臺灣新竹地方法院民事判決114年度簡上字第101號上 訴 人 蘇志揚被上訴人 韓國寶即國寶地政士務所訴訟代理人 林仕訪律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國114年5月12日本院新竹簡易庭第一審判決（114年度竹簡字第86號）提起上訴，本院合議庭於民國114年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張，除與原審主張相同外，另補稱：
一、上訴人已於民國111年5月17日，將購買新竹市○○○街00號7樓房地（下稱系爭房地）之尾款新臺幣（下同）100萬元，匯入履保帳戶，完成支付價金契約責任，出賣人即訴外人石竹桓無權主張拒絕交付房屋鑰匙或權狀，否則即違反「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約）第11第1項後段之約定，應按合約第12條第3項負違約責任。
二、被上訴人為系爭房地買賣契約之地政士，依據系爭契約第4條第6項約定，其係受上訴人單獨委任暫時保管系爭房地權狀、本票及鑰匙等，被上訴人有於上訴人支付尾款時，履行交付權狀及擔保尾款之商業本票、鑰匙等之義務，與履保機構無涉，蓋履保機構只負責價金保管及款項撥付。然被上訴人竟於上訴人支付尾款後，僅於翌日將擔保尾款之商業本票返還予上訴人，而拒絕交付系爭房地權狀及鑰匙；復於訴外人石竹桓同意按高等法院調解共識在111年11月5日交付房屋鑰匙時，仍拒不交付權狀，迨至112年8月8日始完成交屋手續，顯係故意違背職務，並侵占伊暫時交由其保管之物品，違反民法第184條、第544條及地政士法第26條之規定，應負賠償責任。
三、上訴人因被上訴人遲延交付不動產權狀及鑰匙，而受有原本預期不再支出租金之利益，此一失去免付房租之利益，與被上訴人之遲延交付有相當因果關係，故應由被上訴人負責賠償111年7月至112年8月8日之房租163,800元、社區管理費20,800元、水電瓦斯費1,885元、房屋稅3,403元、地價稅2,786元，合計192,674元予上訴人。
貳、被上訴人則以，除與原審主張相同外，另補稱：
一、被上訴人係受上訴人及訴外人石竹桓之共同委任，負責處理系爭房地交易事務，並依系爭契約第4條第6項約定，受訴外人石竹桓之託而保管系爭房地權狀、鑰匙。又除訴外人石竹桓自願拋棄受保管利益外，系爭房地之交屋，應遵循系爭契約第9條第7項履保作業意旨辦理，倘買賣雙方因標的不動產瑕疵發生爭執而進入司法程序，地政士應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為交付權狀、鑰匙等交屋手續之基礎。
二、準此，被上訴人除因訴外人石竹桓同意於111年11月5日先交付鑰匙，遂於該日先將系爭房地鑰匙交予上訴人外，其餘文件受限於系爭契約第4條、第5條第2項第4款、第9條第7項約定無權先行交付，故迨至上訴人與訴外人石竹桓間之系爭房地訴訟，在112年4月10日達成臺灣高等法院111年度上易字第826號和解筆錄、112年7月25日作成新竹地院112年度竹簡調字第305號調解筆錄後，再辦理交付系爭房地權狀、鑰匙等交屋手續，並未違反民法第184條、第544條及地政士法第26條之規定，自不負遲延交付之賠償責任。
參、原審認上訴人之訴無理由，判決駁回上訴人於原審之訴。上訴人對於原審判決不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）192,674元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回；訴訟費用由上訴人負擔。
肆、得心證之理由：
一、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」，民法第184條、第544條及地政士法第26條分別定有明文。
次按，所謂履約保證係指一種代管契約，由買賣雙方外之第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。
二、經查，檢視上訴人與訴外人石竹桓就買賣系爭房地所簽訂之系爭契約所示（見原審卷第21-26頁），其後方立契約書人欄位，除載有買方、賣方之資訊外，同時列有不動產經紀業及見證人，並經被上訴人於見證人欄位蓋用地政士證號專用簽章、依合約第15條約定分執第1聯契約正本，由此可知，被上訴人亦為系爭契約之締約者。又觀系爭契約第4條第5、6項、第13條第4項內容，載明由被上訴人代為保管擔保尾款之商業本票、權狀、鑰匙等物；第7、8條亦約明其受託辦理買賣標的物產權移轉登記及抵押權設定手續、報稅及繳稅作業等，足認被上訴人係受上訴人與訴外人石竹桓之共同委託，而處理系爭房地之交易、代管文件、證券及鑰匙等履約保證事務等，則其於辦理該等業務時，即應遵循系爭契約之約範，先予陳明。
三、次查，細閱契約當事人關於價金尾款之給付、交屋日、領回保管物等項，係於系爭契約第4條第1項約定：「交屋日期訂於109年1月10日，甲方（即上訴人）應依約付清尾款。乙方（即訴外人石竹桓）原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第五條第二項規定支付尾款，辦理交屋。」、第4條第6項：「本契約除事先取得同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票、鑰匙等，應暫由承辦地政士（即被上訴人）保管，俟該票據兌現後始得領回。」、第5條第2項：
「乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償，或甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，其約定如下：…4.若本案辦理價金履約保證時，甲方將代償後之餘額存入履保專戶，並依履保作業辦理交屋手續。」、第9條第7項：「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據…。」、第11條第1項：「甲方支付之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方…。」、第13條第4項：「乙方於簽約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士，並據以辦理相關事宜。辦竣登記後，甲方未履行本契約全部義務，不得領回權利書狀。」（見原審卷第22-25頁）。
四、承上可知，契約當事人係約定以價金尾款之交付，作為上訴人得向被上訴人領回權狀、擔保尾款之商業本票、鑰匙等及辦理交屋之條件；且若上訴人係以票據支付，需俟票據兌現，若辦理價金履約保證，應於款項匯入履保專戶後，依履保作業辦理交屋手續，始謂條件成就。倘上訴人未履行系爭契約全部義務，則不得領回權利書狀。而由系爭契約第5條第2項第4款所使用之文義，為「存匯入履保專戶，並依履保作業辦理交屋手續」，而非「存匯入履保專戶，同時辦理交屋」；以及系爭契約第7條係定有「若買賣雙方因本件不動產交易發生爭議而進入司法程序，履保機構辦理履保作業時應暫停撥付款項，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為撥款依據」之協議，可認上訴人存匯入履保專戶之尾款，應使履保機構處於得撥付款項之履保作業狀態時，始得謂上訴人身為買受人之給付尾款階段性義務已完成。準此，上訴人於111年5月17日將剩餘尾款存匯入履保專戶時，其與訴外人石竹桓間就系爭契約所生糾紛，既僅經本院109年度重訴字第74號回復原狀等事件為第一審判決（見原審卷第117-139頁），然尚未判決確定，亦無與確定判決有同一效力之文書，致使履保機構無從撥款，履保作業仍處於暫停撥付款項之狀態，揆諸前揭說明，難認上訴人之給付尾款義務已完成，其向被上訴人領回保管物及辦理交屋之條件尚未成就；本件需迨至其與訴外人石竹桓間之系爭房地訴訟，於112年4月10日、112年7月25日取得與確定判決有同一效力之臺灣高等法院111年度上易字第826號和解筆錄、新竹地院112年度竹簡調字第305號調解筆錄後（見原審卷第111-113頁），請求交付保管物、辦理交屋之條件始達成。是以，被上訴人於111年11月5日因訴外人石竹桓之同意而交付系爭房地鑰匙（見卷第139頁），並於與履保機構撥款之同日即112年8月8日辦理交付權狀等交屋手續（見卷第51頁、原審卷第115-116頁），符合系爭契約規範，並無遲延交付情事。
五、綜上所述，被上訴人受託辦理系爭契約業務時，係依據合約內容及訴外人石竹桓之同意，而陸續於111年11月5日、112年8月8日，分別交付系爭房地鑰匙及權狀予上訴人，並辦理交屋手續，其已善盡注意義務，主觀上並無任何故意或過失可言，所作行為亦非不法、不正當或逾越權限。則上訴人依民法第184條、第544條及地政士法第26條之法律規定，訴請被上訴人賠償損害192,674元及法定遲延利息，於法係屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
民事第一庭審判長法 官 林南薰
法 官 林哲瑜法 官 潘韋廷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
書記官 田宜芳