臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第714號原 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 陳彥仰律師被 告 賴淑芳訴訟代理人 李典穎律師上列當事人間核定租金等事件，本院於民國113年9月10日辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告就所有新竹縣○○鎮○○段○○○○號建物（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路○○號房屋），占用原告所管理坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地（面積七八點二四平方公尺），於如附表「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表「本院核定之每月租金額」欄所示。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬零肆佰陸拾玖元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一三年六月一日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰捌拾元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為：㈠、核定被告所有新竹縣○○鎮○○段000○號建物（即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00號房屋，下爭系爭建物）占有原告所有新竹縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），自民國107年10月5日起至法定租賃關係終止日止，租金如原告113年5月31日民事起訴狀附表「 每月租金」欄所示。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）386,151元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年6月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告4,808元（見本院卷第11頁）。嗣因原告更正其請求核定租金之計算面積後，乃於113年8月13日言詞辯論期日，變更其上開第㈠項聲明之每月租金數額，為如本院卷第143-144頁之附表1之每月租金數額，並變更上開第㈡項聲明為：被告應給付原告299,505元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年6月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告3,680元（見本院卷第141頁、第161頁、第143-144頁）。核原告上開聲明之變更，均係基於其主張依民法第425條之1第1項、第2項規定請求法院核定租金所為之請求，其請求之基礎事實同一，且原告因調整核算租金之面積，致請求核定每月租金數額及給付租金數額之減少，屬單純減縮應受判決事項之聲明，亦不妨礙被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、系爭土地及坐落其上之系爭建物（下合稱系爭房地）原為訴外人即被徵收人邱武雄所有，系爭房地經原告於80年徵收後，為新竹縣所有，並由原告為管理者。系爭土地於80年經徵收後，其徵收補償費4,038,393元（含土地及建物）經訴外人邱武雄於82年具領，但徵收當時僅有土地辦理所有權移轉登記為新竹縣所有，系爭建物未經辦理產權登記為新竹縣所有，至94年2月輾轉經由法院拍賣予被告所有。現被告所有之系爭建物自94年2月起，持續占有新竹縣所有之系爭土地之全部，兩造曾因占有權源問題訴請拆屋還地，經本院110年度重訴字第144號、臺灣高等法院112年度上字第463號判決（下稱前案判決）確定在案，認定兩造間就系爭房地間存有民法第425條之1法定租賃關係，原告無權拆除系爭房屋。
據此，原告曾按民法第425條之1第1項法定租賃關係向被告請求給付法定租金，惟遭被告所拒，是原告依民法第425條之1第1項、第2項規定，向本院請求核定法定租金，並訴請被告自107年10月5日（即前案判決確定兩造間存有法定租賃關係之日前5年）至法定租賃關係終止之日止，按月給付法院所核定之租金。
㈡、就原告請求本院核定自107年10月5日起（即前案判決確定兩造間存有法定租賃關係之日前5年），至法定租賃關係終止之日止之每月租金，及請求被告給付過往租金（即107年10月5日起至113年5月31日即起訴狀送達法院之日止），及按月給付將來（即113年6月1日至法定租賃關係終止之日止）之租金部分，說明如下：
１、系爭土地面積為78.24平方公尺，全部為系爭建物所占用，又請求期間為前案判決確定之日112年10月4日過去5年即107年10月5日起開始請求。另系爭土地之申報地價分別為107至110年13,579元/平方公尺；111至112年13,398元/平方公尺；113年申報地價11,287元/平方公尺。因新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準（下稱系爭基準）:一、新竹縣縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，是原告爰依系爭基準上開規定，請求本院核定系爭建物占用系爭土地之租金，按系爭土地申報地價年息百分之五計算。
２、就請求被告給付租金部分:
⑴、就過往租金（即107年10月5日起至113年5月31日即起訴狀送達法院之日止）：
①、107年10月5日起至107年12月31日12,807.26元（計算式：申
報價13,579元×5%×占用面積78.24平方公尺×占用期間88/365年＝12,807.26元）。
②、108年1月1日起至110年12月31日止159,363.14元（計算式：
申報價13,579元×5%×占用面積78.24平方公尺×3年＝159,363.14元）。
③、111年1月1日起至112年12月31日止104,825.95元（計算式：
申報價13,398元×5%×占用面積78.24平方公尺×2年＝104,825.95元）。
④、113年1月1日至113年5月31日止18,508.70元（計算式：申報
價11,287元×5%×占用面積78.24平方公尺×153/365年＝18,508.70元）。
以上總計299,505元。
⑵、將來租金（即113年6月1日起至法定租賃關係終止之日止）：
①、將來之法定租金，以最新113年之申報地價為計算標準，每月
即3,679.56元（計算式：申報地價11,287元×5%×占用面積78.24平方公尺×1/12年＝3,679.56元）。
②、是113年起至法定租賃關係終止之日，被告每月應給付租金為3,680元。
㈢、爰聲明：如上述變更後訴之聲明所載。
二、被告之答辯：
㈠、原告客觀上並無行使租金請求權之障礙事由，則依民法第126條之規定，原告就起訴前5年之前發生之租金請求權已罹於時效而消滅，原告自不得請求該期間之租金。又系爭建物屋齡將近35年，內部狀況殘破不堪，僅能維持基本遮風避雨之功能，且被告透過拍賣取得系爭建物後，至今已超過十年未實際居住與使用，現僅將系爭建物一樓作為自家私人停車位使用(僅能停一台車)，作為停放車輛之車庫，使用價值相當低。且關西地區較為落後，系爭建物又非位處於都市繁榮發展之核心蛋黃地區，生活機能並非完善，且使用價值必當隨系爭建物屋齡繼續老舊而有逐年下降之情，若仍課予高額租金顯有侵害被告財產權之嫌，故請本院審酌上情，並核定以申報地價之1%計算年租金較為適當。
㈡、爰聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張:系爭房地原為訴外人邱武雄所有，於80年間經原告徵收完成，然徵收後僅系爭土地於82年1月21日辦理所有權移轉登記為新竹縣所有，並由原告擔任管理者，系爭建物則未經辦理所有權登記為新竹縣所有，其後系爭建物於94年2月間經法院拍賣，並由被告拍得而取得該建物之所有權；又系爭土地原登記面積為102.24平方公尺，嗣更正為78.24平方公尺，被告於94年2月間取得系爭建物所有權後，即持續占用系爭土地之全部迄今，上情經原告前對被告提起拆屋還地訴訟，經前案判決兩造間就系爭房地，於被告取得系爭建物時起，存有民法第425條之1法定租賃關係，原告無權拆除系爭房屋確定在案等情，有原告提出之爭土地徵收計畫書、地上物補償資料、土地建物查詢資料、前案判決、關西鎮明德段842地號協調會議紀錄、新竹縣竹北地政事務所函、地籍參考圖影本在卷可憑（見本院卷第23-110頁、第131、145-149頁），且為被告所不否認，亦據本院調取前案判決該事件全案卷宗查明無訛，堪信為實在。
㈡、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1已定有明文。本件原告主張被告所有之系爭建物，占用新竹縣政府所有、並由原告管理之系爭土地全部，兩造依法就被告占用系爭土地，推定有前述之法定租賃關係，然就土地租金數額雙方無法協議，原告爰請求核定租金，併請求被告給付租金等語，惟被告則抗辯:原告請求核定之租金過高，且就原告所請求租金回溯逾5年部分，為時效之抗辯，該部分原告不得請求。是本件爭點應在於：本件應核定之租金數額為多少?原告得請求被告給付之租金數額為多少?爰予分別論述如下。
㈢、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地使用分區及使用地類別均為空白，惟周遭住宅、商家林立，並鄰近醫院、藥局等，生活機能尚可，有原告提出系爭土地土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第131頁），及本院依職權查詢並列印之GOOGLE街景地圖附卷可參（見本院卷第171頁），此外被告取得系爭建物所有權後，大都僅作為車庫使用，並未實際居住或出租獲利，亦據被告所陳稱在卷（見本院卷第169頁），兼衡以系爭土地為新竹縣所有之國有土地，而依原告所提系爭基準第1條另規定：「新竹縣縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收」等情（見本院卷第125頁），是本院審酌系爭土地坐落之位置、繁榮程度、被告上開占用之經濟用途及系爭基準上開規定等因素，認原告請求本院依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之5%，核定為被告按月應給付原告之租金數額，尚屬允當而可採，被告辯稱應按申報地價年息之1%計算而核定為租金云云，顯屬過低而不可採。
㈣、惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第144條第1項分別定有明文。原告固請求本院核定自107年10月5日起算之租金，及請求被告給付自107年10月5日起算之租金，惟被告抗辯自原告本件起訴時，回溯逾5年部分之租金請求權，已罹於時效，原告不得請求逾上開範圍之租金等語。經查，租金債權之消滅時效為5年，已如前述，因原告本件係於113年5月31日提起訴訟而繫屬本院（見本院卷11頁），其回溯5年之期間係至108年6月1日，故原告請求被告給付自107年10月5日起至108年5月31日止該期間之租金，已罹於5年之時效期間，被告既已為時效抗辯而拒絕給付，則原告就此期間之租金，即不得再向被告請求給付，自亦無請求本院核定該段期間租金之必要。本院審酌系爭土地自108年6月1日起至110年12月底為止，申報地價為每平方公尺13,579元；自111年1月1日起至112年12月底為止，申報地價為每平方公尺13,398元；自113年1月1日起迄今之申報地價為每平方公尺11,287元，此有原告提出系爭土地申報地價查詢資料、土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第128-131頁），再依前述以系爭土地申報地價年息百分之5計算租金，爰予以判決核定被告就其所有之系爭建物，占用原告所管理之系爭土地，於如附表「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表「本院核定之每月租金額」欄所示。且原告得請求被告給付之租金，係自108年6月1日起算，其中自108年6月1日起至113年5月31日止，係如附表編號1-3之「被告應給付之金額（計算式）欄所示，合計為260,469元（計算式:137,237元＋104,832元＋18,400元＝260,469元），及自113年6月1日起至系爭房地之法定租賃關係終止之日止，按月給付3,680元（即如附表編號4所示）。
㈤、末按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，故應待本件核定租金判決確定後，租金之給付義務始屆清償期，在本件判決確定前，法定承租人亦無遲延給付之情形（最高法院84年度台上字第2707號、101年度台上字第1788號判決意旨參照）。查本件被告自108年6月1日至113年5月31日止，雖有給付前述租金260,469元予原告之義務，然需待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形，是原告請求被告給付上開租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起，始得請求遲延利息。
㈥、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被告就其所有之系爭建物，占用原告所管理之系爭土地，於如附表「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表「本院核定之每月租金額」欄所示，並請求被告給付其使用系爭土地，自108年6月1日至113年5月31日止該期間之租金260,469元，及該金額自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自自113年6月1日起至系爭房地之法定租賃關係終止之日止，按月給付租金3,680元予原告，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈦、本件判決之事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後對判決結果均無影響，爰不另一一贅述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 1 日
書 記 官 黃志微附表：（計算金額均小數點以下四捨五入）編號 期間 （民國年.月.日） 原告請求 核定之 每月租金金額 （新臺幣） 本院核定之 每月租金金額 （新臺幣） 備註 申報地價每平方公尺 （新臺幣） 按年息5%核定之 每月租金（計算式） 被告應給付 之金額（計算式） 01 108.06.01-110.12.31 4,427元 4,427元 13,579元 4,427元【計算式：13,579元×78.24平方公尺×5%÷12月＝4,427元】 108年6月1日至110年12月31日止，計137,237元（計算式：4,427元×31月＝137,237元） 02 111.01.01-112.12.31 4,368元 4,368元 13,398元 4,368元【計算式：13,398元×78.24平方公尺×5%÷12月＝4,368元】 111年1月1日至112年12月31日止，計104,832元（計算式：4,368元×24月＝104,832元） 03 113.01.01-113.05.31 3,680元 3,680元 11,287元 3,680元【計算式：11,287元×78.24平方公尺×5%÷12月＝3,680元】 113年1月1日至113年5月31日止，計18,400元（計算式：3,680元×5月＝18,400元） 04 113.06.01-系爭房地之法定租賃關係終止之日 3,680元 3,680元 11,287元 3,680元【計算式：11,287元×78.24平方公尺×5%÷12月＝3,680元】 按月給付3,680元（計算式如左）