臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1440號原 告 洪維廷訴訟代理人 吳尚昆律師
葉思慧律師柯雅珊律師被 告 鄭以婕即鄭珮語
鄭秉鑫上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年4月21日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告鄭以婕即鄭珮語、鄭秉鑫應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○地號土地及其上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號之房屋返還予原告。
二、被告鄭以婕即鄭珮語、鄭秉鑫應連帶給付原告新臺幣參拾玖萬貳仟伍佰貳拾捌元，及自民國一一五年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告鄭以婕即鄭珮語、鄭秉鑫應自民國一一五年一月二十二日起至返還第一項土地、房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣參萬陸仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾壹萬參仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰柒拾參萬玖仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬零捌佰肆拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾玖萬貳仟伍佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項命被告按月給付原告新臺幣參萬陸仟元部分，於原告每月以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告如每月以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起時訴之聲明第2項原為：被告等應連帶給付原告410,528元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。嗣於民國（下同）115年3月13日具狀變更該項聲明為：被告等應連帶給付原告399,728元，及自本起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息(見本院卷第65頁)。核原告所為聲明之變更，核屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣原告為坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地號土地及其上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號建物（下稱系爭房地）之所有權人，並於113年10月23日將系爭房地出租予被告鄭以婕，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自113年10月23日起至116年11月7日止，每月租金36,000元，被告應按月於每月1日給付租金，且承租人即被告鄭以婕應自行負擔系爭房地之水電等費用。詎被告鄭以婕自114年4月起即未再依約給付繳租，亦未繳納系爭房地之水電費，迄今已積欠原告租金277,200元（即114年4月1日至115年1月21日止，共計9個月21日，計算式：36,000元×9月+36,000元×21/30=277,200元），且原告已為被告代為墊付電費1,792元及自來水費736元，經原告多次催討並以存證信函催告，均未獲置理，且被告二人迄今仍繼續占有使用系爭房地作為豢養犬隻使用，被告已逾二個月租金未付，原告乃以本件民事起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，兩造間租賃關係既已終止，爰依民法第455條前段、第767條第1項之規定請求被告遷讓返還系爭房地，並依民法第179條前段、第439條及系爭租約第3條、第6條第2項之約定，請求被告給付積欠之租金及墊付之水電費。另依系爭租約第7條第1項之約定，被告積欠租金達2個月以上，經原告催告及限期改正而仍未改正，致原告權益受損而委請訴訟代理人提起本件訴訟，因而支出律師費120,000元，原告自得依上開約定請求被告給付。又依系爭租約第6條第1項之約定，被告鄭秉鑫為被告鄭以婕之連帶保證人，依民法第272、273條之規定，被告二人應連帶對原告負清償責任。是以，原告自得請求被告二人連帶給付共計399,728元（計算式：277,200元+1,792元+736元+120,000元=399,728元）。
(二)再者，原告業已終止系爭租約，被告鄭以婕於租賃契約終止後，即無其他占有使用系爭房地之正當權源卻仍繼續占有使用，已侵害原告就系爭房地之使用收益權，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條、第181條之規定，請求被告自本件起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日起至返還系爭房地之日止，按日給付原告36,000元。
(三)為此，爰依法提起本件訴訟。並聲明：
1、被告等應將系爭房地返還予原告。
2、被告等應連帶給付原告399,728元，及自本起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
3、被告等應自起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告36,000元。
4、第1至3項如受有利之判決，請准供擔保為假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張之事實，業據提出土地登記謄本、房屋租賃契約書、楊梅秀才郵局第47號存證信函、台灣電力公司114年3月繳費通知單、台灣自來水股份有限公司繳費證明、吳尚昆律師委任契約書、房屋稅籍證明書等件影本為證（見本院卷第17至31頁），核與原告所述相符。而被告二人經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告上開主張為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法767條第1項前段、第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。經查，本件被告自114年4月起即積欠租金，已如前述，計至本件原告民事起訴狀繕本送達之日即115年1月21日止，已積欠114年4月至115年1月之租金未付，扣除被告已繳納相當於2個月租金之押金72,000元，被告仍遲付租金總額2個月以上之租額，是以，原告以被告遲延給付租金逾2個月租額為由，終止系爭租賃契約，應屬有據。準此，兩造間之系爭租約，業經原告合法終止，被告於其後仍繼續占有系爭房地即屬無權占有。此外，系爭租約第6條第6款亦約定：「租賃契約期滿或終止時，乙方（即被告鄭以婕）應將租賃標的內乙方所有之物品搬遷。」(見本院卷第20頁)，是原告依首揭規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。
(三)再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照)。是若租賃關係如因租期屆滿、終止契約或標的物滅失而終了時，則不論其終了原因如何，倘承租人欠有租金或負有損害賠償責任者，其所交之押租金當然抵充。所謂當然抵充，即無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額，並應依民法第322條、第323條法定抵充之次序抵充之。查系爭租約業經原告於115年1月21日終止，已如前述，而原告不爭執被告於承租時有交付二個月押租金72,000元，則被告所交付之押租金72,000元即當然抵充積欠之租金。又遍觀系爭租約內容，並未載明承租人即被告鄭以婕應於每月1日繳納租金，然觀諸系爭租約第2條：
「租賃契約：自113年10月23日起至116年11月6日止，計3年又15天。租金起算日：113年11月7日。」、第3條：「租金每個月36,000元。」、第11條第4項：免租期為113年10月23日至113年11月6日此期間產生的水電費用由乙方（即被告鄭以婕）負擔」、同條第5項：「第二次租金繳款日為：113年12月7日」等語（見本院卷第19、20頁），可知兩造約定租金起算日為113年11月7日，且第二次租金繳款日為113年12月7日，並可推知兩造係約定每月7日應繳納當月租金，是以迄至系爭租約終止之日，被告所積欠之租金應為自114年4月7日起至115年1月21日，共計9個月15日之租金342,000元未付（計算式：36,000元×9＋36,000元×15/30=342,000元），扣除押租金72,000元後，被告積欠之租金金額應為270,000元。
(四)依系爭租約第6條第2項約定：「水電、瓦斯、管理費及使用上必須繳納之費用或營業上必須繳納之稅捐等，由乙方自行負擔。」（見本院卷第20頁）。查原告主張依系爭租約之約定，被告應給付原告代墊114年3月電費1,792元、水費736元等情，業據其提出與所述相符之台灣電力公司114年3月繳費通知單（繳費憑證）、台灣自來水股份有限公司114年6月水費通知單及繳費證明等件為證（見本院卷第57至61頁），而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，視同自認，是原告此部分請求即屬有據。
(五)又依系爭租約第7條第1項約定：「乙方違反約定方法，使用房屋或欠租達兩個月以上，經由甲方（即原告）催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止本租約及斷水、斷電，因乙方違約致甲方權益受損害時，需賠償甲方之損害，如因此而涉訟，其律師費、訴訟費均由乙方負擔。」等語（見本院卷第20頁）。原告因被告積欠租金等情事委任律師提起本件訴訟，並支付120,000元律師費用等情，有原告所提吳尚昆律師委任契約書及民事委任書在卷可佐（見本院卷第29、33頁），前開委任費用核屬因被告違約涉訟所支出之律師費用，原告依系爭租約第7條第1項約定，請求被告給付120,000元，同屬有據。據上，原告依民法第421條及系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金270,000元、墊付之電費1,792元、水費736元及衍生之律師費120,000元，合計392,528元（計算式：270,000元+1,792元+736元+120,000元=392,528元），為有理由，應予准許，逾此範圍部分，尚屬無據，不應准許。
(六)再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號裁判要旨可資參照。查被告於系爭租約終止後，本應將系爭房屋返還原告，惟被告未清空返還，自屬無權占有系爭房屋，並致原告受有不能出租之損害，是原告主張被告受有相當於租金之不當得利，自屬可採。是原告依不當得利之規定請求被告自系爭租約終止之翌日即115年1月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利36,000元，為有理由，應予准許。
(六)末按系爭租約第6條第1項約定：「丙方(即被告鄭秉鑫)擔任乙方(即被告鄭珮語)之連帶保證人，乙、丙方就乙方之租金及因本契約所負擔之一切債務，對甲方(即原告洪維廷)負連帶清償之責」等語（見本院卷第20頁），則被告鄭秉鑫就被告鄭珮語上開所應負之債務須負連帶清償責任，亦堪認定。
四、綜上所述，原告系爭租約之法律關係、民法第455條前段、第767條第1項及第179條之規定，請求被告二人遷讓返還系爭房地；及請求被告二人連帶給付原告392,528元，及自本起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並自115年1月22日起至返還系爭房地之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利36,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，就本件勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。並依民事訴訟法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 12 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 12 日
書記官 郭家慧