臺灣新竹地方法院民事判決114年度簡上字第104號上 訴 人 范光明被 上訴人 彭昌華上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年4月18日本院竹東簡易庭113年度竹東簡字第13號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴意旨略以：承租人遲付租金2個月，經出租人定相當期限催告後仍拒繳，出租人始得提前終止租約，被上訴人於民國112年5月13日以存證信函終止兩造簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租約），違反前開規定。被上訴人偷斤減兩，未提供相當於租金之使用面積，卻收取同等租金，不履約亦不協商，逼迫上訴人搬離門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號之承租房屋（下稱系爭房屋），被上訴人以此終止系爭租約為霸凌行為等語。並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人答辯：被上訴人已依約交付系爭房屋給上訴人使用，上訴人卻自112年4月1日起即未按約繳納租金，依系爭租約第7條規定，被上訴人自有權終止系爭租約。系爭房屋經點交後，上訴人已可進駐使用，並無交付不完整之情形，而上訴人因違規使用系爭房屋，所受之行政罰鍰不影響其支付租金之義務，亦不構成其不繳租金之合理抗辯等語。並聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠兩造簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋
，租期自112年3月1日起至117年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）6萬元，押租金為6萬元，上訴人僅於112年1月30日給付112年3月租金及押租金共12萬元，自112年4月1日起即未依約繳納租金，嗣被上訴人於112年5月11日寄發存證信函通知上訴人應依約合理使用系爭房屋及每月提前3日繳交租金，又分別於112年5月15日、112年6月1日寄發存證信函，並以起訴狀繕本之送達對上訴人為終止系爭租約之意思表示等情，有系爭租約、存證信函、起訴狀等件為證（見原審卷第31至37、99至103頁、第15頁），上開事實亦為兩造所不爭執，堪信屬實。原審就被上訴人之請求，為其一部勝訴之判決，即命上訴人給付被上訴人6萬元，並就勝訴部分依職權為假執行之諭知，另駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴（被上訴人就原審敗訴部分未聲明不服，已告確定，而不在本院審理範圍），並以前詞置辯，則本件之爭點為：⒈被上訴人是否已合法終止系爭租約？⒉上訴人對原審判命給付6萬元部分上訴，有無理由？茲析述如次：
⒈被上訴人已合法終止系爭租約：
⑴按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1項及第2項分別定有明文。依系爭租約第4條：「甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方約定，該房舍租賃租金為每月新台幣：6萬元整。甲、乙雙方簽定本合約，合約即生效力。乙方應支付押金新台幣：6萬元整。並支付當期租金新台幣：6萬元整，每月租金按月提前3日內支付」、第7條第5項：「租賃期間，乙方應及時支付房租及其他應支付的一切費用，如拖延不付滿一個月，甲方得加收5%滯納金，並逾期2個月租金未繳納甲方。甲方即可權終止租賃協議，乙方絕無異議」（見原審卷第102頁），可知兩造約定上訴人應於每月1日前3日內給付租金6萬元，惟上訴人僅給付112年3月份租金，自112年4月起即未再給付租金予被上訴人，被上訴人於112年5月15日寄發存證信函對上訴人為終止系爭租約之意思表示時，上訴人積欠之租金扣除押租金後尚未逾2個月以上（計算式：60,000×2＋60,000×15/30－60,000＝90,000，未逾2個月租金總額120,000元），須待112年6月2日（即至112年6月1日上訴人仍未繳納112年4、5、6月之租金），始得謂遲延給付逾2個月，上訴人雖分別於112年5月15日、112年6月1日以存證信函催告並終止系爭租約，依前開說明，尚不生合法終止之效力。惟被上訴人主張以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第15頁），起訴狀繕本已於112年7月7日送達上訴人（見原審卷第53頁），上訴人仍未繳納欠租，應認系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之翌日即000年0月0日生終止之效力，被上訴人終止系爭租約為合法。
⒉上訴人應給付6萬元予被上訴人：
⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。上訴人不爭執其自112年4月1日起即未依約繳納租金，被上訴人請求上訴人給付112年4、5月份租金扣除押租金後之6萬元（計算式：60,000×2－60,000＝60,000元），自屬有據。⑵按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年度台上字第1675號民事判決要旨參照）。然所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用之情形為判斷，並非謂租賃物一有出現疑似瑕疵之情事，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金。
⑶上訴人主張系爭租約載明租賃範圍為550平方公尺，且上訴人
持有之系爭租約空白處註明「甲方（按即被上訴人）於2月10日1F交付點交乙方（按即上訴人）。甲方於2月28日2F交付點交乙方」等文字，被上訴人未依系爭租約交付完整面積予上訴人使用，故其得拒絕給付租金云云；被上訴人則抗辯2樓僅係借予上訴人使用，承租範圍為1樓及1樓外面之土地等語（見原審卷第132頁）。經查，系爭租約僅記載「約為550平方米」，並於該文字後括號「見附件一：平面圖」，而觀諸系爭租約所附之平面圖，並未包含2樓部分（見原審卷第109頁），兩造復未於簽約前至現場實際測量，應認系爭租約所載面積「約為550平方米」僅為約略數字，被上訴人依約應提供之租賃範圍應限於如附件平面圖所示之房屋。至於上訴人所持有之租約空白處記載被上訴人應於2月28日交付2樓之文字，既未載明交付2樓之緣由，系爭租約亦別無2樓亦屬租賃範圍之記載，則被上訴人稱系爭租約未包含2樓，僅係本於借用關係而有交付2樓之記載，尚非無據。另原審於113年11月27日會同兩造履勘現場，並囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量，結果如原審附圖複丈成果圖所示，編號A建物加計其前方編號B、C之水泥地面積共451.75平方公尺，雖與系爭租約記載之面積不符，然上訴人自承於112年11月11日遷離，在此之前都還在使用系爭房屋等語（見本院卷第83頁），顯見上訴人仍得使用系爭房屋，難認上訴人所主張面積短少之情形，造成上訴人不能依約使用、收益系爭房屋之狀態，上訴人以面積短少為由，拒絕給付系爭房屋之租金云云，即屬無據。
四、綜上所述，原審判決上訴人應給付被上訴人6萬元，駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，酌定上訴人免為假執行之擔保金額，認事用法均無違誤，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 7 日
民事第一庭 審判長 法 官 蔡孟芳
法 官 楊明箴法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 11 月 7 日
書記官 白瑋伶