臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第472號原 告即反訴被告 陳黎輝訴訟代理人 李友晟律師被 告即反訴原告 朱永煇訴訟代理人 蘇思鴻律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國114年12月10日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣580萬元，及自民國113年8月12日起至清償日止，按日給付原告新臺幣2,900元。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項原告如以新臺幣193萬4,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣580萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告向臺灣桃園地方法院聲請對被告核發支付命令，經臺灣桃園地方法院核發113年度促字第13509號支付命令命：「債務人應向債權人清償新臺幣(下同)580萬元，及自支付命令送達之翌日起清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並賠償督促程序費用500元。」(見桃園地方法院113年度促字第13509號卷第3頁)。嗣被告對上開支付命令表示不服，提出異議而視為起訴，本件訴訟進行中原告於民國114年5月19日以民事訴之追加暨準備(一)狀變更訴之聲明為：「「(一) 被告應給付原告580萬元，及自113年8月12日起至清償日止，按日給付原告2,900元。(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。(三)訴訟費用由被告負擔。
」(見本院卷第45至50頁)，核屬變更應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實均屬同一，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣原告前委託黎明不動產仲介經紀有限公司（下稱「台慶不動產」）居間出售原告所有新竹縣○○鄉○○段0000、0000-0、0000-0、0000-00、0000-00、0000-00、0000-00（權利範圍：2/20）共7筆土地（下合稱系爭土地)。系爭土地經台慶不動產仲介人員居間後，原告與被告於民國113年7月23日達成合意，以580萬元出售系爭土地予被告，兩造並於同日簽署土地買賣契約書及價金履約保證申請書，被告嗣於當日將買賣價金匯入雙方共同向合泰建築經理股份有限公司（下稱「合泰建經公司」）申辦之履約保證專戶。原告嗣後於113年8月12日依系爭土地買賣契約書之約定將系爭土地移轉登記予被告，然被告卻突然無故拒絕履約。嗣後更於113年8月21日以桃園民生路郵局存證號碼000310號存證信函向合泰建經公司表示台慶不動產仲介人員所稱買賣土地範圍與實際買賣之土地範圍有重大落差，恐涉及詐欺，故要求合泰建經公司不得進行撥款作業。
(二)依兩造共同簽署之價金履約保證申請書第1條第2項約定：「甲方應付之買賣總價款…，於乙方產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經撥付乙方或返還甲方，同時解除本契約之保證責任。」，是以，甲方即被告應給付之買賣價金，應於乙方即原告將系爭土地移轉登記予被告即113年8月12日後，被告即應使合泰建經公司將履約保證專戶內之買賣價金580萬元撥付予原告，然被告不僅未使合泰建經公司將履約保證專戶內之款項撥付原告，甚且向合泰建經公司表示本件土地買賣恐涉有詐欺之嫌而要求合泰建經公司不得撥付款項予原告（原告否認之），被告自當陷於給付遲延無疑。
(三)對於被告之無端指摘台慶不動產仲介人員稱買賣土地範圍與實際土地範圍有落差云云，台慶不動產已於113年9月10日以新豐山崎郵局存證號碼000271號存證信函嚴正否認，此前原告亦透過台慶不動產仲介人員多次催告被告履約，被告均不為所動，原告僅得於113年9月26日再次以新豐山崎郵局存證號碼000278號存證信函催告被告於文到3日內履行契約，並依系爭土地買賣契約第10條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。」，被告未於113年8月12日即原告將系爭土地移轉登記之日使合泰建經公司撥付款項予原告而陷於給付遲延，已如前述，則原告依系爭土地買賣契約第10條第2項約定，請求被告自113年8月12日起至其清償日止，按日給付依買賣總價款0.5‰計算即每日2,900元之違約金（計算式：580萬*0.5‰=2,900）。
(四)為此，爰依系爭土地買賣契約、民法第367條之規定提起本件訴訟，並聲明：
1、被告應給付原告580萬元，及自113年8月12日起至清償日止，按日給付原告2,900元。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)台慶不動產仲介人員於帶看系爭土地時，告稱系爭土地上有一處斜坡平台（下稱系爭平台）係由原告花費整理（標的物現況說明書倒數第二欄位「本土地曾經開挖：整平台」），而系爭平台可以往下方俯瞰，是適合做為露營、休閒的場域。此外，台慶不動產仲介人員稱土地現場有以童軍繩綁在樹木上成一直線，作為與鄰地之界線標記。被告於113年7月23日如期給付價金匯款580萬元至履約保證專戶。然而於買賣後、地政人員至現場測量時，始知悉該童軍繩之界線並非實際界址，且台慶不動產仲介人員於現場所述之平台，非在系爭土地範圍之內，亦即台慶不動產仲介人員於現場所介紹之土地界址狀況與實際上有明顯落差。併參被證二地籍圖中之綠色範圍為系爭土地之實際位置，紅色線條為童軍繩作為與鄰地界址之位置，黃色部分（面積約100坪）為系爭平台之位置。被告遂於113年8月間持續與台慶不動產仲介人員協商如何處裡，經估算系爭平台之面積大約為100坪，台慶不動產仲介人員雖然願意補償27萬元予被告，但被告認為系爭平台係被告購買的重要原因，故未同意台慶不動產仲介人員提出之補償條件。由於鄰地已被套繪管制而無法分割出售，台慶不動產仲介人員介紹土地現況之情形與買賣標的不符而不同意撥款。
(二)另由於系爭平台之瑕疵屬於出賣人於締約時於標的物現況說明書記載錯誤之瑕疵，被告誤信該說明書之記載，致簽約購買後始發現系爭平台自始不包含在買賣範圍，原告亦應負債務不履行之損害賠償責任。
(三)依價金履約保證申請書第4條：「有關第2條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議…均由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料所認定之結果為準。如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟…」；第5條第1項：「若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟…則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決…」換言之，買賣雙方透過履約保證專戶之目的係為確保流程順利，如買受人依約給付價金至履約保證專戶內，即屬依照合約履行給付價金之義務而無違約之情形，且如履保公司認定有暫不撥款之事由時，自應交由雙方自行調解或司法認定。本件履保公司不撥款之原因即認定本件確實有界址爭議，則既然被告已將全數價金匯款至履保專戶內，且經履保公司認定暫不撥款為宜，故被告自無給付遲延而違約之情況。
(四)答辯聲明：1、請求駁回原告之訴。2、訴訟費用由原告負擔。3、如獲不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴原告主張：反訴被告於現況說明書有註記「整平台」，即指反訴被告應交付之土地中應包含被證二黃色面積中之系爭平台（估略約100坪），由於系爭平台之價值較其餘斜坡土地高，反訴原告如欲就其餘斜坡土地整理類似之平台，所需費用約100萬元，故認此瑕疵造成系爭土地減少之價值減損或者反訴原告因此需額外花費之成本為100萬元，並依照此金額主張之。反訴被告稱系爭土地已於113年8月14日進行土地鑑界時即已點交，係反訴原告拒絕點交程序等語，與事實不符，蓋113年8月14日當天仲介人員並未進行點交程序，倘若真有點交，應請反訴被告或仲介人員提出點交簽名之單據以舉證說明。此外，反訴原告email詢問台慶不動產仲介人員關於本件爭議，總部答覆「目前該案件尚未完成正式點交手續，因此尚未符合履保公司出款及結案之條件」等語，因此難認系爭土地已有辦理點交手續而尚未實際點交予反訴原告管理使用。為此，爰依民法第354條第1項前段、第2項、第359條之規定提起反訴，並聲明：
1、反訴被告應給付反訴原告100萬元，及自本訴狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2、反訴裁判費用，由反訴被告負擔。
3、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、反訴被告則以：系爭土地上之童軍繩係為安全所設置，並「非」作為系爭土地之界址，土地現況說明書上之「整平台」係指原告於系爭土地上興建房屋時所為整地之行為，並「非」反訴原告所指之稜線防滑階，故反訴被告所交付之系爭土地並無瑕疵。反訴原告不知何故自行認定稜線防滑階屬於系爭土地買賣範圍，自不得據此認定反訴被告交付之系爭土地有瑕疵，故反訴原告之主張無理由，應予駁回。姑不論系爭土地有無瑕疵乙節（反訴被告嚴正否認之），反訴原告似欲主張民法第359條之減少價金，然其自承於113年8月14日即認為系爭土地有瑕疵，甚且於113年9月30日以存證信函通知反訴被告，認系爭土地有瑕疵，可認反訴原告至遲於113年8月14日即已知悉系爭土地有瑕疵（僅為假設，反訴被告否認之），然反訴原告遲至114年6月3日始於本件訴訟進行中提出減少價金之事，並於114年10月3日始正式請求減少價金，早已罹於民法第365條規定6個月之除斥期間，反訴原告自不得再請求減少價金等語。反訴答辯聲明：(一)駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請。(二)訴訟費用由反訴原告負擔。(三)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院之判斷：
(一)兩造就系爭土地簽訂系爭土地買賣契約，原告業於113年8月12日將系爭土地移轉登記予被告，被告亦已將系爭土地買賣價金匯入合泰建經公司之履約保證專戶，此有卷內系爭土地買賣契約、價金履約保證申請書、新竹縣竹東地政事務所於114年5月14日以東地所登字第1140002636號函檢送113年東地字第103320號土地登記申請資料、合泰建經公司114年5月20日以交字第11405-MBR-019號函為證(見本院卷第39至44頁、第69至76頁、第115頁)，且兩造均不爭執，自堪信為真實。
(二)按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第367條、第229條第1項分別定有明文。經查：
1、被告抗辯台慶不動產仲介人員帶看系爭土地時，曾指土地現場以童軍繩綁在樹木上作為與鄰地之界線標記，與其後地政人員測量之界線不同云云。然證人即台慶不動產仲介人員鍾宜頻到庭證述「(問：第2次你帶被告看現場時，如何和被告介紹系爭土地範圍？)我有帶地籍圖，因為現場的道路之前我曾經參與鑑界，所以我就我所知的部分告知他。(問：當時現場有無童軍繩？)有。(問：你有無與被告提到童軍繩的事？)地上有界樁，也有童軍繩，我是以界樁為主，我沒有提到童軍繩。到山頂稜界也就是最高的地方時，因為整座山都有童軍繩，被告有問我為什麼，我說整座山都是陡坡，地主怕危險，所以用童軍繩拉起來怕有人掉下去。」(見本院卷第235至236頁)，與原告所述於系爭土地稜線、山道較危險之處均用童軍繩作為步道處之安全警示等內容相符，且依原告所提出之現場照片(見本院卷第173至182頁)，可見系爭土地上確有多處以童軍繩纏繞於樹幹之情形，多屬在陡坡或步道邊界處，亦有步道兩側皆綁有童軍繩之情形，實以原告與證人鍾宜頻所述內容較為可信，被告所述內容並未提出任何足以支持其說之依據。
2、被告又主張台慶不動產仲介人員告知系爭土地有包含系爭平台，於鑑界時卻發現不在其中等語，然證人鍾宜頻到庭證述：「(問：是否有講到平台的事？)平台以前是1個古道，之前賣的時候沒有鑑界，地主想說都沒有使用，就自己除草整理，所以就像1個平台，那只是散步使用。(問：【提示卷第137頁並告以要旨】是否即為此張照片中黃色部分？)是。(問：妳有無和被告說買賣標的包含此部分？)沒有，我說以鑑界為主。」等語(見本院卷第235至236頁)，與被告所述不同。被告雖舉系爭土地買賣契約書內標的物現況說明書(土地)中所記載「整平台」之字樣(見本院卷第135頁)，作為認定原告保證系爭平台為交易範圍之證據。惟查，上開現況說明書中雖確有記載「整平台」3字，然僅憑此文件，並無法實際看出「整平台」中所指位置、範圍、面積究竟為何，是否即為被告所指系爭平台；且證人鍾宜頻到庭證述「（問：（提示卷第135頁並告以要旨）現況說明書上「整平台」之文字是何意思？）因為原告總共要出賣有6筆土地，其中有1筆土地賣方在上面有蓋房子，因為要蓋房子所以一定要整理出1個平台才能興建，所以才在現況說明書上這樣寫。（問：「整平台」的文字是妳所寫？）是我寫的。(問：這個記載與上開提示妳黃色部分有無關係？)沒關係。（問：整個買賣過程兩造有無實際接觸？）簽約當天是第1次見面，第2次就是鑑界。(問：如果依證人所述「整平台」的文字是指在講原證十二之0000-00地號土地，這本來即包含在買賣範圍，為何還要特別註記「整平台」？)原告買系爭土地時是沒有房屋的，所以他有整平台就必須要告知，這棟房屋是原告蓋的，原告買系爭土地時並沒有房屋。」等語(見本院卷第236至238頁)，可知證人鍾宜頻於標的物現況說明書上備註整平台之用意，在於系爭土地經原告買受後有部分土地整理為平台並蓋有房屋之說明，而非指系爭平台之範圍。且被告由台慶不動產仲介人員2次帶看系爭土地時，原告均未在場，此為兩造所不爭執，是原告自無可能向被告保證系爭土地之範圍包含系爭平台或童軍繩標示處即為土地地界，是被告以此理由拒絕付款給原告，其抗辯顯不足採。
3、被告另曾提出台慶不動產仲介人員對話截圖，表示仲介方願意補償被告28萬元，作為原告曾保證系爭平台為出賣範圍之證據(見本院卷第139至140頁)。惟揆諸卷內被告與台慶不動產仲介人員之對話紀錄內容，僅為仲介研擬解決方式之後續討論，雖有提及要補償被告28萬元之對話，然仲介補償被告之動機多端，亦有可能出於息事寧人或希望案件平和落幕，以確保自身口碑等理由，尚無從據此認定原告有承諾系爭平台為出賣範圍。
4、被告亦主張原告並未點交系爭土地，然證人鍾宜頻證稱：「(問：鑑界當時有無爭議？)被告認為稜線部分（即卷第137頁黃色部分）是他的，但鑑界結果不是他想要的，所以被告拒絕點交。(問：原告在鑑界當天有要點交系爭土地的意思？)對。(問：一般在土地買賣時，如何算是點交？) 鑑界當天視同點交。(問：一般在土地買賣時，點交文件何時簽署？) 現場點交後，直接到代書事務所或是在仲介公司簽立點交同意書。(問：本件為何未簽立點交同意書？) 被告認為有爭議所以不願意簽。(問：本件有無交付房屋鑰匙？) 沒有。房屋鑰匙留在現場，因為被告拒絕點交。(問：有無告知被告鑰匙放在何處？)口頭上有和被告說放在窗戶上面的溝槽裡，後來也有用LINE和被告說。」等語(見本院卷第237至240頁)，由上可知，原告本有於鑑界當天交付系爭土地之意，係因被告拒絕點交，以致雙方並未簽署點交證明文件，故被告自不得以原告未提出點交證明文件，即謂原告未為點交系爭土地。
(三)基此，依兩造共同簽署之價金履約保證申請書第1條第2項約定：「甲方應付之買賣總價款…，於乙方產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經撥付乙方或返還甲方，同時解除本契約之保證責任。」是甲方即被告應給付之買賣價金，應於乙方即原告將系爭土地移轉登記予被告即113年8月12日後，被告即應使合泰建經公司將履約保證專戶內之買賣價金580萬元撥付予原告，然被告通知合泰建經公司使其不得對原告撥付款項，並於113年8月14日拒絕點交土地，自應負遲延責任無疑。另依系爭土地買賣契約第10條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。」，查被告於113年8月12日起陷於給付遲延，已如前述，則原告依系爭土地買賣契約第10條第2項約定，請求被告自113年8月12日起至其清償日止，按日給付依買賣總價款0.5‰計算即每日2,900元之違約金，為有理由，應予准許。
(四)至反訴原告主張反訴被告於現況說明書有註記「整平台」，即黃色面積中之平台（估略約100坪），如欲就其他斜坡整地為平台需額外花費100萬元，請求反訴被告減少價金100萬元云云。惟按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」民法第365條第1項定有明文。經查，反訴原告至遲於系爭土地鑑界時即113年8月14日即知悉系爭平台非出賣土地之一部分，卻遲至114年6月3日始提出減少價金之抗辯，已罹於民法第365條規定之6個月時效而消滅，故反訴原告主張本件應減少買賣價金云云，自屬無據。
六、綜上所述，本訴部分，原告本於兩造間土地買賣契約及民法第367條之規定，請求被告給付580萬元，及自113年8月12日起至清償日止，按日給付原告2,900元，均有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告主張買賣標的物有瑕疵請求減少價金100萬元，為無理由，應予駁回。
七、本訴為本訴原告勝訴之判決，而原告業陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰命提供相當之擔保准為假執行，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。另反訴原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第一庭 法 官 高上茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數檢附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 陳筱筑