臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第35號原 告 蔡楊真珠訴訟代理人 朱燕惠被 告 楊士綸
楊元華上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年8月22日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就被告楊士綸、楊元華所有坐落新竹市○○段○○○○○○○地號土地、權利範圍均八分之三，有與訴外人楊澤皓買受相同條件之優先購買權存在。
二、就前項土地之權利範圍，被告楊士綸、楊元華應各別以新臺幣壹佰捌拾萬元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，各將其所有前項土地權利範圍移轉登記予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張其為坐落新竹市○○段00○0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，按被告於民國（下同）112年8月29日將系爭土地以新臺幣（下同）4,800,000元出售予訴外人楊澤皓之同一條件（系爭條件），有優先購買權存在，然此情為被告所否認，是兩造間對於原告是否有以系爭條件優先購買之權利並不明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認原告提起本件確認之訴，有法律上之確認利益。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，原告應有部分為4分之1、被告楊士綸、楊元華應有部分各為8分之3。被告二人於112年8月29日將系爭土地之全部以4,800,000元出售予楊澤皓（下稱系爭契約），嗣於112年8月30日以新竹三姓橋郵局第53號存證信函（下稱53號存證信函）通知原告於函到15日內決定是否以系爭條件優先購買系爭土地，原告已於同年9月1日以台北橋郵局第99號存證信函（下稱99號存證信函）通知被告對系爭土地行使優先購買權，詎被告以楊澤皓已發函向其二人解除系爭契約為由，主張原告不得行使優先購買權。為此，爰依土地法第34條之1第4項之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第一、二項所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與楊澤皓簽訂系爭契約後，以53號存證信函通知原告於函到15日內決定是否以系爭條件優先購買系爭土地，然原告遲至同年9月23日始以99號存證信函回覆行使優先購買權，顯已逾越53號存證信函所定15日期限。再者，被告二人是將系爭93、93-1地號二筆土地一同出售予楊澤皓，然原告於99號存證信函中表示僅願購買系爭93地號土地，已非屬土地法第34條之1所規定以同一條件優先購買，且原告於99號存證信函表示將系爭93地號土地出售予原告及原告之代理人朱燕惠，然朱燕惠並非系爭土地之共有人，自無權主張優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張系爭土地為兩造共有，原告應有部分為4分之1、被告楊士綸、楊元華應有部分各為8分之3。被告二人於112年8月29日將系爭土地之全部以4,800,000元出售予楊澤皓，嗣於112年8月30日以53號存證信函通知原告行使優先購買權等情，業據其提出與所述相符之土地謄本、53號存證信函及其所附系爭契約等件影本為證（見本院卷第29至35頁、第41至53頁），且為被告所不爭執，自堪信為真。原告另主張其已於112年9月1日以99號存證信函通知行使優先購買權，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者厥為：(一)原告是否未在收受53號存證信函後15日內為優先購買之意思表示？系爭契約是否業經解除致原告無從主張優先購買權？原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？(二)原告請求被告二人應依系爭契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付本件買賣價金予被告之同時各將系爭土地應有部分移轉登記予原告，有無理由？爰予以論述如下。
(一)原告是否未在收受53號存證信函後15日內為優先購買之意思表示？系爭契約是否業經解除致原告無從主張優先購買權？原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？
1、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利，有最高法院96年度台抗字第408號裁判意旨可參。
2、被告固辯稱原告於112年9月23日始向其為行使優先購買權之意思表示，已逾53號存證信函所指15日期限，其已喪失優先購買之權利云云。惟查，原告於112年8月31日收受53號存證信函，此為兩造所不爭執（見本院卷第153頁），嗣原告於112年9月1日以99號存證信函回覆依法主張優先承購權，此有原告所提99號存證信函及其回執影本在卷為憑（見本院卷第55至61頁、第175、218、220頁），依前開回執所載，前開存證信函係於112年9月2日因不獲會晤被告，交因有辨別事理能力之同居人林文娟代為收受，依民事訴訟法第137條第1項之規定，已合法發生送達效力。是被告既於112年9月2日收受99號存證信函，並未逾越15日期限，被告上開所辯，洵難憑採。
3、被告另辯稱原告於99號存證信函僅表明就系爭93地號土地行使優先購買之意思，不符合土地法第34條之1第4項之規定云云。然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。查，原告於99號存證信函主旨固記載：「函覆台端就新竹市○○區○○段00地號土地於函達15日行使優先承購權」等語（見本院卷第55頁），然於說明第三點載明：「現共有人楊士綸、楊元華將出售新竹市○○區○○段00地號土地（權利範圍：4分之3）予第三人楊澤皓。約定買賣價金480萬元。故依土地法第34條之1第4項規定通知台端於函到15日內，就上開楊士綸、楊元華將出售之土地持分行使優先購買權本然（按：應為「人」之誤寫）願意以同條件共同或單獨承購，請15日內將上開土地持分即出賣予本人與朱燕惠」等語，由上開內容可知，原告係以系爭契約總價480萬元之「同一條件」行使優先購買權，其並未將買賣總價480萬元按系爭93、93-1地號土地拆開計算，應可認原告本意即係就系爭契約之買賣標的即系爭二筆土地，依被告二人出售楊澤皓之相同條件行使優先購買權，否則應無回函表示優先購買之必要，要不得僅因其記載「93地號土地」，即率然否定原告係就系爭契約以同一條件主張優先購買權之真意。況查，系爭93-1地號土地係於112年8月28日分割自系爭93地號土地，此有系爭土地登記謄本在卷可佐，被告二人雖曾於112年7月25日寄發存證信函通知原告將依土地法第34條之1規定分割系爭93地號土地，並經原告收受，然上開存證信函僅為分割前之通知，系爭93地號土地斯時尚未進行分割，嗣新竹市地政事務所於112年8月28日將系爭93地號土地分割新增93-1地號土地，被告二人旋即於隔日即同年8月29日與楊澤皓簽訂系爭契約，復於隔日即同年8月30日以53號存證信函通知原告行使優先購買權，而原告於同年8月31日收受53號存證信函後，隨即於同年9月1日以99號存證信函通知被告行使優先購買權，是自系爭93-1地號土地由93地號分割而出，迄至原告寄發99號存證信函，僅歷時4天，原告辯稱其於99號存證信函僅載明93地號土地係因其當時不知系爭93地號土地已分割出93-1地號土地等語，尚與常情無違。自難僅據原告於99號存證信函記載系爭93地號土地即認原告僅係就系爭93地號土地行使優先購買權。是被告上開所辯，洵非可採。
4、再按土地法第34條之1執行要點十三、(一)明定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」。又土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。又依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力（最高法院109年度台上字第2080號判決意旨參照）。查，系爭契約於112年8月29日簽訂，原告在接獲被告出賣系爭土地之通知後，即於15日期限內之112年9月2日以99號存證信函主張行使優先購買權並經被告2人收受，而楊澤皓係於112年9月12日以新竹牛埔郵局第95號存證信函通知兩造擬解除系爭契約（見本院卷第63頁），其係於原告行使優先購買權之後為解除系爭契約之意思表示，然被告二人於收受楊澤皓之解除契約意思表示後，復以存證信函表明其等二人不同意解除契約，顯見斯時被告與楊澤皓間就解除系爭契約並未達成合意。則原告在行使優先承購權時，系爭契約確屬有效存在，揆之前揭說明，原告之優先購買權行使，堪認合法，兩造間就系爭土地，已於原告行使優先購買之形成權而成立買賣契約甚明，不因楊澤皓為買賣契約解除意思表示而受影響。
5、從而，原告已依法行使優先承購權，原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，洵屬有據。
(二)原告請求被告二人應依系爭契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付本件買賣價金予被告之同時各將系爭土地應有部分8分之3移轉登記予原告，有無理由？按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之，民法第758條定有明文。次按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，亦為同法第369條所明定。查，本件兩造就系爭土地於原告以99號存證信函表示行使優先購買權時，即已成立買賣契約，業經認定如前，且該契約既以取得不動產物權為內容，依上揭規定，自應以書面為之。而被告就買賣標的物即系爭土地應有部分之交付，與原告之價金給付，因無其他法律規定或契約訂定或習慣認為應分別為之，自當同時履行。準此，原告請求以系爭契約同一價格，即被告二人分別以1,800,000元（計算式：4,800,000元×3/8=1,800,000元）之買賣條件優先購買，並請求於原告給付前開買賣價金之同時，被告二人應分別移轉登記系爭土地應有部分8分之3，合於法律規定，應認有理由。
四、綜上所述，原告主張依土地法第34條之1第4項及買賣之法律關係，請求確認其就系爭土地有優先購買權，並請求被告二人應就系爭土地與其訂立與系爭契約相同條件之買賣契約，並於其分別給付被告二人各1,800,000元時，被告二人應移轉系爭土地之應有部分予原告，均有理由，應予准許。
五、本件原告勝訴部分，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然按財產權之訴訟，得依民事訴訟法第390條聲請供擔保准為宣告假執行者，僅為給付之訴。且依強制執行法第130條第1項規定，就命債務人為一定之意思表示之執行名義，視為自判決確定或執行名義成立時，已為其意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同之效果，以實現債權人之請求；此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之前提，須該判決內容得為強制執行者，故命被告為意思表示之判決如許宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，除與強制執行法第130條規定不合外，亦因此類判決內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。本件判決第1項係確認之訴，並無假執行宣告可言，第2項非給付之訴，且乃命被告於原告提出對待給付時為一定之意思表示，揆諸上開說明，不得宣告假執行，原告誤為假執行之聲請，即非有據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
書記官 郭家慧