臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第124號原 告即反訴被告 李銘彥訴訟代理人 戴愛芬律師被 告即反訴原告 李麗英
潘天生
楊李純純李英賢李琴賢李富貴李秀清李清修李敏修李明儒李潔帆林秀美李賢煜李麗萍李省三李守正
李偉聖李聖一李明娟李適富李省男李界男李賢國
李立偉李登崧孫香蘭張李洵英李明倫李明憲李登輝葉淳淳李純純李玲玲李瓊如
彭宣純
彭義良
彭義伸
李明仁李美美李正綱李崧生
李娟娟李真真李偉生
魏浩丞魏士傑魏功益魏秀珊魏嘉慧楊承翰楊浩植楊可靚魏永和李道榮李道明李光智高李孖季林李昭昭李泠泠
周紋秀李照寧李美慧李冠徵
李冠逸上64人共同訴訟代理人 劉明益律師被告即追加反訴原告 Robert Kar-Sing Lee
Jennifer Sue-Yu Lee上2人共同訴訟代理人 張嘉予律師
杜春緯律師曾至楷律師被告即追加反 訴原告 李姝蓉
李彥萍
李仁宗李守全上列當事人間履行契約事件，本院於民國115年3月3日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣20,652,716元，及自民國114年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
五、本判決第三項於反訴原告以新臺幣6,885,000元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣20,652,716元為反訴原告供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第5款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項本文、第2項、第4項分別定有明文。原告起訴時原以李道淵、柯鳳年為被告之一，而李道淵於起訴前即113年2月28日死亡，柯鳳年於起訴前即113年6月17日死亡，原告遂於114年6月23日撤回對李道淵、柯鳳年之起訴，並聲明追加李道淵之兄弟李道源、李道焜及柯鳳年之繼承人李登正、李登崧、李斯美、李美玲為被告（見本院卷一第315至316頁）。嗣經查明李道淵之繼承人為其子女Robert Kar-Sing Lee、Jennifer Sue-Yu Lee，而柯鳳年之繼承人經分割繼承後，由李登崧一人繼承柯鳳年就系爭土地之應有部分，原告於114年9月12日言詞辯論期日撤回對李道源、李道焜、李登正、李斯美、李美玲之起訴，並追加Robert Kar-Sing Lee、Jennifer Sue-Yu
Lee為被告（見本院卷二第98至99頁）。經核原告前開訴之撤回、追加，合於前開規定，應予准許。
㈡按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法168條、第175條第1項、第178條定有明文。李阿源於114年1月4日死亡，其繼承人為李賢國、李端端、李麗英、李純純、李玲玲，經本院於114年6月30日依職權裁定命其等承受訴訟（見本院卷二第7至8頁），而李端端、李麗英、李純純、李玲玲均已拋棄繼承（見本院卷二第9至11頁），是本件應由李賢國為李阿源之承受訴訟人，續行本件訴訟程序。
㈢被告李姝蓉、李彥萍、李守全、李仁宗經合法通知，未於言
詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、實體方面：㈠原告主張：兩造為新竹市○○段000○00000地號土地（下分別以
地號稱之，合稱系爭土地）之共有人，被告於113年2月5日由被告李正綱為賣方代表人與訴外人春曉建設有限公司（下稱春曉公司）簽署土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）413,054,323元將系爭土地權利範圍全部出售予春曉公司，而原告為系爭土地未會同出售之共有人之一，依法對該買賣有優先購買權，故原告在收受被告李正綱委請之地政士即陳又嘉發函詢問原告是否以同一條件行使優先購買權後，立即回覆願意以同一條件承購，原告遂於113年4月22日在陳又嘉見證下，與賣方代表人即被告李正綱簽署買方變更協議，由原告變更為系爭買賣契約之買受人，承受系爭買賣契約之一切權利義務關係，故被告有對原告履行系爭買賣契約內容之義務。而507地號土地上存有如起訴狀附圖1所示A、B之地上物即土地公廟及金爐，系爭買賣契約附件2第15條第4項乃特別約定被告應負責將土地公廟遷移他處，並設置3米道路供公眾參拜進出使用，然被告迄今未完成遷移，反以原告違反系爭買賣契約為由，主張解除系爭買賣契約。審酌土地開發著重於土地之完整性，系爭土地上之土地公廟等如無法遷移，將導致原告無法對系爭土地為完整之開發，應認被告此一義務有民法第264條規定之適用，在被告完成遷移土地公廟至起訴狀附圖2所示C部分位置，並提供如起訴狀附圖2所示D部分之3米道路前，原告得拒絕自己關於買賣價金之給付。爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將坐落507地號土地上如起訴狀附圖1所示A、B地上物即土地公廟及金爐面積約50平方公尺，遷移至起訴狀附圖2所示C部分位置，並應於起訴狀附圖2所示D部分位置上設置3米寬道路供公眾參拜。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告答辯：
⒈被告李姝蓉、李彥萍、李守全、李仁宗未於言詞辯論期日到
場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。⒉其餘被告答辯：原告於113年2月15日表示行使優先購買權，
並於113年4月22日與代表出賣人之被告李正綱訂定買方變更協議，原告就第一期款8,400萬元有先為給付之義務，然原告迄至113年12月24日仍未給付第一期款，被告李正綱委託律師於113年12月12日催告原告以支票或現金將第一期款存入履保專戶，原告並未給付，被告乃於113年12月25日發函解除契約，經原告收受。系爭買賣契約約定土地公廟、多處停車棚及祖墳應由買方負責遷移清空並負擔所需費用，前開約定於通知原告行使優先購買函中，已載明為買賣條件，原告既行使優先承買權而為系爭買賣契約之買方，自應負遷移清空之義務。原告曲解文義，主張遷移土地公廟為被告之義務，於法不合。另原告就第一期款有先給付之義務，與遷移土地公廟間不成立對待給付之關係等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢得心證之理由：
原告主張兩造為系爭土地之共有人，由被告李正綱為賣方代表，於113年2月5日將系爭土地依土地法第34條之1規定出售予春曉公司，原告實施優先承買權，於113年4月22日與代表出賣人之被告李正綱訂定買方變更協議，同意按同一條件履約，為兩造所不爭執。茲就本件爭點：系爭買賣契約關於土地公廟、金爐等之遷移及3米道路之留設等事項，應由何人負責為之？原告訴請被告將土地公廟及金爐遷移並留設3米道路，有無理由？分論如下：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院101年度台上字第79號民事判決要旨參照）。
⒉觀諸系爭買賣契約附件2第15條特別約定條款第4項約定：「
本案標的上現有一土地公，賣方同意遷移至如附件（圖）4處，並提供3米所需道路以利進出供參拜祈福；本案地上土地公（如附圖AB）、多處停車棚及祖墳由買方負責遷移清空並負擔所需費用。」（見本院卷一第51頁），兩造均不爭執該項前段之「土地公」與後段之「土地公（如附圖AB）」為同一標的，則依上開約定之文義可知，所謂「賣方同意遷移至如附件（圖）4處，並提供3米所需道路以利進出供參拜祈福」，僅係指賣方「同意」土地公遷移及後續以3米道路進出參拜之土地規劃，並非賣方有義務為土地公之遷移、3米道路之設置。若上述義務為賣方應負責之事項，即無須於後段約定「由買方負責遷移清空並負擔所需費用」，上開「由買方負責遷移清空並負擔所需費用」之約定文字業已明確表示土地公等地上物應由買方即原告負責遷移清空，自無須別事探求他義，反捨契約文字而另為解釋之必要，原告主張被告應負責遷移土地公廟、金爐及留設3米道路，要與契約文字約定及當事人之真意不符。從而，原告依系爭買賣契約附件2第15條第4項約定，請求被告應遷移土地公廟等地上物並留設3米道路，難認有據，無從准許。
㈣綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將
坐落507地號土地上如起訴狀附圖1所示A、B地上物即土地公廟及金爐面積約50平方公尺，遷移至起訴狀附圖2所示C部分位置，並應於起訴狀附圖2所示D部分位置上設置3米寬道路供公眾參拜，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，爰併駁回之。
貳、反訴部分：
一、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，原告即反訴被告（下稱反訴被告）於本訴中依與被告即反訴原告（下稱反訴原告）所簽訂之系爭買賣契約之法律關係，請求反訴原告遷移土地公廟等地上物；反訴原告於114年5月19日具狀提起反訴，主張反訴被告未依系爭買賣契約約定給付買賣價金，請求反訴被告給付違約金。經核其反訴與本訴之標的及防禦方法相牽連，依前開規定，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。又Robert Kar-Sing Lee、Jennifer Sue-Yu Lee、李姝蓉、李彥萍、李守全、李仁宗未一併提起反訴，惟反訴訴訟標的於全體被告間須合一確定，本院業經被告即反訴原告之聲請，於114年10月9日裁定命其等應於收受送達後15日內追加為反訴原告，逾期未追加者，視為已一同提起反訴，該裁定均合法送達，其等未於15日內聲明追加為反訴原告，依該裁定，視為已一同提起反訴。
二、實體方面：㈠反訴原告主張：反訴原告於113年2月5日依土地法第34條之1
規定，將系爭土地以413,054,323元出售予訴外人春曉公司，並簽訂系爭買賣契約，訴外人即地政士陳又嘉代理同意出售之共有人於113年2月6日通知其他未同意出售之共有人，限期表示是否行使優先購買權，反訴被告於113年2月15日行使優先購買權，並於113年4月22日與賣方代表人即反訴原告李正綱簽訂買方變更協議書。然反訴被告迄至113年12月24日仍未給付第一期簽約款8,400萬元，反訴原告李正綱於113年12月12日以存證信函催告反訴被告及陳又嘉於文到7日內將第一期款之支票或現金存入履約保證帳戶，然反訴被告仍未給付，嗣反訴原告於113年12月25日以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，經反訴被告於113年12月26日收受。反訴被告未給付第一期簽約款8,400萬元，應依系爭買賣契約附件2第15條第8項第2款約定給付違約金，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告20,652,716元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告答辯：反訴被告以鉅額價款購入系爭土地，目的即
是作為後續土地開發使用，反訴原告負有將507地號土地上之土地公廟及金爐等地上物遷移至他處之義務，此為系爭土地可否為後續開發之重要前提，然反訴原告迄未完成遷移，嚴重影響反訴被告對系爭土地後續之使用計畫，於反訴原告完成遷移並提供3米道路前，反訴被告得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，反訴原告以反訴被告未給付買賣價金為由，為解除契約之意思表示並請求違約金，顯不生法律上效力等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢得心證之理由：⒈按系爭買賣契約第3條第1、2項約定：「⑴買賣標的價款：雙
方議定總價款計413,054,323元。⑵付款方式如下：第一期款簽約款：8,400萬元整，簽約時買方應給付第一期款交由特約地政士存匯入履保專戶」、附件2第15條第8項第1款約定「⑴優先承買權通知：...他共有人如欲主張優先購買者，基於『同一條件』必須就本案共二筆土地（全部買賣 條件）全部同時主張，如變更買賣條件者，其主張依法無效。他共有人如欲主張優先購買者，應於收到優先購買權通知15日內，依據本案買賣價金交付方式，立即將第一期款匯入銀行信託專戶...。」、同條項第2款約定「⑵履行契約之催告：他共有人主張優先購買，卻未如期將第一期款匯入銀行信託專戶者，視為他共有人已收受應履行交付價金義務之催告，自各該他共有人得主張優先購買權期限終止日起，再逾7日仍未交付價金者視為違約。本案會同出售之共有人依契約約定解除契約，並請求各該他共有人支付合約總價金30%之違約賠償金」（見本院卷一第35、53頁），上開約定均經載明於通知優先承買之存證信函（見本院卷一第125頁至第128頁），為反訴被告收受並行使優先承買權。
⒉經查，反訴原告由反訴原告李正綱為賣方代表，於113年2月5
日將系爭土地依土地法第34條之1規定出售予春曉公司，反訴被告實施優先承買權，於113年4月22日與賣方代表即反訴原告李正綱簽訂買方變更協議，同意按同一條件履約，總價款和各期款項按系爭買賣契約所訂方式給付，亦即反訴被告至遲應於兩造113年4月22日簽訂買方變更協議時，將第一期款匯入指定帳戶。然反訴被告遲未繳納第一期款8,400萬元，系爭買賣契約之賣方代表人即被告李正綱委託律師於113年12月12日催告反訴被告給付第一期款8,400萬元，反訴被告未為給付，受賣方委託之律師乃於113年12月25日發函解除系爭買賣契約，上開存證信函均經反訴被告收受，此為兩造所不爭執（見本院卷一第205頁）。反訴被告迄今未給付第一期款8,400萬元，顯違反系爭買賣契約附件2第15條第8項第1款、第2款約定，反訴原告請求反訴被告應給付違約金，即屬有據。反訴被告固以反訴原告負有遷移清空土地公廟等地上物之義務，與反訴被告給付買賣價金之義務係立於對待給付地位，反訴被告得主張同時履行抗辯權，拒絕給付第一期款云云，惟系爭買賣契約附件2第15條第4項係約定應由買方即反訴被告遷移清空土地公廟等地上物，業如前述，反訴被告主張其給付買賣價金與反訴原告遷移清空土地公廟等地上物屬對待給付，而有同時履行抗辯權之適用，自不足採。
⒊按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履
行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利（最高法院102年度台上字第1378號民事判決意旨參照）。當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息。至最高法院62年度台上字第1394號判決意旨所謂「違約金如為損害賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指借款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利息賠償損害而言，並非違約金「本身」遲延給付時，仍不得請求給付法定遲延利息，二者所示情形不同（最高法院109年度台上字第3234號民事判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，民法第252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。
⒋經查，系爭買賣契約附件2第15條第8項第2款並未就違約金性
質約定為懲罰性之違約金，自屬損害賠償總額預定性質之違約金。而反訴被告於行使優先購買權時，既同意依同一條件履行系爭買賣契約，應已盱衡其履約意願、經濟能力、違約之賠償能力等一切情狀，基於契約自由之精神，反訴被告對於系爭買賣契約所約定違約金數額即應受其約束。又反訴被告始終否認有違反系爭買賣契約而應給付違約金之情事，亦未能舉證依其違約情節、反訴原告所受損害情形及現今社會經濟狀況等，前揭違約金約定究有何過高而顯失公平之情形。再者，反訴原告依附件2第15條第8項第2款約定，得向反訴被告請求之違約金本為買賣總價金之30%，亦即123,916,297元（計算式：413,054,323×0.3＝123,916,297元，元以下四捨五入），反訴原告於本件起訴時已自行酌減為20,652,716元，不到系爭買賣總價金之5%。衡酌本件係因可歸責於反訴被告違約之原因而解除契約，及反訴原告於買賣過程暨進而涉訟所耗費之人力、時間、金錢成本等情形，本件以20,652,716元作為損害賠償性違約金數額，應屬適當，反訴被告抗辯違約金過高應予酌減云云，難認有據。
㈣綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約之法律關係，請求反訴
被告應給付反訴原告20,652,716元，及自反訴狀繕本送達翌日即114年9月16日（見本院卷二第204頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈤兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就主文第
三項反訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
參、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
肆、本訴及反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第一庭法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書記官 白瑋伶