臺灣新竹地方法院民事判決113年度重訴字第135號原 告 薛明霞訴訟代理人 邱顯智律師被 告 蔡麗雲訴訟代理人 黃敬唐律師
張浩倫律師複代 理 人 林楷糖律師上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國114年10月1日辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落新竹市○○段000○000地號土地於民國112年3月18日所訂立之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時聲明為「原告應返還被告頭期款新臺幣（下同）180萬元及違約金180萬元以內由法院判定後，解除買賣契約」，嗣變更聲明為「確認兩造間就原證1所示之土地買賣關係不存在」（見本院卷第163頁）。經核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於民國112年3月18日向原告購買位於新竹市○○段000○000地號土地，原告同意以900萬元出售給被告，並於同日收取180萬元之訂金。被告原應於完成簽約程序後，需進行土地公告、評鑑等步驟，才能進行核發建照、完稅、尾款等後續程序，但被告簽約後遲不履行土地公告、評鑑等步驟，反而直接進行申請建築執照，當然程序出問題建照無法核發，無法進行後續程序，雖經多次催促被告依程序進行，迄今仍未見履約誠意，爰以起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示。
（二）兩造土地買賣案件，契約及選擇地政士亦有瑕疵，因被告本身為買方，依照利益迴避原則，應避免擔任此次土地買賣不動產之地政士，另合約契約書皆未註明日期及完成時間，其契約內容皆是由賣方須配合買方的條款，違反誠信原則，買方未依照變更都市計畫程序進行，導致簽約至今已逾一年多被告都未曾主動告知原告合約進度如何，原告已多次催告，被告仍毫無履約之誠意與作為，原告依民法第254條規定行使契約解除權，兩造間買賣關係已不存在。
（三）綜上，爰聲明：確認兩造間就原證1所示之土地買賣關係不存在。
二、被告則以：
（一）系爭663地號土地之土地使用分區為甲種風景區，甲種風景區之合法開發程序應為：⒈甲種風景區如受限於自然條件限制、鄰地均已建築完成或經協調無法整合者，致無法符合完整街廓或最小基地規模及回饋條件時，且對土地整體利用及都市環境景觀無重大影響者，應經「新竹市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」（下稱審委會）審議通過，經容積調降為45%。⒉本計畫區內之建築基地，除以完整街廓申請開發外，其餘應依下表之最小建築基地規模申請開發（甲種風景區：最小建築基地規模3,000平方公尺）。本件因系爭663地號土地之面積僅291.28平方公尺，未達最小建築基地規模，故尚無法直接申請建築執照，應經審委會審議，且系爭663地號土地之鄰地部分已建築完成（部分建物為違法建物），尚須經協調整合是否合併申請（需提供協調過程證明文件報請主管機關核定）。是以，因系爭663地號土地屬甲種風景區之土地，倘欲就系爭2筆土地進行開發，尚須遂行諸多程序方可取得建照，並非如原告所稱僅須「進行土地公告、評鑑」即可，被告實無法於簽訂契約時即預測何時將取得建照，此為兩造於簽訂契約所明知之事實，故兩造於買賣契約中並未明定各期款項之交付期日，而係約定被告於「建照執照核下時」給付備證款、於「土地增值稅單核下後」給付完稅款、於「辦妥移轉登記後」給付尾款，則原告主張買賣契約之條款違反誠信原則云云，誠屬原告主觀感受，顯屬無稽而不足採。
（二）被告訂約後即著手操辦諸多申請核發建照之手續，包括但不限於：⒈委請建築師申請建造執照、⒉協同新竹市政府人員進行土地水土保持計畫會勘、⒊與周邊土地之地主協調整合使用土地、⒋委請建築師申請建築線、⒌申請審委會進行土地開發許可審議，並非毫無進展。原告所為主張倶屬其主觀感受，全然未能舉證證明被告有何違反本約各項義務之舉。被告並無任何違約情事，原告不僅不得行使法定契約解除權（諸如：民法第254條、第256條或第359條），更不得依買賣契約第9條第1項行使意定契約解除權，則原告請求解除契約之主張顯於法無據。
（三）綜上，爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。附隨義務雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約（最高法院91年度台上字第2380號、98年度台上字第78號、104年度台上字第799號判決意旨參照）。
⒈查兩造簽訂之土地買賣契約第3條第2項約定於建照執照核
下時經地政士通知3日內，雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付備證款220萬元；特約事項第2點亦約定賣方同意於簽定本約後配合買方申請建照執照，有買賣契約可稽（見本院卷第19、25頁）。被告向原告購買土地，負有給付價金之主給付義務，然給付備證款之前提要件係由被告申請建照執照核發，倘被告怠於履行申請建照，勢將影響原告受領價金給付之權利，是原告主張被告有申請建照之附隨義務（見本院卷第299頁），應屬可採。
⒉被告抗辯系爭663地號土地面積未達最小建築基地規模，無
法直接申請建築執照，應經審委會審議，且系爭663地號土地之鄰地部分已建築完成，尚須經協調整合是否合併申請，其於訂約後已著手操辦諸多申請核發建照之手續等語。然查：
⑴兩造係於112年3月18日訂立買賣契約，依證人Ａ０２到庭證述
其係受訴外人吳東儒於112年12月下旬委託辦理本件土地開發許可審議案，並於113年7月才開始送件，但於113年5月6日先為建築執照申請書送件掛號，但不會進入實質審查等語（見本院卷第331-333頁），而新竹市政府函覆本院稱：被告並無以系爭663地號申請土地開發許可審議案件且未領有建照執照，新竹市政府係於113年10月14日受理申請人為吳東儒名義提出開發許可申請書，並於113年10月23日因未檢附土地所有權人同意書而退請修正，吳東儒於113年11月12日提出修正後申請書，仍經新竹市政府以未檢附土地所有權人相關身分證明文件為由再次退請修正等情，有新竹市政府113年12月17日函文足憑（見本院卷第179頁），由上開時序可知，被告係於訂約9個月後始透過其子吳東儒委託建築師辦理土地開發許可審議等事宜。
⑵雖被告提出被證3至被證7文件（見本院卷第73-95頁）主張
已辦理諸多申請核發建照之手續，然查上開文件最早發文時間為113年4月24日，距兩造締約已經過1年，其中被證5與周邊土地之地主協調整合使用土地等事宜，亦係在證人張議允受原告之託向被告詢問申請建照進度時方主動協助被告完成，業經證人張議允到庭證述明確（見本院卷第282頁），足認被告確實未積極辦理申請建照之相關手續。⑶本院審酌兩造關於買賣土地備證款之給付係約定以建照核
發之不確定時點，被告又負有申請建照之義務，其是否積極辦理建照申請攸關原告何時受領買賣價金，原告已數次傳訊予被告之助理詢問申辦進度（見本院卷第137、139頁），亦多次透過本件土地買賣介紹人即證人張議允向被告洽詢進度（見本院卷第280-281、303頁），更於113年5月6日以存證信函通知被告欲終止買賣契約（見本院卷第27-35頁），而被告上開申辦建照之具體作為，亦多於原告表明終止買賣契約意旨之後，故原告以被告遲未開展申請建照相關手續、怠於履行買賣契約附隨義務為由，主張解除買賣契約，應認為有理由。
（二）次按，依民法第254條規定，債務人遲延給付，須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人所定之催告期限是否相當，應按契約之目的、債權人適時受領給付之利益、債務人為給付之完成期間、社會之一般理性認知、經驗法則等情事，依客觀標準定之。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人得依該條規定解除契約（最高法院110年度台上字第965號民事判決參照）。查原告前已多次問詢被告申辦建照進度，催告被告履行契約義務，業如前述，雖依卷附事證無法認定原告有定相當期限，然審酌證人Ａ０２建築師證述甲種風景區土地申請開發許可流程虛耗時2、3年屬正常等語（見本院卷第331頁），兼衡原告於被告延遲近1年未履行契約義務後，現已無提供土地所有權人身分證明文件協助辦理相關程序申請之意願，再強令原告定2、3年相當期限催告被告履行，實屬過苛，亦無意義。是本院認原告催告後已酌留相當期限以待被告履行仍未有實際進展，基於誠實信用原則，原告以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，所為之意思表示已達到被告而發生效力。
（三）從而，原告請求確認兩造間就坐落新竹市○○段000○000地號土地於112年3月18日所訂立之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
書記官 林怡芳