臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第437號原 告 鄭達人訴訟代理人 邱英豪律師複代理人 張世東律師被 告 葉麗玉被 告 蔡○進上一人法定代理人 蔡淑娟被告葉麗玉、蔡○進共同訴訟代理人
王志陽律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國114年5月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國(下同)113年3月28日取得坐落新竹市○○段○○段000○000地號土地持分各八分之三，而系爭146、147地號土地上建有新竹市○段○○段000○號建物（門牌號碼為新為新竹市○○路00○0號，被告歷年來將系爭房地出租予第三人鴻韻樂器行，據原告詢問買賣前手及第三人鴻韻樂器行後得知，鴻韻樂器行承租新竹市○○路00○0號房地之每月租金為新台幣(下同)17萬元，且該租賃契約業經公證。原告既已取得上開土地之應有部分，依法即應享有上開土地應有部分之權利義務，被告出租系爭房地雖有民法有關買賣不破租賃原則之保障，然仍應將租約内容明示原告，並將對應原告所有土地持分之租金給付原告，被告收受其所有權範圍以外之租金而侵害原告之所有權。本件請求權基礎為不當得利、侵權行為。被告將所有的租金均納為己有，原告本於系爭土地之共有人，就被告無權取得之部分，當應認係不當得利、侵權行為。考量上開房屋使用年限已久，房屋老舊等節，及系爭土地位置極佳，處於市中心精華地段等因素，原告認為本件租賃有關房屋與坐落土地各自聯合貢獻房地價值之比例應為2：8，故原告應得每月租金為5萬1000元。（計算式：17萬0.8*3/8=51000)。原告依不當得利、共同侵權行為法律關係起訴，請求相當於租金之不當得利。
㈡、訴之聲明：⒈被告應連帶給付原告六十一萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。
⒉被告應連帶自114年3月29日起，按月於次月28日給付原告五萬一千元至租約到期止。
⒊第一項聲明如受勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、系爭坐落新竹市○○段○○段000○000地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路0000號房屋，原為被告蔡○進之配偶蔡陳秀、被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2。被告蔡○進之配偶蔡陳秀於106年3月28日死亡，所遺留系爭146、147地號土地應有部分各1/2，由被告蔡○進之子蔡國華分割繼承取得應有部分3/8、被告蔡○進之女蔡淑貞分割繼承取得應有部分1/8；所遺留新竹市○○路0000號房屋應有部分1/2，則由被告蔡○進分割繼承取得。嗣於112年6月1日（即被告蔡○進113年7月8日受監護宣告前），由蔡國華代理被告葉麗玉、被告蔡○進與第三人簽約將系爭坐落新竹市○○路0000號房屋（第1、2、3、4樓及地下1層）出租予第三人，每月租金17萬元，由承租人代扣租賃所得10%即17,000元、代扣補充健保費2%即3,400元，每月實收149,600元（年收1,795,200元），即被告葉麗玉、被告蔡○進每月收取租金金額為74,800元，被告葉麗玉之租金由其女廖婉如代領，被告蔡○進之租金則由其女蔡淑娟之配偶曾文章代領，用以照顧年邁失智受監護宣告之被告蔡○進。113年3月間，被告蔡○進之子蔡國華因需錢孔急，而以所有系爭146、147地號土地所有權應有部分3/8為擔保對外借款遭詐騙，以致土地所有權落入原告之手，原告旋即以系爭土地所有權應有部分3/8為第三人辦理預告登記，且為第三人設定2000萬元之抵押權。被告葉麗玉為系爭房地所有權人，則被告葉麗玉將所有系爭房地出租予第三人，並無不當得利可言；又被告蔡○進所有新竹市○○路0000號房屋與坐落之系爭146、147地號土地，原為同一人即被告蔡○進之配偶蔡陳秀所有，蔡陳秀死亡之後，系爭房屋、土地因移轉而分屬不同一人即被告蔡○進、第三人蔡國華、蔡淑貞所有，依據民法第425條之1第1項規定，系爭房屋受讓人即被告蔡○進與系爭土地受讓人即第三人蔡國華、蔡淑貞間有法定租賃關係，即被告蔡○進所有系爭房屋使用第三人蔡國華、蔡淑貞所有系爭土地，並非無權占有，則被告蔡○進將所有系爭房屋及有法定租賃關係之系爭146、147地號土地出租予第三人，自亦無不當得利之問題，亦無何侵權行為之可言。原告僅取得第三人蔡國華所有系爭146、147地號土地應有部分3/8之所有權，系爭租賃契約之出租人為被告葉麗玉及被告蔡○進，租賃標的則為系爭新竹市○○路0000號房屋（第1、2、3、4樓及地下1層），原告既非繼受取得系爭租賃契約出租人之權利及地位，自無依民法買賣不破租賃之規定，請求給付租金之權利。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、坐落新竹市○○段○○段000○000地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路0000號房屋，原為被告蔡○進之配偶蔡陳秀、被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2，有戶口名簿、土地所有權狀、建築改良物所有權狀為證（被證2）。被告蔡○進之配偶蔡陳秀於106年3月28日死亡，所遺留系爭146、147 地號土地應有部分各1/2，由被告蔡○進之子蔡國華分割繼承取得應有部分3/8、被告蔡○進之女蔡淑貞分割繼承取得應有部分1/8；所遺留新竹市○○路0000號房屋應有部分1/2 ，則由被告蔡○進分割繼承取得，有財政部北區國稅局遺產稅免稅證明書、建物所有權狀、新竹市地籍異動索引為證（被證3）(原告所提原證1土地登記謄本、原證2建物登記謄本) ，並有本院依職權查詢系爭建物、土地資料之謄本及異動索引在卷可稽。
㈡、系爭坐落新竹市○○段○○段000○000地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路0000號房屋，原為被告蔡○進之配偶蔡陳秀、被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2，蔡陳秀於106年3 月28日死亡後，所遺留系爭146、147地號土地應有部分各1/2，由被告蔡○進之子蔡國華取得應有部分3/8、被告蔡○進之女蔡淑貞取得應有部分1/8；所遺留新竹市○○路0000號房屋應有部分1/2，則由被告蔡○進取得。嗣於112年6月1 日（即被告蔡○進113年7月8日受監護宣告前），由蔡國華代理被告葉麗玉、被告蔡○進與第三人簽約將系爭坐落新竹市○○路0000號房屋（第1、2、3、4樓及地下1層）出租予第三人，每月租金17萬元，由承租人代扣租賃所得10% 即17,000元、代扣補充健保費2%即3,000元，每月實收149,600 元（年收1,795,200
元），被告葉麗玉、被告蔡○進每月收取租金金額各為74,800元，被告葉麗玉之租金由其女廖婉如代領，被告蔡○進之租金則由其女蔡淑娟之配偶曾文章代領，有房屋租賃契約、房租收據為證（被證4）。
四、本件爭點：本件原告依不當得利、侵權行為請求如訴之聲明第一項、第二項，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號民事判決意旨參照）。次按民法第425條之1之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號民事判決意旨參照）。
㈡、經查，坐落新竹市○○段○○段000○000地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼新竹市○○路0000號房屋(下系系爭房屋)，原為被告蔡○進之配偶蔡陳秀、被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2。被告蔡○進之配偶蔡陳秀於106年3月28日死亡，所遺留系爭146、147地號土地應有部分各1/2，由被告蔡○進之子蔡國華分割繼承取得應有部分3/8、被告蔡○進之女蔡淑貞分割繼承取得應有部分1/8；所遺留新竹市○○路0000號房屋應有部分1/2，則由被告蔡○進分割繼承取得，有戶口名簿、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、財政部北區國稅局遺產稅免稅證明書、建物所有權狀、地籍異動索引在卷可稽(本院卷第57-69頁)，是以系爭土地及系爭建物原為被告蔡○進之配偶蔡陳秀、被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2，推定在系爭建物得使用期限內成立法定租賃關係，被告所有之房屋就原告所有系爭土地應有部分，有民法第425條之1第1項所定租賃關係存在，並非無權占有，則系爭建物占用原告所有系爭土地應有部分即非無法律上原因，自與不當得利之構成要件有間，揆諸前揭說明，原告依據不當得利、共同侵權行為法律關係起訴，請求相當於租金之不當得利，為無理由。
㈢、綜上所述，原告依不當得利、侵權行為法律關係，起訴請求⒈被告應連帶給付原告六十一萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。⒉被告應連帶自114年3月29日起，按月於次月28日給付原告五萬一千元至租約到期止，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，原告聲請鑑價等證據調查，因本件事證已臻明確而無必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第一庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 23 日
書記官 高嘉彤