臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第259號原 告 胡榮順
胡榮貴胡程閎
胡健群胡雅丞胡玉玲黃淑梅胡映祥（即胡榮發之繼承人）
胡映鈺（即胡榮發之繼承人）
胡榮初
胡榮豊上列胡榮貴、胡映祥、胡映鈺三人共同訴訟代理人 胡榮順上列十一人共同訴訟代理人 張宇被 告 傅久妹上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告於補償被告新臺幣（下同）肆佰壹拾捌萬零壹佰伍拾陸元後，兩造間就坐落新竹市○○段○○○地號土地（面積0.021681公頃）之耕地三七五租約（字號：東埔字第419號，其中關於新竹市○○段000地號），應予終止。
被告應於原告給付第一項補償金額後，將第一項所示土地騰空返還予原告。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就坐落新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地）訂有耕地三七五租約（東埔字第419號租約其中1筆土地，下稱系爭耕地租約），因發生耕地租佃爭議，原告於民國113年8月5日向新竹市政府耕地租佃委員會申請調解，經新竹市政府耕地租佃委員會調解、調處均不成立，經新竹市政府移送本院。上情有新竹市政府114年2月17日府地籍字第1140034129號函暨檢附之調解、調處相關筆錄等文件資料可稽（卷第11-88頁）。是本件租佃爭議事件之起訴為合法。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時原聲明：給付被告補償費4,180,156元以終止系爭耕地租約中關於系爭土地之租約。嗣追加聲明：被告應於原告給付上開金額後，將系爭土地騰空返還予原告（卷第98頁）。原告所為追加，核與前引規定無違，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告及訴外人陳憲文與被告間，訂有耕地三七五租約（東埔字第419號），被告承租新竹市○○段000○○○○000○00000○000地號土地，惟因原告所共有之仙水段707地號土地經依法變更為第一種商業區，已非耕地，爰依減租條例第17條規定，由出租人即原告給予承租人即被告補償後，終止系爭土地之租約。（註：訴外人陳憲文僅為665地號共有人，並非系爭土地共有人，故以下省略）。系爭土地上只有種一些香蕉及放置廢棄物品，被告應於原告給付補償後，將系爭土地騰空返還予原告。並聲明：如主文第1、2項所示（卷第98頁）。
二、被告則僅於調解前陳述：不同意原告所提補償金之金額及條件，被告願以相同條件即土地公告現值承購系爭土地。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造就系爭土地訂有系爭耕地租約，原告為出租人、被告為承租人，系爭耕地租約期間於115年12月31日屆滿；系爭土地業已依法變更為非耕地使用等情，有系爭耕地租約、新竹市都市發展資訊整合圖台使用分區查詢結果、系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（卷第32-34、72-77頁）。原出租人「胡榮發」於110年4月3日死亡，其權利範圍由原告胡映祥、胡映鈺繼承，並完成土地繼承登記，亦核與繼承系表及土地謄本記載相符（卷第37-38頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。是以，原告此部分主張堪信真正。
㈡、依減租條例第17條第1項第5款、第2項規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」「依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」系爭土地既已依法變更為非耕地使用，則原告終止系爭土地之租約，於法有據，但應給付被告補償金。至於補償金額，原告依規定核算之補償費為4,180,156元，經新竹市○○000○0○00○○○○○○○○○○段000地號土地經依法變更為非耕地，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款得終止租約之要件，申請人依規核算補償費共計4,180,156元，惟對造人經通知未出席，租佃雙方對補償費無法達成共識。」等語甚明（卷第27頁）。經本院複算系爭土地面積216.81平方公尺、113年公告現值每平方公尺64,300元、扣除土地增值稅1,400,416元（卷第85-88頁新竹市稅務局函），餘額1/3確為4,180,156元無誤【計算式：（216.81㎡64,300元－1,400,416元）1/3＝4,180,156元】。被告復未爭執上開補償金額有何計算錯漏之處。是以，原告主張其應給付被告補償費為4,180,156元，亦屬有據。
㈢、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第455條前段定有明文。查依系爭耕地租約，被告就系爭土地之承租範圍為全部面積0.021681公頃，依原告所述，被告僅種植一些香蕉樹。本院審酌香蕉樹生長採收週期約10-13個月，自原告113年8月5日申請調解之日起迄今，被告已有足夠時間可以採收，迨至原告給付補償金時，應無尚未收獲之農作物。是以，系爭耕地租約就系爭土地部分終止後，原告依民法第455條請求被告騰空返還系爭土地，應屬有據。
㈣、綜上，原告依減租條例第17條第1項第5款、第2項規定補償被告4,180,156元之後，兩造系爭耕地租約就系爭土地部分應予終止（註：系爭耕地租約就仙水段665（內）、666、666-1地號土地之租約並未終止，應予指明）。終止後，原告依民法第455條請求被告應騰空返還系爭土地，即屬有據。爰判決如主文第1、2項所示。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：依減租條例第26條第1項，免徵裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 24 日
書記官 凃庭姍