臺灣新竹地方法院民事判決113年度重訴字第50號先位原 告 世界島社區管理委員會法定代理人 陳世強備位原 告 徐瑾
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主 文先位、備位原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由先位、備位原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查先位原告之法定代理人原為曾增宏，嗣於訴訟程序進行中先後變更為張翔宇、陳世強，有新竹市東區區公所函可稽（見本院卷一第299頁、卷二第267頁），並經原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第297頁、卷二第263頁），經核於法尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查原告起訴後多次追加區分所有權人為備位原告，雖被告表示不同意追加，然核備位原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告所為追加備位原告，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）備位原告等人向被告購買世界島社區建物（後手依公寓大廈管理條例第24條第1項規定主張本件備位原告之權利），由備位原告等區分所有權人，依公寓大廈管理條例規定選任先位原告為管理委員會。110年度起，新竹市政府實施建築物防火避難設施與設備安全檢查措施，各社區於該年度起均須按年完成檢查，並報新竹市政府備查，爰原告社區分別於110年3月25日、111年3月13日及112年8月17日進行前開建築物防火避難設施與設備安全檢查，惟檢查結果發現被告就本社區各棟建物之公共消防管道防火區域裝修「非防火材料」等缺失，違反建築法第77條之1及相關辦法規定，有影響本社區各棟建物公共安全之虞，預估修繕費用為新臺幣（下同）840萬元，為此原告依民法第226條、第227條債務不履行規定請求損害賠償，或依第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定請求減價，被告應給付共計840萬元。
（二）綜上，爰聲明：⒈被告應給付先位原告世界島社區管理委員會840萬元及自本
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒉被告應給付備位原告徐瑾等人840萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告為假執行。
二、被告則以：
（一）先位原告與被告間並無任何買賣契約關係，先位原告焉得向被告主張給付不能、減少價金、解除契約；又被告與先位原告間亦無何保證約定，先位原告依民法第360條規定而為請求，於法亦有違誤。備位原告應先證明與被告間有買賣關係存在，如係原買受人之後手，則與被告間即不存在任何法律關係。至於備位原告另引用公寓大廈管理條例第24條第1項之規定主張權利，於法亦有誤解，蓋該法文係指後手應遵守規約上之權利義務，而非得主張前手之買賣契約書上之權利。
（二）依建築技術規則建築設計施工編第88條之規定，屬H類之H2組別，內部裝修材料，並無規定；被告所興建之建物屬H2集合住宅，有使用執照可參，是以原告誤解法令而為主張，顯有誤會。退步言之，原告已受領建物近十年，依民法第356條「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物」規定，已「視為承認所受領之物」，不得再主張瑕疵。
（三）再者，先位原告已於108年1月24日與被告達成公設點交，且兩造於107年12月7日也有協商紀錄，由被告另給付先位原告90萬元，由先位原告自行修繕公設部分；兩造再於109年8月20日協商，由被告給付先位原告104萬元，先位原告則同意不對被告再提出任何請求。兩造既已和解，依民法第736條、737條規定，原告如有其他權利存在，亦已消滅，而不得再行主張或請求。
（四）綜上，爰答辯聲明：⒈先位原告及備位原告之訴，均請駁回。
⒉如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。
三、本院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，除經辦理社團法人登記外，僅屬非法人團體，無實體法上之權利能力，不能成為權利義務之主體，獨立享受權利或負擔義務。又訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管理委員會依公寓條例第38條第1項規定固有當事人能力，然此與民事訴訟法第40條第3項同為程序規定，對於實體上權利能力之有無，不能據為推斷之理由（最高法院67年台上字第865號判決意旨參照）。而債之關係所生之請求權，基於債之相對性，僅契約當事人或其繼受人得主張權利、負擔義務。不動產買賣契約關係所生權利、義務，並不隨不動產所有權之轉讓而當然繼受，因買賣契約所生之債務不履行、瑕疵擔保請求權亦同，自非當然歸由起訴時為公寓大廈區分所有權人之人享有，原買賣當事人因買賣契約所享權利，不因買賣標的再轉讓與而當然歸於消滅，是此自非公寓大廈管理條例所定區分所有權人得決議處分之權利、義務，縱經區分所有權人會議決議授權管理委員會起訴為訴訟行為，管理委員會亦不因此享受權利、負擔義務，成為該法律關係上具有權利義務主體地位之人。依上說明，本件先位原告既非得為權利義務之主體，且買賣區分所有建物之契約所生權利義務，非區分所有權人本於區分所有權所享有、負擔，亦非公寓大廈區分所有權會議所得決議加以處分，復非屬公寓條例所定管理委員會職務範圍內事項，先位原告無論是否曾經區分所有權人會議決議，均無從自居為權利主體，其依買賣契約及債務不履行之法律關係為本件請求，顯屬無據。
（二）而備位原告現雖為區分所有權人，然區分所有建物所有權之買受人除因買受而取得區分所有建物之單獨所有權外，並取得公寓大廈共有部分之共有權，如因該等共有部分有物之瑕疵而構成不完全給付、物之瑕疵擔保責任，權利人得主張損害賠償或減少價金，均應本於個別買賣契約關係定之，其損害賠償或減少價金之數額，悉應依其因此所受損害及買賣標的物因此所減損之價值為據，個別區分所有權建物所有權人即共有部分之共有人，不得主張因該等共有部分有瑕疵所生損害或減損之總價值，全部悉屬其所受之損害或得請求減少之價金，而得逕由共有人中之一人或數人行使權利請求全部給付，此與共有人本於共有權，為全體共有人行使權利不同。備位原告迄未個別提出與被告間內容完整之買賣契約，致個別買賣約定價金若干不明，且各個買賣契約所生瑕疵擔保、不完全給付權利、義務各別，得請求減少之價金或損害賠償亦異，備位原告未具體說明何以其等即得按所主張社區公共設施瑕疵之損害及修繕費用據以全部請求，實無從據以調查審認因社區公共設施有瑕疵，備位原告因此所受不完全給付之損害，或因瑕疵擔保責任，得請求減少之價金及損害賠償若干，則備位原告主張買賣標的物之社區公共設施有如原證1、2、3所載之瑕疵，請求被告賠償損害或減少價金840萬元，亦難認有據。
（三）退步言之，先位原告已於108年1月24日與被告達成公設點交，且兩造於107年12月7日亦協商由被告給付先位原告90萬元自行修繕公設；兩造再於109年8月20日針對先位原告要求被告修繕包含消防在內等公設區，協商由被告給付先位原告104萬元，先位原告則同意不對被告再提出任何請求，有點交見證紀錄、協商紀錄、切結書附卷可查（見本院卷第127-141頁），則先位原告本於其管理委員會職責代表整體社區就共有及共用部分之維護、修繕等事宜與被告達成和解，範圍包含本件原告請求之消防部分，原告得否於其後再為本件請求亦非無疑，倘認得以再就包含於和解範圍內之部分再為本件主張，不啻無視於上開和解內容。
四、綜上所述，原告依民法第226條、第227條、第354條、第359條、第360條規定，被告給付840萬元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 林怡芳