臺灣新竹地方法院民事簡易判決114年度竹簡字第286號原 告 徐秀雯被 告 陳瑞金上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月23日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○街000號5樓之8房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣40,000元。
三、被告應自民國114年7月20日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。
六、本判決第1項、第2項得假執行；本判決第3項就已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國113年9月20日向原告承租門牌號碼新竹縣○○市○○街000號5樓之8房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂租賃契約，約定租期1年，自113年9月20日起至114年9月20日止，每月租金新臺幣（下同）7,500元，依約應於每月20日給付，管理費（每月500元）、水、電、瓦斯、網路等費用均由被告自行負擔，押租金為15,000元（下稱系爭租約），惟被告自114年2月起即有未按時繳付租金、管理費之情形，迄今積欠已達5個月共計40,000元(未扣除2個月定金)，原告前於114年3月4日以竹北博愛郵局第25號存證信函（下稱25號存證信函）表示經雙方於114年1月23日合意於1個月後解除（按應為終止）租賃合約，但被告屆期仍未搬離，請被告於114年3月24日前搬離並繳納水電費，又於114年4月21日以竹北博愛郵局第48號存證信函（下稱48號存證信函）催告被告應於函到7日內即114年4月27日前清償所積欠之114年2、3、4月份之租金、管理費及水電費，逾期將依法終止租約、收回房屋及請求全部欠租，被告逾期未支付，則系爭租約已終止，被告對系爭房屋已屬無權占有，被告即應遷讓返還系爭房屋，惟被告迄今拒不遷讓返還系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條收回房屋，並請求被告給付租金、代墊管理費合計40,000元，及自114年7月20日起至遷讓之日止，按月賠償10,000元，是原告依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金40,000元，及自114年7月10日起至遷讓之日止，按月賠償10,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，業據原告提出之系爭房屋房屋稅籍證
明書、系爭租約、25號及48號存證信函、收件回執、普通及限時掛號函件執據、存款交易明細、兩造間LINE對話紀錄截圖等件為證，經核無訛，堪信原告之主張為真正。
㈡原告請求遷讓返還系爭房屋部分⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項固有明文，惟此規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是。次按系爭租約第14條第1項、第16條第2款分別約定：「租賃住宅之返還：租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈡承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付」。
⒉原告雖主張系爭租約於114年1月23日業經兩造合意於一個月
後解除（按應為終止）租約等語，惟依原告所提之普通掛號函件執據、收件回執及兩造間LINE對話紀錄截圖所示內容，尚難認兩造有合意終止系爭租約之意思表示，則系爭租約經原告合法終止前，契約效力尚為存續。
⒊經查，被告自114年2月份起即未給付租金，截至114年6月份
為止，累積所欠租金已逾2個月以上，已如前述，而觀兩造所簽立系爭租約第16條第1項第2款承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付，出租人得提前終止租約，再觀系爭租約第3條約定租金每個月7,500元，承租人不得藉任何理由拖延或拒納，而兩造約定系爭租約第16條第1項第2款應有排除民法第440條第1項之意思，是僅需被告已達逾2個月租額，原告即得依契約第16條第1項第2款終止契約，是原告主張依系爭租約應將系爭房屋遷讓返還原告，應屬有據。
㈢原告請求給付租金、相當於租金之不當得利部分⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又依系爭租約之約定，系爭房屋之每月租金為7,500元，管理費為每月500元，被告並應於每月20日前繳納租金予原告。查被告積欠114年2月份至同年6月份共計5個月期間，每月7,500元之租金及每月500元之管理費共積欠40,000元。
又原告到庭陳述則為被告積欠5個月租金，並主張終止契約，顯然其終止系爭租約日期應為114年7月19日，故原告依系爭租約之約定，請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金及管理費共計40,000元，即屬有據。
⒉再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而對不動產具權利之人，此時亦受有相當於租金之損害。查系爭租約如前述已消滅，是被告於114年7月20日起已無占有系爭房屋之正當權源，而直到被告返還系爭房屋之日止，受有無權占有系爭房屋之利益，並致原告受有相當於租金之損害。本院考量系爭房屋每月租金為7,500元、每月管理費為500元，故原告請求被告給付自114年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依不當得利之法律關係，按月給付相當於租金之不當得利並加計每月管理費共8,000元，核屬有據，俱應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告給付原告40,000元，並自114年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
書記官 辛旻熹