臺灣新竹地方法院民事判決113年度重訴字第223號原 告 郭鎮溢訴訟代理人 蘇亦洵律師
楊禹謙律師被 告 廖品璇訴訟代理人 林裕家律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國114年6月17日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○地號土地（面積三三０三點三五平方公尺、權利範圍一０００００分之六七五）及同段一五０六地號土地（面積六九二點五八平方公尺、權利範圍一０００００分之六七五）所有權移轉登記予原告。
被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○地號土地上之同段二五九三建號(門牌號碼新竹縣○○市○○○街○○號二樓房屋，面積八０點四七平方公尺、權利範圍全部）及同段二七五五建號（面積一００七九點四一平方公尺、權利範圍一０００００分之六三二）建物之所有權移轉登記並遷讓予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於民國（下同）113年3月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定被告將其名下門牌號碼新竹縣○○市○○○街00號2樓房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地）以總價款新臺幣（下同）1,930萬元出售予原告，因原告採取全額購屋之方式，原告已於簽約當時告知被告購屋款項須俟原告取得原告名下其他不動產出售之價金後，始能支付尾款並辦理交屋，被告當下表示理解且未有反對意見，兩造遂當場約定暫時先不確定系爭買賣契約之交屋日，並另訂增補特約（下稱系爭增補特約），約定「若交屋日逾113年5月31日，則買方每月補貼賣方31,000元，補貼金額於交屋日以現金結算之。」以補貼金錢之方式保障被告等待確定交屋日期間之利益，且原告已於簽約日支付簽約款80萬元中之10萬元至履約保證專戶，並於113年4月3日補足剩餘之70萬元，再於同年7月4日支付完稅款306萬元至履約保證專戶。詎料，被告竟先後於113年7月12日、26日，以原告已陷於遲延為由，分別寄發存證信函催告原告儘速支付尾款並辦理移轉登記及交屋，原告業已函覆被告，確定可於同年9月30日支付尾款並辦理移轉登記暨交屋。然被告仍於同年8月12日以存證信函執意解除系爭買賣契約並拒絕交屋，被告顯已嚴重違反系爭買賣契約之約定。為此，爰依民法第348條第1項規定及系爭買賣契約第8條第1項之約定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告之答辯：系爭增補特約已約明系爭買賣契約之交屋日為113年5月31日，倘若被告係與原告約定不確定交屋日之買賣契約，豈非要永遠受制於原告及系爭買賣契約而無法再行出售系爭房地？退步言之，縱使兩造就系爭買賣契約並未明確約定交屋日（假設語氣，被告否認），然被告業已分別於113年7月12日、26日兩次發函限期催告原告付款履約，原告收受後仍屆期不為付款，依民法第229條第2、3項及第254條之規定，被告於同年8月12日再次發函解除契約，且原告已於113年8月13日收受，則被告解除系爭買賣契約合法有據，系爭買賣契約業已合法解除。況被告上開2次以存證信函限期催告原告履行，均已遠在系爭契約簽訂後之三個多月，更在契約原訂交屋日之後，斯時原告早應準備好尾款，然原告遲至113年7月4日始將完稅款匯入履保專戶、於同年月10日向銀行申請貸款，足見原告有刻意拖延履約之情。況原告迄今尚未給付尾款予被告，被告自得行使同時履行抗辯權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其與被告就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，約定總價為1,930萬元，且已於113年4月3日完成給付簽約款80萬元，再於同年7月4日支付完稅款306萬元至履約保證專戶等情，據其提出系爭買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真。原告另主張被告應履行系爭買賣契約，請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件應審究者厥為：(一)被告抗辯系爭買賣契約之增補特約已約定113年5月31日為交屋日，是否可採？(二)被告得否以原告遲未給付尾款為由解除系爭買賣契約？(三)原告依系爭買賣契約，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，是否有理由？被告主張同時履行抗辯權，是否可採？茲分述如下。
(一)被告抗辯系爭買賣契約之增補特約已約定113年5月31日為交屋日，是否可採？
1、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。亦即解釋契約，應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。又依系爭增補特約載明：「兩造於113年3月27日，增訂條款如下：買賣雙方確認若交屋日逾113年5月31日，則買方（即原告）每月補貼賣方31,000元（逾每月1日則以月計），補貼金額於交屋日以現金結算之」等語（見本院卷第23頁）。
2、經查，本件原告主張其因須等待取得其所有另筆不動產出售之款項後始得交付系爭房地買賣價金，其交付本件買賣價金尾款之期限未能確定，故另訂系爭增補特約等語，核與證人即承辦系爭買賣契約之代書金一平到庭證稱：簽約之前買賣雙方會洽談，洽談過程中，仲介公司告知我因為原告這邊有出售其他的不動產，這牽涉到建設公司需先交屋後原告才能交給他的買方，等於原告就無法確定他何時可以拿到款項來履行契約，本案這筆契約的部分價款需等原告出售他的不動產才能支付，故無法確定何時能履約完成，當時原告有透過仲介公司的業務與被告溝通，溝通後有取得共識，我們一般正常的交易大約需要2個月的時間，當時是3月底簽約，當下就約定5月底之後開始由原告每月補貼3萬1,000元給被告，一直補貼到完全履行契約為止（包含被告將房屋點交給原告為止）；簽約當時，原告的房子已經簽約賣掉了，原告那邊的交易比較特別，他還要等建設公司實際點交房子給他，他才能把房子點交給他的買方，他是買預售屋；增補特約的內容是經原告及被告確認過才簽名；我在簽約當場有向兩造確認後才寫在增補特約上，因為增補特約比較特殊，簽約前我已經有向仲介公司的居間人員確認過，上桌簽約當下我也有向原告、被告確認是否同意這些條件；我在寫增補特約的文字當下沒有與被告接觸，增補特約的條件是由仲介人員下去談好後跟我說的，因為買賣雙方洽談當中，我們不會加入，但他們講好條件之後，我擬好草約之後，我會給仲介人員審核，我下去簽約的時候，也有與買賣雙方確認增補特約是否為他們同意的狀態，他們看完後才簽名等語（見本院卷第80至84頁）；及被告出售系爭房地時委託之台慶不動產竹北店店長陳忠智到庭證稱：因為原告有遇到他自己的房子要賣掉，必須等成屋，因為建設公司無法給原告明確交屋的時間，所以原告請我們仲介跟被告協調，一般買賣房屋的流程約需2個月，若有超過時間會以補貼金額的方式，當時被告說她的房貸利息及管理費加起來是3萬1,000元，該金額是由被告及她的朋友張欣瑜（音同）計算出來的，故由被告、張欣瑜、沈孝維及我四人合意訂定增補特約的條款，原告也願意接受增補特約的條款，所以是原告及被告都同意之後，我們才請代書來做簽約的動作。故增補契約的內容及交屋時間的延遞都是被告提議的，被告有問原告是否接受，原告接受之後，我們才會簽立買賣合約；原告自己有找到要買他房屋的人，只是建商無法給出明確的交屋時間，當時原告仍未與要購買他房子的人簽約，因為建商還沒點交就無法拿到權狀，也就無法簽約。原告只是要等建商給他初驗及複驗的時間，他就可以做後續的付款流程，當初被告及張欣瑜都有明確說「原告一直給付每月補貼款3萬1,000元，我也可以不用付房貸，這樣付越久越好」，因為有提到此部分，我們雙方才會覺得若原告願意付補貼款，被告也是可以接受的，這都是被告請我們去跟原告溝通，原告認為合理能接受，雙方才有此合意；增補特約中係約定5月31日開始補貼的日期，並非約定交屋日等語（見本院卷第87至89頁）；及原告簽訂系爭買賣契約時所委託之仲介江曉珍到庭證稱：原告他賣了一間預售屋，因為建商無法確定給他的交屋日期，原告大部分的自備款需要等那間房子賣掉之後才能給付，因為原告沒有自備款可以給付，我的主管杜文就把原告的狀況傳達給被告，被告他們在隔壁的接待室，被告、張小姐及沈孝維三人討論出一個方案，該方案就是原告每月補貼3萬1,000元給被告，3萬1,000元包含銀行利息及管理費；因為原告無法預測他的預售屋何時可以交屋，因而無法預測何時可以拿到款項，所以原告無法做押交屋日的動作；增補特約會記載「買賣雙方確認若交屋日逾113年5月31日」是因為正常買賣契約的流程要抓2個月，超過2個月後就由原告開始按月支付前面協調出來的補償金額3萬1,000元等語相符。可見原告於113年3月間與被告簽訂系爭買賣契約時，因無法確定其可交付款項之確切日期，經兩造協商取得共識後，約定於113年5月31日後若原告仍未給付款項辦理交屋，則由原告按月給付31,000元予被告。至被告簽約時所委託之仲介沈孝維雖到庭證稱增補特約所訂113年5月31日為交屋日等語，惟其亦稱對系爭買賣契約內文沒有熟記，且距離簽約已逾一年，時間太久已不記得，並稱5月31日係依買賣契約簽訂慣例等語，顯見其證詞多係以其從事相關行業之經驗為推斷，尚難逕採。參以依照一般不動產買賣慣例，因交屋日係賣方應將其房屋交付予買方，若交屋日有遲延，理應由賣方賠償買方因此所受之費用之損失，惟系爭增補特約卻約定交屋日若逾113年5月31日，則由買方每月補貼賣方31,000元，推其意旨，顯係因被告配合原告換屋資金之週轉，方由原告按月貼補予被告，是故應以證人金一平、陳忠智、江曉珍之證詞為可採，證人沈孝維證稱113年5月31日為交屋日之約定云云，不足採信。從而，系爭增補特約所約定之113年5月31日並非交屋日，堪以認定。被告辯稱113年5月31日為兩造所約定之交屋日，難認可採。
(二)被告得否以原告遲未給付尾款並辦理交屋為由解除系爭買賣契約？
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第367條分別定有明文。又，私法契約乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之內部規範，本諸契約自由之原則，應賦予契約嚴守之責任。
2、經查，被告固抗辯原告未於交屋日給付尾款並辦理交屋，其業以存證信函解除系爭買賣契約云云。惟系爭買賣契約並未約定確定之交屋日，系爭增補特約所訂113年5月31日並非交屋日，業經本院認定如上，是被告抗辯原告未依約定於113年5月31日交屋日給付尾款及辦理交屋云云，顯非可採。況依系爭買賣契約第12條第1項約定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」（見本院卷第20頁），可見被告係於原告違約時始得定期催告通知後，原告仍不履行，方得解除契約，然本件並未確定交屋日，原告並無遲誤交屋日之違約情狀，被告自不得依上開約定對原告為催告並解除系爭買賣契約。且觀諸系爭買賣契約全文，亦無關於賣方得任意定期催告並解除買賣契約之約定，則被告於113年7月12日、26日分別寄發竹北成功郵局存證號碼243號、272號存證信函予原告，催告原告支付買賣尾款並辦理移轉登記及交屋，再於同年8月12日片面解除系爭買賣契約，核屬無據，自不生解除契約之效力。是被告辯稱其已合法解除系爭買賣契約等語，難認可採。
(三)原告依系爭買賣契約，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，是否有理由？被告主張同時履行抗辯權，是否可採？
1、查系爭買賣契約仍屬有效，業經本院判斷如上，而系爭買賣契約第8條雖約定「賣方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續」等語，即買方即原告給付備證用印款時，賣方即被告相對應所應負擔之契約義務乃係將系爭房地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，並交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。惟系爭買賣契約第4條第1項約定可知，兩造簽訂系爭買賣契約時，已明定毋須給付備證用印款。另證人金一平到庭證稱：本件系爭買賣契約沒有約定備證用印款，依照兩造當時之約定，被告須於簽約之後，原告給付第一期價款時就應該提供除權狀之外的印鑑證明及印鑑章等語（見本院卷第82至83頁），再參以系爭買賣契約第4條第1項給付完稅款欄位記載：買方繳納契稅及給付完稅款同時，賣方應繳清土地增值稅等語（見本院卷第19頁），可見兩造簽訂系爭買賣契約當時，就賣方即被告應備齊買賣標的物過戶所需資料，最遲應於買方即原告給付第二期款完稅款前交付予承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。而原告已給付第一期簽約款及第二期完稅款乙節，為被告所不爭執，則原告請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，於法有據。至被告對於原告請求移轉系爭房地所有權登記乙節，主張原告應給付尾款後伊始有履行移轉系爭房地所有權登記之義務，而為同時履行抗辯乙節，然被告最遲於原告給付第二期款完畢斯時，即應將系爭房地過戶所需資料備齊並蓋妥印鑑章供地政士辦理所有權移轉登記手續，其應履行上開義務卻未為履行，則被告再以原告未給付尾款而就原告請求移轉系爭不動產所有權登記為同時履行抗辯，自屬無據。
2、從而，原告已依系爭買賣契約給付第一、二期款，依約被告即負有辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，被告另以原告未給付尾款主張同時履行抗辯，顯無理由。
四、綜上所述，原告並未遲延給付系爭房地買賣價金，亦未違約，且被告催告給付買賣價金之程序亦與系爭買賣契約第12條第1項約定不符，難認有合法催告之效力，是被告解除系爭買賣契約不合法，堪認兩造系爭買賣契約應仍存在。從而，原告依據系爭買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告並將系爭房屋遷讓予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
書記官 郭家慧