臺灣新竹地方法院民事簡易判決114年度竹簡字第493號原 告 張文柔訴訟代理人 梁誌哲被 告 李惠珍
何廣華上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國115年1月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告連帶給付原告新臺幣92,050元，及自民國114年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之25，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：原告經永慶房屋仲介即訴外人張美華之居間仲介，於民國113年3月10日向被告購買門牌號碼新竹縣○○鄉○○街00巷0號房屋及其坐落基地（下稱系爭房地，房屋部分下稱系爭房屋），並包含屋內之一切設備，總價為新臺幣（下同）1,510萬元，兩造於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告已付清買賣價金，被告亦將系爭房地之所有權移轉登記予原告，且於113年5月9日完成交屋。而兩造於交屋前曾會同仲介人員查看系爭房屋時，被告明知系爭房屋存在多處滲漏水瑕疵，竟於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項關於「是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」均勾選「否」，顯係隱瞞上開瑕疵而故意不告知，原告得請求減少價金。而原告於交屋之113年6月15日發現三樓主臥衛浴、浴缸地板旁邊一直有滲水狀況，當下錄影通知仲介人員張美華，其表示再觀察一陣子看看；原告於113年6月21日又發現二樓廚房天花板有明顯滲水痕跡，乃通知張美華轉知被告，請被告出面處理漏水事宜。嗣經原告委請水電師傅勘查系爭房屋漏水之現況後，確認二樓天花板滲水痕跡至少歷時1年以上，亦即出售前即存在，亦構成不完全給付；原告再於113年8月5日發現馬桶旁邊牆壁一直有水滲出，原告透過張美華多次聯繫被告，被告卻僅願退還3萬元，要原告自行修繕，事後兩造於113年10月24日達成共識並簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被告就系爭房屋二樓廚房上方、三樓主臥廁所浴缸旁（含內部）滲水、三樓馬桶周圍及牆面滲水、浴缸周圍及乾濕分離處滲水大量及白華外流、一樓車庫門外右邊等處願負修繕責任。惟被告委託之漏水修繕師傅表示三樓衛浴部分單純挖除地表層施作防水處理，不含回復原狀在內之工程費用約11萬元，與被告當初預估金額相差甚遠，被告因而反悔不願履約，又原告因系爭房屋之上開漏水瑕疵，受有修繕費用38萬8300元之損害，被告應負擔物之瑕疵擔保、債務不履行及不完全給付之損害賠償責任。原告爰依民法359條、第179條或依民法第360條、第227條第2項等規定，擇一請求被告賠償必要修繕費用38萬8300元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告38萬8300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約已約明依現況交屋，原告於簽約及交屋時已就系爭房屋實際狀況完成檢視而同意受領，且被告於交屋前並不知悉浴室滲水情形，亦未曾進行相關修繕、補土、貼磚、油漆等，原告復未能證明系爭房屋於交付時即存有漏水瑕疵，況系爭房屋出售時屋齡僅約8年，原告主張整間浴室全面翻新顯逾越必要修繕範圍而不合理。被告何廣華更表示漏水部分因磁磚有縫，其防水層破裂所致，非管線問題，其找的工班是打除、磁磚跟清運均包含在內共計11萬元，全部敲掉磁磚重做的話，馬桶、淋浴設備等可能會有損害，有徵求原告意見是否貼錢全部換新，價金減少要38萬元不合理，屋齡僅8年原告主張全面翻新不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張其經由仲介公司之居間仲介，於113年3月10日向被
告購買系爭房地，總價為1,510萬元，並已辦理所有權移轉登記完畢，嗣兩造於113年10月24日簽訂系爭協議書，約定被告就系爭房屋二樓廚房上方、三樓主臥廁所浴缸旁（含內部）滲水、三樓馬桶周圍及牆面滲水、浴缸周圍及乾濕分離處滲水大量及白華外流、一樓車庫門外右邊等處願負修繕責任等情，業據其提出系爭買賣契約、標的物現況說明書、系爭協議書等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止
爭執發生之契約。又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條分別定有明文。換言之，和解有「創設的效力」，即創設新的法律關係使消滅權利及取得權利，至以前之法律關係如何，概置不問，且和解一旦合法成立，當事人應受和解契約之拘束，縱使一方因而受不利益，亦屬讓步之當然結果。兩造就上開滲水已簽立系爭協議書，該協議書性質應為和解，即有創設之效力，如上述原告即不得再依系爭契約請求，亦不得再得依民法第359條、民法第179條及民法第360條請求。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第227條、第226條分別定有明文。經查，兩造於113年10月24日簽訂系爭協議書，迄今被告迄今均未履行，自符合可歸責於被告之事由而為不完全給付，又原告主張被告因報價問題而叫仲介轉告原告不要修了等語，被告則答辯原告是否要再貼一點等語，顯然因報價問題而被告已拒絕履行，是即無從補正而陷於給付不能，依上開說明，原告得請求賠償損害，又觀原告提出報價單，有關兩造系爭協議書有關分別為1.2樓防護工程、廁所磁磚部分剃除、廢棄物清運、泥作工程、磁磚及一樓車庫漏水壁癌工程外，其餘項目無法認定為必要費用，又兩造所提估價單金額差距過大，又兩造並不同意送鑑定，是本院認應賠償金額為92,050元（計算式：1.2樓防護工程20,000元+廁所磁磚部分剃除10,000元+防水底漆及面漆4,050元+廢棄物清運4,000元+泥作9,000元+一樓車庫漏水壁癌工程28,000元+壁磚、地磚17,000元=92,050元），逾此範圍應屬無據，應予駁回。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告主張之債權並無確定期限，又以支付金錢為標的，且起訴狀繕本均於114年9月9日，有本院送達證書為憑，是原告請求均自起訴狀繕本送達之翌日即114年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第11款適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 13 日
新竹簡易庭 法 官吳宗育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 13 日
書記官 辛旻熹