臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第573號原 告 張惠君即張邱秀妹之繼承人
張莉雯即張邱秀妹之繼承人
張億君即張邱秀妹之繼承人兼 共 同訴訟代理人 張敏君即張邱秀妹之繼承人被 告 彭子席即彭聖文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地及新竹縣○○鄉○○○段00○號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號）建物全部遷讓返還原告。
二、被告應給付新臺幣(下同)60萬2,000元，及自民國113年6月25日起至遷讓返還第1項土地及建物之日止，按月給付原告7萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以148萬元為被告供擔保後，得假執行。
五、本判決第二項前段所示之給付，於原告以21萬元為被告供擔保後，得假執行。後段所示之給付，就已到期部分，於原告按期分別以每月2萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段00○0000地號（按重測後為下大窩段1069、1070地號）土地2筆（下稱系爭土地）、新竹縣○○鄉○○段○○○○段000○號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號）建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）56萬元，及自民國112年10月10日起至遷讓之日止，按月賠償56萬元（見本院卷第9頁）。嗣於民國113年6月27日到庭將上開訴之聲明後段部分變更為：
被告應給付積欠原告自112年10月起至000年0月間止之租金49萬元，及自113年5月10日起至遷讓房地之日止，按月賠償7萬元（見本院卷第70頁）。核原告上開所為變更，請求之基礎事實仍屬同一，僅係應受判決事項之減縮，與上開規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於99年9月7日向出租人即原告之被繼承人張邱秀妹承租系爭房地，約定租賃期間自99年9月7日起至111年9月6日合計12年，每月租金7萬元，應於每月10日前給付（下稱系爭租約）。詎被告自112年10月起未付租金，原告曾於113年4月1日以存證信函催告被告結清積欠之租金，如未依限給付即終止租約，惟該通知未能送達被告在租約上所留苗栗縣○○鎮○○里0鄰000○0號地址。被告迄至113年4月份止，已積欠7個月租金未給付，且仍繼續占用系爭建物尚未返還，致原告受有損害。又出租人即張邱秀妹於109年12月27日死亡，原告等人為張邱秀妹之繼承人，為此，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並依民法第767條第1項前段之規定及系爭租約之約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還原告，且應給付積欠之租金49萬元，及自113年5月10日起按月賠償原告7萬元等語。並聲明：被告應將系爭房地全部遷讓返還原告，並給付原告49萬元及自113年5月10日起至遷讓止，按月給付7萬元予原告。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告所主張之上開事實，業據其提出與所述相符之土地租用契約書、土地及建物登記謄本、存摺帳目明細、戶籍謄本等件為證，而被告經合法通知迄未到庭，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。
㈡、原告請求被告將系爭房地遷讓返還予原告，為有理由：⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，亦有最高法院64年台上字第1579號判例可參。
經查，本件系爭租約於111年9月6日期限屆滿後，被告仍為系爭房地之使用收益，且每月以匯款7萬元至原告4人帳戶之方式給付租金至112年9月止，為原告當庭所自承，並提出存摺帳目明細附卷可稽（見本院卷第81頁至第89頁），堪認本件系爭租約因上開規定而視為以不定期限繼續租約。
⒉次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。又按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年台上字第554號判例要旨參照）。經查，原告雖主張於113年4月1日以存證信函通知被告於函到7日內清償積欠之6個月租金，如未於期間內支付，租約即告終止，是系爭租約業於113年4月20日終止等語，然而該存證信函未經被告合法收受，有招領逾期退回信封附卷（本院卷第61頁），且非送達被告當時戶籍處所，是原告上開所為終止系爭租約之意思表示不生效力，其主張系爭租約已於113年4月20日終止，應屬無據。次查，原告主張以起訴狀繕本送達作為終止系爭租賃契約意思（見本院卷第80頁），依前所述，被告於112年10月起未依約繳納租金，至113年6月25日原告起訴狀繕本生送達效力時（見本院卷第65頁），顯已逾2個月之租額且遲延給付逾2個月時間，經以押租金12萬元扣抵後仍積欠逾2個月，是原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，合於上開規定，自生終止之效果，是系爭租約應於113年6月25日終止。
⒊承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段定有明文。查原告為系爭房地之所有權人，有土地及建物登記謄本在卷可按，系爭租約既於113年6月25日終止，業如前述，則兩造間就系爭房地之租賃法律關係消滅，被告仍占用系爭房地，即構成無權占有，是原告依據民法第767條第1項前段、中段所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房地，即屬有據。
㈢、原告請求被告給付積欠之租金60萬2,000元，為有理由：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段規定甚明。經查，系爭租約第4條第6項約定：「租金，被告應於每月10日前以電匯方式交付予原告。」，原告亦到庭自陳被告最後一次給付房租是112年10月15日，是付9月份的租金，每個月7萬元租金係以匯款方式分別匯入原告4人帳戶內等語，並提出存摺帳目明細附卷可稽，是系爭租約既已於113年6月25日終止，則被告自112年10月7日起至113年6月24日止積欠8個月又18日之租金數額為60萬2,000元（計算式：7萬元×(8+18/30)=602,000元），洵堪認定。
㈣、原告得請求被告自113年6月25日起至遷讓返還系爭房地止，按月給付7萬元予原告：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。查系爭租約既經終止，被告迄未遷出並返還系爭房地，則被告繼續占有系爭房地即為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，原告即得請求被告給付自租約終止後至遷讓系爭房地之日止，以相當於原租金7萬元計算之賠償金。故原告應得請求被告自113年6月25日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利7萬元，至超過此範圍之請求，洵非有據，應不可採。
四、綜上所述，系爭租約經原告合法終止後，被告繼續占用系爭房地，即無正當權源，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房地遷讓返還予原告；依系爭租約約定及民法第179條規定，請求被告給付60萬2,000元及自113年6月25日起至遷讓並返還系爭房地予原告之日止，按月給付原告7萬元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
民事第二庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
書 記 官 黃伊婕