佃土地上建築農舍以就近耕作；嗣因建築老舊，原始的土角厝或塊木瓦混合材料風吹日曬多有崩壞，於70年間佃農得地主同意乃依法申請建照而改建為加強磚造建物。且系爭租約迄今已6、70年，佃農均按時繳納佃租，地主亦不曾有異議，原告指為不自任耕作，實有誤解。
(二)兩造間就系爭建物所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而徐茂榮等人借用系爭土地之目的，既為繼續居住使用房屋為目的，自以被告使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續居住系爭建物或該建物不堪使用時，返還期限始屆至，故原告請求被告拆除建物暨返還土地自無理由。
(三)原告固以被告徐添財所管理使用之農舍有加蓋鐵皮供作洗曬衣用，及紅磚屋於公證書附件圖有停放汽車…云云。惟查，土角厝等地上物確實是供作放置農具、肥料、育苗等農作用途，公證時雖曾拍到有停放車輛之情形，然當時只是暫停以躲日曬，此由該土角厝並無設門以防風雨，可以證明。又，系爭建物既係地主出具土地使用同意書讓佃農申請建照，且三棟房屋毗鄰建築，其基地及周遭緊臨、供出入之部分土地實已破碎，本已不再供作農耕使用，縱在農舍上加蓋，也不致影響其他部分之耕作，故原告指為不自任耕作，實有誤會等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：本件原告為系爭土地共有人，於110年1月1日起至115年12月31日止，與被告等簽訂系爭租約，業據其提出系爭土地共用關係表、系爭租約、芎農字第198、199號農舍使用執照、芎使執字第049號農舍使用執照影本為證(見本院卷一第263至271頁)；又系爭土地內如附圖所示，除耕地外，目前使用現況為地上有系爭建物、系爭土角厝、系爭鐵皮屋、系爭鐵棚架及土地公廟等情，前經本院會同兩造及新竹縣竹東地政事務所現場履勘屬實，有114年1月17日勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖(即附圖)、現場照片附卷可參（見本院卷二第9至13頁、第21至24頁、第35至58頁），且為兩造所不爭執，則此部分事實亦當堪以認定。原告以被告違反減租條例第16條第1、2項「承租人未自任耕作」為由，主張租約無效，並依民法第767條第1項前段、同條中段之規定請求被告等人拆除系爭建物及地上物，並將占用之系爭土地返還與原告及全體共有人，被告均否認之，並以前詞置辯，則本件原告主張有無理由？析述如下：
(一)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項亦有明文。
次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間(最高法院97年度台上字第2257號判決參照)。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號、99年度台上字第339號判決意旨參照）。
(二)經查：系爭建物係於70年間佃農曾得地主同意依法申請建照使用，此有新竹縣○○鄉○○於000○0○00○○○鄉○○○0000000000號函檢送芎農字第198、199號、芎使執字第049號農舍使用執照及建築執照相關卷宗供本院參酌，並經本院核閱無訛。又由芎林鄉公所檢送之卷附資料所示，芎農字第198、199號農舍為訴外人徐茂榮、徐茂廷於70年4月29日附具土地使用同意書後申請建照，於70年8月26日由新竹縣芎林鄉公所核發自用農舍使用執造，其上記載農舍坐落五座屋小段93-2(重測後為金獅段186地號)、93-3(重測後為金獅段187地號)、92(重測後為金獅段188地號)地號，198號農舍為建築面積一樓132.09平方公尺、二樓80.16平方公尺之加強磚造2層樓建物，199號農舍為建築面積45.44平方公尺加強磚造1層樓建物；芎使執字第049號農舍為被告徐文清於76年4月3日附具土地使用同意書後申請建照，於76年4月16日由新竹縣芎林鄉公所核發自用農舍使用執照，其上記載農舍坐落於五座屋小段92、93-2地號，為建築面積75.21平方公尺加強磚造1層樓建物，其內所附具之土地使用同意書分別有當時土地所有人「吳照春、吳興隆、吳興昌、吳興達」、「吳照春、吳興隆、吳興昌、吳興達、吳哲雄、吳哲文」之捺印，是被告稱系爭建物係經土地所有權人同意而興建乙節，堪認屬實。
(三)惟本院於114年1月17日前往如系爭建物(門牌號碼均為新竹縣○○鄉○○○00號)為勘驗測量，其中：「1.編號A1為2層樓建物，建物內部空間1樓為客廳、房間1間，廚房、浴室及曬衣兼儲物間，2樓為房間3間及浴室，另有3樓鐵皮加蓋，為儲物、曬衣間及放置水塔用。據被告稱目前為被告徐煥南及家人居住使用。2.編號A2為2層樓建物，建物內部空間1樓為客廳、廚房、儲物間及浴室，2樓為神明廳、房間3間、儲物間、浴室。據被告稱目前為被告徐添財及家人居住使用。3.編號B為1層樓建物，建物內部空間為客廳、儲物間、房間3間（現場查看目前均作為儲物使用）、廚房、餐廳、浴室。據被告稱目前為被告徐文清及家人使用，前方客廳因漏水目前並未使用，平時無人居住，僅農忙及假日才會回來居住。4.編號C為2層樓建物，建物內部空間1樓為客廳、房間2間、廚房及浴室，2樓為房間2間（現場查看目前均作為儲物使用），另有曬衣間。被告稱目前為被告徐添燈及家人使居住使用。」有勘驗測量筆錄在卷可參，並有原告所拍攝之現場照片在卷可稽(見本院卷二第35至58頁)。由上開履勘結果可知，被告等偕同家屬入住於系爭建物之內，且系爭建物內已設置有客廳、廚房、家庭各成員之起居臥室等不同之居家空間，且客廳內已置放電視、沙發、茶具、音響、電扇、暖氣等設備，臥房內已擺設床鋪、寢具、冷氣、各式櫃體，廚房內則有冰箱、廚具、瓦斯爐等物，並設有神明廳，屋內居家用品眾多，此由原告所提供之上開照片內容可資為證，則系爭建物顯已非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，僅供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而係由被告偕其家屬以居住為目的入住其中，是依上開法條及實務見解意旨，系爭建物已非屬為便利耕作之農舍，而係被告用以居住之房屋，自屬有不自任耕作之情形。
(四)被告主張原告就系爭建物基地之使用，提供土地使用同意書之性質為未定有期限之使用借貸，為獨立之法律關係，而被告等人借用系爭土地之目的，為繼續居住使用房屋為目的，應自被告無繼續居住系爭建物或建物不堪使用時，返還期限始屆至云云，然被告並未提出兩造有使用借貸合意之相關證據，且兩造間係依據三七五減租條例訂定系爭租約，係以供被告耕作為目的出租系爭土地，系爭土地同意書亦係供被告興建農舍使用，其法律性質顯非如被告所述以供被告居住使用房屋為目的，是被告此部分辯解顯不可採；又被告另主張系爭租約已於110年1月1日更新，且出租人明知系爭建物已由1樓增建至2樓，及其餘土地上現況，仍不表反對之意思，且持續收租，如今卻主張系爭租約無效，應屬權利失效而不得主張云云。惟按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金、承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院110年度台上字第1087號民事判決意旨參照）。是本件被告有不自任耕作之情事，致系爭租約無效，屬自始當然無效，無待原告主張，被告主張權利失效云云當無可採。
(五)末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本案中系爭建物及系爭地上物除附圖編號I部分以外，皆為被告所有，又兩造間之系爭租約無效而租賃關係不存在，已如前述，被告並未舉證其所有系爭建物及系爭地上物除附圖編號I部分以外占有原告所有之系爭土地具合法權源，是原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物及系爭地上物除附圖編號I部分以外，並將系爭土地返還原告，自屬有據。至附圖編號I部分之土地公廟，被告辯稱並非其所興建，而係原始承租時即已存在至今，棚架是村長及附近居民樂捐所建，有懸掛其上之木牌及木牌上記載捐獻人姓名及金額等內容為證，此有本院履勘筆錄在卷可稽，原告復未提出被告興建之相關證據，本院無從認定被告就附圖編號I部分地上物為實際興建者或有處分權之人，故原告此部分主張並無理由。又本院由全部卷證已可認定被告等有不自任耕作之情形，且系爭租約無效係屬自始當然無效，則被告於審理時請求傳喚為兩造辦理系爭租約之地政士調查原告知悉土地使用情形乙節，自無必要，併此敘明。
四、綜上所述，原告請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在，及依民法第767條第1項之規定，請求被告徐添財應將附圖編號A1-1至A1-4建物全部拆除，被告徐煥南應將附圖編號A2-1至A2-3建物全部拆除，被告徐文清應將坐附圖編號B-1至B-3建物全部拆除，被告徐添燈應將附圖編號C-1至C-2建物全部拆除，被告全體應將附圖編號D1-1至D1-3、D2-1至D2-2、D3、E-1至E-2、F、G建物全部拆除，並將拆除土地返還原告及全體共有人，為由理由，應予准許，其餘部分並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第一庭 法 官 高上茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 陳筱筑