臺灣新竹地方法院民事判決113年度重訴字第181號原 告 教育部法定代理人 鄭英耀訴訟代理人 彭成青律師被 告 蔡明成訴訟代理人 蔡湯洲上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年6月24日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A（面積九二點○九平方公尺）之地上物拆除後，將前開新竹縣○○市○○段○○○地號土地（面積九三平方公尺）騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬肆仟肆佰伍拾玖元，並自民國一一三年三月二十七日起至返還前項所示土地日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾捌元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣參佰肆拾壹萬捌仟陸佰肆拾玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零貳拾伍萬伍仟玖佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項前段於原告以新臺幣壹拾柒萬壹仟肆佰捌拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬肆仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於原告就已到期部分，按期分別以每月新臺幣參仟柒佰肆拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期分別以每月新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項原為：被告應將坐落新竹縣○○市○○段000地號土地（面積93平方公尺，下稱系爭土地）上之地上物拆除後，將土地騰空返還予原告。嗣於實施勘測後，原告按測量結果，於民國（下同）114年6月4日具狀更正訴之聲明第一項為：被告應將系爭土地上如附圖編號A(面積
92.09平方公尺)之地上物拆除後，將系爭土地(面積93平方公尺)騰空返還予原告（見本院卷第149頁），核原告所為變更聲明，係屬更正事實上陳述，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)兩造就系爭土地簽訂國有學產基地租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將所管理之系爭土地出租予被告使用，租賃期間自109年1月1日起至116年12月31日止，租金每月為新臺幣（下同）11,228元（含稅），又於新冠疫情期間，自109年1月1日起至111年12月31日止，每月租金以8折即8,982元計算。詎料，被告自簽訂系爭租約後，即未依約給付租金，迄至112年12月31日止，已積欠超過2年之租金總額尚未清償，依系爭租約第5條第17項之約定，原告得終止系爭租約。原告乃於113年1月29日發函向被告催繳積欠之租金，然被告置之不理，原告遂於113年3月25日發函向被告終止系爭租約，並請求被告應將系爭土地騰空返還予原告，被告收受上開函文後，迄今仍未將系爭土地騰空返還予原告，為此，爰依系爭租約第5條第18項、民法第455條、第767條第1項前段、中段等規定，擇一請求被告拆除地上物回復原狀後，將系爭土地騰空返還予原告。
(二)又被告除積欠原告自109年1月1日起至終止租約之日即113年3月26日止之租金合計489,961元外，依系爭租約第5條第6項第2款之約定，被告並應給付最高以欠額一倍為限之違約金，其各筆違約金計算詳如起訴狀附表所示。另查，系爭租約於113年3月26日業已終止，則自113年3月27日起，被告仍繼續占有系爭土地，即屬無權占有，致原告受有無法使用土地之損害，被告並因此受有相當於租金之利益，爰依民法第179條規定，請求被告返還自113年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,228元。
(三)綜上，爰依系爭租約、民法第455條、第767條第1項、第179條等規定提起本件訴訟，並聲明：
1、被告應將系爭土地上如附圖編號A(面積92.09平方公尺)之地上物拆除後，將系爭土地(面積93平方公尺)騰空返還予原告。
2、被告應給付原告489,961元，暨如起訴狀附表所示，在不超過各期間違約金上限範圍內，自各期間違約金起算日起至清償日止，按月以各期間租金總額5%計算之違約金。
3、被告應自113年3月27日起至返還土地之日止，按月給付告11,228元。
4、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
(一)本件應是租金爭議，而非拆屋還地，原告之請求不符比例原則。又系爭土地係自被告祖先輩開始即向原告承租，並於其上生活60餘年，系爭租約係原告預先擬定好之制式合約，以上對下、強對弱，弱者無磋商變更之餘地而簽訂，被告於系爭土地上有合法建物，不可能不續租。且系爭租約約定之違約金係按年利率60%計算，顯然過高，又約定積欠租金達二年之總額即須拆屋還地，二年租金僅20餘萬元，卻可拆除千萬元合法建物，顯不符比例原則，已有民法第247條之1顯失公平之情，是該部分約定無效。
(二)又原告管理國有學產地須依財政部國有財產法保管、使用、收益系爭土地，且不得為任何處分。再依國有非公用不動產租賃作業注意事項第36點規定，出租國有基地租金，就住商兩用地部分，須依自用住宅面積50%租金優惠計算系爭土地租金。再依法務部108年5月22日法廉字00000000000號函之說明，因承租人使用國有不動產多有其歷史背景，客觀上已存在相當程度之經濟依賴，租期屆滿時，倘國有不動產無預定公用等其他用途須予收回，且承租人無違約事證者，租期屆滿時當保障其繼續承租，以維持社會經濟穩定，考量國有財產法第43條第2項之規定，旨在保障租賃案件之既存使用狀態，續租案件租金率具普遍、一致性，行政機關於租金議定並無裁量空間。是以，原告於109年自行更改租約內容，致兩造間就系爭租約有租金爭議，被告並非不繳租金，被告願意繳納合法計算之租金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地管理者，兩造間簽訂系爭租約，被告自109年1月1日起即未依約繳納租金，原告已於113年1月29日發函通知被告限期繳納所欠租金，被告收受該函文後仍未繳納，原告再於113年3月25日發函通知被告終止租約並請被告於113年4月30日前騰空返還系爭土地等情，業據提出系爭土地土地謄本、地籍圖、系爭租約、113年1月29日臺教秘（五）字第1134100377號函、113年3月25日臺教秘(五)字第1134100986號函暨送達證書等件為憑(見本院卷第21至33頁)，並經本院囑託新竹縣竹北地政事務所測繪系爭地上物坐落系爭土地之位置及面積，有勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事務所114年2月11日北地所測字第1142300055號函檢送土地複丈成果圖(下稱附圖)在卷可稽(見本院卷第99至103頁、第107至109頁)，復為被告所不爭執，堪信原告此部分主張之事實為真。又原告主張被告占有系爭土地已無合法占有權源，被告應拆除其地上物，並返還土地等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：(一)系爭租約是否已合法終止？原告得否依民法第767條第1項或第455條前段規定請求拆屋還地？(二)原告得否請求被告給付積欠之租金及相當於租金之損害？(三)原告得否請求被告給付違約金？若可，違約金是否過高？茲分述如下：
(一)系爭租約是否已合法終止？原告得否依民法第767條第1項或第455條前段請求拆屋還地？
1、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條第1項前段、第440條第1項分別定有明文。次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。又依系爭租約第5條第17項第4款約定，承租人積欠租金已達二年總額時，出租人即可終止租約。本件被告自109年1月份起迄今均未繳租金，至112年12月止已逾期兩年以上。原告於113年1月29日、113年3月25日分別以臺教秘（五）字第1134100377號函、臺教秘(五)字第1134100986號函知被告，並經被告合法收受，有前開函文及送達證書附卷可稽（見本院卷第27至33頁），觀諸上開函文內容記載：被告積欠109年1月至112年12月租金（含違約金及營業稅）776,027元已達2年總額，且經本部113年1月29日臺教秘(五)字第1134100377號書函催告限期繳納後，逾期仍未繳納，爰依民法第250條第1項、第440條第1項及系爭租約第5條第17項約定終止租約，改以占用列管。請於旨述期限（即113年4月30日）前騰空地上物返土地，並於移除地上物後檢附現場照片，通知本部辦理土地點交收回事宜。倘逾期未獲辦理，本部將另依法以訴訟或其他方式處理等語（見本院卷第31、32頁）。則原告因被告積欠租金已達二年總額，而以上開函文通知被告終止系爭租賃契約，揆諸前開規定，堪認系爭租賃契約於113年3月26日被告收受該終止租約之書函時，即合法終止。
2、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人應就其取得占有有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由，最高法院85年度台上字第1120號、92年度台上字第312號判決意旨可資參照。系爭租賃契約既業經原告合法終止，已如前述，被告所有系爭地上物就系爭土地已無合法占有權源，原告依民法第767條第1項中段、前段規定，請求被告將系爭建物拆除並返還爭系爭土地，自有理由。至原告另基於同法第455條規定，對被告等為同一請求，因其係就上開各請求權，請求擇一為其有利之判決，本院既准其依民法第767條第1項前段規定請求，自無庸再就同法第455條規定為論斷，附此敘明。
(二)原告得否請求被告給付積欠之租金及相當於租金之損害？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念，最高法院61年台上字第1695號裁判先例意旨可參。查系爭租賃契約租期原為109年1月1日至116年12月31日，每月租金為11,228元，其中109年1月至111年12月新冠疫情期間，每月租金以8折即8,982元計算等情，為兩造所不爭，並有系爭契約在卷可稽（見本院卷第25、26頁）。準此，自109年1月至111年12月止，共計36個月，被告本應依約按月給付租金8,982元；自112年1月至113年3月26日契約終止日止，共計14個月又26天，被告本應依約按月給付租金11,228元；而113年3月27日契約終止翌日後被告每月之不當得利，應可認以契約約定之租金計算相當租金之不當得利為適當。從而，原告主張被告應給付109年1月至113年3月26日期間之租金489,961元【計算式：（8,982元×36個月)+11,228元×14+11,228元×26/31=489,961元)；暨自113年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當租金之利益11,228元，均屬有理。
2、至被告辯稱被告應依國有財產署辦理國有非公用不動產租賃作業注意事項第36點規定，就自用住宅予以租金優惠。其不同意原告逕自取消自用住宅租金優惠，且系爭租約為制式契約，就顯失公平之約定應屬無效云云。惟查，系爭租約就租金金額已明確載明為每月11,228元，此為被告所明知，並簽立系爭租約。且被告前就原告依據系爭租約所開立之租金繳款書向本院請求撤銷該繳款書，業經本院以111年度竹北簡字第531號、112年度簡上字第42號民事判決為本件被告敗訴之判決確定在案，業經本院依職權調卷核閱無訛，足見被告係在同意系爭租約所約定之租金計算方式及其數額，而向原告申請續租系爭土地，其等間就系爭租約之租金既已達成意思表示合致，自不容被告嗣後再就租金金額為爭執。次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為⒈免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、⒉加重他方當事人之責任、⒊使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、⒋其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1定有明文。本件原告空言泛稱系爭租約為制式契約，就顯失公平之約定應屬無效云云，惟未具體說明其所述究竟符合前開規定何款事由，而有顯失公平之情形，已難認可採。再者，上開規定所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。而系爭土地為中華民國所有，並由被告管理，則被告就其所管理並出租他人之土地，為因應施政之公益需求及專責照顧貧寒學子順利完成學業等目的，就地上房屋有部分面積作營業使用情形，不再給予自用住宅租金優惠，實難認有何顯失公平之處。是被告上開所辯，難認可採。
(三)原告得否請求被告給付違約金？若可，其得請求之違約金應為多少？違約金是否過高？
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第2項、第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院96年台上字第107號、82年台上字第2529號判決意旨參照)
2、查系爭租約第5條第6項第2款約定：「承租人逾期繳納租金者時，出租機關應依下列標準加收違約金：逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限」（見本院卷第26頁），應屬損害賠償總額預定性質違約金。本件違約金之約定既屬債務人不於適當時期履行債務時，所須支付之損害賠償者，則若被告未按時繳納租金，原告仍得依約請求給付租金，被告因遲延繳租所能造成原告之損害，不過是租金遲繳所生之遲延利息或取得租金所能為之投資。再者，約定利率依民法第205條，超過週年利率百分之20者，債權人對超過部分之利息無請求權。本件兩造所簽訂之系爭租約，於被告未繳租金，逾期超過一個月，每逾一個月，照欠額加收5%，以利率計算，其週年利率為60%，已超過法定利率最高限制，更何況採累計計算，顯然有巧取利益之情，其欲用此逼迫承租人按時繳納以維公庫利益雖有正當性，但其違約金之計算顯然欠缺合理性，是本件違約金之計算規定顯然過高，依民法第252條之規定，本院應依職權予以酌減。準此，本院衡量違約金之性質為損害賠償總額之預定，而遲繳租金對原告所能生之損害為利息之損失，但為維持承租人能按時繳納租金，其違約金之利率亦不得過低，否則將造成承租人拒繳，出租人收租之成本大增，本院認以現在之利率水準及出租人收租之成本考量，依原告計算違約金之方法，應酌減為未繳租金之5%，始為適當。又被告未繳租金為489,961元，業經本院認定如前，則原告得請求之違約金應為24,498元（計算式：489,961元×5%=24,498元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項請求被告拆除系爭地上物並返還土地，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付所欠租金489,961元及違約金24,498元，共計514,459元（計算式：489,961元+24,498元=514,459元），並自113年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當租金之利益11,228元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。另被告部分依民事訴訟法第392條第2項規定職權宣告其得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。至被告於言詞辯論終結後提出之書狀，本院不得審酌，亦併敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 18 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日
書記官 郭家慧