臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第399號原 告 彭康治訴訟代理人 廖克明律師複代理人 曾雍博律師被 告 蔡沂蓁訴訟代理人 鍾添錦律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國114年3月24日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告現為新竹縣○○鄉○○段0000地號土地，及坐落其上門牌號碼湖口鄉新湖路586巷8弄1號房屋（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地之前所有權人）之登記所有權人，原告則為系爭房地之前的所有權人，並始終住於系爭房屋內，未曾將系爭房屋占有移轉予原告。被告固以買賣為原因，於109年8月19日將系爭房地所有權移轉登記至其名下，實則其間買賣契約並不存在，理由如下所陳：
⒈原告前於民國（下同）108年間向被告配偶林寶順借款，林寶
順以被告之帳戶匯款予原告以便製造兩造間存有借貸關係之假象，復以為其間借貸狀況做一書面紀錄為由，誘騙原告代理原告母親邱八美就其所有之系爭房地簽訂原證4所示之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定以新臺幣（下同）730萬元之價金出售系爭房地予被告。系爭買賣契約書雖係原告所親簽，然實因被告學歷不高而不諳法律用詞、於未詳加思索下即予簽字，並無代理邱八美買賣系爭房地之真意存在。且因系爭買賣契約書所涉重要事項多未填載、所涉權利更異亦因不符邱八美之利益而足認定被告為無權代理，況系爭買賣契約書亦未經法院依民法第1101條第1項第2款之規定許可，是系爭買賣契約書依法當非有效。
⒉嗣邱八美於109年1月23日死亡後，系爭房地於109年7月21日
分割繼承登記至原告名下。兩造即於109年8月1日再行就系爭房地簽立土地登記申請書及所有權買賣移轉契約書（即原證6，下稱系爭登記及所有權移轉契約書），被告於同年月19日未告知原告即逕據上開資料以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記（下稱系爭買賣移轉登記）至其名下。兩造復於同年9月21日再行簽立原證7所示之協議書（下稱系爭協議書），其上載明由原告出售系爭房地予被告、被告迄至斯日合計給付原告630萬元、原告須於110年7月31日前償還600萬元予被告，否則應由系爭房屋自行搬離等語。然系爭登記及所有權買賣移轉契約書係林寶順數度向被告逼債清償，並訛稱該文件僅作為其間「借款債務擔保」之用、不會持之辦理移轉登記下所簽立，且其上對於系爭房地之買賣價金、支付方式為何等重要事項均未詳予記載，原告係於未看清楚文件的狀況下簽立，就此亦無買賣真意存在。又於一般不動產買賣交易常情中，「公契」及「私契」同時存在方屬正常現象，然被告斯時簽立「公契」即系爭登記及所有權買賣移轉契約書時，兩造間尚未簽立「私契」即系爭協議書，是系爭登記及所有權買賣移轉契約書之真意為何，當屬有疑。而兩造簽立系爭協議書時，系爭房地之所有權實已形式登記於被告名下，與一般先簽立買賣契約後辦理移轉登記之買賣常情，顯屬有違，且若兩造前有將其間借款轉換為系爭房地買賣價金之合意乙節為真，則被告自已還清其間所有債務，兩造又何需於系爭協議書第2款約定債務清償期限，足認系爭協議書之內容顯有矛盾而未能採信，是被告亦無從以系爭所有權買賣移轉契約書、系爭協議書推認兩造間就系爭房地存有買賣關係存在至明。
㈡、綜上，原告雖不否認系爭買賣契約書、系爭土地登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書均為其所親簽，惟上開文件並未存有買賣真意，是兩造間並無合法有效之買賣關係存在，系爭買賣移轉登記即依法無據，被告亦自陳系爭房地之買賣價金尚未全數給付，是原告爰先位以民法第179條之規定、備位以民法第259條第1款之規定為請求權基礎，訴請被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：被告前依民法第767條第1項前段規定之規定，主張業已以系爭移轉登記取得系爭房地之所有權，原告係無權占有系爭房屋，而向本院請求原告遷讓房屋，經兩造充分攻防、法院實質審理後，以110年度重訴字第173號民事判決（下稱系爭前案一審判決）認定，系爭買賣契約書、系爭土地登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書均為具買賣真意且合法有效之契約，兩造間有將其間債務轉為系爭房地買賣價金之合意，系爭買賣移轉登記即屬合法有據。嗣雖經系爭前案二審法院以兩造就系爭房屋迄未點交、原告即非無權占有為由，進而以臺灣高灣法院111年度上易字第684號民事判決（下稱系爭前案二審判決）廢棄系爭前案一審判決、改判被告勝訴，然並未否認上開事實存在，上開事實當已具備爭點效。而原告於本件主張兩造間並無合法有效之買賣關係存在乙節並無實據，被告既為系爭房地合法登記之所有權人，於無撤銷所有權登記或所有權有無效情形下，原告欲推翻已具爭點效之確定事實，並請求被告移轉系爭房地之所有權登記予原告，即顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告以其母親邱八美之監護人身份，於108年1月11日代理邱八美就邱八美所有系爭房地與原告簽訂系爭買賣契約書，約定以730萬元出售系爭房地予原告，系爭買賣契約書迄未經法院核可。邱八美嗣於109年1月23日死亡，系爭房地因分割繼承於同年7月21日全部登記至被告名下。兩造於109年8月1日簽立系爭登記及所有權移轉契約書，被告據上開文件於同年8月19日以買賣為原因，移轉系爭房地所有權登記至被告名下，並於移轉登記同日就系爭房地設定最高限額抵押權900萬元登記。兩造於同年9月21日再行簽立系爭協議書。系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書均為兩造所親簽。
㈡、系爭協議書上載明:「彭康治(以下稱甲方)於民國109年9月21日收到蔡沂蓁(以下稱乙方)現金新台幣30萬元整，收訖無誤，特立此書為憑。甲方出售座落新竹縣○○鄉○○路000巷0巷0號之房屋土地予乙方。雙方協議如下:一、乙方已支付新台幣600萬元整予甲方，甲方收訖無誤。二、雙方協議，若未於民國110年7月31日前，償還新台幣600萬元，則甲方同意自行搬離並無異議」。嗣原告未於110年7月31日前償還被告600萬元，亦迄今未曾將系爭房屋交付被告占有。
㈢、原告曾向臺灣新竹地方檢察署，以被告、林寶順等共同對其為重利及詐欺之行為提起告訴，嗣經該署以110年度調偵字第204號為不起訴之處分，經原告不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署以110年度上聲議字第7929號駁回其再議，業經本院依職權調取上開刑事卷宗核閱無訛。
㈣、被告前依民法第767條第1項前段規定之規定，以系爭移轉登記取得系爭房屋所有權，主張原告無權占有系爭房屋，向本院請求原告遷讓房屋，經兩造就所涉系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書之真偽及法律效力等事項充分攻擊防禦、本院實質審理後，以110年度重訴字第173號民事判決（即系爭前案一審判決）認定，上開買賣契約均為兩造親簽且具買賣真意而合法有效，且兩造有將其間借款轉換為系爭房地買賣價金之合意，是系爭移轉登記為合法有據，因而判決原告應返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利。嗣原告就此上訴，被告於系爭前案二審準備程序終結後追加民法第348條為其請求權基礎，主張原告未依系爭協議書如期償還600萬元，自應履約搬離系爭房屋等情，惟經系爭前案二審法院認定兩者之基礎事實並不相同，且被告迨至行言詞辯論程序方為上開訴之追加而顯然延滯訴訟為由，裁定駁回其追加之訴，並以縱被告上開主張為真，然兩造就系爭房屋既迄未點交、原告即非無權占有為由廢棄一審判決，而以臺灣高灣法院111年度上易字第684號民事判決（即系爭前案二審判決）改判原告勝訴，因不得上訴而確定，業經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛。
四、得心證之理由：
㈠、按所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。惟於當事人對第二審判決提起第三審上訴時，該第二審判決就重要爭點之判斷理由，須經第三審裁判予以維持者，始屬具有爭點效之前訴訟確定判決理由。倘第二審判決就重要爭點之判斷理由，經第三審裁判敘明「原判決贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響」者，該贅列部分非屬法院於前訴訟之確定判決理由，尚不得作為爭點效而援用，有最高法院111年度台上字第885號判決意旨參照。查被告以系爭買賣移轉登記所據之系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書為具兩造買賣真意且為合法有效之契約，兩造間有將其間債務轉為系爭房地買賣價金之合意等項事實，為系爭前案一審判決審理之主要爭點，並經兩造充分攻擊防禦、承審法院實質審理認定為真實，業具爭點效等語置辯，然查系爭前案二審判決僅就原告尚未交付系爭房地給被告，則系爭房地之收益權依民法第373之規定即仍歸屬於原告享有，原告即非無權占有或不當得利可言，因而改判原告無庸返還系爭房地予被告，查其判決理由確未再就原一審判決認定之上開事實予以審認，並援引為其裁判之基礎事實，是據上開實務見解，被告主張之上開事實尚不具爭點效，而無從當然拘束本院之認定，合先陳明。
㈡、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。查原告主張系爭買賣移轉登記所據之系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書均不具買賣真意且有無效之事由，系爭買賣移轉登記依法無據等語，為被告所否認，據上開實務見解，原告即應就此負舉證之責。然查原告於本件主張兩造之間並無借貸，係受被告及林寶順催債威迫兼詐騙之下，方因不諳法律、輕率簽立上開文件、實則其間並無買賣真意云云，惟就其上開主張並未提出任何具體事證以實其說，本院酌審系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書所載文義均簡單明確，一般人均得輕易由所載文字了解其意義，並無誤解之空間，且細觀其上所約定之內容亦已就買賣契約必要事項予以合意、記載，原告既不爭執均為其所親簽，復未舉證其係受詐騙或脅迫下所簽立，則原告空言主張上情，本院自難採信。原告又以系爭買賣契約書為其無權代理，且未經法院依民法第1101條第1項第2款之規定許可，即不具合法效力云云。然查原告母親邱八美前經本院於104年10月22日以104年度監宣字第209號民事裁定，宣告邱八美為受監護宣告之人，並選定原告為邱八美之監護人，此有上開裁定在卷可按。另因買賣契約屬債權行為，並非處分行為，此種以負擔債務為內容之法律行為（負擔行為），除其標的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定、違反公序良俗及其他法律特別規定外，均為有效，出賣人是否有處分權，在所不問，是監護人代理受監護宣告人與他人締結出售不動產之買賣契約，縱未經法院許可，或不利於受監護宣告人，亦非法所不許，難認其買賣之債權契約係屬無效。況監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分，為民法第1101條第1項所明定，而所謂處分係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，一般負擔行為（債權行為）並不包括在內，是系爭買賣契約自非屬民法第1101條第2項第1款規定「監護人代理受監護人購置或處分不動產」之情形，當無庸經法院核可後方得有效，是原告上開主張，亦難可採。原告復又主張系爭房地所有權於其簽立系爭協議書時已移轉登記於原告名下，因有違一般不動產交易常情而屬有疑云云，然查不動產交易基於買賣雙方各自考量，實不以「公契」及「私契」均俱、遑論同時存在為必然，當無所謂「私契」晚於「公契」簽立者，即足佐證其簽立系爭協議書不具買賣真意之推論。又原告末以若其間曾有將借款轉換為系爭房地買賣價金之合意，自不會再於系爭協議書第2款約定其間債務之清償期限，是上開約定內容顯有矛盾，足認兩造間並無如此借款、亦無上開合意云云。惟細觀系爭協議書的文義內容明確可知，原告出售系爭房地給被告、被告已支付600萬元予原告收訖，原告若未於110年7月31日前償還，即應自行搬離系爭房屋等語，實已足表彰原告已確認由被告處取得600萬元、已同意系爭房地所有權業因買賣關係而歸被告取得、原告若仍未如期清償其間債務600萬元，自應將系爭房屋交付被告使用等事實，其文義內容並無任何矛盾之處。復經系爭協議書之見證人鄒茂能在系爭前案一審亦到庭證稱:「本件一開始是借貸關係，後來被告（即本件原告，引號內下同）還不起，就協調，就變成買賣。有給他一年的時間還錢，如果還錢房子就還給他…每次林寶順付錢給被告時，伊都會去…故伊才知道這個他們從借貸變成買賣的過程…那時候被告心裡想要再拿錢東山再起，所以就簽了同意書，同意辦過戶，從借貸變買賣就是那時候開始」等情，原告既不否認系爭協議書確為其所親簽，復未提出任何具體事證佐證所載內容與事實不符，已足推認原告前積欠借款債務未清償，雙方乃約定轉為系爭房地之買賣契約價金，原告並因此同意辦理移轉系爭房地所有權予被告名下乙節，堪信為真。
五、綜上所述，原告既未舉證證明系爭買賣移轉登記有撤銷或無效之事由，被告亦前於本院向原告起訴請求，以其給付原告系爭房地尾款100萬元，作為原告應交付系爭房屋占有予被告之同時履行抗辯之用（即本院113年度訴字第339號），並非拒不給付上開尾款，則原告據民法第179條、亦或是民法第259條第1款請求被告移轉系爭房地之所有權登記予原告，均無所據，而應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第一庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書 記 官 魏翊洳