臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1138號原 告 林俊賢訴訟代理人 路春鴻律師被 告 郭灯桂上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月25日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○里00鄰○○街0號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣304,260元，及自民國114年11月4日起至至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,071元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔43％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣197,300元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣592,060元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：門牌號碼新竹縣○○市○○里00鄰○○街0號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人郭欽淵所有，嗣郭欽淵於民國92年6月過世後，由其子女7人繼承取得系爭房屋，其間再陸續讓與後，由郭安棋及被告二人共有，應有部分依序為5/7與2/7。又系爭房屋於郭欽淵死後，由郭安棋及被告二人之母親郭張秀妹居住使用，被告為照料郭張秀妹起居，搬入居住迄今，然郭張秀妹嗣於108年2月21日往生，被告使用借貸系爭房屋之目的已不存在，自應將系爭房屋返還予全體共有人，然其拒不搬遷，造成郭安棋常年負擔系爭房屋各類稅捐卻無從使用系爭房屋之不公平現象。而郭安棋於107年10月間已將其所有系爭房屋5/7應有部分信託與原告為管理，原告自得於受託之管理、使用權能範圍內，本於所有權排除上開侵害。又被告無權占有使用系爭房屋全部，受有相當於系爭房屋5/7租金之不當利益，自應返還。而系爭房屋屋況良好，鄰近台元科技園區及竹北火車站，屬都會區，生活交通均堪稱便利，參酌附近租金行情，每月至少應有25,000元之租金行情，即得請求提起本訴回溯5年之相當租金之不當得利新臺幣1,071,428元（計算式：每月為25,000元5/7＝17,857元，5年合計為17,857元12月5年＝1,071,428元），爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告自系爭房屋遷出返還予全體共有人，併將上開相當於租金不當得利返還予原告等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。⒉被告應給付原告新臺幣1,071,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣17,857元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：伊約於7至10年前為照顧母親而搬入系爭房屋居住，伊母親已於5、6年前過世，惟因伊已住習慣而尚未搬離，原告就此之前未曾向其要求給付租金，就系爭房屋亦未曾與伊談過條件，原告突然起訴向伊求償高達百萬元的租金，實難接受。伊就系爭房屋亦有持分，當有權居住於內，縱原告要入住伊亦不反對，然原告僅是掛名之人而已，並無權利。又系爭房屋屋況不好，會漏水、客廳磁磚也會翹起來，月租金行情不可能如原告主張等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段訂有明文；共有物之各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，固為民法第818條所明定，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。復按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。查系爭房屋前為郭安棋及被告二人共有，郭安棋於107年10月間已將所有系爭房屋持分信託登記至原告名下，有系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第13至15頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。則原告於其受託之管理、使用權能範圍內，為排除所有權之侵害而提起本訴，即屬有據，先予敘明。又被告雖為系爭房屋之共有人之一，然其於本件當庭自陳於郭張秀妹死亡後，確於未與郭安棋或原告另就系爭房屋締結使用借貸或租賃法律關係情況下，仍持續居住使用系爭房屋之全部，則揆諸前開實務見解，即屬無權占有使用系爭房屋。被告雖辯稱原告於本件起訴前未曾向其請求給付系爭房屋之租金云云，然所有權人對無權占有人之使用未為反對之意思表示、未加異議，核僅屬單純沈默而未為制止，尚不生意思表示效果，非有默示同意繼續使用之意思存在。是縱被告上開辯詞為真，亦難據此推認原告有默示承諾其續為使用借貸之意思存在。按此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予系爭房屋全體共有人，即有理由，應予准許。
㈡、次按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益，有最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參照。又按民法第821條規定各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人自得按其應有部分請求返還，有最高法院91年度台上字第607號民事判決意旨參照。經查，被告自郭張秀妹於108年2月21日往生後，即無權占有系爭房屋迄今，業經本院認定如前，則原告主張被告無法律上原因占有使用系爭建物而受有相當於租金之利益，並致其受有損害，訴請被告返還相當租金之不當得利，自屬有據。
㈢、惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。前開所謂土地價額及建築物價額，依土地法施行法第25條之規定，各指法定地價及該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言。而土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，為土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。又前開所謂以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌房屋位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。原告雖主張系爭房屋近台元科技園區與竹北火車站，交通與生活機能均屬便捷，月租金至少達25000元云云，然本院審酌系爭房屋建物第一類謄本所載，系爭建物，為磚造、住家用、總面積為85.3平方公尺之一層建物（見本院卷第13頁），而由原告所提114年8月22日列表之系爭房屋稅籍證明書所載，可知系爭房屋現為三層總面積為198.9平方公尺之磚造建物，一樓的面積為84平方公尺、折舊年數已達54年、應有部分5/7之課稅現值合計287,800元為等情（見本院卷第31頁）。復由原告所提系爭房屋之現況相片（見本院卷第25頁），可知系爭房屋外觀確偏老舊、且陽台墻壁與天花板有肉眼明顯可見之壁癌，足認被告所稱系爭房屋屋況不佳、現有漏水及地磚翹起等事實，應屬可信。按此，其租金衡以申報價額之年息8％應為合理。查系爭房屋坐落之土地為新竹縣○○市○○段0000地號，於108年迄今之公告現值為每平方公尺9,849元，有系爭房屋建物第一類謄本及新竹縣地政處網站線上查詢資料附卷可參（見本院卷第13、51頁）。揆諸前開說明與規範，系爭房屋坐落之土地申報地價單位為每平方公尺7,880元（計算式：9,849元80％＝7,880元，元以下四捨五入，下同），原告所有系爭房屋5/7持分之申報總價即為760,600元【計算式：土地部份（7,880元84平方公尺5/7）＋房屋部份287,800元＝760,600元】，並以申報總價年息8％計算其每月租金即5,071元（計算式：760,600元8％12月＝5,071元），應屬可採。原告雖主張以每月17,857元（計算式：25,000元5/7＝17,857元）計算之，並提出租屋查詢資訊為證（見本院卷第27-29頁），然所示標的均無證據可徵房屋興建年份、使用建材、房屋現狀、使用面積等事項與系爭房屋相近，尚難逕為比附援引。從而，原告請求被告返還自提起本件訴訟前5年之不當得利總額即為304,260元（計算式：5,071元12月5年＝304,260元），並應自本件起訴狀繕本送達翌日即114年11月4日起（見本院卷第41頁），至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,071元，即屬有據，應為准許，逾此範圍之請求，則尚難認可採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人，並依民法第179條之規定，請求被告應給付原告304,260元，及自114年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,071元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權為被告宣告得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
書記官 徐佩鈴