臺灣新竹地方法院民事簡易判決114年度竹簡字第703號原 告 邱政男被 告 歐文村上列當事人間變價分割共有物事件，本院於民國115年2月24日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有門牌號碼新竹市○區○○路00號之未辦保存登記建物，面積120.38平方公尺及附屬建物，准予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例分擔之。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有門牌號碼新竹市○區○○路00號之未辦保存登記建物(下稱系爭建物)，權利範圍原告為3分之1，被告為3分之2，並無不能分割之情事，亦無不為分割之約定。又原告與被告及訴外人歐黃文生對系爭建物使用無法達成共識，經新竹地方法院113年度抗字第4號達成分管使用和解筆錄(下稱系爭和解筆錄)，由原告使用2樓，訴外人歐文龍使用1樓，但原告使用系爭建物期間，訴外人歐文龍常裸露上身走動、在客廳使用手機開啟聲音撥放長達數小時，雙方生活作息及使用廁所、廚房習慣不同，原告與訴外人歐文龍無法共同居住。又系爭房屋為三層透天建物，僅有單一出入口，必須共用1樓大門、客廳及廚房，整個建物只有1樓1個廁所和浴室，根本無法原物分割，居住使用上均不便利，因系爭和解筆錄並沒有限制不能分割，兩造又無法協議分割，爰依民法第823條第1項規定，聲請變價分割共有物。並聲明：准將坐落新竹市○○段000○000○0000地號，門牌號碼新竹市○區○○路00號之建物，面積120.38平方公尺及附屬建物，予以變價分割，所得價金由兩造依附表所示比例分配。
二、被告則以：不同意分割，因為系爭建物是從小到大住的房屋，加上中風的弟弟沒有地方住等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查，原告主張系爭建物為兩造所共有，應有部分如附表所示，且系爭建物並無依物之使用目的，不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之期限，復無不分割之協議等情，已據原告提出不動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書、測量成果圖、和解筆錄在卷可證(見本院卷第17-24頁)，並有新竹市稅捐局114年10月16日新市稅房字第1146624076號函檢送之房屋稅籍證明書在卷可查(見本院卷第29-35頁)，復經本院依職權調閱本院110年度司執字第46766號、112年度聲字第115號及113年度抗字第4號卷證核閱無誤，且為被告所不爭執。從而，兩造既共有系爭建物事實上處分權之財產權，則系爭建物既無不能分割之限制，兩造間亦無不分割之協議，揆諸前揭規定，原告請求裁判分割，自無不合。
㈡又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別有明文規定。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束。又法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。另定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。
㈢本院審酌兩造共有系爭建物為加強磚造、鐵皮造、石綿造三
層樓建物等情，有原告提出複丈成果圖足憑(見本院卷第21頁)。又原告主張查系爭建物主要用途為供住家使用，而構造上及使用上為單一建物，亦僅有一共同出入口等情，被告對此亦不爭執(見本院卷第51頁)。如系爭建物採原物分配於各共有人，各共有人按其應有部分比例分得位置顯難周全，且復無各自獨立之出入門戶，客觀上顯難單獨利用，不利於各共有人個別使用之經濟效益，不符全體共有人之整體利益，亦無法發揮系爭建物之最大效用，並有損系爭建物之完整性。再者，兩造間雖曾因系爭建物分管使用達成系爭和解筆錄，然因原告與訴外人歐文龍生活習慣不同而常有爭執，若系爭建物採原物分割而由兩造各取得一部，亦難想見其等間得和平、有效利用系爭建物。是以，系爭建物實不宜為原物分割。本院綜核上情，認系爭建物採原物方式分割顯有困難；而如將系爭建物為變價分割，則各共有人皆可應買，經由良性公平競價之結果，可獲致與市價相當的價金，不致有價格過低之情，如價高，各共有人能分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，復可使系爭建物所有權歸一，發揮更大之經濟效用，亦符合公共利益，且不致破壞、割裂建物內部之陳設，參以民法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造嗣後仍欲取得系爭建物加以利用，或個人主觀上認其對系爭建物，存有特殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此，亦非無取得系爭建物之機會。故認系爭建物應予變價分割，所得價金由兩造依附表所示之各共有人應有部分比例分配，實屬適宜。
四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條之規定，請求兩造共有之系爭建物予以變價分割，並將所得價金按如附表所示之各共有人應有部分比例分配，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、原告訴請被告分割共有物雖依法有據，惟分割共有物之訴，係固有必要共同訴訟，故被告應訴乃不得不然，且兩造因本件分割結果，均受其利，是訴訟費用之負擔自以各共有人應有部分比例分擔始為公允，爰酌定如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
新竹簡易庭 法 官 黃世誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
書記官 楊霽附表：
編號 共有人 應有部分 1 歐文村 3分之2 2 邱政男 3分之1