臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第1320號原 告 鄭聚然訴訟代理人 蔡伊雅律師被 告 鄭清海訴訟代理人 陳思伃上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月27日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新竹市○○段○○○○○號（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號○樓）建物之全部範圍，騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬元，及自民國一百一十四年一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十四年一月三日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰壹拾萬伍仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時，就其訴之聲明第二項請求本金新台幣（下同）59萬元中之9萬元，原係主張依民法第439條第1項前段、兩造間所簽租賃契約書（下稱系爭租約）第3條之約定為請求，且其聲請供擔保為假執行之對象，僅係其訴之聲明第二項之請求（見本院卷第12、15頁）。嗣原告於民國114年2月27日言詞辯論期日，當庭就其訴之聲明第二項本金9萬元之請求部分，追加依民法第179條不當得利之法律關係為請求，且就原所請求供擔保假執行宣告之範圍，變更為就原告第一至第三項之聲明（見本院卷第143-144頁）。經核原告上開請求權基礎之追加及聲明之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定及說明，核無不合，程序上應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於111年7月4日，經拍賣程序取得坐落新竹市○○段0000地號土地應有部分1萬分之2992所有權（下稱系爭土地）及其上同段0000建號建物所有權全部（門牌號碼為新竹市○○路000巷00號0樓，下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地），為系爭房地之所有權人，被告於系爭房地拍賣前，即向系爭房屋前所有權人承租該房屋並居住於內，於原告經拍賣取得系爭房地後，仍居住於內，故兩造於112年2月23日簽訂系爭租約，原告將系爭房屋以每月租金25,000元出租予被告，租期為112年2月1日起至113年1月31日止，惟被告自112年4月起即未給付租金，原告於112年4月19日寄發原證4存證信函催告被告給付，被告置之不理，112年5月被告又未給付租金，原告再於112年5月9日寄發原證5存證信函催告被告給付，被告仍未置理，因被告並未給付押租金5萬元予原告，其已積欠原告租金達二個月，為此原告於112年5月23日寄發原證6存證信函予被告，以被告欠租為由，對被告為終止租約之意思表示，被告並於同月24日收受該存證信函，若原證6終止租約存證信函送達有爭議，則原告以起訴狀繕本送達被告，再為終止租約之意思表示。兩造間系爭租約既經原告合法終止而失效，依民法第455條規定，被告應返還租賃物却未為之，乃無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又若系爭租約係經原告送達起訴狀繕本予被告時，始經原告合法終止，則被告自112年4月起迄至113年11月，已積欠原告租金達20個月共積欠租金500,000元（即25,000元×20＝500,000元）；若系爭租約經原告寄達原證6存證信函予被告時，已經原告合法終止，則被告自112年4月起迄至113年11月為止，係積欠原告自112年4月起至終止租約前之租金及終止租約後占用系爭房屋相當於租金之不當得利，合計共20個月為500,000元（即25,000元×20個月＝500,000元），且被告另積欠原告，自原告拍賣取得系爭房地至簽訂系爭租約前，即自111年8月起至112年1月止6個月，每月租金15,000元共90,000元之租金，縱認此9萬元非屬被告積欠原告之租金，亦屬不當得利，以上合計被告積欠原告租金及不當得利共590,000元，原告亦得依民法第439條第1項前段、租賃契約第3條及民法第179條規定，請求被告給付積欠原告之租金及不當得利合計59萬元予原告。另被告亦應自原告之起訴狀繕本送達被告之翌日起，至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告其占用系爭房屋相當於租金之不當得利25,000元。又原告並無占用被告之房屋，則被告主張原告因占用其房屋而積欠其租金或不當得利，並藉以主張抵銷云云，並無理由。原告爰聲明:如主文第一至第三項所示，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：原告提出之系爭租約第7頁下方書寫之文字中「尚欠押金2個月伍萬元正，及111/8~112/1租金玖萬元正」，於被告所留存之契約書中並無書寫，係原告事後自行添加，為被告所爭執，原告就此有擅改契約之嫌。又原告自110年12月22日起，占用被告所有，坐落於國有財產署管理之國有土地（即新竹市○○段00000地號）上之建物（即門牌號碼新竹市○○街0號房屋，下稱系爭被告之房屋，該房屋係由原告自110年12月22日起，出租予訴外人洪○○即○○產後護理之家使用至今），因兩造各自占用對方之建物，為求兩全其美，被告曾向原告表示，扣除原告占用被告上開建物之租金後，被告提出願以每月15,000元承租原告之系爭房屋，並在租約到期後向原告承購系爭房屋，然原告對被告上開表示均未予以回應及置理。又被告就系爭租約簽訂前，自111年8月起至112年1月止共6個月期間，占用系爭房屋之租金，固有與原告約定願意給付，然並未與原告約定應給付之租金數額。再者，因原告自110年12月22日起，出租系爭被告之房屋予訴外人洪○○即○○產後護理之家使用至今（即114年2月13日），原告共計占用系爭被告之房屋達36月23日，以每月租金24,843元計，則原告共積欠被告租金913,394元（24,843元×36月＋24,843元×23/30月＝913,394元），經與原告本件請求被告給付之金額抵銷後，則原告應再返還被告323,394元（913,394元－590,000元＝323,394元）及按年息百分之五計算之利息，是被告並無積欠原告租金及不當得利等語。並答辯聲明:㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠、原告主張其於111年7月4日，經拍賣取得系爭房地之所有權，並於111年7月29日完成所有權移轉登記，被告於原告拍賣取得系爭房地前，已向系爭房屋之前所有權人承租並占用系爭房屋，嗣兩造於112年2月23日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋以每月租金25,000元出租予被告，租期為112年2月1日起至113年1月31日止，被告應於每月5日前支付租金25,000元予原告等情，已據原告提出原證1系爭房地之登記謄本、所有權狀及原證3系爭租約影本各一份在卷為憑（見本院卷第21-27、31-38頁），且為被告所不爭執，堪信為實在。
㈡、原告另主張:被告已遲延繳付系爭房屋租金達2個月，其已據此對被告合法終止系爭租約，被告目前係無權占用系爭房屋，其得依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付租欠之租金及無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並辯稱如上。是本件兩造間有爭執應予審究者，在於：㈠、被告是否有積欠原告租金達2個月以上及原告以此為由終止租約，於法是否有據?被告所為抵銷之抗辯是否有理由?原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？㈡、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由?如有，原告得請求被告給付之金額為多少?爰予以論述如下。
㈠、被告是否有積欠原告租金達2個月以上及原告以此為由終止租約，於法是否有據?被告所為抵銷之抗辯是否有理由?原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項已分別定有明文，又承租人每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，亦為系爭租約第3條第1項中段所約定（見本院卷第31頁）。
２、查，原告主張被告向其承租使用系爭房屋後，自112年4月起即未繳納租金，經原告寄發原證4存證信函定期催告後，被告仍未置理，嗣就同年5月份之租金被告亦未繳付，經原告寄發原證5存證信函定期催告後，被告亦未繳付，已遲付租金達2期，原告乃於112年5月23日寄發原證6存證信函予被告，以被告欠租2個月為由，對被告為終止租約之意思表示，被告並於同月24日收受該存證信函，且原告再以起訴狀繕本送達被告，為終止租約之表示乙節，有原告提出之原證4、5、6之存證信函及回執影本，暨原告之起訴狀、本院送達起訴狀繕本予被告之送達證書在卷可憑（見本院卷第39-44、8
3、87、91頁、14-15、57頁）。惟查，因原告以原證6存證信函，在112年5月24日終止系爭租約時，被告雖已欠租達2個月，然尚未遲延給付逾2個月之久，揆以上開民法第440條第2項之規定，原告當時之終止租約，尚難認合法有效，惟因其後原告已另以起訴狀繕本之送達被告，並以被告欠租為由，對被告為終止系爭租約之意思，亦如前述，且該起訴狀繕本係於114年1月2日送達被告（見本院卷第57頁），是於原告此時即114年1月2日終止租約時，被告已有逾2個以上之租金未付，且係逾期2個月以上，揆以上開民法之規定，原告此時之終止租約，即非無憑。
３、被告雖抗辯:原告另自110年12月22日起，占用其系爭被告之房屋，至114年2月13日止，原告已積欠其租金合計913,394元，經扣除原告所稱其積欠之59萬元，原告尚積欠被告租金323,394元，並提出被證2存證信函、被證3律師函、被證4本院112年度竹簡字第421號起訴狀、被證5本院113年簡上字第121號民事上訴理由狀及○○產後護理之家之營業人統一編號查詢結果、○○文創股份有限公司之經濟部商工登記公示資料查詢服務資料影本各一份為憑（見本院卷第109-136、157-163頁），然為原告所否認。經查，依被告提出之上開證據，並無法證明原告有占用被告所稱其所有之房屋，反而依被告提出之上開被證4起訴狀、被證5上訴理由狀影本之內容（見本院卷第121-136頁），被告於上開二件民事事件中，所主張占用其房屋者，均乃係訴外人洪○○即○○產後護理之家，並非本件之原告，自難認原告有因占用被告所稱其之房屋，致積欠被告租金或不當得利債務之情形，則被告進而據此主張經抵銷後，原告尚積欠其租金債務323,394元云云，應不足採認。
４、又查，系爭租約第4條，已約定承租人即被告，應繳付押金即兩個月之租金數額5萬元予出租人即原告，原告主張被告並未給付該押租金予原告，被告亦未舉證證明其已支付押金5萬元予原告，是被告並未給付押金5萬元予原告之情，亦堪認定為實在。從而，被告於承租系爭房屋後，既已未依約繳付112年4、5月份2個月之租金，經原告定期催告後仍未繳付，其後亦未再繳付後續之租金，則原告以被告欠租為由，以起訴狀繕本之送達被告，對被告為終止系爭租約之意思表示，核諸上開民法之規定，即屬合法有效，是系爭租約於原告在起訴狀繕本送達被告即114年1月2日時，即經原告合法終止而失效。
５、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查兩造間系爭房屋之租賃關係，已經原告於114年1月2日合法終止而失效，業經認定如前，依民法第455條前段規定，被告本應將租賃物即系爭房屋返還予原告，然被告迄今仍繼續占用系爭房屋，却又未主張及舉證其有何占用之權源，是被告自114年1月3日起迄今，自屬無權占用系爭房屋，從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，於法即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由?如有，原告得請求被告給付之金額為多少?
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，已分為民法第439條第1項前段、系爭租約第3條第1項中段所約定（見本院卷第31頁）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨）。故所謂相當於租金之利益，係因本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時，所應支出之租金為依據計算之，並可參酌原先合法承租時之租金數額。
２、經查，被告自112年4月起，即未依約繳納每月租金25,000元予原告，經原告於114年1月2日合法終止租約後，被告自翌日即114年1月3日起迄今，即係無權占用系爭房屋，業如前述，是在114年1月2日之前，兩造間租約關係仍屬存在，然被告自112年4月起，即均未支付租金予原告，是原告請求被告給付其自112年4月起至113年11月底止之欠租，共20個月，合計租金500,000元（即25,000元×20個月＝500,000元），即屬於法有據。又原告主張於其拍賣取得系爭房地所有權後，迄至兩造簽訂系爭租約前之111年8月至112年1月，共6個月期間，因被告已占用系爭房屋，兩造曾約定就該期間，被告以月租15,000元向原告承租系爭房屋，惟被告迄未支付原告該部分之租金計90,000元之情，被告自承有與原告約定，並同意支付該6個月期間之租金予原告，然辯稱未約定每月租金數額等語（見本院卷第144頁）。惟查，依原告所提原證8其與被告配偶間通訊軟體LINE對話紀錄影本（見本院卷第155頁），顯示原告曾向被告配偶表示：「111/8～112/1租金：15000*6＝90000」；「鄭太太，明天簽約要向您收的這些租金有沒有甚麼問題？」，而被告配偶於收受上開訊息文字後，並未就原告主張之租金計算方式作何異議，甚至嗣後原告另向被告配偶表示：「111/8～112/1的租金，您說要每月5000分期繳付，那請您這個月開始起付，再麻煩您了，謝謝」等語時，被告配偶亦僅係回覆稱：「請問以後5000元租金分期繳付，一樣每月5號一起匯到鄭'r帳戶嗎？」等語，亦未爭執原告所主張該期間每月租金15,000元之數額，反而已同意就該部分之租金90,000元，予以每月分期支付原告5,000元。是以依原告所舉原證8之上開事證內容，堪認兩造業已合意上開6個月期間之租金，每月租金以15,000元計算，被告辯稱兩造並未約定此部分每月之租金數額云云，洵不可採，是被告亦積欠原告該6個月期間之租金9萬元，亦堪認定。是以計算至原告所請求之113年11月底為止，被告共積欠原告之租金，合計即為590,000元（即上開之500,000元＋90,000元＝590,000元），則原告依給付租金之法律關係，請求被告給付其積欠原告之房租590,000元，自屬有據。又因被告自原告於114年1月2日終止系爭租約之翌日即同月3日起，至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止，乃係無權占用系爭房屋，對原告言，被告仍係每月受有相當於租金之不當得利25,000元，則原告依不當得利之法律關係，另請求被告自原告之起訴狀繕本送達被告之翌日即114年1月3日起，至被告遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告不當得利25,000元，亦屬有據而應予准許。
㈢、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段物上請求權之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並依給付租金等及民法第179條之規定，訴請被告給付其590,000元，及該金額自起訴狀繕本送達翌日即114年1月3日（見本院卷第57頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨被告應自起訴狀繕本送達翌日即114年1月3日起，至其騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。
㈣、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 27 日
書 記 官 黃志微