臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第568號原 告 林祺揚訴訟代理人 彭首席律師複代理人 陳葶伊律師被 告 戴旭志被 告 李佳衡共 同訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國114年11月20日辯論終結，判決如下：
主 文被告戴旭志、李佳衡應連帶給付原告新臺幣150萬元及自114年6月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣50萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告與被告戴旭志於民國(下同)104年5月29日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告戴旭志向原告承租門牌號碼為新竹縣○○市○○○路00號之房屋乙棟及其停車場（下稱系爭房屋），而被告李佳衡為被告戴旭志之連帶保證人，租期自104年9月1日起至130年3月31日止，每月租賃金 額依照系爭租約第三條規定應於每月5日前繳交當月租金。 被告戴旭志約於113年4月、5月間，向原告表示欲提前終止租約，期間亦提及會盡力去尋找下一間願意接下系爭房屋作為月子中心或醫美診所之承租人，以免浪費當時裝潢格局，惟最後都未獲具體回應，使原告僅能退而求其次，將系爭房屋隔間重建格局，復更為套房出租態樣。原告原係將位於新竹縣○○市○○○路00號之房屋（下稱系爭房屋）作為自營月子中心使用，後調整用途，改作一樓經營餐廳事業，二樓三樓各有8間套房出租、四、五樓各有6間套房出租，均為水泥隔間，總數28間，且每間套房皆有各自獨立之電錶及電熱器。嗣後，原告將系爭房屋出租予被告，由被告又重新作為月子中心營業空間使用。被告進駐後，將二樓原有之隔間全數拆除，並依其營業需求調整全棟空間配置，使整棟之房間隔間數變更為18間（一樓另有第19間作為展示用途），並且因應出租套房轉為產後護理，被告拆除原先各套房之獨立電錶及電熱器，轉成電器盤電力系統及全戶供應之熱水系統，原告原有的格局、設備、電力系統、供熱系統，均因被告承租營業目的，而有巨大改變，原告亦將套房内原有之所有設備悉數轉交予被告使因被告提前終止兩造所簽訂之租賃契約（下稱系爭租約），原告遂重新規劃房屋用途，現階段系爭房屋之使用情形為：一、二樓由永慶不動產作為辦公室使用，三至五樓則恢復為套房出租用途，且因被告經營月子中心時，有變更原告原先水電系統之配置，是原告又再為各間套房改裝回獨立電錶及電熱器，以符合個套房承租人水電計算各自獨立之需求，與月子中心營業有所不同。系爭租約第7條第4項違約金條款之訂立係因原告當初將系爭房屋出租予被告戴旭志作為月子中心時，曾為此打掉原有隔間並為其支出電線重拉之費用，原告為避免被告戴旭志於系爭房屋裝潢成月子中心後又未能承租至系爭租約所訂年限，致原告無法收回先前裝潢所支出之成本，特訂定此違約金條款，一旦承租人提前終止系爭租約，即須賠償上開條款所訂立之違約金，原告於出租予被告戴旭志前所支出之費用，外加因被告戴旭志提前終止租約所生之裝潢費用，實際上顯已超出原告依上開條款所得請求之新台幣(下同)150萬元違約金。本件之違約金性質應為 「懲罰性違約金」，而得與債務不履行之損害賠償併同主張，據此，原告所受之損失皆因被告戴旭志提前終止系爭租約所生，此係可歸責於被告戴旭志之事由，致為不完全給付，原告自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，向其請求因不完全給付所生之損害賠償。
㈡、訴之聲明：⒈被告應連帶給付1,500,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告戴旭志是在104年5月29日與原告就新竹縣○○市○○○路00號（下簡稱系爭房屋）及停車場訂立租約並經營迎馨產後護理之家，然系爭房屋於96年6月25日核發之使用執照即已明揭該建物1至5樓均作「做月子中心」使用，被告戴旭志104年承租時就是系爭房地現狀承租（當時原告在系爭建物1、2樓自行經營餐廳，3至5樓套房出租），原告復未舉證證明其在104年5月29日訂約後有為被告戴旭志之利益就系爭房屋支出何等裝潢成本之事實，已難信其主張為真。系爭租約雙方已合意於113年6月30日終止，被告戴旭志已交還房屋予原告，並與原告協議以房間內既存的家電設備及家具櫥櫃等有價值之物抵付提前終止租約之違約金。詎料原告竟無視兩造已合意終止租約之事實，原告在租約終止前已將系爭房屋1、2樓出租給永慶不動產竹北高鐵仕心加盟店，卻謊稱被告積欠租金，於113年8月12日訴請被告二人連帶給付租金2,565,000元，經本院駁回其訴。兩造已就違約金協議以現場所留之設備抵付，有原告與被告戴旭志對話錄音及譯文、戴旭志與原告配偶LINE對話記錄可證。被告戴旭志已移交給原告之設備單單以19個套房內留存之電器用品、家具櫥櫃、桌椅、衛浴設備（免治馬桶）、床組床墊等每個房間以10萬元之極低金額估價，至少值190萬元，遑論其餘公共空間之分離式冷氣5臺、熱水器設備等等有價之物。原告提起本件給付違約金訴訟，顯無理由。
㈡、答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告戴旭志與原告於104年5月29日與原告簽署原證1之租約，原約定租期從104年9月1日至130年3月31日共計25年7個月，並合意於113年6月30日終止租約。
㈡、被告李佳衡就本件租約，為被告戴旭志之連帶保證人。
㈢、原告在本案起訴前曾於113年8月12日以被告戴旭志『未給付租金』為由，向臺灣新竹地方法院訴請被告二人連帶給付租金2,565,000元，經該法院於114年2月12日以113年度竹北簡字第465號民事判決駁回原告之起訴，並因原告未上訴而確定。
四、本件爭點：
㈠、原告與被告戴旭志間，有無以移交月子中心之設備與裝潢抵付違約金之約定？有無以需有月子中心業者承租為抵付違約金之生效條件？
㈡、本件有無違約金過高應予酌減之情形？如有，本件違約金應以若干為合適？
五、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號民事判例意旨參照)。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第445條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有(最高法院98年度台上字第1127號民事判決意旨參照)。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條定有明文。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，自非不得謂為默示之意思表示(最高法院97年度台上字第1668號 民事判決意旨參照)。
㈡、經查，依兩造（出租人：林祺揚、承租人戴旭志、連帶保證人：李佳衡）於104年5月29日簽訂之系爭租約第1條：房屋所在地及適用範圍：新竹縣○○市○○○路00號全棟及其停車場。第2條：租賃期限：自中華民國104年9月1日起至130年3月31日止，共計25年7個月。第4條第1項約定：「本房屋係供產後護理之家使用」；第4條第5項約定：「房屋有改裝之必要，乙方得以自行裝設，但不得損壞原有建築物主體結構，乙方於交還房屋時須維持良好使用狀況否則應負責回復原狀」；系爭租約第7條第2項約定：「乙方遷出時，應遺留室内裝潢隔間完整性不得破壞。」；系爭租約第7條第3項約定：
「雙方如覓有保證人，與被保證人負連帶保證責任」；第4項約定：「契約租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應得他方同意，並應預先於壹個月以書面通知他方，以契約生效日至正式營業日104年6月1日至105年3月31日止應賠償他方新台幣八百萬元之損害金。租賃第1至5年應賠償他方新台幣三百萬元之損害金。租賃6至15年應賠償他方新台幣壹百五十萬元之損害金。租賃第16至25年應賠償他方新台幣九十萬元之損害金。」。次查，林祺揚與戴旭志113年7月2日之對話紀錄：原告稱：若有月子中心繼續租，跟被告收違約金沒有道理。因為我們人不要這麼檢角，你新新的我把你拆掉，我覺得這整棟看租月子中心，我沒有損失，我也不會跟你拿半毛錢。結果現在根本沒人租呀。（見本院卷第84頁），原告配偶於114年4月30日傳訊予被告戴旭志「戴先生，我老公說您們有哪些設備清單請造冊後line給我，謝謝」；原告配偶於113年6月15日傳訊給被告戴旭志「還有上次人家來看月子中心，被你說價格殺得很厲害和護理師都找不到，搞得現在都沒有下文。目前只能朝套房出租走了…」被告戴旭志回覆「對方來看時我都沒有跟對方說什麼…我只有他們介紹我們設備及環境，我的立場當然不會跟他們講這些，我們也是希望能夠直接轉移對您們都好…」原告配偶回覆「我老公一直以為會有月子中心來承接，到現在一直都沒有，接下來我老公說麻煩了。」被告戴旭志回覆「我有位朋友他們是經營醫美的想在竹北拓點做旗艦店，星期一有來堪場市調，他們回去評估中我有跟他們說如果有意願會請他跟您聯繫」原告配偶回覆「謝謝你，希望能成功，不然就麻煩了。」；原告配偶於同年月29日傳訊被告戴旭志「戴先生，明天你們若沒點交的話，7/1開始就再多算一個月的房租。」被告戴旭志回覆「明天9：30-10：00總務瓦旦會在現場等候」，有LINE對話紀錄在卷可稽(見本院卷第195-197頁)。綜上以觀，系爭租約終止時，被告曾介紹月子中心、醫美業者前來看屋洽詢，原告認若有月子中心、醫美業者續租，其無損失，被告保留現場狀態，原告可不收違約金。被告雖亦曾介紹業者前來；然實際上並未有月子中心承接續租。再者，被告雖有交予原告電視、小冰箱、床墊、床頭櫃、個人沙發、書桌、餐椅、免治馬桶座、排風機、水龍頭、淋浴設備、冰箱櫃、衣櫃、廚櫃、水槽、熱水器、濾淨水系統、加壓達等物品予原告(見本院卷第93頁)；然而被告自104年9月1日起承租使用系爭房屋，於113年4月30日向原告表示要提前終止租賃契約，被告已使用系爭房屋9年，前開物品至少亦已使用約9年，前開物品耐用年數限大多約為5年至8年，大多已逾耐用年限，被告回復原狀及清運亦需相當高額之費用；況且，其中亦有屬系爭契約第4條第5項約定之對房屋改裝之設備，依該條約定被告於交還房屋時須維持良好使用狀況否則應負責回復原狀。是以尚難認被告交付之物品足以填補原告之損害，並因而免除被告給付違約金之義務。被告就其主張原告同意被告交付前開物品後即免除違約金乙節，未能舉證證明，尚不足憑。
㈢、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院95年度台上字第627號民事判決意旨參照）。次按當事人約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減，民法第252條固有明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。債務如已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。亦即當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院84年度台上字第978號、92年度台上字第2747號民事判決意旨參照）。
㈣、參酌系爭租約第7條第4項約定係賠償未達約定年數之損害金，並無懲罰性之文字，其意在於被告承租未達約定人數時應填補原告因此所受之損害，核屬損害賠償預定之違約金約定。又本件系爭違約金數額是否明顯過高，應予酌減等節，應以被告未如期履行回復原狀，原告因而所受之損害程度，作為違約金是否過高酌減及酌減比例之審酌。本院審酌被告經營坐月子中心，具有相當經營規模，亦具有智識程度及社會地位，且具一定之議約能力，兩造訂立前開租約，並約定逾期違約金之計算標準，法院應予適度尊重，參考社會經濟狀況，兩造經濟情況、被告提前終止租約，系爭房屋前作坐月子中心使用，因無相類業者續租，原告須改裝系爭房屋後再行出租，支出費用已逾150萬元，有估價單可佐，被告留存點交予原告之前開物品已使用9年，價值不高，被告若自行拆除回復原狀清運廢棄物，亦須支付高額費用，被告點交前開物品予原告後此項拆除及清運義務亦轉由原告承受，原告所受損害非輕，原告依上開約定請求違約金，並無過苛。又按保證者，謂當事人約定一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有明文。而連帶保證為保證契約之一種，自應由雙方當事人就保證人願與主債務人負同一清償責任有意思之合致，始足成立(最高法院86年度台上字第3190號民事判決意旨參照)。戴旭志為承租人，李佳衡為連帶保證人，則原告請求被告連帶給付違約金150萬元，為有理由，應予准許。
㈤、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條有明文。本件原告之請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付未確定期限，依上開規定，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年6月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈥、綜上所述，原告起訴請求被告連帶給付150萬元，及自114年6月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保金金額，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，被告聲請向台北富邦銀行竹北分行、陽信銀行竹北分行調取原告帳戶交易明細，傳喚證人張德全等證據調查聲請，因本件事證已臻明確，而無必要，均附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第一庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 27 日
書記官 高嘉彤