臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1400號原 告 季家瑜訴訟代理人 曾鈺翔律師被 告 楊福樹訴訟代理人 謝秉錡律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國115年3月26日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時聲明第一項原係主張依契約之法律關係解除兩造間之不動產買賣契約，請求被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱：合泰建經公司）領取履約保證信託專戶（即台新國際商業銀行建北分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號帳戶，下稱：系爭履保專戶）內之新臺幣（下同）235萬元及其利息（詳本院卷第13頁至第25頁民事起訴狀），嗣原告於本院審理期間，就其訴之聲明第一項追加主張依民法第92條之規定，撤銷其買賣不動產之意思表示，請求本院擇一請求權基礎為有利原告之判決（詳本院卷第143頁至第150頁民事準備一狀）。核原告上開訴之追加，係基於同一不動產買賣之基礎事實而為，與上述規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之235萬元及其利息：
1、緣原告向被告購買門牌號碼新竹市○○路000號5樓之房屋（下稱：系爭房屋）及其坐落土地應有部分（下與系爭房屋合稱：系爭房地），兩造於民國114年4月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭契約），交易總價額為575萬元，並於系爭契約第17條第1項特別約定兩造應於114年7月31日前完成結案程序。嗣原告業於履約期限前與台中商業銀行完成340萬元對保，匯款235萬元至系爭履保專戶、繳納稅費，並將所需文件及價金履約保證申請書交付兩造指定之汪正郎地政士辦理系爭房地所有權移轉事宜，惟被告遲未於履約期限前提交過戶所需證件、印鑑證明等資料，履行其移轉系爭房地所有權予原告之義務，致台中商業銀行未能將尾款340萬元撥入系爭履保專戶，經原告於114年8月6日寄發存證信函定期催告被告履約，被告仍未履行，原告遂於114年8月16日寄發存證信函，依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。
而系爭契約既經原告依法解除，被告受領系爭房地買賣價金，已屬無法律上之原因受有利益，致原告受有損害，原告自得依系爭契約第12條第3項約定、民法第179條、第259條規定，請求被告返還已付價金。
2、又被告對原告故意隱匿系爭房屋有室內漏水造成樓下天花板漏水之瑕疵，致原告誤以為系爭房屋並無上開瑕疵，陷於錯誤而同意以575萬元買受系爭房地，並簽立增補特約事項，免除被告之一般瑕疵擔保責任，原告簽立系爭契約實係受被告及其受託人所詐欺而為，為此依民法第92條第1項前段規定，撤銷原告買受系爭房地之意思表示，復該意思表示既經撤銷，系爭契約依民法第114條第1項規定即視為自始無效，被告自應返還原告已付價金。
3、而原告已付價款，現存於合泰建經公司所管理系爭履保專戶，本須請求合泰建經公司撥付，然兩造簽訂之價金履約保證申請書第4條既約定系爭履保專戶內款項之撥付或系爭契約爭議之認定，均以合泰建經公司認定之結果為準；同申請書第5條並約定兩造對於系爭契約之履行有爭議且已提出訴訟，合泰建經公司應暫停款項之撥付，俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為款項撥付及系爭履保專戶結算之依據，爰依前開各項請求權基礎，擇一請求命被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內款項。
㈡、被告應給付原告239萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息：
被告因有前述違約情事，依系爭契約第12條第3項前段約定，應給付114年8月1日起至同年月15日止之違約金4萬6,000元；原告另得依系爭契約第12條第3項後段，請求被告給付按原告已付款項計算235萬元之違約金，總計被告應給付之違約金數額共計為239萬6,000元，爰依上開約定，請求被告如數給付上開違約金數額暨其遲延利息等語。
㈢、並聲明：
1、被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之235萬元及其利息。
2、被告應給付原告239萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告早已依約將所有權狀、印鑑證明及相關證明文件交付兩造指定地政士，原告主張被告遲延給付，顯與事實不符。且系爭房地未能辦理過戶，係因雙方均提出訴訟之故，不可歸責於被告，原告主張因被告違約而解除系爭契約，為不合法，其請求被告返還系爭履保專戶內其已給付之買賣價款，並請求被告支付違約金，自無理由。
㈡、又原告於簽約前已充分知悉標的物（含四樓）之滲漏水現況，被告絕無施用詐術或隱匿事實之情，原告既係以巨額折讓換取免除被告瑕疵擔保責任，雙方合意明確，無陷於錯誤之情，且原告前以同一事由對被告提出詐欺告訴，業經檢察官為不起訴處分，益證原告主張撤銷意思表示於法無據，原告無權請求返還系爭履保專戶內之款項等語，資為抗辯，並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理及協議簡化爭點之結果如下（詳本院卷第231頁至第232頁，部分文字依本判決之用語調整）：
㈠、兩造不爭執事項：
1、兩造於114年4月3日簽訂系爭契約，約定買賣總價575萬元，並訂有增補特約事項。
2、原告已將系爭房地買賣價金235萬元存入系爭履保專戶內。
3、兩造對於被證2有關原告母親黃淑芳與仲介黃品豪對話內容形式真實性不爭執。
4、原告前對於被告及訴外人黃品豪、林冠皓提出涉嫌刑事詐欺案件告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官以114年度偵字第13536號案件不起訴處分確定在案。
5、被告有收受原告寄發原證4、原證5存證信函。
6、被告於114年4月間將辦理系爭房地過戶之權狀、印鑑證明及用印資料交付予汪正郎地政士。
7、原告有經台中商業銀行於114年7月22日授信核定貸款340萬元。
㈡、本件爭點：
1、原告主張被告未依系爭契約第8條約定將過戶所需書狀及證明文件準備齊全，並蓋妥印鑑章交付承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，是否實在？原告主張其得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，有無理由？
2、原告主張係遭被告詐欺簽訂系爭契約，經其撤銷意思表示，有無理由？
3、原告依據系爭契約第12條第3項規定，請求被告同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之235萬元及其利息，有無理由？
4、原告依據系爭契約第12條第3項規定，請求被告給付已付款項及利息之違約金共計239萬6,000元，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、被告業依系爭契約第8條約定交付過戶所需書狀及證明文件予承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，原告主張其未履行而違約，依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，並無理由：
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，為民法第230條所明定，是債務人倘因不可歸責於己之事由致未為給付者雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。
2、經查：⑴被告依系爭契約第8條第1項約定，應將系爭房地過戶所需書
狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於原告給付備證用印款時交付承辦地政士辦理所有權移轉登記手續；兩造並於系爭契約第17條第1項約定，應於114年7月31日完成結案程序；系爭契約第12條第1項、第3項復分別約定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」、「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止。如賣方毀約不買或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方於解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」等情，業有系爭契約書在卷可查（詳本院卷第47頁至第54頁）。
⑵原告固主張被告未按系爭契約第8條約定履約，迄至114年7月
31日履約期限屆至仍未為系爭房地之所有權移轉，已屬違約云云。惟觀諸證人即處理兩造間就系爭房地簽訂系爭契約事宜之地政士汪正郎於本院115年2月12日言詞辯論期日到庭結證稱：「賣方於買方交付備證用印款後，在4月10日就已經將準備過戶的證件資料交給我備證完成了。（法官問：賣方的備證完成，要準備什麼證件資料交給你？）權狀、印鑑證明及用印的資料要蓋章，身分證這些資料在簽約時就已經提供了。（法官問：在賣方交付這些過戶的資料後，你有無接著辦理過戶送件的手續？）7月16日有申報增值稅、契稅，我們在7月21日有通知買方匯尾款跟他們貸款的差額，7月23日契稅、印花稅的金額他們都已經進來了，也有入尾款差額20萬元，我們在7月24日有拿到銀行的設定書，就是他們要跟銀行辦理貸款的資料，7月25日他們有再把尾款100萬元入進來，程序都有通知，相對地，我們就準備要送過戶了，但買方在7月22日有存證信函給履保公司，要求在賣方未修繕完成前，不得將房屋尾款交付賣方，這時我們就有請仲介公司去跟雙方協調，因為買方有要求這一點，我們是無法辦理過戶的程序，所以請仲介公司先做協調，再走後面向地政事務所送件辦理過戶的程序。（法官問：為何備證用印款在114年4月就已經交付，會到7月才完稅？）因為我們的結案時間是7月31日，我們是等買方的貸款確定，我們才會開始走下面的程序，貸款確定以後，我們才知道貸款有無差額，所以時間上有讓他們比較寬鬆的時間來作業」等語（詳本院卷第136頁至第137頁），足徵被告確已依約將辦理系爭房地所有權移轉登記所需之權狀、印鑑證明及身分證明文件交付予地政士收受無訛。
⑶又原告於114年4月3日兩造簽約後，即因系爭房屋存有滲漏水
爭議，於同年5月19日寄發存證信函予被告主張解除契約，嗣又分別於同年6月13日、7月22日寄送存證信函予被告及合泰建經公司，主張若被告未予解決相關爭議並為瑕疵修復，將請求予以延後或暫停撥付價款等情，業有本院依職權調閱本院另案114年度訴字第1327號被告訴請原告給付違約金事件（下稱：另案1327號給付違約金事件）卷宗所附原告寄送之存證信函等件可查（詳另案1327號卷第57頁至第59頁、第81頁至第83頁），可見於114年7月31日兩造約定交屋並結清買賣價金之期限屆至前，原告即多有片面向被告主張解除契約，復未通知台中商業銀行動撥貸款至指定之系爭履保專戶，且阻延合泰建經公司將價款存入系爭履保專戶等情，故證人即地政士汪正郎慮及兩造間就系爭房地買賣事宜尚存紛爭，為保障賣方受償之權利，以免系爭房地所有權先行移轉後，又因契約解除徒生繁雜之損害賠償或回復原狀問題，乃擇於紛爭協商確定前暫緩辦理所有權移轉登記手續，實合於一般社會交易常情，自難將系爭房地所有權移轉登記及後續貸款撥付程序之延滯，反歸責於被告。
⑷參諸兩造所簽訂之系爭契約所附之價金履約保證申請書第2條
，約定合泰建經公司就系爭履保專戶內買賣價金款項是否為撥付之認定，僅以書面進行形式審查；該申請書第5條第2項並明定：「甲乙雙方（按：即兩造）同意，履保專戶款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議時，合泰建經得依第四條認定之結果進行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，甲乙雙方不得對合泰建經另行請求遲延利息及損害賠償等」（詳本院卷第26頁至第27頁），故合泰建經公司既本諸原告於114年7月31日兩造約定結清買賣價金之期限屆至前，即有多次主張系爭房屋存有瑕疵，而以書面通知合泰建經公司暫緩將價款存入系爭履保專戶之舉止，乃認兩造間就系爭契約之履行及存續已生爭議，而依前開價金履約保證申請書條款約定暫緩款項之撥付，自難認系爭房地剩餘價金未能於期限屆至前撥入履保專戶而為給付，全與原告片面爭執屋況瑕疵並為阻延撥款之舉止無涉，進而謂給付之遲延不可歸責於原告所致。是以原告主張係因被告遲未於履約期限前提交過戶所需證件、印鑑證明等資料，履行其移轉系爭房地所有權予原告之義務，始致台中商業銀行未能將尾款340萬元撥入系爭履保專戶云云，亦非可採。
3、準此，被告既無原告前開指摘未按系爭契約條款約定履行致給付遲延之情形，原告依系爭契約第12條第1項約定主張解除系爭契約，自無理由。
㈡、原告主張係遭被告詐欺簽訂系爭契約，經其撤銷意思表示，亦屬無據：
1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。惟當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦有明文。而民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號判決意旨參照）。
2、經查：⑴兩造簽訂系爭契約時，已於系爭契約後附之標的物現況說明
書「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」、「是否曾在一年內修復壁癌、滲漏水」及「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」等內容之選項勾選為「是」，該標的物現況說明書並經兩造分別簽名其上（詳本院卷第183頁）。又原告母親黃淑芳與仲介黃品豪於114年3月31日所簽訂之不動產買賣意願書，其第9條特約條款經手寫記載「賣方需負責修繕房屋瑕疵的部分（包含滲漏水）」等語，有本院另案1327號給付違約金事件卷宗所附不動產買賣意願書在卷可參（詳另案1327號卷第217頁）；仲介黃品豪於兩造簽約前，亦有傳送「因為是中古屋，現在正在下去台中找屋主談，廠商三年保固針對現有的瑕疵部分（對樓下產生壁癌的相對位置以及房間壁癌的部分做處理）」等語之訊息，並據原告父親季玉和回覆「好的 謝謝你」等語，復於兩造簽約當日傳送下層樓建物現況照片供原告觀覽，有通訊軟體對話訊息在卷可查（詳本院卷第207頁至第215頁即被證2），可見被告於兩造簽約前，已自行揭露系爭房屋現況尚存有滲漏水之情形予原告知悉，原告就系爭房屋下層4樓建物因滲漏水肇致之損害範圍、嚴重程度，及尚需與4樓建物所有權人協商修復事宜等情，於簽約前並非全無所悉。
⑵原告雖指稱被告於簽約時僅告知系爭房屋有窗檻及外牆滲漏
水、屋內及樓下房屋室內牆壁有壁癌需以油漆粉刷處理，並於前開標的物現況說明書「是否曾在一年內修復壁癌、滲漏水」內容後方說明欄處記載已解決問題，排水問題導致滲水等語，未告知系爭房屋室內所存造成樓下滲漏水之瑕疵仍未修復云云。然衡以系爭房屋所處建物本屬屋齡老舊之建物，肇致其各層樓發生滲漏水情形之原因多端，或係因建築物外牆受地震或熱脹冷縮效應影響產生結構性裂痕、或因窗框填縫劑老化脫落導致密合度不佳，抑或係埋設於牆體內之公共管線或給排水管線鏽蝕破損等因素，不一而足，加之滲漏水之流向往往受重力、毛細管作用或虹吸現象影響，且房屋確切漏水源頭、滲漏路徑與瑕疵發生之時點，恆涉及建築構造、材料學及土木工程等專業知識，倘非經具有專門技術之機關或人員以科學鑑定方法探查，實難僅憑肉眼觀測所見4樓建物存有滲漏水之情形，遽予推論此必係起因於上層系爭房屋所存之瑕疵所致。又參之被告於另案1327號給付違約金事件提出於114年5月19日進行檢測之系爭房屋漏水鑑測報告，載有「4樓多處油漆脫落狀況偏向外牆滲漏問題所造成，與5樓管線較沒直接關係；室內冷、熱水管皆以管內壓力測試方式做檢測，各套房內的冷、熱水測試結果為無降壓，表示無漏」等語（詳另案1327號卷第60頁至第64頁），堪認被告於114年12月29日本院另案1327號給付違約金事件言詞辯論期日到庭陳稱：「（法官問：兩造在簽訂增補特約事項時，4樓住戶有無對原告提出訴訟？）還沒，當時5樓原屋主有在處理，4樓當時有跟5樓的前手反應，原屋主有找檢測公司檢測過，發現是4樓的問題，後來原屋主賣給原告後，4樓又再次向被告反應，被告再找檢測公司檢測，仍認為是4樓漏水的問題，就是4樓將天花板的排水幹管打穿，才會造成漏水」等語（詳另案1327號卷第128頁），尚非空言無據，應認被告於簽約時係認4樓房屋滲漏水之原因非系爭房屋所存瑕疵造成，始於前開標的物現況說明書針對其知悉系爭房屋因排水問題導致滲水之部分，記載已解決問題等語，自難僅憑被告於上開說明書之記載，逕認其有刻意隱匿系爭房屋瑕疵之詐欺情事存在。
⑶再者，兩造於114年4月3日簽訂系爭不動產買賣契約書時，另
訂有增補特約事項，載明：「買賣雙方確認，買方已至房屋現場查看屋況，並確知賣方之買賣條件為『對一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂等...情事），不負物之瑕疵擔保責任』，買方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，且賣方已於原議定之成交價新台幣620萬元折讓價金新台幣45萬元予買方，買方理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件以新台幣575萬元整簽約承購，故買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況之任何瑕疵問題，皆由買方自行負責，概與賣方及仲介公司無涉」等語，復經兩造各自於增補特約事項下方簽約人欄位簽名、用印（詳本院卷第189頁）。衡酌前開兩造簽訂之增補特約事項既已明文羅列「滲漏水、壁癌、龜裂」等中古屋常見瑕疵，被告委任之房屋仲介亦提供下層樓建物現況照片供原告確認，足徵被告於締約時已將系爭房屋可能存在之瑕疵及需與4樓建物所有權人協商修復房屋之情事明確揭露，並為原告所認知。而一般中古房屋本有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況尚不能與全新之成屋相提並論，稽之一般不動產交易常情，買受人於決定買受中古屋前可事先檢視、查看屋況，並據當時屋況老舊程度，斟酌其取得中古屋產權後自行負擔之整修相關成本，與出賣人議價，是參諸證人即地政士汪正郎於本院115年2月12日言詞辯論期日到庭結證稱：「我有處理兩造間就系爭房地簽訂系爭契約事宜，兩造是在我面前簽立系爭契約，在契約書上簽名及用印，至於增補特約事項是在114年4月3日當天簽約前就簽了，仲介公司跟雙方溝通講好，雙方簽完名，我有跟雙方確認要將增補特約事項附在契約書內，兩造已經事先談好屋況瑕疵不負物的瑕疵擔保責任的條件，在簽約時我有再講一次增補條款，說明因為事先都知道雙方已經談了這個東西，有關屋況的瑕疵、滲漏水等等，在上面有講到價金有折讓，賣方就不負擔瑕疵擔保責任，雙方都有合意這個內容」等語（詳本院卷第134頁至第135頁），應認原告於締約前已對系爭房屋現況進行充分評估，並衡酌系爭房屋屋齡、屋況、維修成本及潛在瑕疵之風險後，始據與被告商定以免除原告物之瑕疵擔保責任之買賣條件，換取被告以相當金額之價款減價出售，進而為前開免除物之瑕疵擔保責任特約之簽訂。是以被告既業於前開特約中敘明中古屋可能存在之屋況瑕疵，兩造並經充分商議，以折讓價金換取免除物之瑕疵擔保責任之買賣條件為風險負擔分配之約定，進而簽訂系爭契約與前開增補特約事項，實難認被告及其受託人有何刻意隱匿系爭房屋瑕疵不告知，致原告陷於錯誤買受系爭房地之詐欺情事存在。
3、準此，原告對於其主張於114年4月3日同意以575萬元買受系爭房地而簽訂系爭契約，並簽立增補特約事項，免除被告之一般瑕疵擔保責任，均係受被告及其受託人所詐欺而為乙節，既未能盡其舉證之責，其主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷買賣契約之意思表示，難認有據，兩造就系爭房地之買賣契約法律關係，自仍有效存續。
㈢、據此，系爭契約既未因被告陷於給付遲延之違約情形，而得據原告合法解除，亦無原告所主張因意思表示遭撤銷而為無效之情事，被告就原告已存入系爭履保專戶內之235萬元買賣價金，自非無法律上原因而受有利益，或因系爭契約解除而負有回復原狀之義務，原告實無從依系爭契約第12條第3項約定、民法第179條、第259條、第92條第1項前段、第114條第1項規定請求被告返還，並按系爭買賣契約第12條第3項約定請求被告給付違約金。故而原告本件命被告同意其向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之買賣價款及其利息，與給付其違約金暨遲延利息之請求，俱無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第3項約定、民法第179條、第259條、第92條第1項前段、第114條第1項規定，請求被告同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之235萬元及其利息，及依系爭契約第12條第3項約定，請求被告給付原告239萬6,000元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
書記官 黃伊婕