臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1475號原 告 劉美杏訴訟代理人 楊一帆律師複代理人 陳興蓉律師被 告 劉邦浪
劉邦梓劉得志林怡甄上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年9月7日辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表編號1至8所示之土地，及如附表編號9所示未辦保存登記建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號）之事實上處分權，應分別予以變賣，各所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求將兩造共有如附表編號1至8所示之土地（下合稱系爭土地，分則以地號稱之）變價分割；嗣於114年5月16日具狀追加請求將兩造共有如附表編號9所示之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）併予變價分割（見卷第183至189頁）。核原告所為追加，與原訴均係基於兩造就共有不動產無法協議分割之同一基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴時原列鍾劉秀舜為被告，嗣於訴訟繫屬中，鍾劉秀舜將其就系爭土地應有部分之所有權及系爭建物應有部分之事實上處分權移轉予劉得志，劉得志依上開規定代鍾劉秀舜承當訴訟，鍾劉秀舜因而脫離本件訴訟，合先敘明。
三、被告劉邦浪、林怡甄經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭不動產為兩造共有，應有部分各5分之1，如附表所示。
兩造間就系爭不動產並無因法令或物之使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之特約，惟就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割。㈡附表編號1至6之土地面積均不足40平方公尺，如以原物分配
於兩造5人，勢必損及土地之完整性及經濟價值，原物分配顯有困難；倘採變價分割，可使系爭不動產之市場價值極大化，令各共有人按應有部分比例分配合理之價金，且各共有人依民法第824條第7項規定有依相同條件優先承買之權，如被告認有繼續維持所有權之必要，仍得於變價分割之執行程序中行使，不影響被告劉邦梓等人之權利。又為便於出售，原告不主張合併分割，系爭不動產9筆（棟）可各自獨立分割、分開拍賣。
㈢被告劉邦梓、劉得志所提原物分配再找補之方案，係以土地
公告現值及房屋課稅評定現值計算，顯低於市價。系爭建物主要坐落基地為919、919-1地號土地，面積合計32.63平方公尺，大於被告劉邦梓、劉得志所稱自行購買之920、920-2地號土地；依內政部不動產交易實價登錄資料，鄰近透天房地市價已達千萬元，再加計被告劉邦梓、劉得志欲分得之92
8、928-1、935、935-1地號土地，其等應找補之金額將高達千萬餘元，而被告劉邦梓自承經濟困難，顯無力負擔。且系爭建物為兩造共有，房屋稅亦由兩造共同繳納，並非被告劉邦梓一人所有，被告劉邦梓以其居住使用為由主張分割後應歸其單獨所有，並無依據。另鑑定不動產市價及找補金額，係因被告劉邦梓、劉得志主張將部分原物分配予其等始有必要，自應由被告劉邦梓先行墊付鑑定費用等語。
㈣並聲明：兩造共有如附表所示之不動產應予變賣，所得價金按兩造各5分之1之比例分配。
二、被告方面：㈠被告劉邦浪於115年2月10日言詞辯論期日到場陳稱：同意原告之分割方案，同意變價分割等語。
㈡被告林怡甄於同日到場陳稱：同意原告之分割方案等語。
㈢被告劉邦梓、劉得志則以：
1.被告劉邦梓與父母及其子即被告劉得志居住於系爭建物已逾50年，整棟均由其等居住使用。系爭建物坐落之基地，除91
9、919-1地號土地外，尚包含被告劉邦梓自行購買而單獨所有之同段920、920-2地號土地，921、922地號土地則係被告劉邦梓向財政部國有財產署承租，已繳納租金五、六年，被告劉得志另曾購買920-1、920-3地號土地。被告等二人為系爭建物及其基地之實際居住者暨最大權益關係人，房地於情於理不得分離；共有土地上若夾雜共有人單獨所有之特定基地且建有房屋，法院基於保護憲法財產權，應禁止將整塊土地強制變價拍賣。為保障高齡長者之基本生存居住權，並維持現有建物之生活完整利用，本件有不宜變價拍賣之重大理由。
2.系爭928、928-1、935、935-1地號土地其間夾雜財政部國有財產署管理之土地，其上建有既有鐵皮屋，與系爭建物僅隔一條小路相鄰，長年與系爭建物共同作整體生活使用，若強行變價拍賣將嚴重割裂現有建物之完整性，應維持現有利用狀態。
3.爰主張分割方法如下：附表編號1至6之土地及編號9之系爭建物分歸被告劉邦梓、劉得志取得，權利範圍各2分之1；附表編號7、8之土地分歸原告、被告劉邦浪、林怡甄取得，權利範圍各3分之1。依115年土地公告現值及系爭建物課稅評定現值計算，附表編號1至6之土地合計新臺幣（下同）4,205,890元、編號7、8之土地合計5,477,250元、系爭建物482,500元，總計10,165,640元，被告劉邦梓、劉得志按應有部分合計5分之2應分得4,066,256元，依上開方案則分得4,688,390元，逾越部分622,134元，由其等找補予原告、被告劉邦浪、林怡甄。被告等已規劃透過親友籌措、土地抵押融資、集資等方式足額支付，並無無力找補之情事；原告與被告劉邦浪、林怡甄亦得以處分其等取得之附表編號7、8土地變現，無須拍賣其餘土地。
4.系爭建物已老舊漏水，原告亦自承其老舊失修、不具市價價值，以公告現值計算之找補金額最為客觀公允。原告空言爭執價格、片面主張市價較高，依民事訴訟法第277條及最高法院99年度台抗字第821號裁定意旨，應由原告預納鑑定費用，被告並無代墊義務；被告劉邦梓已退休，僅靠每月6千餘元國民年金生活，無力負擔10餘萬元之鑑價費用，且本件非被告提起，請命原告限期預納鑑定費用，逾期未繳則視為放棄鑑定聲請，逕依被告方案裁判。被告前已主動預墊35,000元土地鑑界及複丈費用，並無原告所指無誠意之情事等語，資為抗辯。
5.並聲明：系爭不動產應依被告上開公告現值找補方案原物分割，反對原告所提變價分割方案。
三、得心證之理由：㈠原告得請求裁判分割系爭不動產：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。
2.查系爭土地為兩造所共有，應有部分各5分之1，有土地登記謄本在卷可稽；系爭建物為未辦保存登記之建物，由兩造各按5分之1比例共有其事實上處分權，有房屋稅籍證明書、全國財產稅總歸戶財產查詢清單附卷可參；其中被告劉得志之應有部分，係於起訴後自原被告鍾劉秀舜取得，業如前述，且上情為到庭之被告劉邦梓、劉得志所不爭執。兩造間就系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情形，亦無不分割之約定，惟無法達成分割協議，則原告依前揭規定請求裁判分割，於法有據。
3.次按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第758條、第759條規定，應經登記始得為之，未辦保存登記之建物，無從處分分割其所有權。惟未辦保存登記建物之事實上處分權，屬得讓與之財產權，得為數人共有，數人共有未登記建物之事實上處分權而就分割之方法不能協議決定者，法院得因共有人之請求，依民法第831條準用同法第823條、第824條之規定為裁判分割。本件原告追加請求分割系爭建物，其所請求分割者，應為兩造共有之事實上處分權，先予敘明。
㈡分割方法之審酌：
1.按共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，民法第824條第2項、第3項、第7項定有明文。又定共有物之分割方法，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍須以其方法適當者為限。而法院定分割方法應斟酌共有物之性質及使用狀況，以維持共有物應有之經濟規模，充分發揮其經濟效用，並兼顧全體共有人之利益與實質公平。且應以原物分配為原則，變價分割為劣後之選擇，並應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量。
2.附表編號1至6之土地，以原物按應有部分分配於各共有人顯有困難：
附表編號1至6之土地面積依序為27.99、4.64、36.25、20.9
0、39.64、0.88平方公尺，均不足40平方公尺。兩造共有人為5人，應有部分各5分之1，如以原物按應有部分分配於各共有人，每人就各筆土地所得面積依序僅約5.60、0.93、7.
25、4.18、7.93、0.18平方公尺，最大者亦不足8平方公尺，顯屬狹小零碎，客觀上難以單獨建築或為其他經濟上之有效利用。是附表編號1至6之土地，以原物逐筆按應有部分分配於5名共有人，顯有困難。惟此僅足認定上開土地不宜切割分配予各共有人，至能否將其整體分配予部分共有人並以金錢補償他共有人，仍應另予審酌，詳如後述。
3.被告劉邦梓、劉得志所提方案，及將附表編號1至6之土地暨系爭建物分配予其等而其餘不動產變價之方式，均非適當：⑴被告劉邦梓、劉得志所提方案，係將附表編號1至6之土地及
系爭建物分歸其等2人取得，附表編號7、8之土地分歸其餘3名共有人取得並維持共有，再由其等以金錢補償，性質上係將原物分配於部分共有人，並輔以金錢補償。然所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言；土地公告現值與市價相差懸殊，未查明市場交易價格而逕以公告現值作為補償之依據，亦欠公平。被告劉邦梓、劉得志所提方案，係以115年土地公告現值及系爭建物之房屋課稅評定現值計算各共有人應分得之價值及找補金額，而公告現值及課稅評定現值未必反映實際交易價格，原告亦提出內政部不動產交易實價登錄資料爭執其價值。是各筆土地及系爭建物之市場交易價值既未經確認，依公告現值及課稅評定現值計算之補償金額，是否足以反映各共有人所受分配價值之差異，仍有未明，尚難逕認上開方案所定補償金額為適當，亦不足以保障應受金錢補償之共有人之權益。
⑵本院為審究以原物分配兼金錢補償之可行性，於115年4月7日
言詞辯論期日詢問被告劉邦梓是否同意先行支付鑑定費用，經其當庭表示同意（見卷第281頁），惟其旋於同年4月8日具狀以已退休、無力負擔為由，請求改由原告先行負擔（見卷第305頁），並於最後言詞辯論期日具狀堅持依公告現值方案分割，請求命原告限期預納鑑定費用（見卷第323頁），迄言詞辯論終結時均未預納。被告劉邦梓、劉得志雖援引最高法院99年度台抗字第821號裁定為據，然該裁定係就附條件執行名義之執行要件所為論述，與本件鑑定費用之預納及墊支問題不同，尚無從據此認定鑑定費用應由原告預納；民事訴訟法第277條係規範當事人主張有利於己之事實之舉證責任分配，亦不能據以推論鑑定費用應由原告負擔。另須說明者，本院並非僅以被告劉邦梓、劉得志未預納鑑定費用，即捨原物分配而改採變價分割，而係綜合下列各項情事，審酌原物分配兼金錢補償是否適當。
⑶被告劉邦梓、劉得志長期居住使用系爭建物，並以被告劉邦
梓所有或其所稱承租之鄰接土地共同利用，固為本院酌定分割方法所應審酌之重要因素；惟此尚不使其等取得排除其他共有人利益、要求必須受原物分配之權利，仍應兼衡原物分配之可行性、補償之公平性及全體共有人之利益。查各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，被告劉邦梓、劉得志並未舉證兩造間就系爭不動產訂有分管協議。又依新竹縣竹東地政事務所114年6月19日土地複丈成果圖即附圖所示，系爭建物坐落於919地號土地27.21平方公尺、919-1地號土地1.49平方公尺、920地號土地14.21平方公尺、920-2地號土地2.72平方公尺、921地號土地11.83平方公尺、922地號土地6.27平方公尺、914地號土地0.21平方公尺、923地號土地3.6平方公尺（見卷第235頁），合計67.54平方公尺，其中坐落系爭919、919-1地號土地者為28.70平方公尺，其餘38.84平方公尺均坐落於非屬本件分割範圍之土地。被告劉邦梓雖提出920、920-2地號土地所有權狀，證明其單獨所有該2筆土地，然該2筆土地非本件分割標的，其所有權亦不因系爭不動產之分割而受影響；至其所稱921、922地號土地係向財政部國有財產署承租乙節，則未提出任何證明。我國法令並無共有土地上夾雜共有人單獨所有之基地且建有房屋，即禁止就共有土地變價分割之規定，被告劉邦梓、劉得志主張系爭不動產依法不得變價分割，於法無據。
⑷被告劉邦梓、劉得志另以928、928-1、935、935-1地號土地
上建有鐵皮屋，與系爭建物共同作整體生活使用云云，然未提出任何證據以實其說，亦未見於前開複丈成果圖；縱認屬實，該4筆土地面積狹小，其間夾雜國有土地，其等就該4筆土地之依存關係，與系爭建物相較，尚屬薄弱，難據以認定該4筆土地有必須分歸其等取得之必要。
⑸再按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共
有物時，除因共有人之利益或其他就共有物之一部仍有維持共有之必要情形外，不得創設新的共有關係，此觀民法第824條第4項之規定自明（最高法院111年度台上字第2437號判決意旨參照）。被告劉邦梓、劉得志所提方案，將附表編號
7、8之土地分歸原告、被告劉邦浪、林怡甄3人按各3分之1之比例維持共有，然原告、被告劉邦浪、林怡甄均主張或同意變價分割，並未同意就該2筆土地繼續維持共有，是上開方案未能消滅共有關係，與分割共有物之目的有違。
⑹至若將附表編號1至6之土地及系爭建物分配予被告劉邦梓、
劉得志，而將附表編號7、8之土地變價之方式，亦須以各筆不動產之市場交易價值為基礎，始能定其等應補償之金額，然系爭不動產之市場交易價值於本件未能確認，已如前述；被告劉邦梓自陳已退休、經濟困難，僅賴每月6千餘元之國民年金生活（見卷第264、305頁），其雖稱將以親友籌措、土地抵押融資、集資等方式支付補償金額，然迄未提出具體之籌資或融資資料，其以市價補償他共有人之可能性，亦未經釋明。復審酌原告、被告劉邦浪、林怡甄均明示願以變價方式分割之意願，則於補償基礎未明之情形下，逕將附表編號1至6之土地及系爭建物分配予被告劉邦梓、劉得志，並命其等補償，恐使應受補償之共有人承擔補償金額未能反映實際價值及受償不確定之風險，難認已兼顧全體共有人之利益與實質公平。
⑺綜上，本院審酌被告劉邦梓、劉得志就系爭建物之長期居住
使用及生活依存關係，並比較其等所提方案及其他原物分配兼金錢補償之可能方式後，認上開方式之補償基礎未明，或將創設新的共有關係，尚非適當，自無從採取。
4.系爭不動產以變價分割為適當：附表編號1至6之土地以原物按應有部分分配於各共有人顯有困難，將之分配予部分共有人並以金錢補償之方式亦非適當，已如前述。附表編號7、8之土地面積分別為5,324平方公尺、1,979平方公尺，兩造均未提出按應有部分原物分配於各共有人之方案，原告、被告劉邦浪、林怡甄均主張或同意變價，被告劉邦梓於115年2月10日言詞辯論期日亦自陳：「我想要把105、105-1的土地變賣來換，所以105、105-1變價我沒有意見」，被告劉得志亦稱：「除了105、105-1同意變賣」等語（見卷第264、265頁），足見兩造就該2筆土地均無以原物分配之意願。系爭建物屋齡已逾50年，被告劉得志亦陳稱已老舊漏水（見卷第282頁）。審酌系爭不動產之性質、面積、使用現況、經濟效用、兩造之意願及全體共有人之利益，以變價方式分割，由有意承買者透過公開拍賣程序競價，有助於形成客觀之交易價格，各共有人並得按應有部分比例分配所得價金，綜合比較後較為適當。又被告劉邦梓、劉得志仍得參與應買；於買受人非共有人之情形，並得依民法第824條第7項規定，以相同條件行使優先承買權。惟此僅為變價程序中取得標的之機會，尚非其等必能繼續居住使用之保障，本院已併予審酌。是本院認系爭不動產以變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配，為適當之分割方法。
5.系爭不動產應分別變價：按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文；是否合併分割，法院仍應審酌其是否適當。本件原告明確表示不主張合併分割，請求系爭不動產9筆（棟）各自獨立分割（見卷第265頁）；被告劉邦梓、劉得志所提方案，雖將附表編號1至9之不動產合併計算找補，然其等係主張原物分配，並未主張合併變價。本院比較①全部9筆（棟）合併變價、②系爭建物與919、919-1地號土地一併變價而其餘分別變價、③全部分別變價等方式：系爭土地分屬廣福段及芎林段高梘頭小段，坐落位置不同，面積自0.88平方公尺至5,324平方公尺不等，使用情形各異，全部合併變價將使應買者須承買全部不動產，不利出售，自非適當。又系爭建物與919、919-1地號土地固具有房屋與基地之利用關係，一併變價可使系爭建物與該部分基地由同一人取得，惟系爭建物坐落基地面積67.54平方公尺中，逾半數之38.84平方公尺係坐落於被告劉邦梓單獨所有、國有或其他非屬兩造共有之土地，縱將系爭建物與919、919-1地號土地一併變賣，買受人仍須另就其餘基地處理使用權源，一併變價所能減少之法律關係複雜程度有限；而分別變價，則可使有意承買者就個別不動產應買，各共有人亦得就其有意保有之個別標的分別應買或行使優先承買權，選擇較具彈性。兩相權衡，本院綜合比較後，認系爭不動產以分別變價分割為較適當。
㈢從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，就系
爭建物之事實上處分權部分，並依民法第831條準用上開規定，請求將兩造共有如附表編號1至8所示之土地及編號9所示系爭建物之事實上處分權，分別予以變賣，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配，為有理由，爰判決如主文第1項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且兩造均因分割而同霑其利，如由形式上敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，爰命兩造按附表所示應有部分比例負擔，諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
民事第二庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
書記官 魏翊洳附表：系爭不動產及兩造應有部分比例編號 不動產 面積（平方公尺） 原告劉美杏 被告劉邦浪 被告劉邦梓 被告劉得志 被告林怡甄 1 新竹縣○○鄉○○段000地號土地 27.99 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 2 新竹縣○○鄉○○段00000地號土地 4.64 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 3 新竹縣○○鄉○○段000地號土地 36.25 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 4 新竹縣○○鄉○○段00000地號土地 20.90 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5 新竹縣○○鄉○○段000地號土地 39.64 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 6 新竹縣○○鄉○○段00000地號土地 0.88 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 7 新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地 5,324 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 8 新竹縣○○鄉○○段○○○○段00000地號土地 1,979 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 9 未辦保存登記建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號）之事實上處分權 132.1（房屋稅籍登記面積） 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1 5分之1備註：附表編號9之建物實際坐落位置及面積，如附圖所示（坐落同段919、919-1、920、920-2、921、922、914、923地號土地，合計67.54平方公尺）。