臺灣新竹地方法院民事判決113年度重訴字第33號原 告 溫姵嫙訴訟代理人 林夏陞律師被 告 楊秋華上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國113年5月30日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對本院112年度司執字第17217號強制執行事件，所拍賣如附表所示不動產之優先承買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決可資參照）。本件原告為本院112年度司執字第17217號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣標的物即如附表所示不動產（下合稱系爭不動產，各筆不動產下分稱其地號及建號）之拍定買受人，惟被告於系爭執行事件中，具狀稱其為288地號土地之共有人，據系爭執行事件拍賣公告（下稱系爭公告）所載就系爭不動產有優先承買權，惟為原告所否認，而被告優先承買權之存否，攸關原告得否買受取得系爭不動產，兩造間就該等權利是否存在之爭執，致原告法律上之地位處於不安之狀態，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告前於系爭執行事件於112年12月19日之第三次拍賣程序中，出價標得系爭不動產，惟嗣經系爭執行事件函知，288地號土地共有人之被告，具狀就系爭不動產主張優先承買權。然查系爭不動產屬透天型社區（下稱系爭社區），即集合式住宅之建物及基地，其中288地號土地，係供系爭社區全體建物住戶對外通行使用之私設通路，非其他第三人均可通行使用，性質上係繼續地附隨、幫助社區內區分所有建物之效用而存在，故該筆土地乃係系爭社區各區分所有專有建物之從物，是於系爭不動產中各專有建物處分拍賣時，效力亦及於系爭288地號土地之應有部分所有權而應一併處分，且288地號土地既作為社區專有建物住戶對外通路使用，亦需繼續讓社區住戶對該筆土地享有應有部分所有權，維持共有之態樣，始符當初該土地作為系爭社區對外私設通路之規劃及利用狀態，故包括被告等系爭社區其他專有建物所有權人，即288地號土地之共有人，對系爭被拍賣288地號土地應有部分所有權，並無優先承買權，故被告亦不得主張對系爭不動產為優先承買，此亦有最高法院99年度台抗字第916號民事裁定及内政部112年12月15日台内地字第1120267939號函釋（下稱系爭函釋）意旨可參。至系爭公告上，雖記載288地號土地之共有人有優先承買權，然其優先承買權之存否，既於兩造間有所爭執，即需由法院作實體認定，並非上開之公告記載，即可讓被告取得優先承買權。倘認被告得依土地法第34之1條規定行使優先購買權，然其得行使之範圍，應僅限於288地號土地，而不及系爭不動產中之其餘土地及建物等語，為此提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：288地號土地雖為系爭社區之對外通路，但屬開放式土地，系爭社區以外之他人亦可通行使用該土地，是該筆土地將來可獨立處分，而被告為288地號土地之共有人，依土地法第34條之1第4項之規定，對該土地自得主張優先承購權，如此可減少288地號土地之共有人人數，達到該筆土地最大利用效益之目的，亦可避免日後就該筆土地產生通行權爭議，亦較符合社會成本。且系爭公告已載明：「288號土地倘非共有人拍定，共有人有優先購買權，惟考量全部不動產之一體性利用，倘共有人主張優先承買，應就全部不動產均優先承買」，執行法院亦依職權通知被告承購之意願，被告亦據此繳納價金，足認被告就系爭不動產確有優先承買權存在，否則法院公示之內容，豈有民信？又原告既已按系爭公告內容出價購買，自應受該公告內容所拘束，豈有出價後又按己身利益，主張變更公告內容，要求法院否定有優先承買權公告內容之適用，自無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷:
㈠、經查，系爭不動產經本院民事執行處以系爭執行事件進行拍賣程序，並為原告於112年12月19日拍賣時，出價得標所買受，而被告為系爭社區內專有建物之所有權人即住戶之一，亦為288地號土地之共有人，前經系爭執行事件於112年12月21日發文詢問優先承購之意願，被告於113年1月3日具狀就系爭不動產主張優先承買，且288地號土地係為系爭社區10戶專有建物住戶共用之對外通路用地，系爭社區內之建物，並無占用及坐落在288地號土地上等情，為兩造所不爭執（見本院卷第93頁），並據原告提出原證1新竹市政函影本在卷（見本院卷第27-28頁），且經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，上情應堪信為事實。
㈡、至被告主張其就被拍賣之288地號土地應有部分所有權，依土地法第34條之1第4項之規定，享有優先承買權，依系爭公告記載，其得就被拍賣之系爭不動產全部，主張優先承買權，惟為原告所否認，並陳稱如上。故本件兩造間有爭執應審究者，在於：被告就被拍賣之288地號土地應有部分所有權，是否享有土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，並進而對系爭不動產，享有優先承買權?爰予以論述如下。
㈢、被告就被拍賣之288地號土地應有部分所有權，是否享有土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，並進而對系爭不動產，享有優先承買權?
１、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。固為土地法第34條之1第4項所規定。惟按土地法第34條之1第4項規定之立法意旨，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，然倘若保持共有關係，對於共有物之管理、收益並無妨礙，甚至方能為合理使用者，應無土地法第34條之1第4項規定之適用。再按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第4條第2項亦有規定。又按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。民法第68條亦有規定。是系爭不動產中，倘部分不動產係屬其他不動產之從物時，則獲拍定買受取得屬主物之不動產之人，依上開民法第68條第2項之規定，該買賣、處分主物之效力，亦應及於從物，而由其一併買受取得從物所有權，此時該從物雖屬共有物，其共有人應不得主張土地法第34條之1第4項之優先購買權。
２、經查，系爭不動產係為系爭透天型社區，即集合式住宅，其中一戶住戶之建物、基地及對外通路，其中包括坐落新竹市○○段000○號、暫編683建號該等所有權權利範圍均全部之專有建物，及上開專有建物坐落之同段90、90-10、288-1、288-7地號、所有權權利範圍亦均全部之土地，暨對外通路即288地號、權利範圍10分之1之土地，且系爭社區之建物均無坐落於288地號土地等情，已如前述，並據調取系爭執行事件卷宗查明無訛。則系爭不動產中，除288地號土地外，既均為系爭集合式住宅社區即公寓大廈之專有建物及其坐落之基地，依大廈條例上開第4條第2項之規定，該等專有建物及其坐落基地，即均需一起處分移轉予同一人，不得分離移轉予不同之人，此核先敘明。
３、次查，288地號土地，乃係系爭社區住戶之對外通路，已如前述，且有原證1新竹市政府該函之主旨及說明第二點內，均載明「擬利用同段288地號農業區土地，供新建房屋作為私設通路使用…」、第四點記載「…申請以○○段288地號農業區土地作為私設通路連接建築線，經認定屬合理且必要，無其他方式可替代…」之情可佐（見本院卷第27-28頁）。而按「公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項規定，此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。」，亦有最高法院99年度台抗字第916號民事裁定意旨可參。則288地號土地既屬供包括系爭被拍賣之專有建物及系爭社區其他住戶之對外私設通路使用，可見系爭被拍賣之288地號土地應有部分10分之1所有權，乃係經常及繼續性地，幫助系爭不動產中該戶建物及其坐落基地之使用效用而存在，且均同屬於一人，揆諸前開民法第68條第1項之規定，應屬系爭不動產中專有建物及建物基地即其他筆土地之從物，依同條文第2項之規定，就系爭不動產中建物及其他筆土地之處分，其效力即應及於系爭288地號土地之應有部分，而均需處分及移轉予同一人。是原告就系爭不動產中之建物及其他筆土地，既已得標買受，依上開之規定及說明，其效力亦應及於被拍賣之系爭288地號土地應有部分所有權，而應由原告所一併買受取得，則原告主張被告就該筆土地被拍賣部分，不能享有優先承買權乙節，即非無憑。至被告雖辯稱288地號土地，目前亦有供社區外之第三人通行使用，然此為原告所否認，是被告此部分所辯是否屬實，已有疑義。況288地號土地乃係系爭社區住戶對外之通路及私設通路，已如前述，則不論其是否有併供第三人通行使用，亦無礙於該筆土地仍係有供系爭社區住戶對外通行使用，有幫助、提升系爭不動產中其他筆不動產使用上功效之存在，而仍為其他筆不動產從物之性質，則原告得標買受系爭不動產中其他筆之不動產，其效力亦應及於288地號土地應有部分所有權乙節，亦堪以認定，被告亦無從對該筆土地之應有部分，主張有優先承買權。
４、雖被告為288地號土地之共有人，其主張依前揭之土地法第34條之1第4項之規定，對系爭被拍賣之288地號應有部分所有權，享有優先承買權等語，然此為原告所否認。經查，288地號土地，係屬系爭社區十戶專有建物住戶之對外共用通路，已如前述，且因此該筆土地係由社區10戶專有建物住戶，各登記取得10分之1所有權，則288地號土地繼續保持由10戶住戶所共有，以繼續作為10戶住戶對外通行之土地使用，亦符合當初將288地號土地，作為系爭社區住宅私設通路使用之規劃及實際利用狀態，且對該筆土地之管理、使用狀態亦無妨礙，自無簡化該筆土地之共有關係，減少其共有人人數之必要。且縱認（假設語氣）該288地號土地，有併供社區外之第三人通行使用，亦未能改變該筆土地有供系爭社區住戶對外通行使用之性質，即仍有繼續保持由10戶專有建物住戶，共有該筆土地之需要，而仍無簡化共有關係之必要性。準此，即無適用上開土地法第34條之1第4項規定之必要，則原告主張被告不得依上開規定，享有對該筆土地之優先承買權乙節，亦屬有據。
５、再按土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。土地登記規則第98條亦有明定，而土地登記規則第98條之上開規定，係以區分所有建物連同其基地一併移轉與同一人，作為排除適用土地法第34條之1第4項優先購買權之要件，以達建物及其基地所有權合一（即房地合一）之目的，俾利經濟利用，以杜法律紛爭之發生。經查，288地號土地雖非屬系爭社區10戶專有建物之基地，而僅係對外之通路，業如前述，惟本件系爭社區專有建物之住戶，對該筆288地號土地之利用情形，經核與其等建物對建物基他之使用，具有相類似之情形，即均需移轉予同一人，以利該社區建物之經濟利用，避免專有建物所有權人，因未能一併取得288地號土地之應有部分，致其無對外通行道路而生爭議，並因此減少及影響其專有建物之使用上效能及經濟利益。準此，即應有類推適用上開土地登記規則第98條規定之必要。就本件而言，因被告僅係288地號土地之共有人，依土地法第34條之1第4項之規定，被告對288地號以外被拍賣、權利範圍均全部之系爭不動產，並未能享有同上開條文所定之優先購買權，則倘認被告對被拍賣之288地號應有部分所有權，享有上開條項所定之優先承買權，如此，即造成被拍賣之系爭288地號土地應有部分所有權，與其餘被拍賣不動產非歸屬同一人，顯已有妨礙系爭被拍賣建物之效用及經濟利益，故依上開之規定及說明，本件之情形，雖未能直接適用上開土地登記規則第98條之規定，惟本院認亦應得類推適用該規定，而應排除土地法第34條之1第4項規定之適用。準此，被告即不能依土地法第34條之1第4項之規定，取得系爭被拍賣288地號應有部分之優先購買權，自亦不能進而主張依系爭之公告，取得系爭不動產全部之優先購買權。
６、至系爭公告有記載:「288號土地倘非共有人拍定，共有人有優先購買權，惟考量全部不動產之一體性利用，倘共有人主張優先承買，應就全部不動產均優先承買」之內容，此固據本院調取系爭執行事件卷宗查核無訛，然查，對不動產優先購買權之取得，需符合我國法律所規定之要件，並非執行法院所能自行創設，而依前所述，被告就系爭被拍賣288地號土地之應有部分所有權，並不能依土地法第34條之1第4項之規定，取得優先購買權，故雖系爭公告有上開之記載，亦不能因此創設而讓被告取得該部分土地之優先購買權，並進而取得系爭不動產全部之優先購買權，如此，原告自亦不需受系爭公告上開記載內容之拘束，則被告以系爭公告上開之記載，辯稱其已取得系爭288地號應有部分及系爭不動產全部之優先承買權，原告應受該公告拘束云云，亦不可採。
㈣、綜上所述，被告就系爭被拍賣288地號土地之應有部分所有權，並未享有土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，亦未對系爭不動產全部，享有優先承買權，則原告訴請判決確認被告對系爭不動產之優先購買權不存在，於法即屬有據而應予准許，爰判決如主文第1項所示。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第二庭法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書 記 官 黃志微附表：
編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新竹市 ○○ 90 53.29 全部 2 新竹市 ○○ 90-10 102.81 全部 3 新竹市 ○○ 288 532.41 10分之1 4 新竹市 ○○ 288-1 50.28 全部 5 新竹市 ○○ 288-7 114.12 全部編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 655 新竹市 ○○段00000地號 -------------- 新竹市○○○路000巷0號 住宅、鋼骨造、4層 一層: 53.90 二層: 53.90 三層: 53.90 四層: 25.68 合計: 187.38 及一切附屬建物 全部 2 暫編683 新竹市 ○○段00000○00000地號 -------------- 新竹市○○○路000巷0號 鋼骨造、 一層: 15.14 二層: 15.14 三層: 15.14 四層: 43.36 五層: 59.27 合計: 148.05 陽台8.25，露台63.98，雨遮105.09 全部 備考 其中含未完成之露台63.98平方公尺