臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1548號原 告即反訴被告 王寶玉訴訟代理人 洪海峰律師複代理人 廖紜婕律師反訴被告 范綱藤
范綱朋被 告即反訴原告 范綱淇
范伊淳
范文晴共 同訴訟代理人 張世炎律師被告即反訴原告 范黎登美訴訟代理人 張譽尹律師
沈巧元律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年8月6日辯論終結，判決如下：
主 文
一、本訴兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地應予變價分割，所得價金按兩造如附表一所示之應有部分比例分配價金。
二、本訴兩造共有門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○000號、167號之未辦保存登記建物，應予變價分割，所得價金按兩造如附表二、三所示之應有部分比例分配價金。
三、反訴兩造共有新竹縣芎林鄉鹿寮坑段125、125-1、125-3、125-4、522、523、524地號土地應予變價分割，所得價金按兩造如附表四所示之應有部分比例分配價金。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、本訴及反訴訴訟費用由兩造各依附表一、四所示應有部分比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查，本件原告請求變價分割坐落新竹縣○○鄉○○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地（下分別以地號稱之，並合稱系爭五筆土地），及門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○000號、167號之未辦保存登記建物(下分別以門牌號碼稱之)。被告范黎登美、范綱淇、范伊淳、范文晴則以其等及范綱藤、范綱朋均為坐落新竹縣芎林鄉鹿寮坑段125、125-1、125-3、125-4、522、523、524地號土地（下分別以地號稱之，並合稱系爭七筆土地）共有人為由，反訴請求准予將系爭五筆土地與系爭七筆地號土地(下合稱系爭土地)、165號建物、167號建物合併分割，獲分配予被告范綱淇所有（見本院卷第219至231頁），核被告范黎登美、范綱淇、范伊淳、范文晴所提反訴與本訴，均係請求裁判分割土地，且系爭土地為共有人部分相同之相鄰數不動產，與本訴得行同種訴訟程序，亦非專屬他法院管轄，與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告即反訴被告(下逕稱原告)主張：本訴兩造為系爭五筆土地共有人，權利範圍如附表一所示；165號建物為未保存登記建物，其共有人與權利範圍如附表二所示；167號為未保存登記建物，其共有人與權利範圍如附表三所示，而系爭5筆土地、165號建物、167號建物既無因物之使用目的不能分割，兩造亦無不予分割之約定或期限，128地號土地上有165號建物，占用該土地大部分面積，尚難再以原物分割方式分割處理該土地，應以變價分割方式使對土地有規劃利用之人拍賣取得，始符合對128地號土地共有人間之最大利益。又128-2、128-4、504-4地號土地面積狹小且形狀不規則，土地上方亦有部分遭地上物及樹木占用，且共有人人數眾多，顯然無法以原物分割方式分割。又128-1地號土地面積雖有6298平方公尺，然該土地為林業用地，土地使用方式因土地法規而受有一定限制，尚難於該土地上興建房屋、建物，且土地現況涵蓋大面積樹林，顯然無法以原物分割方式分割，是如以原物分配於各共有人顯有困難，徒增困擾。又165號建物、167號建物，若依共有人應有比例為原物分割，不符經濟效用，有損建物完整性，利用殊屬不便，若強為分割，有害於各自日常生活之使用及經濟利用價值，加以兩造並不認識，彼此間並無親屬故舊關係，自不宜共同居住於165號、167號建物，是如原物分割予兩造，或由兩造共同使用，不利於165號、167號建物之利用，更徒增土地與建物所有人間之糾紛，與民法第823條共有物分割係為促進共有物之使用效率及減少糾紛之立法目的相違，自不宜為原物分割。為此，爰依民法第823條、第824條訴請變價分割，並聲明：
(一)系爭五筆土地應予變價分割，價金按附表一所示兩造持分比例分配。
(二)165號建物，應予變價分割，價金均按附表二所示兩造持分比例分配。
(三)167號建物，應予變價分割，價金均按附表三所示兩造持分比例分配。
(四)訴訟費用由兩造按附表一至三「變價分割所得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例」欄所示比例負擔。
二、被告即反訴原告(下逕稱被告)范綱淇、范伊淳、范文晴、范黎登美主張則以：
(一)被告范綱淇、范伊淳、范文晴以：同意將系爭五筆土地合併出售第三人，按原持分比例分配價金，不主張原物分割，不同意由法院拍賣分配價金。
(二)被告范黎登美則以：
1、128、128-1地號土地坐落165號建物，有唯一一條可車行之對外通道連接竹26鄉道，目前165號建物僅有被告范綱淇一人居住使用，其餘共有人均已他遷。被告范黎登美為系爭五筆土地及欲合併分割之系爭七筆土地之共有人，應有部分均為2分之1，因被告范黎登美年事已高，無任何土地規劃，爰同意原告之分割方案，又為避免系爭五筆土地裁判分割，造成上開七筆土地成為袋地，不利日後被告范黎登美處分合併分割，爰一併依民法第824條第6項之規定，提起反訴請求合併分割；再考量被告范綱淇目前尚居住165號建物，該建物坐落於128、128-1地號土地上，故除變價分割方案外，如被告范綱淇有意願取得系爭五筆土地、2間建物及欲合併分割之系爭七筆土地之全部，被告范黎登美亦同意由被告范綱淇取得後，再依全體共有人應有部分比例，以市價補償於被告范黎登美及全體共有人。
2、本訴答辯聲明(本院逕分項如下)：
(1)系爭五筆土地，及165號建物、167號建物，全部予以變價分割，價金由兩造應有部分比例分配之。
(2)系爭五筆土地，及165號建物、167號建物，分配予被告范綱淇單獨所有，由被告范綱淇依全體共有人應有部分比例以市價補償予被告范黎登美及其他共有人。
(3)訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔。
(三)被告反訴訴之聲明(本院逕分項如下)：
(1)系爭五筆土地及165號建物、167號建物，全部予以變價分割，價金按附表一至附表三所示之共有人應有部分比例分配之。
(2)系爭五筆土地，及165號建物、167號建物，全部分配予被告范綱淇單獨所有，由被告范綱淇按附表一至附表三所示之共有人應有部分比例以市價補償予被告范黎登美及其他全體共有人。
(3)系爭七筆土地，全部予以變價分割，價金按附表四所示全體共有人應有部分比例分配之。
(4)系爭七筆土地，全部分配予被告范綱淇單獨所有，由被告范綱淇依全體共有人應有部分比例以市價補償予被告范黎登美及其他全體共有人。
(5)反訴訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔。
三、追加被告范綱藤、范綱朋則以：同意委託仲介賣，不希望由法院法拍等語。
四、本院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第823條第1項、第824條第2項、第4項、第5項、第6項分別定有明文。是共有物不能協議分割，或分割協議因時效消滅不能據以請求履行時，共有人原則上得隨時請求分割共有物。分割方法固以原物分割為原則，但原物分割有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。至數不動產之合併分割，以共有人全部相同，或相鄰不動產部分共有人相同，並經共有人過半數同意者，始得請求合併分割。另法院裁判分割共有物定其分配時，應兼顧全體共有人之利益，符合公平原則，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年度台上字第1538號判決意旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。
(二)經查，系爭土地之共有情形如附表一、附表四所示，165號建物、167號建物共有情形如附表二、三所示，並有系爭土地之土地建物查詢資料、新竹縣政府稅務局房屋稅籍證明書附卷可參（調字卷第23至45頁、第81至103頁、本院卷131至154頁），堪認此部分之事實為真。又系爭土地、165號建物、167號建物既無不分割之約定，亦無不能分割之情形，因兩造未能達成協議致無從協議分割，是原告、反訴原告訴請裁判分割共有物，經本院審酌系爭土地現況使用情形、分割後之利用、經濟效益、兩造當事人意願等因素，認採變價分割方法，較符合全體共有人之利益及公平原則，且無獨厚任一共有人而損及其他共有人權益之疑慮，應為適當可採，爰判決如主文第一、三項所示。。
(三)被告范黎登美另提出由被告范綱淇單獨取得系爭土地所有權並以市價補償其他共有人之方案，然被告范綱淇並未同意，且被告范綱淇係不主張原物分割，顯無取得系爭土地所有權之意，難認有可行之處。如採兩造主張之變價分割方式，將系爭土地予以變賣，以所得價金分配予全體共有人，藉由市場行情決定系爭土地之價值，既可發揮系爭土地最高經濟利用價值，亦可保持系爭土地之完整利用及經濟效用，各共有人並得藉此充分實現因共有系爭土地所得享有之金錢利益，對兩造均屬有利。此外，將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭土地時，如兩造對系爭土地另有使用規劃或留有特殊感情，復得依民法第824條第7項規定行使優先承買權，是兩造將來經由拍賣程序取得系爭土地之機會均相同，應為最佳方案。
(四)另查，165、167號房屋分別為獨立建物，客觀上難以分割，倘強加原物分割，恐將有損系爭房屋之完整性，勢必破壞原建物結構及使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，是以原物分割方式分割系爭房地，顯有困難。茲考量165號建物、167號建物若以變價拍賣之方式分割，由兩造以及公眾有意願之人以競標之方式為之，在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使其市場價值極大化，一方面使兩造均有機會參加競標而取得，或可於程序中依相同條件優先承買；而未能取得之一方，亦能以競標之價格而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上較能平衡兩造之權利義務，亦合於其等變賣房屋之意願與利益，對全體共有人而言，應屬有利之分割方式，爰判決如主文第二項所示。至被告范黎登美所提出由被告范綱淇單獨取得上開房屋所有權並以市價補償其他共有人之方案，亦不可採，理由同上所述，附此敘明。
五、綜上所述，本訴原告主張系爭五筆土地、165號建物、167號建物，應予變價分割，為有理由，應予准許。系爭五筆土地所得價金按兩造如附表一所示之應有部分比例分配價金。165號、167號房屋所得價金依兩造如附表二、三所示應有比例分配價金。被告范黎登美、范綱淇、范伊淳、范文晴主張系爭七筆土地，應予變價分割，為有理由，應予准許，所得價金按兩造如附表四所示之應有部分比例分配價金；逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
六、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴及被告范黎登美、范綱淇、范伊淳、范文晴反訴請求裁判分割雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用自各以兩造按如附表一、四所示之應有部分比例分擔，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 9 月 3 日
民事第一庭 法 官 高上茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 3 日
書記官 謝佩芸【附表一、新竹縣○○鄉○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地共有人及其權利範圍】編號 共有人 應有部分比例 變價分割所得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例 1 范綱淇 8分之1 同左 2 范伊淳 8分之1 同左 3 范黎登美 2分之1 同左 4 范文晴 8分之1 同左 5 王寶玉 8分之1 同左【附表二、新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○000號之為保存登記建物共有人及其權利範圍】編號 共有人 應有部分比例 變價分割所得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例 1 王寶玉 2分之1 同左 2 范綱淇 4分之1 同左 3 范文晴 4分之1
【附表三、新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○000號之為保存登記建物共有人及其權利範圍】編號 共有人 應有部分比例 變價分割所得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例 1 王寶玉 2分之1 同左 2 范綱淇 100000分之25000 同左 3 范文晴 100000分之25000
【附表四、新竹縣芎林鄉鹿寮段125、125-1、125-3、125-4、52
2、523、524地號等七筆土地共有人及其權利範圍】編號 共有人 應有部分比例 變價分割所得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例 1 范綱藤 8分之1 同左 2 范綱淇 8分之1 同左 3 范綱朋 8分之1 同左 4 范黎登美 2分之1 同左 5 范文晴 8分之1 同左