臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1495號原 告 林律維訴訟代理人 林倩芸律師被 告 張馥丞訴訟代理人 葉鈞律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造前透過有巢氏房屋竹北縣三築呈加盟店店長陳旭筠、永慶不動產竹北縣三展義加盟店經理吳泰諺之居間，於民國114年5月27日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約），約定由原告以總價新臺幣（下同）2,808萬元之價格，向被告購買門牌號碼新竹縣○○市○○○街○段000號11樓之1房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），並由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理價金履約保證，買賣價金全數信託於台新國際商業銀行。另由永慶不動產特約地政士宋榮銘辦理不動產過戶等相關程序。
二、系爭契約原雖約定於114年10月31日給付尾款並辦理交屋程序，惟兩造於契約簽立時即合意，若原告提前支付買賣價金，則被告將提前搬遷使原告進行驗屋，爾後再由地政士宋榮銘辦理過戶並通知銀行撥款貸款、辦理最後交屋流程；且依系爭契約第11條第7項約定，被告亦應於買方貸款核撥前先行搬遷，再於貸款匯款完成時辦理交屋。又原告於114年6月2日匯入第一期簽約款280萬元後，曾向陳旭筠詢問：「等我貸款下來賣方是隨時可以交屋嗎？」，經其回應：「…假設銀行那邊7月初可以撥款，那賣方那邊6月中要搬空讓我們確認屋況…」，並表示會跟屋主確認搬遷所需時間，嗣於翌日告知「賣方那邊說兩週内基本上可以搬空」。另原告係於114年6月26日完成銀行對保並及時告知地政士、陳旭筠，並於同年7月17日匯入尾款及稅款至履約專戶，則依先前對話，被告應於114年7月10日前搬遷。然而，因遲至114年7月1日仍未接獲預計搬遷通知，經詢問陳旭筠後獲得：「7/20屋主搬空，過去檢視屋況確認沒問題，再請銀行撥款」之回覆，陳旭筠另曾於114年7月15日再次向原告表示：「有跟屋主確認他7/20那個禮拜就會清空了…」等語，此與先前承諾之二週搬空已有不符。熟料，迨至114年7月20日，原告仍舊無法進入驗屋，被告先片面通知將搬遷期限延至114年8月17日，嚴重侵害原告權益；而後又拒絕交付鑰匙及不動產權狀正本、不願配合辦理交屋流程，直至114年10月31日始願交屋。
三、被告上開遲延搬遷致延宕交屋行為，屬債務不履行，構成違約，應按民法第229、250條及系爭契約第12條第3項約定，給付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金，亦即被告應賠付114年7月20日起至同年10月31日止，遲延104日之違約金共1,460,160元【計算式：2,808萬元×0.5‰×104日＝1,460,160元】予原告。又原告因被告遲延搬遷而無法如期使用系爭不動產，致需於原租賃地繼續承租以居住，因而受有支出租金共10萬元之損害，亦應由被告按民法第227條第1項、第229條第1項、第231條第1項等規定賠償之。另原告依地政士指示流程，分別於114年6月2日及7月17日存入280萬元及增至832萬元至履約保證專戶内，再於114年9月15日匯入代償後餘額4,308,594元，該等款項因被告遲延搬遷等情節，致原告不得不提前撥付至履約保證專戶，因而受有原應取得銀行存款利息之損害，按台新銀行活期儲蓄存款利率0.655%計算，上開款項於114年7月20日起至9月14日止、114年9月15日起至10月31日止，共可產生利息19,161元，被告應予賠償。
四、綜上，爰依民法第227條、第229條第1項、第231條第1項、第250條規定，以及系爭契約第11條第7項、第12條第3項等約定，提起本件訴訟，請求被告賠償違約金、因遲延所生之損害。並聲明:（一）被告應給付原告1,579,321元，及其中214,461元自114年8月5日起、其中227,029元自114年8月27日起、其中1,137,831元自114年12月4日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告或伊委任之仲介從未承諾提早交屋及搬遷騰空，兩造亦未達成合意，相關購屋交易流程，悉依系爭契約所載，並未變更，此由原告提出之證據對話，就交屋或搬遷騰空等，俱係使用「建議」、「基本上」、「預計」等不確定用語；且證人陳旭筠亦到庭為有利被告之證述即明。
二、依據系爭契約第4條、第11條第7項前段約定，本件買賣價款為2,808萬元，簽約款280萬元、備證用印款0元，原告應於114年5月27日前給付；完稅款280萬元，原告應於114年9月25日前給付；尾款2,248萬元，交屋日期定於114年10月31日，原告應付款尾款、辦理交屋；被告應於原告貸款核撥前負責搬遷騰空。是伊依上開約定履行交屋程序，即無違約問題。
三、綜上，原告曲解其委任之仲介陳旭筠訊息，片面將驗屋曲解為合意提前交屋，是其提起本訴為無理由，不應准許。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第227條、第229條第1項、第231條第1項、第250條固分別定有明文。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。
二、經查，兩造就系爭不動產之價款給付期限，係於系爭契約第4條第1項約定：「買賣總價：新臺幣貳仟捌佰零捌萬元整。
簽約款：本契約簽訂時，新台幣貳佰捌拾萬元整。買賣雙方簽屬本契約時同時給付…。備證用印款：新台幣零元整。1.買方應於民國114年5月27日前給付。2.買賣雙方應於上述日期前，備齊一切過戶證件，並於公契上完成用印手續。完稅款：新台幣貳佰捌拾萬元整。民國114年9月25日前給付。買方繳納契稅及給付完稅款同時，賣方應繳清土地增值稅。尾款：新台幣貳仟貳佰肆拾捌萬元整。交屋日期訂於民國114年10月31日，買方應依約付清尾款，辦理交屋。賣方原有銀行貸款需由買方代清償時，依第五條第二項規定支付尾款，辦理交屋。」（見卷第32頁、30頁）；另就房地移交乙節，係於系爭契約第11條7項協議：「本買賣標的物於買方貸款核撥前，賣方應負責搬遷騰空…。」（見卷第34頁）。由此可知，兩造已於合約中明確約定各項價款之給付日期，依序為簽約款114年5月27日、用印款114年5月27日、完稅款114年9月25日及交屋款（貸款）114年10月31日；且就賣方之不動產移交義務，僅協議「被告應於原告貸款核撥前搬遷騰空」，而未明訂具體日期，則原告自應就其主張之利己事實，即被告曾承諾於114年7月20日搬遷騰空以供驗屋乙節，負舉證之責。
三、次查，原告就其主張之上情，係提出LINE對話紀錄為證（見卷第39-51頁、215-237頁），其中訴外人陳旭筠固曾於114年6月3日表示「…假設銀行那邊七月初就可以撥款，那賣方那邊六月中要搬空後讓我們檢視屋況…」、「那我確認一下屋主需要搬空的時間，看是半個月還是多久這樣，再跟你說」、「賣方那邊說兩週內基本上可以搬空唷」等語；114年7月1日再傳送訊息「預計7/20左右屋主搬空我們去檢視屋況，屋況確認沒問題後，再請銀行撥款」、「代書那邊說銀行排8月撥款，所以請屋主在7/20前搬空，讓我們去檢視屋況」、「6/26屋主回覆：最近他正在整理家裡要準備搬家的事，可能要再一兩週後再和她確認進度是否可行這樣」予原告；114年7月22日另表示「我們這邊也有一直追蹤賣方那邊也表示過之前也說兩週會搬好代書也說明7/20前搬空，所以上禮拜對方才回覆7/20搬完然後會再跟我們說…」等語。訴外人陳羽渟則於114年7月15日表示「有跟屋主確認他7/20那個禮拜就會清空了，主要是搬家公司時間關係，那他搬完他會馬上跟我們告知，我也會趕快跟你約時間」等語。地政士即訴外人宋榮銘於114年7月1日傳送內容包括「屋主預計7月下旬會騰空，騰空後會請房仲約您確認屋況」之訊息予原告。
四、然查，訴外人陳旭筠係受原告委任處理系爭不動產買賣事宜之人，而非被告之受任人；且其上開對話內容，係於本院審理時到庭證述：契約僅記載114年10月31日為交屋日期，需視買方銀行貸款撥付時間，再與賣方確認交屋前之搬離、驗屋時間。而114年6月3日一開始與原告進行之LINE對話，僅係就後續流程所為之確認，並未討論驗屋時間；之後關於「賣方那邊說兩週內基本上可以搬空唷」，係透過另一名業務陳羽渟詢問被告之委任人黃佑鈞，再依其等間之訊息截圖內容回覆予原告，惟無法確認此訊息黃佑鈞與何人確認過。另伊於114年7月22日向原告提及之7月20日，並非原本之搬空日期，係代書於群組中建議屋主於該日左右搬空，以預留時間給買方驗屋，此部分僅係建議性質，時間未確認，尚無法確定何時可搬空等語明確（見卷第266-277頁）。由此足悉，114年7月20日僅為代書建議被告進行搬遷騰空之日期，惟未經被告或其受任人之確認同意，自無拘束被告之效力。
五、且查，證人黃佑鈞亦於本院審理時，到庭結稱：伊與陳旭筠僅有討論驗屋時間，未達成約定。且伊係對陳羽渟說「基本上兩週內可搬離」，也就是預計、不確定時間，仍以屋主之正確時間為主；而陳羽渟傳送予原告之「有跟屋主確認他7/20那個禮拜就會清空了」訊息內容，與事實不符，伊等未講好搬空時間為114年7月20日，伊亦未將代書建議之搬遷騰空日期即114年7月20日，傳達予被告知悉等語綦詳（見卷第277-284頁），益徵兩造應未就驗屋日期，達成被告應於114年7月20日搬遷騰空之合意。此外，原告並未提出其他事證，難認其就所主張之事實即兩造間有約定於114年7月20日驗屋乙情，已善盡舉證之責。
六、從而，原告未舉證被告承諾將於114年7月20日進行驗屋，被告自無於該日前搬離騰空系爭不動產之義務，亦不構成違約。是以，原告依據民法第227條、第229條第1項、第231條第1項、第250條規定，以及系爭契約第11條第7項、第12條第3項等約定，請求被告賠償違約金、因遲延所生之損害共1,579,321元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 田宜芳