臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第146號原 告 林升遠訴訟代理人 林殷世律師被 告 巨豐煙火製造股份有限公司法定代理人 黃廣海訴訟代理人 辜倩筠律師被 告 強鉅土地開發有限公司法定代理人 陳昭安被 告 詹瀅立上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國115年2月12日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告強鉅土地開發有限公司（下稱強鉅公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於民國112年間委託大慶不動產有限公司（下稱大慶公司
）仲介購買苗栗縣通霄鎮北勢窩段1225-1、1226、1226-2、1227-1、1227-5、1229-2至1229-22地號共26筆地號土地（下稱系爭土地），賣方即被告巨豐煙火製造股份有限公司（下稱巨豐公司）則委託被告強鉅公司仲介出售，經雙方仲介媒合，原告出價願以總價新臺幣（下同）260,000,000元買受，並簽立斡旋金契約書及交付斡旋金300萬元之即期支票，並經賣方仲介人員即被告詹瀅立通知被告巨豐公司，且於112年8月31日在斡旋金契約書上用印同意出售系爭土地（如原證6斡旋金契約書所示），本件不動產買賣已達成合意。詎被告巨豐公司遲未出面簽立土地買賣合約，經原告以存證信函催告後，被告巨豐公司仍拒絕出面簽立買賣合約，依斡旋金契約書第3條：「本契約經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金，本契約視為定金收據（雙方同意款項暫由受託人保管），雙方即應負履行簽立本約之一切義務，絕無異議。若有一方違反契約書內容……。可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金。」及專任委託銷售契約書第8條第1項：「買方支付定金後…；如委託人不賣，應加倍返還買方所支付之定金。」之約定，被告巨豐公司顯已違約。原告爰依斡旋金契約書第3條及被告巨豐公司與被告強鉅公司簽訂之專任委託銷售契約書第8條第1項約定，以先位之訴請求被告巨豐公司給付違約金300萬元。
㈡如認原告先位之訴無理由，惟被告巨豐公司前曾聲稱其與被
告強鉅公司之間專任委託僅到112年5月1日，被告強鉅公司為無權代理，用印也不是該公司所為等語，則本件賣方仲介人員詹瀅立明知被告強鉅公司與被告巨豐公司所簽訂之專任委託銷售契約書期限僅到112年5月1日，於112年5月1日後失效，自不應進行系爭土地之銷售行為，其仍向原告諉稱系爭土地已經談好專任委託銷售，並偽造被告巨豐公司及其法定代理人黃廣海之印章且蓋用於斡旋金契約書上（如原證6斡旋金契約書所示）等語，則被告詹瀅立顯然違反不動產經紀業管理條例第21條第1項及涉犯刑法登載不實文書罪嫌，原告爰依民法第184條第1項後段、第188條第1項規定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，以備位之訴請求被告詹瀅立及其僱用人即被告強鉅公司應連帶給付原告相當於本件違約金之損害賠償金額300萬元。㈢並聲明：⒈先位訴之聲明：被告巨豐公司應給付原告300萬元，及自本起
訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位訴之聲明：被告詹瀅立與被告強鉅公司應連帶給付原告3
00萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯：㈠被告巨豐公司辯稱：被告巨豐公司於111年8月7日委託被告強
鉅公司銷售苗栗縣○○鎮○○○段0000○000000○0000000地號共22筆土地，委託銷售期間為111年8月7日至112年5月31日，且未有委託銷售期間延長之情形。詎料，被告巨豐公司於112年10月間接獲第三人大慶公司來函，表示大慶公司受原告委託仲介購買前開22筆土地及同地段1225-1、1226-2、1227-1、1227-5 地號土地（共26筆土地，下稱系爭土地），並稱被告巨豐公司並於112年8月31日簽署同意出售系爭土地云云。惟被告巨豐公司就前開22筆土地委託被告強鉅公司銷售期間已過，且被告巨豐公司委託被告強鉅公司出售之土地並不包括苗栗縣○○鎮○○○段000000○000000○000000○000000地號土地，被告強鉅公司並無權代被告巨豐公司出售前開22筆土地，亦無權代被告巨豐公司收受斡旋金作為定金，至於其餘4筆土地更與被告巨豐公司無關。被告巨豐公司已於112年10月18日函覆表示被告巨豐公司未曾於112年8月31日同意出售前開22筆土地，被告強鉅公司如有無權代理出售系爭22筆土地之行為，被告巨豐公司不予承認等語。又原證2專任委託銷售契約書，並非被告巨豐公司所簽署，被告巨豐公司不曾授權被告強鉅公司代刻被告巨豐公司及其法定代理人黃廣海之印章，原證2之字跡及用印均非被告巨豐公司之法定代理人黃廣海所為，被告巨豐公司否認原證2之形式真正。據上，原告依斡旋金契約書第3條及專任委託銷售契約書第8條第1項規定，主張被告巨豐公司拒絕簽立土地買賣合約，故請求被告巨豐公司給付300萬元違約金云云，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告詹瀅立辯稱：專任委託契約到期後，被告巨豐公司法定
代理人黃廣海並未同意將系爭土地繼續委託被告詹瀅立及被告強鉅公司銷售，原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書上所蓋用之巨豐公司及其法定代理人之印章係其自行刻製後用印於前開契約書上，其確有無權代理被告巨豐公司簽署原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書之情形等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告強鉅公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或答辯。
三、本院之判斷：㈠本件原告就其主張先位訴訟之事實，固據提出斡旋金契約書
、專任委託銷售契約書、被告詹瀅立與原告委託之買方仲介人員吳浚成LINE對話紀錄截圖、不動產買賣流通配件單、支票等件為證（見臺灣苗栗地方法院113年度訴字第528號卷第21至22頁、第35至39頁、本院卷第29至31頁、第243至245頁），惟為被告巨豐公司所否認，並辯稱其僅就苗栗縣○○鎮○○○段0000○000000○0000000地號等22筆土地與被告強鉅公司簽訂專任委託銷售契約，且委託銷售期間為111年8月7日至112年5月31日等情，業據其提出該公司與被告強鉅公司於111年8月7日簽訂之專任委託銷售契約書為證（見本院卷第39頁），被告詹瀅立亦自承被告巨豐公司或其法定代理人黃廣海於前開專任委託銷售契約到期後並未同意繼續委託其銷售系爭土地，其係無權代理，原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書上巨豐公司的用印均為其自行刻製的同一顆印章等語（見本院卷第270至271頁），足見被告巨豐公司確實未曾授權被告強鉅公司或被告詹瀅立簽署原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書，則原告主張其與被告巨豐公司業已就系爭土地之買賣達成合意，即無可採。至於原告主張原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書上之印文為同一顆印章，被告巨豐公司應負表見代理之授權人責任云云。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院70年度台上字第657號判例意旨參照）。查，原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書上所載巨豐公司及其法定代理人之印文，均係被告詹瀅立在未經被告巨豐公司同意之情況下擅自刻製印章並蓋用其上，業如前述，亦即本件並無任何被告巨豐公司授與代理權予被告強鉅公司或被告詹瀅立之外觀行為，而係被告詹瀅立擅自冒用被告巨豐公司名義簽署原證2專任委託銷售契約書及原證6斡旋金契約書，是原告執前詞主張被告巨豐公司應負表見代理之授權人責任，亦無足採。從而，原告依斡旋金契約書及專任委託銷售契約書之法律關係、民法第169條有關表見代理之規定請求被告巨豐公司給付違約金300萬元及法定遲延利息等，均屬無據，不應准許。
㈡至原告備位訴訟主張被告詹瀅立明知被告巨豐公司與被告強
鉅公司所簽訂之專任委託銷售契約所定委託銷售期間業已屆期，仍繼續進行系爭土地之銷售，違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，而請求被告詹瀅立與其僱用人即被告強鉅公司應連帶賠償原告「相當於違約金之損害賠償金額」等語。按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項後段定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條規定甚明。是原告就其所受之損害，自應舉證加以證明。查，原告主張被告詹瀅立有前述違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定之情形，固堪認定；惟被告巨豐公司於112年5月31日以後既未繼續委託被告強鉅公司銷售系爭土地，亦未曾簽署斡旋金契約書同意出售系爭土地，原告與被告巨豐公司間並未就系爭土地成立買賣契約，原告自無依斡旋金契約書及專任銷售委託契約書之約定請求被告巨豐公司給付違約金之契約上權利，而無受損害可言；又縱令原告係因被告詹瀅立提出原證2專任銷售委託契約書及原證6斡旋金契約書而誤認被告巨豐公司同意將系爭土地以原告提出之承購價格出售予原告，原告並因此開立300萬元之斡旋金支票交付其受託人大慶公司作為買賣系爭土地之定金，然大慶公司既已將該紙300萬元斡旋金支票退還予原告而未兌現等情，有原告陳報狀在卷可稽（見本院卷第97至98頁），堪認原告並未因被告詹瀅立之上開行為受有實際損害，原告至多僅能請求300萬元之利息損失或信賴買賣契約有效成立而支出之締約費用等實際損害，然原告就此並未提出其他證據以為佐證，則原告主張被告詹瀅立與被告強鉅公司應依民法第184條第1項後段、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定就原告所受相當於違約金之損害負連帶賠償責任，而請求被告詹瀅立、強鉅公司連帶賠償原告300萬元及法定遲延利息等語，自屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告先、備位之訴分別依斡旋金契約書及專任委託銷售契約書之法律關係及民法第169條規定，暨依民法第184條第1項後段、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，分別請求如上開先、備位訴之聲明內容，均屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 潘韋廷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
書記官 陳佩瑩