臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第379號原 告 李秉承訴訟代理人 林裕家律師
俞勝峯被 告 黃秀貞 住新北市板橋區縣○○道○段000號00 樓
劉明祥上二人共同訴訟代理人 歐陽仕鋐律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國115年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：⑴被告應連帶給付原告新臺幣（下同）5,605,490元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。嗣因應不動產估價師鑑定結果，原告於民國114年12月30日言詞辯論期日當庭將聲明⑴變更為：被告應連帶給付原告7,045,200元，其中5,605,490元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘1,439,710元自114年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息（卷第275頁）。原告上開所為變更，核屬單純擴張應受判決之聲明，被告雖不同意，仍應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告於112年8月18日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價3,500萬元向被告購買新竹縣○○市○○段00地號土地（持分1296/10000）及其上竹北市○○段0000○號建物（持分全部）（門牌號碼：竹北市○○○街00號，含地上一層146.27平方公尺、地下一層179.42平方公尺、陽台18.77平方公尺、雨遮16.65平方公尺）（竹北市○○○街00號下稱系爭建物），兩造已履約完畢並於112年9月27日完成所有權移轉登記。（註：兩造對於土地、地下一層、陽台、雨遮均無爭議，所爭議者為「地上一層」即1樓）
㈡、依系爭建物登記謄本記載，系爭建物之主要用途為「商業用」，地上一層之面積146.27平方公尺（不含陽台、雨遮）。
原告購買系爭建物之目的在於經營咖啡廳使用，為裝修需要而於112年9月1日左右取得系爭建物之竣工圖，經由施工團隊之告知，方知系爭建物地上一層絕大部分面積規劃為6個停車位，合法店鋪面積僅有4.8平方公尺。
㈢、被告未盡出賣人之告知義務，反而在標的物現況說明書（成屋）勾選「沒有停車位併同出售」，故意以停車位充作店鋪出賣，使原告陷於錯誤而購買，侵害原告意思自主權及財產權，核屬侵權行為。地上一層之面積146.27平方公尺，其中僅4.8平方公尺為合法店鋪面積，其餘141.47平方公尺均為停車位及停車空間。雖然系爭建物現況確實在經營咖啡廳，但承受隨時可能遭到主管機關稽查而命令拆除、回復原狀之風險。原告若知店鋪登記面積僅有4.8平方公尺，不會購買系爭建物，囿於已開始裝修，且為避免損失擴大（裝修費用、對於路易莎咖啡總店之違約賠償責任等），不得已才繼續經營。
㈣、地上一層若全部面積為店鋪，與店鋪面積僅有4.8平方公尺，兩者之市場價值差異，經本院囑託不動產估價師鑑定為7,045,200元，有報告書可憑。爰依民法第179條、第184條第1項、第185條、第354條第1項、第359條等規定，及不動產買賣契約書第九條第七點連帶責任之約定，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應連帶給付原告7,045,200元，及其中5,605,490元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘1,439,710元自114年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行（卷第275頁）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執原告起訴主張㈠、㈡事項，惟否認故意以停車位充作店鋪出賣。被告於110年4月間向前手即訴外人楊正浩購買系爭建物時，前手亦係於標的物現況確認書之「是否有停車位併同出售？」欄位勾選☑否，有契約書及現況確認書可證（卷第170-182頁）。且前手在經營貓旅社，被告不知悉店鋪登記面積僅有4.8平方公尺。系爭建物既登記為商業用，且原告已設立承誠股份有限公司在系爭建物內實際經營路易莎咖啡店（卷第101-103頁），即非如原告主張無法作為店鋪使用。
㈡、系爭建物經主管機關核發使用執照，乃無權利瑕疵或物之瑕疵之合法商用建物，此有建物所有權狀、（94）府使字第00870號使用執照、94年9月23日建物測量成果圖可證（卷第69、73-77頁）。經被告查詢內政部不動產交易實價登錄資訊，系爭建物所在之竹北市嘉豐一街每坪30萬元至60萬元，相鄰之嘉豐一街32號每坪高達64.4萬元，而兩造成交價僅每坪
30.9萬元，原告根本未受有價值減少之損害。
㈢、原告固引民法第354條第1項、第359條為據請求減少價金。然於112年9月27日所有權移轉登記前，原告即因急需裝修而要求被告先提供竣工圖及使用執照，被告之不動產經紀人即仲介人員黃晟崴協助申請後，於112年9月1日將竣工圖及使用執照交付予原告，有LINE對話紀錄可稽（卷第160頁），原告此時即已知悉地上一層之合法使用規劃情形。原告及其公司股東、品牌總部在112年9月7日進場查看系爭建物後，兩造當時即已簽訂借屋裝修協議書，嗣後因原告表示需作最後確認，故再於112年9月16日修改簽約日期（條款內容均未變更）。故原告自9月1日取得竣工圖及使用執照、至9月7日與股東、品牌總部查驗現場、再至9月16日簽署借屋裝修協議書，原告有足夠時間評估是否要向被告主張瑕疵擔保。然實則原告最終同意按現況交屋，且不再主張其他瑕疵擔保，此觀兩造簽署之「112年9月16日借屋裝修協議書」即明（卷第105頁，下稱協議書），協議書第4條、第11條即約明「賣方自借屋裝修日起危險負擔亦隨之移轉。」「賣方同意配合買方所提上述條款，方便買方先行裝潢，雙方同意自買方取得鑰匙之日起，以現況交屋，買方不再要求賣方進行任何修繕，或主張其他瑕疵擔保。」是以，原告已拋棄瑕疵擔保之權利。
㈣、再者，「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」民法第356條第1、2項定有買受人之檢查通知義務。然原告怠於對被告為瑕疵擔保之通知，甚至已開幕營業，應視為承認所受領之系爭建物。
㈤、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告起訴主張㈠、㈡情事，為被告不爭執，並有不動產買賣契約書、建物登記第一類謄本（卷第19-25頁）、本院職權調取之建物使用執照卷宗、竣工圖、建物測量成果圖等資料可稽。故系爭建物地上一層面積146.27平方公尺，但店鋪僅有
4.8平方公尺，另3.88平方公尺為廁所，其餘137.59平方公尺為停車空間，規劃6個停車位等事實，應可先予認定。
㈡、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條定有明文。
⒈依系爭建物登記謄本記載，系爭建物之主要用途為「商業用
」，地上一層之面積146.27平方公尺（不含陽台、雨遮），然合法店鋪面積僅有4.8平方公尺。被告未盡出賣人之告知義務，反而在標的物現況說明書（成屋）勾選「沒有停車位併同出售」（卷第29頁），使原告誤認地上一層全部面積均為店鋪。然店鋪與停車位之價值相差懸殊，故系爭建物確有減少其價值之瑕疵，亦有減少其契約預定效用之瑕疵。
⒉經本院檢送建物使用執照卷宗、竣工圖、建物測量成果圖等
資料，囑託凱信不動產估價師聯合事務所鑑定結果略以：地上一層總面積146.27平方公尺，僅有4.8平方公尺為店鋪，另3.88平方公尺為廁所，其餘137.59平方公尺為停車空間。
系爭房地於兩造買賣當時之112年8月18日之合理總價，①137.59平方公尺無法作為店鋪使用，為11,584,050元。②若137.59平方公尺不是停車空間而是店鋪，為18,629,250元。③兩者價差7,045,200元。此有114年11月20日凱信字第114036號函及不動產估價報告書可稽（卷第267-268頁，報告書外放）。
㈢、惟按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」民法第356條第1、2項定有買受人之檢查通知義務。經查：
⒈兩造簽約後、交屋前，被告已應原告之要求，積極向新竹縣
政府建管科聲請使用執照及系爭建物竣工圖，並於112年9月1日交付予原告，此一收受日期為原告所不爭執，並有仲介人員黃晟崴與被告之LINE對話可佐（卷第112、160頁）。原告係為裝修咖啡廳所需而急於取得使用執照及系爭建物竣工圖，衡情自會詳細閱讀、比對尺寸、並與建築師或設計師討論裝修方式，堪信原告此時自竣工圖（卷第27頁）已知悉店鋪僅有4.8平方公尺。
⒉再者，黃晟崴於112年8月30日已先將借屋裝修協議書電子檔
傳送予原告審閱，原告於112年9月7日再次赴系爭建物現場確認建物情況，同日並簽名同意借屋裝修協議書內容（卷第158-159、166頁）。縱若原告非工程專業於112年9月1日取得竣工圖後尚不明確知悉店鋪僅有4.8平方公尺，然此次9月7日再赴現場確認建物情況，即有竣工圖可資現場比對，原告至遲此時亦應知悉店鋪僅有4.8平方公尺。
⒊依協議書第十二條，原告本於3日內即可取得鑰匙進場裝修，
然卻因未明示之原因而表示「需作最後確認」，在協議書條款內容未作任何增刪修改下，卻推遲於112年9月16日再簽名一次並修改協議書日期，由此可以推知原告在此9天期間內，因發現店鋪僅有登記4.8平方公尺下，係在考慮解除買賣契約抑或繼續履約？最後原告仍決定繼續履約，並同意自取得鑰匙之日起以現況交屋。
⒋原告於9月16日借屋裝修時，尚未付齊價金3,500萬元。依買
賣契約書第四條價款給付約定，原告尚有尾款2,450萬元未付，然原告明知店鋪僅有登記4.8平方公尺下，並未對被告請求減少價金，依然全額付清價金。
⒌迨至原告於113年2月7日提出本件訴訟之前，原告已受領系爭
建物長達4個多月，雖原告主張起訴前經多次協議未果等語，然原告並未舉證其於發現瑕疵後有即時通知被告。
⒍再觀諸原告簽名同意之借屋裝修協議書第11條約定「雙方同
意自買方取得鑰匙之日起，以現況交屋，買方不再要求賣方進行任何修繕，或主張其他瑕疵擔保。」⒎綜上過程，依民法第356條第1、2項規定及協議書第11條，本
件應視為原告承認其所受領之物，並已拋棄瑕疵擔保權利。準此，原告自不得嗣後請求減少價金。
㈣、原告又另舉民法第184條第1項前、後段，主張被告2人故意以停車位充作店鋪出賣，致原告陷於錯誤而簽訂買賣契約，侵害其意思自主權及財產權，應連帶負侵權行為責任云云。惟查，被告於110年4月間向前手即訴外人楊正浩購買系爭房地時，前手亦係於標的物現況確認書之「是否有停車位併同出售？」欄位勾選☑否，有契約書及現況確認書可證（卷第170-182頁），自難認定被告故意以停車位充作店鋪出賣，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告。
㈤、系爭建物地上一層其中137.59平方公尺無法作為店鋪使用，價差7,045,200元固經鑑定明確，然實際上系爭建物地上一層現況係全部供作咖啡廳營業使用，未受主管機關命令回復原狀，此有咖啡廳照片附於不動產估價報告書中，由是亦難認定原告實際受有損害。是以，不論原告主張被告係故意或過失不法侵害其權益，原告均未證明其權益受損之事實。
㈥、綜上，原告依民法第179條、第184條第1項、第185條、第354條第1項、第359條、契約第九條第七點約定，請求被告2人連帶給付7,045,200元，及其中5,605,490元自起訴狀繕本送達翌日即113年4月17日（卷第39-41頁）起，其餘1,439,710
元自114 年12月31日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
書記官 凃庭姍