臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第181號原 告 曾楟蓁訴訟代理人 謝杰君被 告 張綾珍上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月27日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○○號房屋之全部，騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣玖萬貳仟元。
三、被告應自民國一百一十四年三月二十七日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
六、本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣柒拾伍萬肆仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項，於原告以新臺幣參萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣玖萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告每期以新台幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明原為：
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；二、被告應給付原告新臺幣（下同）92,000元，及自民國113年9月起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元；三、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13頁）。嗣原告於本院114年4月22日言詞辯論期日，當庭就上開第二項聲明，變更為：被告應給付原告92,000元，及自114年3月27日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元（見本院卷第88頁）。核原告上開聲明之變更，屬單純減縮應受判決事項之聲明，與上開之規定並無不合，程序上應予以准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、兩造於110年11月14日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，約定租期10年（自110年12月10日起至120年12月10日止），每月租金23,000元，被告應按月於每月15日前給付予原告。詎被告自113年9月起即未繳納租金，扣除其所給付原告之2個月押租金46,000元後，其自113年11月10日起仍屬欠租未付，至原告以本件起訴狀繕本之送達被告，向被告為催告繳納欠租之意思通知到達被告之日止，被告已欠租逾2個月以上，然被告收到起訴狀繕本後，仍拒絕給付欠租，原告嗣再於114年3月21日，寄發存證信函予被告，對其為終止系爭租約之意思表示，該存證信函並於114年3月26日，處於被告得隨時領取之狀態而生送達效力，是系爭租約已於114年3月26日，經原告合法終止而失效，經計算至114年3月26日原告合法終止租約之日止，被告尚積欠原告4個多月之房租未付。系爭租約經原告合法終止後，被告自114年3月27日起繼續占用系爭房屋，即屬無權占用，為此原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及依系爭租約訴請被告給付其尚積欠原告之4個月房屋計92,000元（即23,000元×4＝92,000元）。另被告自114年3月27日起無權占用系爭房屋之期間，每月亦可獲得相當於租金之不當得利23,000元，故原告爰另依民法第179條不當得利之規定，請求被告自114年3月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元。
㈡、被告辯稱兩造訂約時，原告曾同意提供可以供多人使用之熱水器乙節，原告否認之，當時被告僅要求原告提供1台熱水器，系爭租約亦僅記載天然瓦斯熱水器，並無關於需供多人使用熱水器之約定。實際上當時被告因稱其僅1人居住，有1姪女偶爾會來居住使用系爭房屋，原告遂同意被告將系爭房屋部分轉租予該名姪女，然並未同意被告可將系爭房屋轉租其他人。又被告一住進來，向原告反應系爭房屋隔壁即00號房屋，經營卡拉OK店產生噪音干擾到她，且有不良分子出入該處時，原告當時即有向社區管委會主委，詢問、了解有無上開之情形，經主委告知沒有此情事，原告亦有至現場查看，然亦未發現有上開情形，當時原告本件之訴訟代理人，曾向被告表示同意被告終止租約搬離該處，且不會向被告收取任何押租金，然被告當時並未要終止租約及搬離該處。之後被告再向原告為上開之反應時，原告亦告知被告，如在系爭房屋住的不開心，原告同意全額退還押租金予被告，被告得終止租約，然被告却要求原告，須退還其迄至當時已收取之全額租金，其始願意終止租約搬離云云，為此等不合理之要求。又原告否認曾找不良分子或與隔壁卡拉OK店經營者，一同脅迫、恐嚇、騷擾被告，原告夫妻與該隔壁之卡拉OK店經營者並不認識。至於就系爭房屋進行斷電及更換其門鎖部分，可能係原告所委託管理系爭房屋出租予被告事宜之林先生所為，原告當時並不知情。原告並聲明:如上開變更後訴之聲明所示。
二、被告則辯稱：
㈠、被告與原告訂約向原告承租系爭房屋時，係以高於市場之租金價格承租該房屋，並向原告表示欲將該房屋分租出去，而要求原告提供可供多人使用之熱水器時，均為原告所同意，且系爭租約內亦載明被告可以分租，惟被告承租系爭房屋後，已依約繳租3年，然期間原告僅由其夫即本件訴訟代理人，或其委託代管租約之林先生與被告接洽，原告本人均不願與被告見面洽商，且原告除未依約裝設可供多人使用之熱水器外，亦否認兩造間曾有上開約定，又不同意被告分租系爭房屋，已有違約不願遵守雙方契約約定之情形。另被告承租並搬遷至系爭房屋後，即發現系爭房屋之隔壁住戶，違法經營卡拉OK店製造噪音，干擾到被告在系爭房屋之生活，經被告拜訪該隔壁住戶理性與其溝通，及請原告協助處理未果後，被告曾向原告要求減少租金及解約，惟均遭原告拒絕，其後原告即勾結隔壁卡拉OK店經營者該住戶，共同教唆不良份子屢次以半夜騷擾、門窗張貼威脅字句、破壞門鎖，或強行開啓系爭房屋大門，欲闖入系爭房屋內對被告行兇等方式，恐嚇及脅迫被告，更曾關閉系爭房屋之瓦斯總開關，致被告根本無法使用系爭房屋，且原告所稱其寄予被告之郵局存證信函，郵局之招領通知是否係遭原告夫妻或00號房屋住戶擅自取走，雖無法得知，惟從系爭房屋外觀係看不到有任何郵局通知之貼痕。
㈡、原告委託管理系爭租約之林先生，於114年4月間，即自行將系爭房屋斷電，且於同月中旬，又擅自破壞系爭房屋大門門鎖，予以灌膠至門鎖內，致被告當時無法進入屋內，被告為搶救住於系爭房屋內所養之貓，其後始找人自該屋之3樓爬入該房屋後，開門讓被告進入系爭房屋，並繼續居住使用系爭房屋，其後於同年5月14日，林先生又將系爭房屋之大門換鎖，其為救屋內之貓，當天即自行破窗進入系爭房屋內，目前仍住於該屋內。且被告係因遭動保人士積欠應收帳款，始會遲延給付原告租金，此與原告居於出租人地位，却對系爭租約無一項願遵守而對被告加以詐欺，且已長期夥同他人共同危害被告，致被告受有數百萬元經濟損失及無法挽回之健康傷害相較，被告之遲付租金，根本微不足道不算什麼等語。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於110年11月14日簽訂系爭系爭租約，由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，約定租期10年（自110年12月10日起至120年12月10日止），每月租金23,000元，被告應按月於每月15日前給付予原告，被告已繳納押租金46,000元予原告，惟自113年9月15日起即未繳納租金；被告所提出之系爭租約，其附件二之「出租人同意分租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」，其上有關於出租人同意轉租範圍之勾選及記載文字，係原告所勾選及所寫；系爭房屋於114年4月間，遭原告委任之租屋管理人員林先生予以斷電迄今等情，有本院依職權調取之系爭房屋之房屋稅籍證明書，及原告提出之系爭租約、滙款紀錄明細、被告所提系爭租約中之附件二「出租人同意分租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」及系爭房屋租屋管理人員林先生所寄之通知單影本各一份在卷可憑（見本院卷第17-24、35、47-55、157、161頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第111、151-154頁），是上開情形自堪信為真實。
㈡、茲本件兩造間有爭執應予審究者，在於：１、原告以被告積欠租金達2個月以上為由，據此終止系爭租約，於法是否有據？被告所為拒付或減少租金之抗辯是否有理由？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？２、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？如有，原告得請求被告給付之金額為多少？爰予以論述如下。
㈢、原告以被告積欠租金達2個月以上為由，據此終止系爭租約，於法是否有據？被告所為拒付或減少租金之抗辯是否有理由？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項、第767條第1項前段分別定有明文。又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。是土地法為民法之特別法，積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣除押租金後所積欠之租金額為判斷，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。再按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態即為已足，並非須使相對人取得占有，故非對話意思表示之通知（如郵件）已送達於相對人之居住所或營業所者，或相對人已受郵局通知往取郵件，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，縱令相對人無正當理由而拒絕接收，仍應認為已達到而發生效力（最高法院54年台上字第952號、58年台上字第715號判例、96年度台上字第2792號裁判、95年度台上字第2611號參照）。經查：
⑴、被告自113年9月起即未繳納租金，扣除其所給付原告之2個月
押租金46,000元後，其自113年11月10日起仍屬欠租未付，至原告以本件起訴狀繕本之送達被告，向被告為催告繳納欠租之意思通知到達被告之日（即114年3月14日）止，被告已欠租逾2個月以上，然被告收到起訴狀繕本後，仍未給付欠租，原告嗣再於114年3月21日，寄發存證信函至被告位於台北市之戶籍址及系爭房屋，對其為終止系爭租約之意思表示，該等寄送存證信函之信封上，並分別於114年3月26日、3月25日註明招領逾期而退回，該存證信函已置於被告可隨時領取、了解其內容之客觀狀態，而對被告發生送達效力等情，亦有原告所提之民事起訴狀、存證信函及信封影本在卷（見本院卷第13-15、91-101頁），及本院送達起訴狀繕本予被告之送達證書在卷可憑（見本院卷第61、63頁），則原告主張被告至遲於114年3月26日招領退回上開存證信函時，其終止系爭租約之意思表示已送達被告，系爭租約已因被告欠租達2個月以上，經其催告後仍未付，由其於114年3月26日，合法向被告表示終止而失效乙節，即非無憑。
２、被告固抗辯:原告所稱其寄予被告之上開存證信函，郵局之招領通知，有可能係遭原告夫妻或00號房屋住戶所取走，致被告未看到，且原告未依約定，在系爭房屋內裝設、提供可供多人使用之熱水器，亦違約不同意讓被告分租系爭房屋，又系爭房屋隔壁即00號房屋住戶，開設卡拉OK店製造噪音影響原告居住安寧，經被告向原告反應，原告迄未置理，被告據此要求原告減租及解約，均遭原告拒絕，甚至原告自被告租屋後，即勾結隔壁00號房屋住戶，教唆不良份子多人，多次恐嚇、脅迫及騷擾被告，並欲強闖系爭房屋內對被告行兇，均已致被告無法使用系爭房屋等情，惟為原告所否認。經查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文已有規定。被告雖主張:原告所稱其寄予被告之存證信函，郵局之招領通知，有可能係遭原告夫妻或00號房屋住戶所取走，致被告未看到等情，然此為原告所否認，而被告就此並未舉證證明，所述即不可採。況本件原告既主張被告違約未付租金，並以此為由向被告表示終止租約，則原告既以寄送存證信函予被告，作為其向被告表示終止租約意思表示之方式，衡諸常情，其應無夥同00號房屋住戶，加以自行取走該存證信函郵局招領通知之必要，是原告對被告為終止系爭租約之意思表示，確已合法到達被告之情，堪認為實，被告此部分所辯云云，尚不可採。
⑵、又按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，固為民法第423條所規定。而此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。惟承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，依前述之舉證責任之規定，其必須舉證出租人所出租之物不能合於或保持所約定之使用、收益狀態，始得為之。
⑶、經查，依系爭租約所載，原告所出租予被告之系爭房屋，固
須附有「天然瓦斯熱水器」，然並未記載或註明，該熱水器須具有能同時提供多人使用熱水之功能（見本院卷第22頁），而被告就此亦未進一步舉證證明，所述即無法逕予採信。又依被告所提出，為原告所不爭執係其所簽名及所填寫同意被告轉租範圍之系爭租約「出租人同意分租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」影本（見本院卷第161頁），固堪認兩造於簽訂系爭租約時，原告係同意被告得將系爭房屋分租予他人使用，則縱使原告於之後，曾反對被告將房屋分租予他人，然被告業已自110年12月起，至113年8月份止，均有給付每月足額之租金予原告，已長達近3年之久，此為兩造所不爭執，則被告嗣後再於本件為此部分之抗辯，資為其拒付租金之理由，即有疑義。又被告另主張:隔壁00號住戶經營卡拉OK店製造噪音，影響到其使用系爭房屋，經其向原告反應，原告並未置理，反而勾結隔壁00號住戶，共同唆使不良份子對被告加以恐嚇、脅迫及騷擾等，已致被告無法使用系爭房屋等情，然為原告所否認，而被告就此並未進一步舉證予以證明，其所述即難以採認。且倘確有被告所稱之上情，並已影響到被告使用系爭房屋，甚至已致被告無法使用系爭房屋，則何以被告仍自承租系爭房屋時起，持續繳納全額房租予原告，直到113年8月份之時?亦與常情有違。又就被告所述隔壁房屋製造噪音一事，原告亦到庭陳稱:其接獲被告反應後，即有詢問社區管委會主委，及親自到現場查看了解，然均未發現有原告所稱之噪音問題（見本院卷第150-151頁），則被告稱原告均未置理云云，亦難以採認。
⑷、從而依被告所舉之事證，尚無從認定系爭房屋之隔鄰住戶，
自被告承租系爭房屋時起，業已製造噪音及原告有夥同該隔鄰住戶等人，對被告加以恐嚇、脅迫及騷擾，致影響到被告使用系爭房屋，及已致被告無法使用系爭房屋之事實存在，且亦難認原告所交付予被告之系爭房屋，有未合於雙方所約定供被告使用之功能、設備之情形，故被告自113年9月起開始拒付租金，即無理由，已屬遲延給付租金，則原告以被告遲付租金已逾2個月以上，經催告後仍未繳納為由，於114年3月26日據以終止系爭租約，即屬合法有據。是系爭租約既經原告合法予以終止，自114年3月27日起即已失效，被告繼續占用系爭房屋，乃屬無權占用，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法係屬有據而應予准許。
㈣、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？如有，原告得請求被告給付之金額為多少？
⑴、按承租人每月租金為23,000元，每期應繳納1個月租金，並於
每月15日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，系爭租約第3條前段已有約定（見本院卷第22頁）；又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段亦有規定。查，被告於承租系爭房屋期間，須按月於每月15日之前，給付原告租金23,000元，而系爭租約於114年3月26日為原告合法終止前，經扣抵被告支付之押租金46,000元後，被告尚積欠原告4個多月之租金未付，業如上述，則原告依系爭租約約定及上開民法之規定，請求被告給付其所積欠之4個月租金即92,000元（即23,000元×4＝92,000元），於法即屬有據而應予准許。
⑵、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段已定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係因本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據計算之，並可參酌原先合法承租時之租金數額。經查，兩造租約已於114年3月26日經原告合法終止而消滅，業如前述，然被告自租約關係消滅後，迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，而繼續無權占用該房屋，本受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，已對原告構成上開民法所定之不當得利，則原告請求被告返還其不當得利，即屬於法有據而應予准許。惟本院考量系爭房屋於114年4月間，既遭原告委任之租屋管理人林先生所斷電迄今，此已如前述，縱使林先生所為該斷電行為，係非經原告之指示或授意，然林先生既係受原告之委任，為原告處理系爭房屋租賃予被告相關事宜之人，亦如前述，可見其乃係原告之使用人，依民法第224條之規定，其就系爭房屋所為斷電行為之法律效果，亦應歸屬於原告。而現代人之居家生活，通常需要使用到水、電或瓦斯等，此為公眾週知之事實，則被告所使用之系爭房屋，既自114年4月間起即遭斷電而缺乏電力，自會影響到被告就該房屋之使用，並因而減損被告使用該房屋所受之利益即不當得利金額。是本院審酌系爭房屋原約定月租金為23,000元，及無電力可用，所影響到被告使用該房屋之程度等情，認原告得請求被告自114年3月27日起，至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付之不當得利金額，應以每月減為14,000元，方屬合理、適當，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈤、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及依系爭租約約定，請求被告給付其積欠之租金92,000元，暨依民法第179條規定，請求被告自114年3月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其14,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬於法無據，應予以駁回。
㈥、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權諭知被告供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予以駁回。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
書 記 官 黃志微