臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第424號原 告 程柏銓訴訟代理人 蔡勝雄律師被 告 郭文銘訴訟代理人 張婉娟律師
邱懷祖律師
參 加 人 富宇君品社區管理委員會法定代理人 汪淨真訴訟代理人 曾淑芬上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年6月2日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。本件被告主張真正造成原告受有損害者，係未盡公共管線維護責任之富宇君品社區管理委員會，富宇君品社區管理委員會乃最終責任人，富宇君品社區管理委員會顯係「有法律上利害關係之第三人」，請依民事訴訟法第65條、第66條、第67-1條之規定，職權通知富宇君品社區管理委員會訴訟參加（見本院卷第293頁），富宇君品社區管理委員會受告知後於民國（下同）114年5月14日以民事聲請參加訴訟狀聲明參加訴訟（見本院卷第337頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告透過實易不動產股份有限公司經國店房屋仲介居間介紹，於112年4月2日向被告購入其所有坐落於新竹縣○○市○○○段000地號土地，併同其上新竹縣○○市○○○段0000○號即建物門牌號碼為新竹縣○○市○○路000○0號4樓之建物（下稱系爭房地），兩造簽立不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）2,338萬元為買賣總價，被告並於112年6月1日將系爭房地移轉登記於原告。兩造於112年6月25日交屋並辦理結案結款，被告於不動產買賣契約書之標的物現況說明書中項次15關於「建物是否存有滲漏水情形」勾選「否」，惟系爭房地交屋後3個月餘，即發現房屋有嚴重滲漏水情形。本件房屋因滲漏水而欠缺通常效用、居住品質而具有物之瑕疵，被告於房屋現況說明書為不實勾選，誤導原告，於本件買賣契約簽訂之際亦未為任何說明，顯有故意隱匿物之瑕疵，致原告因而陷於錯誤，致使其故為買受。被告亦曾於不動產買賣契約書第五條第2項「賣方保證本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」，然原告向被告表示為漏水修繕時，被告卻未為進一步處理，是系爭房屋客觀上既存有漏水瑕疵，被告亦無法提出無瑕疵物，亦無擔保除去該瑕疵後給付之意，而有民法第354條所示物之瑕疵情形，原告自得依民法第359條主張減少買賣價金。被告無法提出無瑕疵物，亦無擔保除去該瑕疵後給付之意，而有民法第354條所示物之瑕疵情形，原告自得依民法第359條主張減少買賣價金。系爭房地存有滲漏水情形，經社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）鑑定，漏水瑕疵之修復費用估計為36萬6,563元，系爭房地漏水瑕疵經修復後即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房地減少之價金相當，原告自得依民法第359條規定，主張以修復漏水瑕疵費用36萬6,563元，請求減少之價金。
㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告答辯：
㈠、被告自112年3月1日委託實易不動產股份有限公司經國店進行房屋買賣仲介服務，原告即多次前往現場看屋，後於112年4月2日向被告購入系爭房地，兩造於112年6月25日完成現場點交驗屋後現況交屋，被告自104年10月21日建商交屋起，至112年6月4日止，均不曾發現有滲漏水之狀況，故於不動產買賣契約書之標的物現況說明書中項次15關於「建物是否存有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」勾選「否」。又依住宅消保會113年11月28日住保字第000000000號住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書（下稱鑑定報告書），系爭4樓房屋滲漏水原因為大樓公共管線之冷氣排水幹管堵塞（堵塞位置約略為3樓至4樓區間）（下稱系爭瑕疵），原告應向負責維護大樓公共管線之社區管理委員會究責，與被告無涉，被告僅就系爭4樓房屋負物之瑕疵擔保責任，公共管線並非兩造買賣契約標的物，且非由被告負責管理維護。且原告未能舉證系爭瑕疵於「交屋時」存在。退步言之，原告主張減少價金而請求被告給付回復原狀之費用，實無所憑，依鑑定報告書，系爭房地於漏水修復後不影響市場交易價值，縱有系爭瑕疵情形，亦不影響市場交易價值，是原告無權請求減少價金。
㈡、答辯聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人之陳述：因為兩造互告，參加人也有質疑。原告稱共管阻塞，但原告找第三人以木塞等封死排水孔以後，他們家就沒有漏水，若為共管阻塞，應該會塞到5樓，但5樓並沒有漏水。當時鑑定人將清水灌到冷氣排水孔管內，很快速就積水，從原告的冷氣排水孔出來，因此阻塞點是在支管還是共管，要請鑑定人說明等語。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其透過實易不動產股份有限公司經國店房屋仲介居間介紹，於112年4月2日向被告購入其所有坐落於新竹縣○○市○○○段000地號土地，併同其上新竹縣○○市○○○段0000○號即建物門牌號碼為新竹縣○○市○○路000○0號4樓之建物。前開土地及建物兩造於112年6月25日辦理交屋結款，原告於112年9月30日發現漏水，並於112年12月22日寄發律師函予被告。
提出不動產買賣契約書、原告於112年10月拍攝之漏水相片數禎及錄影光碟、墨耕法律事務所112年度律函字第000000000號律師函及回執等為證。被告不爭執，原告主張前開事實，堪信為真實。
㈡、原告主張系爭房屋有漏水情形，屬物之瑕疵，被告於房屋現況說明書為不實勾選，誤導原告，於本件買賣契約簽訂之際亦未為任何說明，顯有故意隱匿物之瑕疵，被告無法提出無瑕疵物，亦無擔保除去該瑕疵後給付之意，有民法第354條所示物之瑕疵情形，原告依民法第359條主張減少買賣價金。被告無法提出無瑕疵物，亦無擔保除去該瑕疵後給付之意，而有民法第354條所示物之瑕疵情形，原告自得依民法第359條主張減少買賣價金36萬6,563元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告依民法第359條主張減少買賣價金，有無理由？
㈢、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。據此可知，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號民事判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件原告主張被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任，而為被告所否認，依前揭說明，應由原告就系爭房地「危險移轉時」存在前開物之瑕疵、欠缺通常效用等有利於己事實負舉證責任。
㈣、經查，原告主張系爭房地有滲漏水情形，固提出漏水照片為
證（見本院卷第39至42頁），就系爭房屋漏水究竟係於何時發生及成因為何，業經本院囑託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會鑑定，鑑定結果為：系爭4樓房屋是否有滲漏水情形？滲漏水位置在何處？滲漏水時間自何時開始（已滲漏水 多久時間）？滲漏水詳細原因（請詳述）？是大樓公共管線或住戶私人管線導致滲漏水(可歸責於何房屋）？說明：⑴系爭4樓房屋其客廳電視牆位置先前確實有滲漏水情形，惟鑑定當日現況已無滴水。鑑定當日現況檢測前，系爭4樓房屋其客處電視牆位置之木地板、木作櫃體、木作裝飾牆、客廳電視牆左侧裝飾柱等處，現況目視即有受潮發霉，可證先前有滲漏水情形，惟輔以紅外線熱感應器顯示，上開位置均屬乾燥狀態亦無水滴滴落，故本會鑑定人詢問原告先前漏水時當下情況，其主張當整棟大樓同時且長時間開冷氣，客廳電視牆左側裝飾柱上之舊有冷氣排水管才會滲水，故現況已有段時間無漏水)。⑵無從考證系爭4樓房屋客廳電視牆處其滲漏水發生時間及滲漏水多久。建築物之混凝土或木作裝飾等材料，其受潮發霉程度會因滲漏水當下之漏水頻率、水量、吸水時間、環境濕度等有所不同（意謂不可控性因素高），故本會鑑定人僅能查證其滲漏水原因，無從考證滲漏水發生時間及滲漏水多久。⑶系爭4樓房屋客廳電視牆處滲漏水原因為「大樓公共管線之冷氣排水幹管堵塞（堵塞位置約略為3樓至4樓區間），其詳述原因依據鑑定當日檢測內容分述如下：①外牆防水層檢測：本會鑑定人於系爭4樓房屋之前陽台水龍頭銜接塑膠水管，並將水管延伸至該客廳電視牆處鄰近之外牆，以持續性灑水，並讓水流順流而下，模擬戶外下雨情境，檢測外牆防水層是否破損。經灑水測試後，輔以紅外線熱感應器顯示客廳電視牆其仍屬乾燥狀態亦無水滴滴落，可證外牆防水層並無破損。②系爭4樓房屋客廳電視牆處之舊有冷氣排水管檢測：本會鑑定人拆卸客廳電視牆處之舊有冷氣排水管盲蓋蓋板，發現該排水管已由原告自行委託第三人以木塞及矽利康封死，無法觀察舊有冷氣排水管内狀態，本會鑑定人經兩造當事人同意後於該處施作局部保護工程，小心打鑿牆面及切割被封死之舊有冷氣排水管，並投放管道內視鏡觀測，發現冷氣排水管其管内仍有水殘留，且其冷氣排水管支管（即系爭4樓房屋私人管線）銜接至冷氣排水管幹管（即大樓公共管線）處有水凍註堵塞物。本會鑑定人將少量清水灌入冷氣排水管內，模擬冷氣排水情境，該管内旋即產生積水情形，其積水水位雖有些許緩慢下降，但當整棟大樓同時且長時間開冷氣時，其冷氣排水速度來不及從幹管排除，會導致水從系爭4樓房屋客廳電視牆處之舊有冷氣排水管大量滲出，可證大樓公共管線之冷氣排水幹管有堵塞，並導致系爭4樓房屋客廳電視牆處滲漏水。與裝設櫃子並將電視裝釘於牆面無涉。（註：水凍成因－冷氣運作時會產生低温，將空氣中的水分子凝結成水珠（又稱冷凝水），並經集水盤匯第後由排水管支管排出至幹管，在由幹管排出至下水道。當冷氣吸入室內空氣時，除水分子外也會一並吸入空氣中的灰塵、寵物毛髮與棉絮等髒污，雖然大部分的髒污會被冷氣濾網阻擋，但仍會有少量灰塵棉絮等掉落在冷氣集水盤與排水管內，若未定期清潔冷氣，其灰塵棉絮等髒污會因吸水導致黴菌生成，並凝結成果凍狀態之膠狀物質堵塞管路。）
㈤、原告雖主張造成管線阻塞之水凍需因冷氣使用經年累月而成，原告於交屋後3個多月並未安裝冷氣設備，不可能於短期即發生水凍現象等語；然證人即鑑定人呂宗信於本院審理時證稱：冷氣在運作時，冷氣會產生低溫，所以會吹出冷風，空氣中的水分凝結成水珠，經集水盤排出到排水管，到幹管，也就是原告律師所述的這張圖上，當冷氣在開放時，除了會吸入空氣，也會吸入空氣中的灰塵跟寵物毛髮、棉屑等等的髒污，跟這個冷氣凝結在一起會形成一個水凍。（水凍現象形成的時間長短為何？）無從考證，這關係到人的使用行為而定，冷氣要有開才會吸空氣、才會堵塞，所以當你的樓層以上的人24小時都開著，水凍的形成時間比較短，但如果沒有長時間開放，水凍形成時間就會比較長，所以不曉得原告當事人家裡以上所有樓層使用狀況為何。（雖然可能沒辦法確定一定的長短時間，但是水凍會是短期現象嗎，比如說這個夏天開冷氣，就會造成水凍堵塞的情形，是否會如此？）證人如果使用時間長的話，有機會，但這點無從考證。（以你的經驗，短時間形成水凍的情形多嗎？）個案情況不一樣，不能這樣談，你家與別人家不同，若別人家常開水凍形成時間就會比較短一點。（你之前鑑定過社區大樓這種公共管線，也有水凍現象的經驗嗎？）社區大樓沒有，倒是公寓有，但是該公寓樓層較少，所以水凍形成的時間確實是蠻長的，一層2戶共4層樓，戶數少、層數少、使用人環境也少，所以會比較長時間。（鑑定報告第28頁的圖，會不會是當初管理委員會，或者是當初他們沒有定期去清洗導致水凍現象？）有機會、有可能。（大樓像這樣的管線設計是否正常，還是有狀況的？）這個設計是正常的，是因為大樓或管委會長時間沒有去清潔的問題，跟設計比較無關，是使用層面，人為環境因素造成。（你說無法判斷水凍形成的時間，是否可以陳述大概需要多久的時間來形成，比如說1天、1周、幾天？）目前沒有相關的研究、或是論文等等可以證明水凍形成的時間點約略為何，這方面的問題，我可以跟我們裡面的冷氣師傅討論，再回函給法院，因為這部分只能依據一般他們施工上的慣例來詢問，僅以他們的經驗而談。(你是否有在該處看到水痕？)經過他們敘述之後，他們說裡面有一個冷氣的排水管，我們才去拆開來看裡面的狀況，我們把盲蓋拆下來的時候，如第21頁相片編號17，這是拆下來時裡面的狀況，裡面是有塞子塞起來的，有沒有看到水痕的部分，我們是看到它把排水管堵起來，他們才說是因為之前有從這邊冒水，所以我們把這個鋸開、打開來，投內視鏡去看，才知道裡面有堵塞物。(所以你拆開來時，連旁邊木頭色的都沒有看到水痕嗎？)都沒有，但是它的地板上有，下面有。(是否很潮濕？)現場看的時候，只有水痕殘留，並不會有濕的狀況，它已經是乾的了。（一般在公寓如果要定期去清水凍的部分，依你的經驗一般要多久清潔一次，譬如說5年、還是每年？）正常來說是每年都要清潔一次，夏季這種時候通常冷氣的使用頻率會比較高，冬季比較不會開冷氣，先不管冷氣有無冷暖功能，不會開冷氣的情況下有些人，或是一般公寓就會請大家去保養冷氣或是之後要去開之前先保養它，做定時清潔，會在那個階段建議一年清潔一次。（所以這個房子只有這個地方有問題，是否如此？）是，因為我們也調過原先建物的所有圖面，圖面在鑑定報告書中有，那道牆壁除了那道冷氣水管，沒有其他任何管線，冷氣水管是讓住戶在該處裝冷氣用的，冷氣開時會排水，它是讓冷氣排水使用。（如果不裝冷氣，別的樓層的水是否就會從我這邊冷氣管下來？）正常來說你不裝是你不使用，但是別的樓層如果裝在那個位置，還是有可能水從那個位置下來，這在照片上有，我有畫詳圖在第29頁相片編號32，如果堵的位置是幹管的位置，幹管的位置雖然有在排，但是不及大家所有人使用，所以水就會慢慢積起來，可能是虹吸或是毛細現象，當積到一個高度跟隔壁高度一樣時，就會從旁邊冒出來，如果那邊還是一樣有塞住時，它還是照樣會流出來，它塞是因為經年累月這樣子流，它會長黏黏稠稠的水凍，就是我畫網狀的部分。（水凍堵住了就會往別的地方找出口，是否如此？）我這邊有影片，這是管道內視鏡裡面看到的狀況，我們這層這裡如果堵住，樓上的樓層一樣繼續會用水，所以水一樣會往下流，當不及排時就會積水在這個位置上，慢慢的越積越高，從這邊出來，但為什麼現場可能已經沒有堵塞了，可能有兩種狀況，第一是那時候已經很少人在開冷氣，所以水並沒有完全的堵死，還是有在流，所以不夠高度排出來，第二種可能是因為原告直接把這個地方堵死了，水就會直接淹在這個地方，那就會慢慢越積越高，就不會從它那個地方滲出水來，也許從別的地方滲出來。（ 鑑定報告書第25頁相片編號25、26，這是你發現一些水凍堵塞物的情形，你拍攝的時間是113 年10月21日，也可能事隔了1年，為何裡面仍然還有這些水凍的堵塞物？）沒有去清，它當然會一直都在那裏。（你是否知道水凍積的長度、寬度、高度有多少？）這個不得而知，要實際去原告家進行清洗的人才會知道，它到底多少，因為它現在是堵住的，所以我們管道內視鏡只能在堵住之上，所以我們只能確認它有堵住，但是寬度深度高度不得而知，只有它在清潔，要做這個部分修繕時要用高壓清洗機進去挖的時候，才會知道它到底挖了多深，才會知道它到底堵了多深，我畫的只是示意圖並不是真的有堵這麼高。（你是用什麼機器去拍攝的？）管道內視鏡，它的照片是在鑑定報告書中第24頁相片編號24 ，有一個人拿著的那台機器，它是一台長長的鏡頭往管道裡伸，照出來就是相片編號25、26的樣子，但是無法知道它累積多高多長，因為它堵住了，就探不下去了。（你是否知道它的樓層位置？）有點像4樓與3樓交界的位置，它是在幹管的位置上，剛好在原告家那裏等語（見本院卷第306-317頁）。嗣經社團法人台灣住宅品質消費者保護協會114年4月22日住保字第114011333號函說明：依據本會鑑定人致電詢問其它公協會之鑑定人及業界水電與冷氣承包商，其均表示水凍之成因涉及人為因素（即冷氣使用頻率）、冷氣維護頻率、冷氣排水管排水效率、冷氣排水管清潔程度、空間環境衛生等影響而有所不同，故倘若清潔管路挖出水凍亦無法判斷考證發生時間點等語（見本院卷第323頁）。
㈥、次查，原告稱其發現漏水的時間為112年9月底或10月初左右。其自112年6月25日交屋到9月底發現，大概使用了2、3個月。我們原本沒漏水是沒有這個盲蓋，漏水完我們才挖洞去看，上方白色的位置，那個是冷氣管孔。盲蓋是我封的，因為它一直出水。9月底的時候看到它一直出水，就把它鋸開，盲蓋應該說是我自己裝上去的。我這邊看到往下的電源開關那邊一直出水，所以我們就懷疑是不是柱子上，因為它一直滴水滴下來，所以我們才會往上去看是什麼問題，實際上我去問管委會、樓上住戶確實這邊會有一個冷氣管的排水管管線，所以我才會覺得要從那邊去拆。客廳電視座的位置，都沒有裝冷氣，也沒有冷氣管孔，被告裝潢把柱子包起來。被告以前就沒有使用冷氣，所以點交時就沒有提到這個冷氣管孔。是從這個位置漏水下來，然後滲到地板，所以看到地板出水才發現。點交時沒有發現，因為被告將柱子包起來了，也沒有說明點交這裡有一個冷氣管線等語(見本院卷第309-313頁)。被告則稱：冷氣是在客廳的另外一側，漏水那一側不是我裝冷氣的地方。把漏水那一側說裝潢包起來而已，是造型用的柱子，應該說那個牆面只是包起來，柱子是靠外面的，就是一個樑柱用木板把它包起來而已。並沒有封起來。點交時，該處沒有水漬或是痕跡留下來。被告住了8年，這邊沒有水流下來。我們也不知道那裏有冷氣孔，應該是說哪個管線的孔是做什麼的沒有人知道，有沒有一個孔在這裡我不知道。買新成屋，通常都是裝潢公司包進去後，我只負責驗收而已，我根本就不知道那裏有一支管路等語（見本院卷第309-313頁）。兩造陳述核與前開鑑定結果、證人證述相符。
㈦、綜上以觀，於兩造就系爭房屋簽訂買賣契約時，迄至被告將系爭房屋點交予原告之際，卷內尚無事證可資證明此段期間系爭房屋有漏水情形，自無從認定被告係故意隱瞞系爭房屋有漏水瑕疵，原告就此主張並未提出任何事證可佐，自非可採。復依上開鑑定結果，無法判斷系爭房地公共水管堵塞之時間點，原告復未提出其他事證以證明系爭瑕疵於交屋時即已存在，自難為有利原告之認定。系爭房屋實際發生漏水時間均已在被告將系爭房屋點交予原告之後，亦即在被告將系爭房屋點交予原告之危險負擔移轉時上開漏水情形並不存在，參諸前揭說明，系爭房屋出賣人即被告負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，在危險移轉後始生瑕疵，非出賣人應負瑕疵擔保責任範疇，原告主張其得向被告請求物之瑕疵擔保責任，顯屬無據。
㈧、綜上所述，原告主張系爭房屋有民法第354條所示物之瑕疵，依第359條規定起訴主張減少買賣價金，請求被告給付130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、本件原告起訴主張其得向被告請求物之瑕疵擔保責任，既經駁回，尚難認原告支出鑑定費用係其向被告伸張權利所必要之支出，原告請求由被告負擔鑑定費用，自屬無據。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第一庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 高嘉彤