臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1349號原 告 方弈為訴訟代理人 林清漢律師
侯銘欽律師葉育欣律師被 告 徐于翔
徐銘謙共 同訴訟代理人 徐耀民上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年5月26日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○○路00號11樓之3房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣43,500元，及其中新臺幣22,500元自起訴狀繕本送達翌日起；其中新臺幣4,500元自民國115年1月1日起；其中新臺幣4,500元自民國115年2月1日起；其中新臺幣4,500元自民國115年3月1日起；其中新臺幣4,500元自民國115年4月1日起；其中新臺幣1,500元自民國115年5月1日起；其中新臺幣1,500元自民國115年6月1日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國115年6月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣18,000元，並自各期給付到期之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣238,934元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣716,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣14,500元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣43,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項已到期部分，於原告以各期得假執行金額三分之一為被告供擔保後，得假執行；但被告如以各期得假執行金額為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張兩造為門牌號碼新竹市○區○○○路00號11樓之3房屋，即下稱系爭房屋之分別共有人，原告應有部分為3/5，被告徐于翔、徐銘謙應有部分各為1/5，合計2/5。原告前於民國112年6月26日與被告訂立租賃契約，約定由被告承租原告就系爭房屋應有部分3/5，租賃期間自112年7月1日起至114年6月30日止，每月租金新臺幣13,500元，系爭房屋全部並由被告單獨占有使用。原告於系爭租約屆滿前，已以存證信函通知被告不再續約。詎被告於租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋全部，拒不遷讓返還，已屬無權占有。又系爭房屋附近相類房屋租金行情全戶每月已達30,000元以上，原告應有部分為3/5，故被告占有使用原告應有部分所受相當於租金之利益，應按每月18,000元計算。被告自114年7月1日起至114年11月30日止，每月僅給付13,500元，尚有每月4,500元、合計22,500元之不當得利未返還。兩造雖曾於訴訟中就將來每月以16,500元計算使用對價有所討論，惟該內容乃包含補貼租金差額、日後變價分割及訴訟費用負擔等整體和解條件，被告既未全部同意，自難認兩造已成立新租賃契約。爰依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付租約屆滿後相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自114年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告18,000元，並自各期給付到期之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不爭執兩造為系爭房屋之分別共有人，亦不爭執系爭租約為真正，及被告於系爭租約屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋全部迄今。惟原告片面將每月租金由13,500元調高為18,000元，並不合理。況兩造曾於115年4月1日就系爭房屋達成每月16,500元租金之和解方案，被告並已依該方案匯付每期16,500元予原告，足見兩造已就系爭房屋成立新租賃合意，原告自不得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又縱認兩造現無租賃契約存在，系爭房屋既為兩造共有，被告亦為共有人，自有使用系爭房屋之權利，且系爭房屋為被告賴以生活之居所，請求法院平衡保障兩造利益，保留被告就系爭房屋2/5應有部分之居住及使用權利等語。原告自112年取得3/5應有部分後，均未繳交繳交管理費，被告從未向原告追討此筆代繳費用，原告竟片面調高租金，顯違誠信原則等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造主要爭點為：㈠被告於系爭租約屆滿後，繼續占有使用系爭房屋全部，是否
有合法權源？㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人，有無
理由？㈢租約屆滿後被告所受相當於租金之不當得利，應如何計算？
四、得心證之理由：㈠被告於系爭租約屆滿後繼續占有使用系爭房屋全部，並無合法權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又各共有人固得按其應有部分，對共有物之全部有使用收益之權，然所謂應有部分，係指共有人得行使權利之比例，並非共有物之特定部分。共有人如欲排他占有共有物之特定部分或全部而為使用收益，仍應有全體共有人同意、分管契約或其他合法權源；否則即難謂對其他共有人非屬無權占有。
⒉經查，系爭房屋為兩造分別共有，原告應有部分為3/5，被告
合計應有部分為2/5；兩造前就原告應有部分3/5訂立系爭租約，租期自112年7月1日起至114年6月30日止，每月租金13,500元，並由被告單獨占有使用系爭房屋全部；原告於租期屆滿前已通知被告不再續約；被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋全部等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋登記資料、租賃契約、存證信函及送達資料在卷可稽，堪信為真實。
⒊系爭租約既於114年6月30日屆滿，原告復已於屆滿前明確表
示不再續約，則被告如主張其於租約屆滿後仍得單獨占有使用系爭房屋全部，自應就其有租賃契約、分管契約、全體共有人同意或其他合法占有權源，負舉證責任。
⒋被告雖抗辯兩造已於115年4月1日達成和解方案，約定由被告
續行承租系爭房屋，並以每月16,500元作為租金，且被告已實際匯付二期16,500元予原告，故兩造已成立新租賃契約云云。惟觀諸被告所提出之和解方案內容，其內容並非僅有每月使用對價16,500元一項，尚包括自114年7月至和解簽立日止補貼每月租金差額3,000元、租賃契約終止後共有物變價分割、變價價金分配比例及訴訟費用各自負擔等事項。可見該方案係原告就租賃、過去占用利益、將來共有物分割及訴訟費用負擔等爭議所提出之整體解決方案。
⒌然被告於訴訟中自承，其僅同意和解方案中另立租賃契約至1
17年4月2日止及每月給付16,500元部分，至於補貼租金差額、日後變價分割及訴訟費用負擔等部分則不同意。被告既非就和解方案全部內容為承諾，而係僅擇其有利部分主張同意，自難認兩造意思表示已經合致。被告雖曾匯付二期16,500元予原告，亦僅能認係其依自己主張之使用對價為給付，尚不足以反推原告已同意與其成立新租賃契約。
⒍又租金數額、租期及租賃標的之使用方式，均屬租賃契約重
要事項。兩造於本件訴訟中就租金數額及是否應補貼租金差額爭執甚明，難認已有成立新租賃契約所需之意思表示合致。被告此部分抗辯，尚非可採。
⒎至被告另辯稱其本為系爭房屋共有人，依法有使用系爭房屋
之權利，並願意讓原告攜帶行李入住云云。惟系爭房屋為單一住宅，現實上由被告單獨占有使用全部，已排除原告依其應有部分使用收益之可能。被告雖為共有人，仍不得未經原告同意即排他占有共有物全部。被告所稱可讓原告入住，亦非兩造間已有分管契約或合法占有權源之證明，無從作為其繼續占有系爭房屋全部之正當依據。
⒏從而，被告於系爭租約屆滿後繼續占有使用系爭房屋全部，並無合法權源。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人，為有理由：
被告未經原告同意，於系爭租約屆滿後仍繼續單獨占有使用系爭房屋全部，已妨害原告基於共有人地位對系爭房屋之使用收益及所有權圓滿行使。原告本於共有人地位，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，核屬有據，應予准許。
㈢租約屆滿後之相當於租金不當得利，應以每月18,000元計算：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；其所受利益依其性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。無權占有他人所有或共有物而為使用收益者，因占有使用本身受有相當於租金之利益，致所有人或其他共有人不能使用收益該物，自應返還相當於租金之不當得利。
⒉本件被告於114年6月30日系爭租約屆滿後，無合法權源仍繼
續單獨占有使用系爭房屋全部，業經認定如前。其占有使用系爭房屋全部，自受有相當於租金之利益。原告應有部分為3/5，因被告排他占有系爭房屋全部而不能依其應有部分使用收益系爭房屋，原告依民法第179條請求被告返還相當於其應有部分租金之不當得利，即屬有據。
⒊至於不當得利數額如何計算，應以租約屆滿後系爭房屋於客
觀上可得之通常租金為基準，再按原告應有部分比例計算。原租約每月租金13,500元固得作為參考，惟租賃關係屆滿後，無權占有人所受利益，仍應依占有期間、房屋所在位置、面積、屋況、使用型態及附近相類房屋租賃行情等具體情事客觀認定，並非當然限於原租約租金數額。
⒋原告主張系爭房屋全部客觀月租金為30,000元，並提出內政
部不動產交易實價查詢服務網租賃資料為證。觀諸該等資料，與系爭房屋同位於新竹市東區金城一路之住宅，於114年間租賃成交租金已有每月35,000元、38,000元之情形；其建物面積分別約為50.95坪、65.19坪，換算每坪月租金約為687元、583元。系爭房屋面積約54坪，與上開租賃標的之地段、用途及面積相近，依前開租賃實價資料換算，系爭房屋客觀月租金約在31,000元至37,000元之間。
⒌審酌系爭房屋位於新竹市東區金城一路，與原告所舉實價登
錄資料標的均屬同一路段相類住宅，且系爭房屋面積約54坪，與上開租賃案例面積相近；再衡以原告僅以全戶每月30,000元作為計算基礎，尚低於前開實價登錄資料依坪數換算所得之金額，堪認原告主張系爭房屋全戶客觀月租金以30,000元計算，尚屬合理，應可採信。
⒍被告雖抗辯原租約租金僅13,500元，原告調高為18,000元並
不合理云云。惟原租約租金係兩造於112年間就原告應有部分3/5所為約定，不能當然拘束租約屆滿後之客觀市場租金認定。況原告已提出同一路段相類房屋租賃實價資料，足認系爭房屋於租約屆滿後之全戶租金行情已達每月30,000元以上，被告空言稱原告調整不合理，尚不足採。
⒎被告又抗辯其曾按每月16,500元匯付二期予原告，足認每月1
6,500元始為合理租金云云。然被告給付16,500元，係依其主張之未成立和解方案所為片面給付，尚不能據此認定兩造已約定租金為16,500元，亦不能排除法院依客觀租賃行情認定相當於租金利益之權限。是被告此部分抗辯，亦不足採。⒏準此，系爭房屋全戶客觀月租金應以30,000元計算。原告應
有部分為3/5，則被告占有使用原告應有部分所受相當於租金之利益為：30,000元 × 3/5 ＝ 18,000元。原告主張被告自114年7月1日起至114年11月30日止，於系爭租約屆滿後仍占有使用系爭房屋全部，惟每月僅給付13,500元，尚有每月4,500元差額未返還，合計5個月為22,500元，計算如下：18,000元－13,500元＝4,500元。4,500元 × 5月＝22,500元。是原告請求被告給付114年7月1日起至114年11月30日止之不當得利差額22,500元，為有理由，應予准許。
⒐原告請求被告自114年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元。查被告於系爭租約屆滿後迄今仍繼續占有使用系爭房屋全部，已如前述，其自114年12月1日起按月所受相當於租金之不當得利，仍應以每月18,000元計算，原告此部分請求，原則上即屬有據。惟被告於114年12月1日、115年1月1日、115年2月1日、115年3月1日各匯款13,500元予原告，另於115年4月1日及同年月3日合計匯款16,500元、於115年5月1日匯款16,500元予原告，此部分既係被告於上開期間就占有使用系爭房屋所為給付，自應於其應返還之不當得利中扣除。
⒑準此，被告於114年12月至115年3月間，每月應給付18,000元
，已給付13,500元，每月尚短少4,500元，計4個月共18,000元；被告於115年4月已給付16,500元，尚短少1,500元；又被告於115年5月1日已給付16,500元，依原告請求各期於每月末日給付之方式，該月應給付18,000元，尚短少1,500元，並應於115年5月31日屆期。是114年12月至115年5月間，被告尚應給付原告之相當於租金不當得利差額合計21,000元。連同被告自114年7月1日起至114年11月30日止尚應給付之差額22,500元，被告合計尚應給付原告43,500元。
⒒至利息部分，114年7月1日起至114年11月30日止之差額22,50
0元，原告係請求自起訴狀繕本送達翌日起算，核無不合；114年12月起至115年5月止各月份之差額，依原告聲明係按月於每月末日給付，則各月差額應自次月1日起負遲延責任。是原告請求其中4,500元自115年1月1日起、其中4,500元自115年2月1日起、其中4,500元自115年3月1日起、其中4,500元自115年4月1日起、其中1,500元自115年5月1日起、其中1,500元自115年6月1日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，均屬有據。
⒓又114年12月至115年5月間應給付之不當得利差額，既已於前
開一次金給付中計算，為免重複計算，原告請求其後按月給付部分，應自115年6月1日起算。從而，原告請求被告自115年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付18,000元，並自各期給付到期翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
⒔被告雖抗辯其均有繳納系爭房屋管理費，原告未負擔管理費
，故原告請求按月18,000元計算不當得利並不合理云云。惟系爭房屋於租約屆滿後，均由被告單獨占有使用，原告並未現實使用收益系爭房屋。管理費係維持社區管理、公共設施及居住使用機能所生費用，核屬被告占有使用系爭房屋所生之通常費用，依使用者付費原則，自應由實際占有使用系爭房屋之被告負擔。被告既享有系爭房屋全部之居住使用利益，自不得再以其繳納管理費為由，主張抵減其應返還原告之相當於租金不當得利，或認原告請求金額過高。是被告此部分抗辯，亦無足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求如主文所示，為有理由，應予准許。原告就遷讓返還系爭房屋部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保聲請免為假執行，經核均無不合。審酌系爭房屋價額及兩造利益，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，酌定原告以238,934元為被告供擔保後，得就主文第一項為假執行；被告如以716,800元為原告預供擔保，得免為假執行。至金錢給付部分，原告亦陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合。爰酌定原告就主文第二項以14,500元為被告供擔保後，得假執行；被告如以43,500元為原告預供擔保，得免為假執行。另就主文第三項已到期部分，原告以各期得假執行金額三分之一為被告供擔保後，得假執行；被告如以各期得假執行金額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，則無必要，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，原告於不併計訴訟標的金額部分敗訴，仍由被告負擔全部訴訟費用。中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
民事第一庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
書記官 魏翊洳