臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1201號原 告 沈淑如訴訟代理人 洪茂松律師被 告 方國祥即新竹縣私立新埔家園長期照顧中心(養護
型)上列當事人間給付租金事件，本院於民國115年3月3日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣495,090元，及自民國114年8月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔11％，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣165,030元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣495,090元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第2款、第3款分別定有明文。經查，原告於本件起訴時，係本於兩造於民國（下同）106年12月間簽立之租賃契約（下稱系爭租約），請求自110年2月至114年6月間被告短少給付之租金合計新台幣（下同）4,222,488元之本息，嗣被告抗辯其前於109年2月至114年6月間代原告清償銀行貸款債務，原告因而於114年12月8日具狀就上開本金減縮為3,027,090元，經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造係坐落新竹縣○○鎮○○○段00000地號土地，及其上門牌新竹縣○○鎮○○路○○○段000號1樓、2樓、3樓房屋（下稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地）之共有人，被告於106年12月間就原告所有系爭房地之應有部分簽訂系爭租約，以供由被告擔任負責人之「新竹縣私立新埔家園長期照顧中心(養護型)」（下稱系爭養護中心）經營之用，約定租賃期限自106年12月12日起至112年12月11日止，租金自107年6月以後每月租金最高20萬元，不再增加，至合約約滿再另議（下稱系爭租金約定）。嗣被告即系爭養護中心於租約約滿後至114年7月1日轉手他人經營前仍就系爭房地繼續使用收益，則依民法第451條之規定，即視為以不定期限繼續契約。
又被告自107年6月以後即按系爭租約之約定，每月給付原告20萬元租金，惟自109年2月起即開始短少給付租金，至114年6月間止合計已短少給付4,222,488元，扣除被告前於110年8月至113年7月間代原告清償銀行貸款債務1,195,398元後，被告尚應給付原告3,027,090元。被告雖一再辯稱，系爭養護中心由兩造合資經營、系爭租約之租金實為給付原告就系爭養護中心之分潤，兩造前已同意依系爭養護中心實際經營狀況調整租金給付，並無短少給付之情云云，然查兩造既已於106年間簽立系爭租約，被告亦迄未舉證證明兩造前就系爭租約之租金有再行議定，則被告理應依約給付每個月20萬元租金給原告甚明。而被告於本件屢次陳稱系爭養護中心為其獨立經營，系爭養護中心之盈虧自當應由被告自負，兩造既已簽立系爭租約，被告即應依系爭租約給付原告足額租金。況系爭養護中心之收支、財報均由被告一手掌握，核難盡信。又原告本得自行決定何時向被告追討租金，前未即時向被告起訴請求每個月的租金差額，實係基於訴訟成本之考量等語。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告3,027,090元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不否認系爭租約於112年12月11日屆至後仍繼續使用系爭房地，惟兩造既未再另行簽立契約，被告自無庸依原告請求給付屆期後之租金。又原告為被告之弟媳，系爭養護中心雖為被告於101年2月間獨自創辦與經營，惟斯時創立之資金與系爭房地購置之價金均係由原告出資40％、被告出資60％籌資而成，兩造於106年之前就系爭養護中心之收益均採以股東分潤之方式，後因原告質疑被告分潤不實，乃籍系爭養護中心於106年擴建而需「建物土地使用同意書」之機會，要求被告簽立系爭租約，以固定給付原告每個月20萬元租金之方式，取代原有分潤方式。然縱被告就系爭房地有60％持分卻從未就系爭房地收取任何租金的情況下，系爭養護中心每個月利潤平均僅有20-30萬元，扣除給付被告20萬元後，被告每個月只得收取10萬元分潤，系爭養護中心平日全由被告夫妻辛苦經營，原告夫妻未為聞問卻坐收高額利潤，此種分潤方式豈符公理？然被告為顧全大局且因被告配偶疼惜胞弟而被迫簽署，僅請求原告能實際參與經營方能消除其認分潤不公之疑慮，是於系爭租約約定原告應自107年7月後進入系爭養護中心實習，以利雙方能重新檢視並調整租金即分潤金額之合理性。未料原告遲至112年10月方肯進入系爭養護中心實習，且於110年8月起即不願支付其因投資系爭養護中心所為之銀行貸款，被告再度迫於無奈只得代其清償後續款項，原告復於系爭養護中心任職一年後察知經營不易而拒絕接棒經營，被告亦不願再處於如此不公平之關係，雙方乃合意將系爭養護中心經營權及系爭房地轉售他人，並已就所得資產完成分帳。原告雖於本件主張被告前有短少給付租金云云，然系爭租約之租金實為原告就系爭養護中心之分潤，已如前述，理應因系爭養護中心每月盈虧而有所調整，是被告於每一次租金給付前均有向原告詳細說明，原告方於每個月收受後於租金金額均無異議。原告雖主張系爭租約之租金與系爭養護中心之分潤無涉云云，然原告曾於兩造LINE對話中以「盈餘分配」向被告索取系爭租約之租金，且雙方於系爭租約第3條第2項約定，待雙方就系爭養護中心盈虧情形了解後，應就每月租金20萬元審視檢討增減等情，均足證明原告上開主張難以採信等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：
㈠、系爭養護中心係被告於101年2月10日申請設立並擔當負責人，自設立至轉手他人經營前均以系爭房地作為系爭養護中心之營業處所，系爭養護中心設立所需資金及系爭房地均為兩造所共同出資，於106年之前就系爭養護中心盈餘分配係由被告核算並以股東分潤之方式為之，於106年之後則改為簽立系爭租約。嗣系爭養護中心經營權及系爭房地114年6月間轉手他人，兩造已就所得資產完成分配。
㈡、被告於106年就系爭房屋進行擴建完成並申請擴大系爭養護中心之業務規模，兩造於同年簽立系爭租約。按系爭租約載明，租期自106年12月12日至112年12月11日，租金約定略以：
自106年12月起至107年5月止每月175,000元，於107年6月以後每月20萬元，107年6月後每月租金最高20萬元，不再增加，至合約約滿再另議，107年7月後原告至系爭養護中心實習，107年10月待原告熟習運作，雙方就系爭養護中心盈虧情形，就每月租金20萬元審視檢討增減。
㈢、系爭養護中心自101年2月設立至114年7月1日轉手他人經營前均以系爭房地作為營業處所，系爭房地雖為兩造所共有（原告就系爭土地持分為2/5、就系爭房屋持分為1/3，餘為被告所有），惟僅原告自106年12月起依系爭租約向系爭養護中心收取租金，被告則未曾收取租金。
㈣、被告於109年1月份前每月給付原告20萬元，自109年2月至114年6月每月給付如附表所示，被告自110年8月至113年7月代原告清償銀行貸款金額如附表所示。
四、本院得心證之理由：
㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃定有期限者，依民法第450條第1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第四百五十一條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為已不定期限繼續契約。而不定期限租賃契約僅係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續而言，至於契約其他約定，仍與原約相同。查系爭租約原定租期為106年12月12日至112年12月11日止，兩造於系爭租約到期後未再另訂書面租賃契約或另約明租賃期限，而被告於前開租期屆至後、114年7月1日前仍持續就系爭房地為使用收益，並於114年4月前猶按月給付原告租金等情，為兩造所不爭執，則揆諸前開規範及實務見解，系爭租約自至112年12月12日起即屬不定期租賃契約，被告於向原告終止租約之前，自仍有依系爭租約按月給付原告租金之義務。
㈡、原告主張被告依系爭租約按月應給付其20萬元租金，惟自109年2月至114年6月均有如附表所示短少給付之情，是於扣除被告前代其清償之銀行貸款金額後，尚應給付3,027,090元之本息云云。惟按兩造於系爭租約就系爭房地租金之約定略以，於107年6月後每月租金最高20萬元計算，不再增加，至合約約滿再另議，於107年10月雙方視系爭養護中心盈虧情形就每月租金20萬元審視檢討增減等情，為兩造所不爭執，且有系爭租約影本在卷可稽（見本院卷第31頁），可知兩造於簽立系爭租約時，確有以每月租金20萬元為上限、且有參酌系爭養護中心盈虧情形於107年10月後再行調整系爭房地租金之共同意向。而按被告所提出之原告於114年3月17日與被告配偶（即原告之大姑）之line對話截圖（見本院卷第159頁），即「大姐，方國祥2月、3月的盈餘分配共30萬元一直沒有匯給我，請妳跟他說一下，謝謝」（原告）、「好的，也請你記得要匯286萬元回我的帳戶那是我多年辛苦的薪水我先代墊那也是我僅有的錢請你可憐我，我現在做牙錢先跟別人借的，這樣可以嗎?」（被告配偶）等語，原告復於本件具狀自陳上開對話中之盈餘分配，即指系爭租約之租金等情（見本院卷第189頁），可知兩造就114年2、3月之系爭房地二個月之租金確有調整為合計30萬元之合意存在，此核與附表所示，被告自113年8月至114年1月期間每月均各給付15萬元租金之情節相符。由上情亦可推認，被告如有未為或短少給付系爭房地之租金時，原告當月即會以訊息通知提醒繳納，顯見雙方於系爭房地之租金給付上，並無任何即時確認與溝通上的罣礙。原告雖主張被告自109年2月起即有短少給付系爭房地租金之情，其遲至114年8月方提起本訴請求給付，乃係基於訴訟成本之考量云云，然查，原告縱考量訴訟成本而未即時就被告短少給付之租金逐一起訴請求，惟衡酌上情，原告如遇被告就系爭房地租金有短少給付時，自將即時向被告另為提醒、詢問、甚或有所爭執，然原告迄未提出任何證據佐證其曾向被告詢問或追繳被告短少給付之租金，難符常情，是足堪認定被告所稱其給付原告各期租金之前，均會與原告詳為說明系爭養護中心盈虧，雙方並已就各如附表所示各期給付租金之金額達成合意，原告方於提起本訴前未曾就歷次租金給付金額有所爭執之辯詞，應屬可信。按此，兩造就如附表所示被告自109年2月至114年1月前所給付之各期租金金額，應已有調整合意甚明，是被告於上開期間自無短少給付租金之情。惟被告自114年2月至同年6月間理應依雙方最後就系爭房地租金調整之合意，即按月給付15萬元之系爭房地租金，然查被告於上開期間合計僅給付254,910元【計算式：147,468元＋107,442元=254,910元】，就其短少給付之租金為495,090元【計算式：15萬元×5個月－已給付254,910元=495,090元】之範圍內，自應給付原告，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。至原告主張被告前就系爭養護中心盈虧核算不實、薪資給付不平，或被告辯稱原告分潤不公、且並未合理承擔系爭養護中心債務云云，則均與本件系爭租約之租金債權請求無涉，並非本件應審理之範圍，兩造如有爭執，應另訴主張救濟，合先陳明。
㈢、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。按此，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即114年8月15日(見本院卷第45頁)起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，自屬有憑。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付495,090元，及自114年8月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則屬無據，爰予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項之規定，酌定相當之金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
民事第一庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
書記官 魏翊洳附表時間 被告每月應付租金金額(A) 被告實際匯款金額(B) 被告代償銀行貸款(C) 109年2月 200,000 170,000 0 109年3月 200,000 170,000 0 109年4月 200,000 170,000 0 109年5月 200,000 170,000 0 109年6月 200,000 170,000 0 109年7月 200,000 170,000 0 109年8月 200,000 170,000 0 109年9月 200,000 170,000 0 109年10月 200,000 170,000 0 109年11月 200,000 170,000 0 109年12月 200,000 170,000 0 110年1月 200,000 170,000 0 110年2月 200,000 170,000 0 110年3月 200,000 170,000 0 110年4月 200,000 170,000 0 110年5月 200,000 170,000 0 110年6月 200,000 170,000 0 110年7月 200,000 170,000 0 110年8月 200,000 120,000 32,466 110年9月 200,000 120,000 32,466 110年10月 200,000 120,000 32,466 110年11月 200,000 120,000 32,466 110年12月 200,000 87,534 32,466 111年1月 200,000 87,534 32,466 111年2月 200,000 120,000 32,466 111年3月 200,000 87,534 32,466 111年4月 200,000 140,000 32,466 111年5月 200,000 140,000 32,872 111年6月 200,000 140,000 32,872 111年7月 200,000 140,000 32,872 111年8月 200,000 140,000 33,072 111年9月 200,000 140,000 33,072 111年10月 200,000 140,000 33,072 111年11月 200,000 140,000 33,267 111年12月 200,000 140,000 33,267 112年1月 200,000 140,000 33,267 112年2月 200,000 140,000 33,459 112年3月 200,000 140,000 33,459 112年4月 200,000 140,000 33,459 112年5月 200,000 140,000 33,646 112年6月 200,000 140,000 33,646 112年7月 200,000 140,000 33,646 112年8月 200,000 140,000 33,646 112年9月 200,000 120,000 33,646 112年10月 200,000 120,000 33,646 112年11月 200,000 120,000 33,646 112年12月 200,000 120,000 33,646 113年1月 200,000 120,000 33,646 113年2月 200,000 120,000 33,646 113年3月 200,000 120,000 33,646 113年4月 200,000 120,000 33,646 113年5月 200,000 120,000 33,814 113年6月 200,000 120,000 33,814 113年7月 200,000 120,000 33,814 113年8月 200,000 150,000 0 113年9月 200,000 150,000 0 113年10月 200,000 150,000 0 113年11月 200,000 150,000 0 113年12月 200,000 150,000 0 114年1月 200,000 150,000 0 114年2月 200,000 147,468 0 114年3月 200,000 114年4月 200,000 107,442 0 114年5月 200,000 0 0 114年6月 200,000 0 0 合計 13,000,000 8,777,512 1,195,398