臺灣新竹地方法院民事簡易判決114年度竹簡字第313號原 告 王益承被 告 劉淑珍上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新竹市○區○○路0段000巷0弄00號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣50,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國112年6月1日起向原告承租新竹市○區○○路0段000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋），第一次簽約租期為112年6月1日至113年6月1日止，第二次租期為113年10月1日至114年10月1日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元（下稱系爭租約）。然截至114年3月27日，被告已經積欠租金86,000元未付，扣抵押租金36,000元後，仍有50,000元租金未付，已逾2個月之租金總額，原告業已於114年3月27日寄出存證信函，表示兩造租約於114年3月30日終止，並請被告於114年4月10日前搬遷，然被告不予理會。爰依系爭租約、民法第455條規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第一項、第二項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約、存證信函、被告繳
納租金之匯款存摺明細紀錄、房屋稅籍資料等為證，被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀為何陳述及主張以供本院斟酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告之主張為真實。㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。
再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。
㈢查原告雖主張於114年3月27日寄發系爭存證信函時，被告已
積欠租金86,000元，故兩造租約已於114年3月30日終止等語，然原告未提出存證信函之回證，使本院無從知悉被告是否確已經收受該存證信函。惟原告之起訴狀繕本係於114年5月5日送達至被告戶籍地並生送達效力，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第49頁），斯時被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月以上，原告起訴係主張被告積欠租金未繳，並請求被告返還系爭房屋，可見原告起訴亦有催告被告繳納，若被告並未繳納則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思，是系爭租約於114年5月5日已生終止效力，應可認定。則原告依兩造租約、民法第455條前段規定，請求被告給付積欠之租金50,000元，及將系爭房屋全部遷讓返還予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告依租賃契約、租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，並應給付原告50,000元，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 楊祐庭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 范欣蘋