臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1327號原 告 楊福樹訴訟代理人 謝秉錡律師被 告 季家瑜訴訟代理人 曾鈺翔律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國115年3月26日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）235萬元，及自民國114年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以79萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以235萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國114年4月3日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭契約），將門牌號碼新竹市○○路000號5樓之房屋（下稱：系爭房屋）及其坐落土地應有部分（下與系爭房屋合稱：系爭房地）出賣予被告，兩造並於簽約時訂有增補特約事項，確認被告同意免除原告物之瑕疵擔保責任，原告因此將系爭房地原議定成交價620萬元折讓45萬元予被告，雙方定以575萬元為系爭房地買賣總價，被告並依約應於114年7月31日將全部價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱：合泰建經公司）履約保證信託專戶（下稱：系爭履保專戶）內。詎料被告嗣以屋況存有瑕疵、疑似與下層住戶存有漏水爭議為由，要求合泰建經公司於原告完成修補滲水之前，不得撥付尾款至系爭履保專戶，而未於約定期限內將剩餘買賣價款340萬元存入系爭履保專戶內，已罹於給付遲延，經原告分別於114年8月14日及同年8月22日二次定期催告被告履行，被告迄今仍未給付，原告自得依民法第254條規定及系爭契約第12條之約定解除系爭契約，並依系爭契約第12條約定，沒收被告已支付款項235萬元作為違約金，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告235萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告已於114年7月22日前與台中商業銀行完成340萬元之授信核定，因原告未依系爭契約約定履行移轉系爭房地所有權之義務，需待原告辦妥產權移轉登記後，銀行始能撥付340萬元之貸款至系爭履保專戶，再由合泰建經公司撥付款項予原告。且依價金履約保證申請書第4條約定，被告對於合泰建經公司得否將款項撥付並無決定之權，縱使被告要求合泰建經公司於原告完成修補滲水之前，不得將尾款撥付至系爭履保專戶，尚不拘束合泰建經公司，亦無從變更需原告辦妥產權移轉登記始能撥付之付款條件甚明，故而本件自無原告所述尾款340萬元遲延給付之問題。
㈡、退萬步言，兩造所訂立之物之瑕疵擔保免除特約，因原告故意不告知系爭房屋之漏水瑕疵，依民法第366條規定應為無效，從而被告於房屋天花板漏水等瑕疵獲得補正前，自得行使同時履行抗辯權，請求原告交付補正瑕疵後之房屋，並於補正前拒絕給付相當之價金，故原告主張被告違約進而解除契約與沒收違約金，實屬無稽等語，資為抗辯，並聲明：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理及協議簡化爭點之結果如下（詳本院卷第239頁至第240頁，部分文字依本判決之用語調整）：
㈠、兩造不爭執事項：
1、兩造於114年4月3日簽訂系爭契約，約定買賣總價575萬元，並訂有增補特約事項。
2、被告已將系爭房地買賣價金235萬元存入系爭履保專戶內。
3、兩造對於原證11不動產買賣意願書形式真實性不爭執。
4、兩造對於原證12有關被告母親黃淑芳與仲介黃品豪對話內容形式真實性不爭執。
5、被告前對於原告及訴外人黃品豪、林冠皓提出涉嫌刑事詐欺案件告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官以114年度偵字第13536號案件不起訴處分確定在案。
6、原告有收受被告寄發原證3、原證5、原證6、原證7、原證8存證信函。
7、被告有收受原告寄發原證4、原證9及原證10存證信函。
8、被告有經台中商業銀行授信核定貸款通知340萬元。
9、原告對於被證2、3、5、6、7、8對話內容的形式真實性不爭執。
㈡、本件爭點：
1、原告主張系爭契約因被告未依約支付剩餘買賣價金，經原告對於被告解除系爭契約，有無理由？被告抗辯兩造所訂立之物之瑕疵擔保免除特約應為無效，其於房屋瑕疵獲得補正前，得行使同時履行抗辯權拒絕給付相當之價金，有無理由？
2、原告依系爭契約第12條約定，主張得沒收被告已支付款項235萬元作為違約金，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，為民法第230條所明定，是債務人倘因不可歸責於己之事由致未為給付者，雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦有明文。參之民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號判決意旨參照）。
㈡、經查：
1、原告於114年4月3日與被告簽訂系爭契約，將系爭房地出賣予被告，雙方約定買賣總價575萬元，嗣被告已將系爭房地買賣價金235萬元存入系爭履保專戶內等情，為兩造所不爭執。而被告依系爭契約第4條約定，應於交屋日即114年7月31日付清買賣價金尾款；兩造於同契約第12條第1項、第2項並分別約定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」、「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方」等情，有兩造簽訂之系爭契約書在卷可查（詳本院卷第18頁至第25頁），則被告依約應於114年7月31日將剩餘買賣價金340萬元存入系爭履保專戶內乙情，自屬明確。
2、被告固不否認其未於上開約定期限內將剩餘買賣價金340萬元存入系爭履保專戶，惟辯稱：兩造所訂立之物之瑕疵擔保責任免除特約因原告故意不告知系爭房屋之漏水瑕疵，應為無效，其於房屋瑕疵獲得補正前，得行使同時履行抗辯權拒絕給付相當之價金，自無給付遲延之情事存在云云。然查：⑴兩造簽訂系爭契約時，已於系爭契約後附之標的物現況說明
書「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」、「是否曾在一年內修復壁癌、滲漏水」及「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」等內容之選項勾選為「是」，該標的物現況說明書並經兩造分別簽名其上（詳本院卷第29頁）。又被告母親黃淑芳與仲介黃品豪於114年3月31日所簽訂之不動產買賣意願書，其第9條特約條款經手寫記載「賣方需負責修繕房屋瑕疵的部分（包含滲漏水）」等語（詳本院卷第217頁即原證11）；仲介黃品豪於兩造簽約前，亦有傳送「因為是中古屋，現在正在下去台中找屋主談，廠商三年保固針對現有的瑕疵部分（對樓下產生壁癌的相對位置以及房間壁癌的部分做處理）」等語之訊息，並據被告父親季玉和回覆「好的 謝謝你」等語，復於兩造簽約當日傳送下層樓建物現況照片供被告觀覽，有通訊軟體對話訊息在卷可查（詳本院卷第219頁至第227頁即原證12），可見原告於兩造簽約前，已自行揭露系爭房屋現況尚存有滲漏水之情形予被告知悉，被告就系爭房屋下層4樓建物因滲漏水肇致之損害範圍、嚴重程度，及尚需與4樓建物所有權人協商修復事宜等情，於簽約前並非全無所悉。
⑵被告雖不否認在簽約前就知道4樓房間有壁癌的情況（詳本院
卷第240頁），惟指稱原告於簽約時僅告知系爭房屋有窗檻及外牆滲漏水、屋內及樓下房屋室內牆壁有壁癌需以油漆粉刷處理，並於前開標的物現況說明書「是否曾在一年內修復壁癌、滲漏水」內容後方說明欄處記載已解決問題，排水問題導致滲水等語，未告知系爭房屋室內所存造成樓下滲漏水之瑕疵仍未修復云云。然衡以系爭房屋所處建物係於80年間取得建築使用執照（詳本院卷第32頁至第33頁系爭房屋建物登記謄本），本屬屋齡老舊之建物，肇致其各層樓發生滲漏水情形之原因多端，或係因建築物外牆受地震或熱脹冷縮效應影響產生結構性裂痕，或因窗框填縫劑老化脫落導致密合度不佳，抑或係埋設於牆體內之公共管線或給排水管線鏽蝕破損等因素，不一而足，加之滲漏水之流向往往受重力、毛細管作用或虹吸現象影響，且房屋確切漏水源頭、滲漏路徑與瑕疵發生之時點，恆涉及建築構造、材料學及土木工程等專業知識，倘非經具有專門技術之機關或人員以科學鑑定方法探查，實難僅憑肉眼觀測所見4樓建物存有滲漏水之情形，遽予推論此必係起因於上層系爭房屋所存之瑕疵所致。又參之原告提出於114年5月19日進行檢測之系爭房屋漏水鑑測報告，載有「4樓多處油漆脫落狀況偏向外牆滲漏問題所造成，與5樓管線較沒直接關係；室內冷、熱水管皆以管內壓力測試方式做檢測，各套房內的冷、熱水測試結果為無降壓，表示無漏」等語（詳本院卷第60頁至第64頁），堪認原告於本院114年12月29日言詞辯論期日到庭陳稱：「（法官問：兩造在簽訂增補特約事項時，4樓住戶有無對原告提出訴訟？）還沒，當時5樓原屋主有在處理，4樓當時有跟5樓的前手反應，原屋主有找檢測公司檢測過，發現是4樓的問題，後來原屋主賣給原告後，4樓又再次向原告反應，原告再找檢測公司檢測，仍認為是4樓漏水的問題，就是4樓將天花板的排水幹管打穿，才會造成漏水」等語（詳本院卷第128頁），尚非空言無據，應認原告於簽約時係認4樓房屋滲漏水之原因非系爭房屋所存瑕疵造成，始於前開標的物現況說明書針對其知悉系爭房屋因排水問題導致滲水之部分，記載已解決問題等語，自難僅憑原告於上開說明書之記載，逕認其有刻意隱匿系爭房屋瑕疵之情事存在。
⑶再者，兩造於114年4月3日簽訂系爭不動產買賣契約書時，另
訂有增補特約事項，載明：「買賣雙方確認，買方已至房屋現場查看屋況，並確知賣方之買賣條件為『對一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂等...情事），不負物之瑕疵擔保責任』，買方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，且賣方已於原議定之成交價新台幣620萬元折讓價金新台幣45萬元予買方，買方理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件以新台幣575萬元整簽約承購，故買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況之任何瑕疵問題，皆由買方自行負責，概與賣方及仲介公司無涉」等語，復經兩造各自於增補特約事項下方簽約人欄位簽名、用印（詳本院卷第28頁）。衡酌前開兩造簽訂之增補特約事項既已明文羅列「滲漏水、壁癌、龜裂」等中古屋常見瑕疵，原告委任之房屋仲介亦提供下層樓建物現況照片供被告確認，足徵原告於締約時已將系爭房屋可能存在之瑕疵及需與4樓建物所有權人協商修復房屋之情事明確揭露，並為被告所認知。而一般中古房屋本有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況尚不能與全新之成屋相提並論，稽之一般不動產交易常情，買受人於決定買受中古屋前可事先檢視、查看屋況，並據當時屋況老舊程度，斟酌其取得中古屋產權後自行負擔之整修相關成本，與出賣人議價，是參諸證人即地政士汪正郎於115年2月12日本院另案114年度訴字第1400號被告訴請原告返還買賣價金等事件（下稱：另案1400號返還買賣價金事件）言詞辯論期日到庭結證稱：「我有處理兩造間就系爭房地簽訂系爭契約事宜，兩造是在我面前簽立系爭契約，在契約書上簽名及用印，至於增補特約事項是在114年4月3日當天簽約前就簽了，仲介公司跟雙方溝通講好，雙方簽完名，我有跟雙方確認要將增補特約事項附在契約書內，兩造已經事先談好屋況瑕疵不負物的瑕疵擔保責任的條件，在簽約時我有再講一次增補條款，說明因為事先都知道雙方已經談了這個東西，有關屋況的瑕疵、滲漏水等等，在上面有講到價金有折讓，賣方就不負擔瑕疵擔保責任，雙方都有合意這個內容」等語（詳另案1400號卷第134頁至第135頁），應認被告於締約前係已對系爭房屋現況進行充分評估，並衡酌系爭房屋屋齡、屋況、維修成本及潛在瑕疵之風險後，始據與原告商定以免除原告物之瑕疵擔保責任之買賣條件，換取原告以相當金額之價款減價出售，進而為前開免除物之瑕疵擔保責任特約之簽訂。是以原告既業於前開特約中敘明中古屋可能存在之屋況瑕疵，兩造並經充分商議，以折讓價金換取免除物之瑕疵擔保責任之買賣條件為風險負擔分配之約定，進而簽訂系爭契約與前開增補特約事項，實難認原告有何刻意隱匿系爭房屋瑕疵不告知之情事存在。
⑷準此，被告就原告係故意不告知系爭房屋存有瑕疵乙節，復
未能舉證以實其說，其主張兩造所訂立之物之瑕疵擔保責任免除特約應為無效云云，自無可取，原告依兩造所簽訂之上開特約，即毋庸就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任，則被告以原告應負物之瑕疵擔保責任為由，據以主張得行使同時履行抗辯權，免除給付遲延責任，亦難憑採。
3、被告復辯稱：被告已與台中商業銀行完成340萬元之授信核定，因原告未依系爭契約約定履行移轉系爭房地所有權之義務，始未據銀行撥款至系爭履保專戶，且被告對於合泰建經公司得否將款項撥付並無決定之權，本件自無原告所述遲延給付之問題云云。然查：
⑴原告依系爭契約第8條第1項約定，應將系爭房地過戶所需書
狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於被告給付備證用印款時交付承辦地政士辦理所有權移轉登記手續乙節，業有系爭契約書在卷可查（詳本院卷第51頁）。觀諸證人地政士汪正郎於115年2月12日本院另案1400號返還買賣價金事件言詞辯論期日到庭結證稱：「賣方於買方交付備證用印款後，在4月10日就已經將準備過戶的證件資料交給我備證完成了。
（法官問：賣方的備證完成，要準備什麼證件資料交給你？）權狀、印鑑證明及用印的資料要蓋章，身分證這些資料在簽約時就已經提供了。（法官問：在賣方交付這些過戶的資料後，你有無接著辦理過戶送件的手續？）7月16日有申報增值稅、契稅，我們在7月21日有通知買方匯尾款跟他們貸款的差額，7月23日契稅、印花稅的金額他們都已經進來了，也有入尾款差額20萬元，我們在7月24日有拿到銀行的設定書，就是他們要跟銀行辦理貸款的資料，7月25日他們有再把尾款100萬元入進來，程序都有通知，相對地，我們就準備要送過戶了，但買方在7月22日有存證信函給履保公司，要求在賣方未修繕完成前，不得將房屋尾款交付賣方，這時我們就有請仲介公司去跟雙方協調，因為買方有要求這一點，我們是無法辦理過戶的程序，所以請仲介公司先做協調，再走後面向地政事務所送件辦理過戶的程序。（法官問：為何備證用印款在114年4月就已經交付，會到7月才完稅？）因為我們的結案時間是7月31日，我們是等買方的貸款確定，我們才會開始走下面的程序，貸款確定以後，我們才知道貸款有無差額，所以時間上有讓他們比較寬鬆的時間來作業」等語（詳另案1400號卷第136頁至第137頁），並有原告提出其與地政士間通訊軟體對話訊息所示內容存卷可查（詳本院卷第131頁至第132頁），足認原告確已依約將辦理系爭房地所有權移轉登記所需之權狀、印鑑證明及身分證明文件交付予地政士收受無訛。
⑵又被告於114年4月3日兩造簽約後，即因系爭房屋存有滲漏水
爭議，於同年5月19日寄發存證信函予原告主張解除契約，嗣又分別於同年6月13日、7月22日寄送存證信函予原告及合泰建經公司，主張若原告未予解決相關爭議並為瑕疵修復，將請求予以延後或暫停撥付價款等情，有如原證3、5、6所示被告寄送之存證信函等件在卷可查（詳本院卷第57頁至第59頁、第81頁至第83頁），可見於114年7月31日兩造約定交屋並結清買賣價金之期限屆至前，被告即多有片面向原告主張解除契約，復未通知台中商業銀行動撥貸款至指定之系爭履保專戶，且阻延合泰建經公司將價款存入系爭履保專戶等情事，故證人即地政士汪正郎慮及兩造間就系爭房地買賣事宜尚存紛爭，為保障賣方受償之權利，以免系爭房地所有權先行移轉後，又因契約解除徒生繁雜之損害賠償或回復原狀問題，乃擇於紛爭協商確定前暫緩辦理所有權移轉登記手續，實合於一般社會交易常情，自難將系爭房地所有權移轉登記及後續貸款撥付程序之延滯，反歸責於原告。
⑶復參諸兩造所簽訂之系爭契約所附之價金履約保證申請書第2
條，約定合泰建經公司就系爭履保專戶內買賣價金款項是否為撥付之認定，僅以書面進行形式審查；該申請書第5條第2項並明定：「甲乙雙方（按：即兩造）同意，履保專戶款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議時，合泰建經得依第四條認定之結果進行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，甲乙雙方不得對合泰建經另行請求遲延利息及損害賠償等」（詳本院卷第26頁至第27頁），故合泰建經公司既本諸被告於114年7月31日兩造約定結清買賣價金之期限屆至前，即有多次主張系爭房屋存有瑕疵，而以書面通知合泰建經公司暫緩將價款存入系爭履保專戶之舉止，乃認兩造間就系爭契約之履行及存續已生爭議，而依前開價金履約保證申請書條款約定暫緩款項之撥付，自難認系爭房地剩餘價金未能於期限屆至前撥入履保專戶而為給付，全與被告片面爭執屋況瑕疵並為阻延撥款之舉止無涉，進而謂給付之遲延不可歸責於被告所致。
4、準此，被告既未依約於114年7月31日約定期限屆滿時支付系爭房地剩餘買賣價金，復未能就其未為給付係有不可歸責於己之事由存在乙節盡舉證之責，原告主張被告罹於給付遲延乙情，洵堪認定。而原告嗣於114年8月14日以如原證9所示存證信函定7日以上期間催告被告履行，復於114年8月22日以如原證10所示之律師函再次定7日以上期間催告被告履行，上開通知均經被告收受等情，有上開文書信函影本存卷可查（詳本院卷第90頁至第108頁），復為兩造所不爭，則被告於催告期限屆滿迄今仍未履行，原告依民法第254條、系爭契約第12條之約定解除系爭契約，並依系爭契約第12條約定沒收原告已給付之買賣價金235萬元，自屬有據。
㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，兩造於系爭契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（詳本院卷第23頁），可知系爭契約第12條第2項有關沒收被告已給付全部款項之違約金約定，應非屬契約預定不履行時所生損害總賠償數額之違約金，而係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金而非損害賠償預定性違約金，故原告就其前揭所得向被告請求之違約金給付，另行請求給付遲延利息，自屬有據。又被告應負擔之前揭違約金債務，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，故原告依上揭規定，就其所得請求之違約金給付，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年10月8日起（詳本院卷第111頁本院送達證書）至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條約定，請求被告給付235萬元，及自114年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
書記官 黃伊婕