臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第1392號原 告 鄭江麗珍訴訟代理人 魏順華律師被 告 葉慶麟
蕭清鳳
李明淳前列蕭清鳳、李明淳共同訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國115年3月30日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物（權利範圍全部）有優先購買權存在。
二、被告葉慶麟與被告蕭清鳳於民國110年12月7日就門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物所有權（權利範圍全部）所為以買賣為原因之所有權移轉登記，應予塗銷；暨被告蕭清鳳與被告李明淳於民國111年10月27日就門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物所有權（權利範圍全部）所為以贈與為原因之所有權移轉登記，應予塗銷。
三、被告葉慶麟應按其與被告蕭清鳳所訂立之建物買賣契約之同一條件，就第一項所示建物，於第一項所示權利範圍，與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付新臺幣60萬元予被告葉慶麟之同時，將上開房屋所有權移轉登記予原告。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張新竹市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物（下稱系爭建物）原均屬訴外人邱坤福所有，嗣被告葉慶麟於民國97年間取得系爭建物所有權，原告則於110年7月21日取得系爭土地所有權，惟被告葉慶麟於110年11月29日將系爭建物出售予被告蕭清鳳並於同年12月7日完成所有權移轉登記，其就被告葉慶麟所有系爭建物應有優先購買權存在等語，惟為被告所否認，可見兩造間對於原告就系爭建物是否有優先購買權存有爭執，並致原告得否行使優先購買權請求被告塗銷因買賣及贈與等原因所為之所有權移轉登記陷於不安定之狀態，而此不安定狀態可透過本件確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，應認原告訴請確認優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件確認之訴，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭建物為訴外人邱坤福於68年7月20日所建造，嗣邱坤福於
71年3月6日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權，且於71年4月1日就系爭建物辦竣保存登記。其後系爭建物於78年間經邱坤福之債權人向執行法院聲請強制執行，經被告葉慶麟之父葉成發於79年間拍定取得系爭建物所有權，嗣由被告葉慶麟於97年6月11日因分割繼承登記取得系爭建物所有權；而系爭土地則於100年間由訴外人鄭克勝拍定取得所有權，再由原告於110年7月21日以交換為原因登記取得系爭土地所有權。詎被告葉慶麟於110年11月29日將系爭建物以60萬元之買賣價格出售予被告蕭清鳳，並於同年12月7日辦畢所有權移轉登記，其後被告蕭清鳳又於111年10月27日以贈與為原因將系爭建物所有權移轉登記予被告李明淳。然系爭土地及建物原既均屬邱坤福所有，並由被告葉慶麟及原告先後取得系爭建物及系爭土地之所有權，依民法第425條之1規定，被告葉慶麟與原告間就系爭土地推定於系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係存在，則被告葉慶麟將系爭建物出賣與被告蕭清鳳時，原告依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，原告爰起訴請求確認原告就系爭建物之優先購買權。又被告葉慶麟自始至終均未將其與被告蕭清鳳間之買賣價格及交易條件以書面通知原告行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，被告葉慶麟與被告蕭清鳳間就系爭建物之買賣不得對抗原告，原告爰以本件起訴狀對被告葉慶麟為以同一條件行使優先購買權之意思表示，並請求塗銷被告葉慶麟與被告蕭清鳳間就系爭建物於110年12月7日以買賣為原因之所有權移轉登記，暨被告蕭清鳳與被告李明淳間就系爭建物於111年10月27日以贈與為原因之所有權移轉登記，另請求被告葉慶麟應以與被告蕭清鳳間買賣契約之相同條件（即以新臺幣【下同】60萬元之價格），與原告訂立建物買賣契約，並於原告給付上開買賣價金之同時，將系爭建物所有權移轉登記予原告。
㈡並聲明：
⒈確認原告就門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物（權利範圍全部）有優先購買權存在。
⒉被告葉慶麟與被告蕭清鳳於110年12月7日就門牌號碼新竹市○
○區○○路00巷0號建物所有權（權利範圍全部）所為以買賣為原因之所有權移轉登記，應予塗銷；暨被告蕭清鳳與被告李明淳於111年10月27日就門牌號碼新竹市○○區○○路00巷0號建物所有權（權利範圍全部）所為以贈與為原因之所有權移轉登記，應予塗銷。⒊被告葉慶麟應按其與被告蕭清鳳所訂立之建物買賣契約之同
一條件，就第一項所示建物，於第一項所示權利範圍，與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付60萬元予被告葉慶麟之同時，將上開房屋所有權移轉登記予原告。
二、被告答辯：㈠被告葉慶麟辯稱：系爭建物係因繼承而取得，對於土地所有
權人有優先購買權之法律規定並無所悉，其於110年12月7日出賣系爭建物與被告蕭清鳳時，確實未曾以書面通知原告；當初其與被告蕭清鳳交易時，只有說現況交屋，被告蕭清鳳應給付其60萬元，書面合約也記載價金為60萬元，但過戶完畢後，代書已將合約銷毀，故現在無法提出書面合約等語。㈡被告蕭清鳳、李明淳則辯稱：被告蕭清鳳固曾受原告配偶鄭
克文之授權以260萬元向被告葉慶麟洽談系爭建物之買賣事宜，被告蕭清鳳委由中間人與被告葉慶麟談妥買賣價金220萬元後，鄭克文卻表示原告50萬元都不願意買，被告蕭清鳳始代被告李明淳購入系爭建物；又被告蕭清鳳買受系爭建物前，原告既多次預先表示縱使50萬元亦不願購買，故原告已預先拋棄優先購買權，自不可再行主張具有優先購買權；另系爭建物之約定價款實為220萬元，被告蕭清鳳已給付60萬元予被告葉慶麟，其餘160萬元經被告葉慶麟同意免除給付，以免除被告葉慶麟對被告蕭清鳳所負出賣人之給付義務（完成系爭建物之簡易修繕及水電設施）等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。經查，邱坤福於68年間在系爭土地上興建系爭建物而原始取得系爭建物所有權，嗣邱坤福於71年3月6日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權，其後系爭建物及系爭土地先後由被告葉慶麟及原告分別以分割繼承及交換等原因登記取得所有權等情，有建築改良物登記簿、土地登記簿、建物異動索引及建物所有權狀、新竹市地籍異動索引在卷可稽（見本院卷第23至49頁），且為兩造所不爭執，足認系爭土地與系爭建物原確同屬邱坤福一人所有，嗣先後由被告葉慶麟及原告受讓取得，揆諸上開法律規定，原告於110年7月21日受讓取得系爭土地所有權時，其與被告葉慶麟間於系爭建物使用期限內，就系爭土地依法推定有租賃關係存在。
㈡復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。而該條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有該條規定之適用。且該條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限，房屋及基地間如存有法定租賃關係，基地所有權人亦得對房屋主張有依同樣條件優先購買之權（最高法院62年台上字第2962號判例、101年度台上字第1643號判決、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論意旨參照）。又土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，亦有最高法院112年度台上字第134號判決意旨可資參照。
㈢經查，被告葉慶麟為系爭建物之受讓人，原告為系爭土地之
受讓人，原告與被告葉慶麟間就系爭土地於系爭建物使用期限內，依法推定有租賃關係存在乙節，已如前述，揆諸前揭規定及說明，被告葉慶麟於110年11月29日將系爭建物出賣予被告蕭清鳳時，原告自得主張其有依同樣條件優先購買系爭建物之權利存在。從而，原告就系爭建物既有優先購買權，其請求確認對系爭建物有優先購買權存在，自屬於法有據。
㈣再按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權
；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，優先購買權人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照）。另按優先購買權人接獲出賣人通知而未於10日內表示購買，固屬放棄；倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院108年度台上字第1909號判決意旨參照）。又土地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權。
㈤查，被告葉慶麟於110年11月29日出賣系爭建物予被告蕭清鳳
時，原告為系爭土地所有人，乃被告葉慶麟未將其買賣條件通知原告，即以60萬元之買賣價金將系爭建物售予被告蕭清鳳（下稱系爭買賣契約），被告蕭清鳳復於111年10月27日將系爭建物所有權以贈與為原因移轉登記予被告李明淳，有系爭建物之土地登記申請案卷資料及建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第51至59頁），並據被告葉慶麟到庭陳述明確（見本院卷第141至142頁）。又原告就系爭建物既有優先購買權，並以本件起訴狀繕本之送達向被告葉慶麟為行使優先購買權之意思表示，依前開說明，應認原告業已合法對被告葉慶麟為行使優先購買權之意思表示。而被告葉慶麟將系爭建物以前開買賣條件出賣予被告蕭清鳳時，既未通知原告就系爭建物行使優先購買權，則依前開說明，被告葉慶麟及被告蕭清鳳不得執系爭買賣契約對抗原告，則原告請求塗銷被告葉慶麟與被告蕭清鳳於110年12月7日以買賣為原因，就系爭建物所為所有權移轉登記，暨請求被告葉慶麟就系爭建物應依其與被告蕭清鳳於110年11月29日簽定系爭買賣契約之同一條件，即按價金60萬元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開價金後，將系爭建物所有權移轉登記予原告，應屬有據。又查，被告蕭清鳳受讓取得系爭建物所有權後，雖將系爭建物所有權贈與被告李明淳，惟土地法第104條第1項規定之優先購買權，具有相對之物權效力，已如前述，則原告行使該權利之結果，使被告蕭清鳳移轉系爭建物所有權予被告李明淳之物權行為，因而成為無權處分，而不影響原告已取得之優先購買權，是原告一併請求塗銷被告蕭清鳳與被告李明淳於111年10月27日以贈與為原因，就系爭建物所為所有權移轉登記，亦屬有據。
㈥被告蕭清鳳、李明淳雖辯稱原告前向被告葉慶麟洽購系爭建
物時，曾多次表示50萬元都不願意買（系爭建物）等語，原告應已經放棄系爭建物之優先購買權，且被告蕭清鳳向被告葉慶麟購入系爭建物之約定價款實為220萬元云云。惟查，依上開規定及前揭說明可知，優先購買權人是否行使或放棄優先購買權，是在買賣標的物出售而經出賣人通知後之行為，於買賣標的物出售前，並無發生是否放棄優先購買權行為之可言。又被告葉慶麟已到庭自承被告蕭清鳳係以60萬元之買賣價格向其買受系爭建物，且為現況交屋等語（見本院卷第142頁），被告葉慶麟於另案亦以證人身分為相同證述（見本院卷第108至110頁），被告蕭清鳳亦自承其僅給付60萬元予被告葉慶麟（見本院卷第90頁），是被告葉慶麟與被告蕭清鳳間就系爭建物約定之買賣價金為60萬元乙節，應堪認定，被告蕭清鳳固辯稱系爭建物之約定價款為220萬元，係被告葉慶麟免除160萬元之給付義務云云，惟未提出任何具體證據以實其說，自難採信。故被告上開所辯，均無足採。
四、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、土地法第104條規定，請求確認原告就系爭建物有優先購買權存在；並請求塗銷被告葉慶麟與被告蕭清鳳於110年12月7日以買賣為原因就系爭建物所為所有權移轉登記，及被告蕭清鳳與被告李明淳於111年10月27日以贈與為原因就系爭建物所為所有權移轉登記；暨被告葉慶麟就系爭建物應依其與被告蕭清鳳於110年11月29日簽定系爭買賣契約之同一條件，即按價金60萬元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開價金後，將系爭建物所有權移轉登記予原告，均應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
民事第一庭 法 官 潘韋廷本件正本證明與原本無異。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
書記官 陳佩瑩