臺灣新竹地方法院民事簡易判決114年度竹簡字第620號原 告即反訴被告 黃竹青訴訟代理人 鍾若琪律師（法扶律師）被 告即反訴原告 王黃蒸訴訟代理人 王海南上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國115年3月9日辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣171,200元。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之43，餘由反訴原告負擔。
四、反訴部分第一項得假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國107年4月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告以每月新臺幣（下同）16,000元向被告承租新竹市○區○○○路00號9樓房屋（下稱系爭房屋），租期自107年5月1日起至108年4月30日，押租金共2個月即32,000元。被告未提供任何家具、家電給原告，放置在系爭房屋內之家具、家電，如原告114年6月30日陳報狀中附件三、四所示之家具、家電（下合稱系爭家具），均係原告所有。嗣108年4月30日系爭租約期滿後，兩造未再訂立書面契約，亦未言明續租期間，而原告仍持續使用收益系爭房屋，並繼續繳納租金，故兩造已經轉為不定期租賃之契約關係。嗣原告於110年5月23日，以每月20,000元將系爭房屋轉租岑美茵、楊憶欣、王榆惠，租期自110年7月1日起至111年6月30日止，於110年9月下旬，岑美茵告知伊發現原告並非系爭房屋之所有權人，而係轉租，故於110年9月30日退租搬離系爭房屋，被告則在未通知原告之情形下，逕行更換系爭房屋門鎖，致原告於110年10月間返回系爭房屋時，無法進入，無法將留置在系爭房屋內之系爭家具取回。
兩造既已為不定期限之租賃關係，且雖被告有轉租、偶有積欠房租之情形，但被告並未依土地法第100條規定合法終止兩造租約，而原告所有系爭家具仍留置在系爭房屋內，故原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭家具，且被告係逕自更換系爭房屋門鎖，使原告無法清空個人物品，被告係以不正當之方法製造原告違反系爭租約第5條、第6條未清空系爭房屋返還之假象，故依民法第101條第2項之規定，視為被告扣留押租金之條件不成就，被告亦應返還押租金32,000元。另被告於本院調解時，陳稱已將系爭家具丟棄，亦係故意侵害原告就系爭家具之所有權，依民法第184條第1項規定，被告應負損害賠償責任，系爭家具價值合計375,091元，原告主動計算折舊後請求被告給付227,000元，及返還押租金32,000元，合計259,000元。
爰先位依民法第767條第1項、系爭租約第5條約定，聲明：㈠被告應返還系爭家具予原告。㈡被告應返還原告押租金32,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
備位依民法第184條第1項、系爭租約第5條約定，聲明：㈠被告應給付原告259,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於107年4月13日簽訂系爭租約，租期於108年4月30日屆滿後，雙方以書面、LINE方式先後續約兩次，即108年5月1日起至109年4月30日止，109年5月1日至110年4月30日止，有兩造LINE對話紀錄為證，然於110年4月30日租期屆滿前，原告未為續約與否之意思表示，被告詢問原告是否繼續續租，亦未獲得原告回應，故兩造租約已於110年4月30日終止。另原告於109年5月1日起，5月份租金積欠3個月、6月份至10月份拖欠4個月，直至110年1月30日才清償。而109年11月份後至110年4月份之6個月租金，更係連續積欠共96,000元，被告多次催討，原告均相應不理，更未於110年4月30日租期屆滿後，清空返還系爭房屋，被告乃於110年6月15日以郵局存證信函通知原告租約已於110年4月30日屆滿，並請求原告遷讓房屋、清償積欠之租金。於租賃關係終了後，原告雖陸續給付被告128,000元，扣除96,000元之積欠租金部分外，尚餘32,000元，於扣抵原告違反占用系爭房屋自110年5月起至110年9月，共計5個月之違約金400,000元，及扣抵押租金32,000元後，原告仍積欠被告違約金336,000元及違法轉租之60,000元不當得利，原告自不得請求返還押租金。再依系爭租約第16條約定，乙方（即原告）於租賃期滿遷出時，應將其所有一切傢俬雜物等清空。若有留置不搬者，視作廢物論，任憑甲方（即被告）處理，處置費用應由乙方（即原告）負擔，乙方（即原告）絕無異議等語，原告既於租期屆滿後，拒絕清空系爭家具返還系爭房屋予原告，被告見和平解決已無可能，遂於113年12月27日電請新竹市清潔隊於同年月28日將物品清運回收，被告係依照系爭租約第16條約定處置系爭家具，自屬合法有據，原告請求返還或賠償系爭家具，亦無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於107年4月13日簽訂系爭租約，由原告以每月
租金16,000元向被告承租系爭房屋，並給付押租金32,000元，系爭家具已經遭被告丟棄之事實，業據提出系爭租約、系爭家具照片等為證，且為被告所不爭執，堪以認定。
㈡兩造租約已於110年4月30日終止：
1.依系爭租約第6條約定「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求租金五倍之違約金，至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議」，即於租期屆滿時，除經被告同意繼續出租外，兩造租賃關係即已終止。而按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，而於訂約之際，訂明期滿後之續租，應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約及租約默示更新之效力。
2.查依系爭租約之記載，租期原訂至108年4月30日止，後依被告所提兩造對話紀錄，於108年4月21日時，被告詢問原告「租約到期後要續約嗎？」，原告稱「要續約，麻煩您把合約書寄過來給我，簽好字再寄回給您」，被告則回應「好」（見本院卷第519頁）；再於109年3月29日時，被告問原告「今年仍依原條件續約一年？」，原告表示「好的」等語（見本院卷第517頁），按租賃契約乃不要式契約，是否有書立書面契約，並不影響其等間租賃契約關係之成立，是兩造於LINE中對話，兩次言明續租一年，應認租約延長兩次，即108年5月1日至109年4月30日，及109年5月1日至110年4月30日，原告主張兩造於108年4月30日後，轉為不定期繼續租賃關係等語，與系爭租約第6條之約定及被告所提LINE對話紀錄不符，自不可採。
3.再者，依被告所提對話紀錄，於110年3月21日，被告問原告「房租何時可以匯下？」、於110年4月11日被告詢問原告「您積欠租金多時，請儘速匯下租金，以免家母生計受困。謝謝。」、於110年4月17日，被告再問「請問房租何時可以匯下」、於110年5月9日，被告再表示「黃先生好：多次以各種方法聯繫您未果，不知您發生什麼事。見字後請回覆，以解決欠租及租約事」等語，亦即於110年4月30日租約屆至前，原告已有積欠房租之情形存在，衡諸常情，於110年4月30日租約屆滿後，被告應不可能再繼續同意出租系爭房屋給原告，且於110年5月9日，被告仍向原告稱要解決租約之事，亦可知於此之前，兩造確實未依慣例及系爭租約第6條約定，就被告是否同意續租一事為討論。系爭租約第6條約定之「除經甲方（即被告）同意繼續出租外」，為有利於原告之事項，原告未能舉證於租期屆至前，被告有同意繼續出租房屋之事實，故本院認兩造租賃關係，應已於110年4月30日終止。
㈢而依系爭租約第16條約定「乙方於租賃期滿遷出時，應將其
所有一切傢俬雜物等清空。若有留置不搬者，視作廢物論，任憑甲方處理，處置費用應由乙方負擔，乙方絕無異議」等語，原告違約將系爭房屋轉租予第三人，岑美茵等人於110年9月30日方退租，為原告自陳在卷，顯見原告於租期屆滿後，並未依系爭租約第6條約定「應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」為之，依系爭租約第16條約定，留置不搬，即視作廢物，任憑被告處理，自不得再對系爭家具主張任何權利。原告前對被告提出侵占系爭家具罪嫌之告訴，亦經檢察官以113年度偵字第6642號為不起訴處分（見本院卷第133頁至第134頁），原告請求被告返還系爭家具或系爭家具之價額，自難認有理由。
㈣再依系爭租約第5條約定，押租金為兩個月32,000元，並約定
原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還房屋時，無息退還押租保證金等語，而本件原告既未於110年4月30日租期屆滿後，遷空交還系爭房屋，於扣抵被告得向原告請求之違約金後（詳下述），亦已無剩餘，原告自不得請求返還此押租金32,000元。
四、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項、系爭租約第5條約定，備位依民法第184條第1項、系爭租約第5條約定，提起本訴並為先位聲明、備位聲明，均無理由，應予駁回，併駁回原告假執行之聲請。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造租賃關係已於110年4月30日終止，但反訴被告仍無權占用系爭房屋至110年9月27日止共5個月，故反訴原告依系爭租約第6條約定，每月得向反訴被告請求租金5倍之違約金，據此計算，反訴原告得向反訴被告請求之租金為5個月之80,000元，得請求之5倍違約金為400,000元，因反訴被告於110年6月至8月間，陸續給付反訴原告128,000元，扣除已積欠之6個月（109年11月至110年4月）租金96,000元後，剩餘之32,000元併同押租金32,000元扣抵違約金，反訴原告得向反訴被告請求違約金336,000元。另因反訴被告違約轉租系爭房屋予岑美茵等人，每月受有租金利益20,000元，自110年7月至110年9月，共計3個月60,000元，屬不當得利，並致反訴原告受有損害，反訴被告亦應返還予反訴原告。爰依系爭租約第6條、民法第179條規定，聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告396,000元。㈡請依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造於108年4月30日後，成立不定期繼續租賃關係，且反訴被告有陸續繳納各月份房租，反訴原告主張反訴被告連續積欠109年11月至110年4月之租金96,000元，並非事實，反訴原告終止租約亦不合於土地法第100條之規定，兩造間租約既未終止，反訴原告自無由要求反訴被告清空遷讓返還系爭房屋，並進而要求給付違約金。退步言之，縱認反訴原告於110年9月30日得以反訴被告違約轉租系爭房屋，終止兩造租賃關係，然反訴原告於110年9月底將系爭房屋換鎖，導致反訴被告無法進入清空個人物品，反訴原告係以不正當方法製造反訴被告違反系爭租約第5條、第6條之假象，應視為反訴原告請求給付違約金之條件不成就，不得請求違約金400,000元。另反訴原告請求不當得利60,000元部分，反訴被告縱有自110年7月1日起至110年9月30日止，違約轉租系爭房屋予岑美茵等人，然其受領租金60,000元之利益，係本於其與岑美茵等人租賃契約所得，非無法律上原因，反訴原告不得依不當得利之規定，請求反訴被告返還此部分利益等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠反訴原告得向反訴被告請求給付違約金171,200元：
1.依系爭租約第6條約定，乙方（即反訴被告）於租期屆滿時，除經甲方（即反訴原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求租金五倍之違約金，至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。查兩造租約已於110年4月30日終止，業經本院認定如前，則自110年5月1日至岑美茵等人搬離系爭房屋止之110年9月27日，即應認反訴被告無權占用系爭房屋至110年9月27日止（反訴被告雖表示岑美茵等人係於110年9月30日退租，然反訴原告同意算至110年9月27日，見本院卷第507頁），共計4個月又27日，租金相當為78,400元【計算式：16,000×4+（16,000×27/30）＝64,000+14,400】。
2.而雖系爭租約第6條約定反訴被告對於5倍違約金之約定，絕無異議等語，然本院認系爭租約第6條並未就違約金之性質為其他特別約定，是依民法第250條第2項規定，本件反訴原告所請求之違約金應屬賠償總額預定性違約金，其目的在於填補反訴原告因反訴被告未依期限返還系爭房屋時，其所受之損害。而反訴被告未依期限返還系爭房屋時，反訴原告所受有之損害為無法使用、收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，如依照租金五倍計算違約金，本院認尚屬偏高，爰依職權酌減反訴原告得請求之違約金，為依照租金三倍計算即235,200元【計算式：78,400×3】。
3.又依反訴原告所提連續存摺明細（見本院卷第401頁至第417頁），反訴被告於110年1月30日轉帳16,000元，是繳交109年10月份之房租，此後直至110年6月16日，反訴被告才又有轉帳繳款之紀錄，即109年11月至110年4月，反訴被告確實積欠租金96,000元，其後反訴被告至110年8月29日，陸續轉帳128,000元，有反訴被告所提租金繳納紀錄可參（見本院卷第481頁），扣除積欠之租金96,000元後，尚餘32,000元，併同反訴被告繳交之押租金32,000元扣抵違約金後，反訴原告本件得請求之違約金為171,200元【計算式：235,200-32,000-32,000】。
4.另針對反訴被告所提109年11月份至110年9月份之租金繳納紀錄（見本院卷第481頁），其上「繳納之租金月份」，為反訴被告所自行加註，與反訴原告所提連續存摺明細所示情形不同（如反訴被告主張之110年1月30日，係繳交110年1月份之租金，然依反訴原告之存摺記載，110年1月30日，係繳交109年10月份之租金）。查觀反訴原告所提連續存摺明細，於109年7月3日，反訴被告繳交者為「5月租金」，有摘要備註可參（見本院卷第403頁），爾後109年9月2日繳交租金，雖未備註，然此當然為109年6月份之租金，之後109年7月份租金於109年10月3日繳納、109年8月份租金於109年11月17日繳納，109年9月份租金於109年12月20日繳納，至110年1月30日繳納109年10月份之租金，亦即反訴原告主張反訴被告積欠109年11月至110年4月30日兩造租約終止前之租金，與其所提連續存摺明細相符，應為可採，至反訴被告主張之租金繳納紀錄，並未提出相應之證據，且與自己於109年7月3日繳交「5月租金」之備註不符，自不可採。
㈡反訴原告向反訴被告請求給付不當得利60,000元，為無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179條所明定。
2.次按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。查反訴被告雖有收取岑美茵等人繳交每月20,000元之租金，自110年7月1日起至岑美茵等人搬離之110年9月，共計3個月之60,000元，為反訴被告所不爭，並有反訴被告與岑美茵等人之租賃契約書附卷可參（見本院卷第287頁至第293頁），然反訴被告向岑美茵等人收取之房租，係基於伊與岑美茵等人之租賃契約，此並非無法律上原因，基於債之相對性關係，反訴原告僅能向反訴被告主張其他權利，不能依不當得利之法律關係請求反訴被告返還此部分所受岑美茵等人繳交之租金利益。
四、綜上，反訴原告依系爭租約第6條約定，請求反訴被告給付違約金171,200元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回，併駁回反訴原告敗訴部分假執行之聲請。
參、本件本訴及反訴事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：
一、本訴部分：民事訴訟法第78條。
二、反訴部分：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
新竹簡易庭 法 官 楊祐庭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
書記官 范欣蘋