臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第461號原 告即反訴被告 周逸杰
陳健銘共 同訴訟代理人 曾能煜律師被 告即反訴原告 謝阿金
謝仁和共 同訴訟代理人 廖凰玎律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就新竹縣○○市○○○段○○○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地之耕地租賃關係不存在。
二、反訴原告之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。查原告主張兩造間就新竹縣竹北市東海窟段旱坑子小段111-18、111-19地號土地（下分別稱系爭111-18、111-19地號土地，合稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係不存在，經原告向新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送新竹縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經新竹縣政府以民國113年4月16日府地權字第1134211438號函移送本院審理，有新竹縣政府以113年4月16日府地權字第1134211438號函、新竹縣竹北市公所112年10月26日竹市民字第1122302615號函在卷可考（本院卷一第9、207頁），是本件租佃爭議事件起訴合法。
二、按耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，無對全體出租人必須合一確定之必要（最高法院113年度台上字第1015號裁定意旨參照）。查原告雖非系爭土地之耕地三七五租賃關係之全體出租人，有新竹縣竹北市三七五耕地租約登記簿（本院卷一第63至70頁）、新竹縣竹北市公所114年3月13日竹市民字第1145003549號函及所附私有耕地三七五租約（東海字第132號）資料（本院卷二第213至225頁）附卷可查，依前開說明，當事人之適格仍無欠缺。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查原告主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，既為被告所否認，致原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴有確認利益，應堪認定。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地部分共有人，應有部分如附表一至二所示，且兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約（東海字第132號，下稱系爭耕地租約），原告為部分出租人，被告為承租人。惟系爭土地上有如附表三所示之地上物，作為長期居住使用，非屬所謂農舍。是被告不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭耕地租約無效；縱其情形僅存於系爭土地之一部，系爭耕地租約亦全部無效，亦不因有無得訴外人即前出租人謝李帶妹之同意而有不同，兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係即不存在。爰依耕地三七五減租條例第16條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：訴外人即被告之祖父謝海山於38年1月1日即為系爭土地之佃農，謝海山死亡後由被告之父謝錦榮繼受，嗣系爭土地之所有人異動為謝李帶妹，謝李帶妹仍與謝錦榮間訂有系爭耕地租約，之後謝李帶妹於85年間死亡，謝錦榮則於103年間死亡，由其等繼承人輾轉繼受，迄今未曾中斷，被告亦均依約繳租。而謝李帶妹於66年間，為顧及佃農生活住居需要，同意謝錦榮興建門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號房屋（下稱系爭2號房屋）；再於79至80年間，基於相同理由，同意謝錦榮興建門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號房屋（下稱系爭8號房屋）；其後系爭2號房屋由被告謝仁和繼承所住居，系爭8號房屋則由被告謝阿金繼承所住居。至系爭土地上其餘地上物，亦均為謝李帶妹所同意興建，被告無從置喙。則被告依謝李帶妹所交付可供耕作之範圍進行耕作，對於原非供耕作使用部分，縱被告未積極利用，亦與不自任耕作有別，不符耕地三七五減租條例第16條規定要件等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為系爭土地之部分共有人，應有部分如附表一至二所示，且兩造間就系爭土地訂有系爭耕地租約，原告為部分出租人，被告為承租人等情，有新竹縣竹北市三七五耕地租約登記簿（本院卷一第63至70頁）、土地建物查詢資料（本院卷一第473至480頁）、新竹縣竹北市公所114年3月13日竹市民字第1145003549號函及所附系爭耕地租約資料（本院卷二第213至225頁）附卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效，租賃關係消滅，不因出租人嗣後繼續收取費用默示承租人使用未自任耕作土地，而使無效之租約恢復其效力（最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照）。
㈡查本院會同地政人員至現場履勘，並囑託新竹縣竹北地政事
務所為測量，製有勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事務所113年12月27日北地所測字第1132300485號函所附複丈成果圖即附圖附卷可參（本院卷二第117至126、155至157頁），足見系爭2號房屋占用系爭111-18地號土地面積265.3平方公尺；系爭8號房屋占用系爭111-18地號土地面積226.5平方公尺。又系爭2號房屋有架設冷氣，後方有晾衣服，及擺放洗衣機、烘衣機、洗手臺，屋內有擺設神明廳；系爭8號房屋架設水塔、水錶、瓦斯、電話管線，並有裝設冷氣等節，有勘驗筆錄在卷可參（本院卷二第119、125頁），並有原告提出之現場照片附卷可證（本院卷二第187至191-2頁），可見系爭2號、8號房屋有設置冷氣機、洗衣機、烘衣機及水、電、瓦斯、電話等民生管線，應屬滿足長期、穩定日常起居而為。參據被告自承：系爭2號房屋由被告謝仁和繼承所住居，系爭8號房屋則由被告謝阿金繼承所住居等語（本院卷一第354頁），足認系爭2號房屋、系爭8號房屋確實為被告所實際居住，非供被告耕作或作為農舍使用，核屬就系爭土地有一部不自任耕作之情形，依前開規定及說明，系爭耕地租約應全部歸於無效。
㈢被告固抗辯：周圍耕種水稻；另有種植地瓜云云，並提出現
場照片為證（本院卷二第137至151頁）。惟依前開最高法院判決意旨，系爭土地既有一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間就系爭土地之系爭耕地租約即應全部歸於無效。是被告此部分抗辯，為無可採。
㈣被告另抗辯：謝李帶妹同意興建；被告依約繳租迄今云云。
證人即謝李帶妹之孫兼出租人之一謝昌勝亦到庭證稱：謝李帶妹同意讓他們去蓋；謝李帶妹過世後，租穀金都是我父親代收，再分給兄弟；我父親死後迄今，被告有付租金等語（本院卷二第262至263頁），並經被告提出土地使用權同意書為證（本院卷一第447頁）。然依前開說明，系爭耕地租約已違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定而無效，不因出租人同意而使之有效。是被告前開抗辯，亦無可取。
㈤被告又抗辯：原非供耕作使用部分，縱嗣後未積極利用，依
最高法院104年度台上字第2327號判決意旨，亦與不自任耕作有別云云。惟按耕地租約承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款固定有明文。然所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言。故「不為耕作」，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意。倘該部分耕地原非供耕作使用，則縱承租人嗣後未積極利用該土地，亦與該款所稱不為耕作之情形有別（最高法院104年度台上字第2327號判決意旨參照）。核係就耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定所稱「不為耕作」為說明，與耕地三七五減租條例第16條第1項規定所指「應自任耕作」情形不同。又被告既已積極地以系爭2號、8號房屋作為居住使用，即屬不自任耕作，系爭耕地租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定無效，此與是否屬消極地不為耕作而任其荒廢，出租人得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約，分屬二事。故被告此部分抗辯，實無可採。
㈥準此，坐落系爭土地上之系爭2號、8號房屋既係供作被告居
住使用，系爭土地即有一部未經從事耕作之用，核屬不自任耕作，系爭耕地租約全部歸於無效，租賃關係消滅，不因謝李帶妹是否同意而使之有效等節，堪可認定。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、本件本訴部分係依耕地三七五減租條例第26條第1項前段規定移送之民事訴訟，依同條項後段規定免收裁判費，復查無兩造就本件本訴訴訟程序，尚有其他訴訟費用之支出，爰不另為訴訟費用負擔之諭知，併此敘明。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260條第1項定有明文。查反訴原告提起反訴，請求確認兩造間就系爭111-18地號土地如附圖所示系爭2號、8號房屋有租賃關係存在。
核其請求與本訴之標的及其防禦方法相牽連，應予准許。
二、按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年度台上字第1827號原判例要旨參照）。查反訴原告主張兩造間就系爭111-18地號土地如附圖所示系爭2號、8號房屋有租賃關係存在，既為反訴被告所否認，致反訴原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，則反訴原告提起本件確認之訴即有確認利益，且依前開說明，不生被訴當事人適格之欠缺問題。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：謝李帶妹同意謝錦榮興建系爭2號、8號房屋作為居住之用，並以收取租穀金作為租金對價，毋庸另付其他租金，故謝李帶妹與謝錦榮間真意為成立租地建屋契約，租賃期間應至房屋不堪使用為止，且反訴被告於買受系爭土地時即知其上坐落系爭2號、8號房屋，應基於買賣不破租賃原則而承繼。縱系爭耕地租約無效，因具備租地建屋契約之法律行為要件，租地建屋契約即依民法第112條規定而有效，爰依土地法第102條、民法第112條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造間就系爭111-18地號土地如附圖所示系爭2號房屋（面積265.3平方公尺）、系爭8號房屋（面積226.5平方公尺）有租賃關係存在。
二、反訴被告則以：租地建屋契約事關重大，不可能未簽訂書面契約而僅有口頭約定。另倘租地建屋契約於66年間即存在，反訴原告迄113年6月17日始為主張，乃臨訟抗辯，毫無足採。又系爭土地既已有系爭耕地租約，另行成立租地建屋契約之可能性極低，且該租地建屋契約亦因違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之強制規定而無效。況出租土地作為耕種使用或建屋居住使用，約定租金顯無可能相同，又以浮動方式計算租金，與常情有違。而反訴被告於買受系爭土地時，謝李帶妹之繼承人即出賣人僅告知有系爭耕地租約，未曾提及另有租地建屋契約；其等通知反訴原告行使優先承買權時，反訴原告亦未提及有租地建屋契約。此外，於反訴被告取得系爭土地後，反訴原告尚且以存證信函通知反訴被告領取系爭耕地租約之換算租金，絲毫未敘及租地建屋契約等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：同本訴部分所述。
四、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。另按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
土地法第102條亦有明文。
㈡查證人謝昌勝固證稱：謝李帶妹同意讓他們去蓋；謝李帶妹
過世後，租穀金都是我父親代收，再分給兄弟；我父親死後迄今，被告有付租金等語（本院卷二第262至263頁），並經反訴原告提出土地使用權同意書為證（本院卷一第447頁），且據反訴原告主張：以租穀金作為租地建屋契約之租金對價云云。然此僅可證明謝李帶妹同意謝錦榮興建系爭2號、8號房屋，其情形不一而足，不能遽然推論謝李帶妹另有與謝錦榮成立租地建屋契約之合意。又系爭耕地租約之目的在於出租人提供土地予承租人耕作，依其約定內容，並非供為建築房屋，且耕作與建築房屋二者亦無法併存，該租穀金既已作為系爭耕地租約之地租租額，與租地建屋契約租金之性質上即屬不能相容，難以繳納租穀金之情形，而推認另有成立租地建屋契約。再觀諸系爭耕地租約歷年之租約登記簿（本院卷一第63至70頁）及租約附表（本院卷二第215至225頁），均無隻字片語附記系爭土地其中若干面積係供作建屋使用；反訴原告寄送予反訴被告之竹北光明郵局存證號碼619號存證信函（本院卷二第75至77頁），亦僅告知反訴被告得前往領取系爭耕地租約之換算租金，全然未提及屬租地建屋契約之對價。參據上情，足認除系爭耕地租約外，並無另有租地建屋契約。
五、綜上所述，反訴原告請求確認兩造間就系爭111-18地號土地如附圖所示系爭2號房屋、系爭8號房屋有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
民事第一庭 法 官 楊子龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
書記官 洪郁筑附表一：
編號 系爭111-18地號土地共有人 應有部分 證據出處 1 原告周逸杰 4/7 本院卷一第474頁 2 原告陳健銘 1/7 本院卷一第475頁附表二：
編號 系爭111-19地號土地共有人 應有部分 證據出處 1 原告周逸杰 4/7 本院卷一第478頁 2 原告陳健銘 1/7 本院卷一第479頁附表三：
編號 地上物 1 門牌號碼新竹縣○○市○○○街00號房屋及鐵皮車庫 2 門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號臨房屋 3 門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號房屋及鐵皮倉庫 4 門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號房屋 5 門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷0號、8號房屋前之水泥地 6 無門牌號碼之房屋