臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第714號原 告 蔡楊真珠
楊秋芳兼 共 同訴訟代理人 朱燕惠被 告 楊士綸
楊元華共 同訴訟代理人 邱華南律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國114年9月11日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。查本件原告蔡楊真珠原為坐落新竹市○○段00○0000地號土地（下均逕稱地號，合稱系爭土地）所有權人，嗣原告蔡楊真珠於訴訟繫屬中之民國114年7月15日，將其對於系爭土地之所有權，各移轉登記應有部分3/8予楊秋芳、朱燕惠，其尚保留應有部分所有權均各2/8，楊秋芳、朱燕惠並於114年7月22日具狀聲請承當原告蔡楊真珠之訴訟，已為原告蔡楊真珠所同意等情，有原告蔡楊真珠及楊秋芳、朱燕惠提出之民事承當訴訟聲請狀、系爭土地登記第一類謄本、新竹市地籍異動索引各一份在卷可參（見本院卷第000-000-000頁），復經被告當庭亦表示同意楊秋芳、朱燕惠上開之承當訴訟（見本院卷第226頁），揆諸上開之規定，堪認楊秋芳、朱燕惠已合法承當原告蔡楊真珠原於本件訴訟當事人之地位（就系爭土地應有部分6/8部分），此合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項亦有明文。查原告蔡楊真珠起訴時，原列楊士綸、楊元華、楊澤皓為被告，並聲明：㈠返還不當得利部分：１、被告楊士綸、楊元華應按月給付原告新臺幣（下同）33,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；２、被告楊澤皓應按月給付原告6,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡、返還代墊款部分：被告楊士綸、楊元華應給付原告10,276元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢、門牌號碼新竹市○○街000號建物（下稱系爭建物）停拆期間應給付利息部分：被告楊士綸、楊元華應按月給付原告8,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第10-11頁）。嗣原告楊秋芳、朱燕惠追加依民法第767條第1項、第821條規定為拆屋還地之請求，原告並撤回對被告楊澤皓之訴訟，且迭次變更其訴之聲明（包括撤回部分聲明），原告3人最後之聲明乃為:
㈠、拆屋還地部分（僅原告楊秋芳、朱燕惠為請求）：被告楊士綸、楊元華2人應將坐落系爭土地上，如本院111年度訴字第548號民事判決（下稱前案拆屋還地判決，該事件下稱前案拆屋還地事件）附圖所示編號A（面積72.3平方公尺）、B（面積60.26平方公尺）、C（面積50.72平方公尺）之建物（即系爭建物）拆除，並將上開占用之系爭土地返還予原告楊秋芳、朱燕惠及其他土地之全體共有人；㈡、返還不當得利部分：被告2人應自114年2月17日起至其等拆除系爭建物，並返還占用之系爭土地予原告之日止，按月於每月末日給付原告蔡楊真珠、楊秋芳、朱燕惠依序各9,913元、14,868元、14,868元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第149-151、226-227、245頁）。核原告楊秋芳、朱燕惠上開追加依民法第767條第1項、第821條規定為拆屋還地之請求，及原告3人上開聲明之變更，係本於同一基礎事實而為，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，是縱被告不同意原告楊秋芳、朱燕惠所追加拆屋還地之請求，揆諸上開法律規定，仍無不合，均應予以准許。至原告撤回對楊澤皓之起訴及其餘聲明之請求，已經被告當庭同意其撤回（見本院卷第226-227、245頁），合於上開撤回訴訟之規定，亦應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、被告2人之系爭建物無權占用系爭土地，原告蔡楊真珠原係系爭土地應有部分所有權2/8之共有人，乃對被告2人提起拆屋還地訴訟，業經本院以前案拆屋還地判決准許原告蔡楊真珠之上開請求確定，嗣被告於112年8月29日，依土地法第34條之1規定，將系爭土地所有權全部以4,800,000元出售予訴外人楊澤皓，其間並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），經原告蔡楊真珠合法行使優先購買權並提起確認原告蔡楊真珠優先購買權存在之訴訟後，業據本院113年度訴字第35號判決（下稱前案確認優先購買權存在判決，該事件下稱前案確認優先購買權存在事件），予以判決確認原告蔡楊真珠，對被告與楊澤皓浩間就系爭土地上開買賣之優先購買權存在並確定，嗣由原告蔡楊真珠於114年2月17日依上開確定判決，辦理登記取得系爭土地原在被告2人名下，合計應有部分6/8所有權後，原告蔡楊真珠已為系爭土地之全部所有權人。其後原告蔡楊真珠於114年7月15日，將系爭土地應有部分各3/8所有權，移轉登記予原告楊秋芳、朱燕惠，原告蔡楊真珠仍保有系爭土地應有部分2/8之所有權。因原告楊秋芳、朱燕惠係在原告蔡楊真珠買受取得系爭土地應有部分6/8所有權之後，才各受讓取得系爭土地應有部分3/8之所有權，故原告楊秋芳、朱燕惠自不受系爭買賣契約書第1條第1項，有關:買方應於買受之土地過戶後，繼續提供系爭土地予系爭建物占有使用，至賣方願歸還土地之日止該等內容之拘束，是被告之系爭建物對原告楊秋芳、朱燕惠而言，自屬無權占用，原告楊秋芳、朱燕惠爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭建物拆除，並將占用之系爭土地返還予原告楊秋芳、朱燕惠及其他土地之全體共有人。
㈡、又被告2人以系爭建物無權占用系爭土地，如前述合計共183.28平方公尺之土地，其自受有系爭土地之使用利益，並致原告受有無法使用系爭土地全部土地面積360.44平方公尺之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告給付原告自114年2月17日起至被告拆除系爭建物，並將占用之系爭土地返還予原告及其他土地全體共有人之日止，相當於租金之不當得利。至每月相當於租金不當得利之金額部分，因系爭土地附近商業機能發達，原告主張應以系爭土地申報地價年息10%計算，是原告就被告上述占用系爭土地期間，得按月請求被告各給付原告蔡楊真珠、楊秋芳、朱燕惠，依序為9,913元、14,868元、14,868元（原告蔡楊真珠部分計算式：360.44平方公尺×13,200元×10%×2/8÷12月＝9,913元，小數點以無條件進位；原告楊秋芳、朱燕惠部分計算式：360.44平方公尺×13,200元×10%×3/8÷12月＝14,868元，小數點以下四捨五入）。
㈢、爰聲明：如上開最後變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、被告係依土地法第34條之1規定，與訴外人楊澤皓就系爭土地簽訂系爭買賣契約書，將系爭土地之全部出賣予楊澤浩，並於契約書第1條第1項內，約定買方應於買受之土地過戶後，繼續提供系爭土地讓系爭建物占有使用，至賣方願歸還土地之日止，嗣經原告蔡楊真珠就上開買賣行使優先購買權，並經前案確認優先購買權判決認定原告蔡楊真珠之優先購買權存在，原告蔡楊真珠並據此而買受取得被告2人就系爭土地應有部分6/8之所有權，自應受被告與楊澤皓間上開買賣契約第1條第1項約定之拘束，即同意將系爭土地供被告之系爭建物繼續占有使用，被告自非無權占用系爭土地。又系爭建物所有權及系爭土地應有部分6/8所有權，原均為被告所有，則被告如上開所述，將系爭土地應有部分6/8所有權，於112年8月29日出售予原告蔡楊真珠時，亦符合民法第425條之1第1項之規定，即被告所有之系爭建物與原告蔡楊真珠所有系爭土地間，已成立法定租賃關係。縱使原告蔡楊真珠嗣後再行讓與系爭土地所有權應有部分各3/8予原告楊秋芳、朱燕惠，依民法第425條第1項規定，上開租賃關係對原告楊秋芳、朱燕惠仍繼續有效存在，是系爭建物占用原告楊秋芳、朱燕惠所有之系爭土地，亦非無權占用，原告楊秋芳、朱燕惠依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地予全體共有人，並無理由。
㈡、依前所述，被告以系爭建物占用系爭土地，有法律上之原因，縱使被告有所得利，且原告受有損害，亦不符合不當得利之要件，則原告請求被告返還不當得利，並無理由。況縱認（假設語氣）原告請求不當得利有理由，依前案拆屋還地判決認定當時原告蔡楊真珠以申報地價10%計算不當得利，顯屬過高，應以申報地價5%計算為適當，該判決至今雖逾2年，然系爭土地周遭環境並無改變，原告對此亦無提出新訴訟資料，得以推翻上開判決之認定，依爭點效之理論，計算原告請求之不當得利金額，仍應以申報地價5%計算為適當。
㈢、爰聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、經查，被告2人之系爭建物，原無權占用系爭土地，而原告蔡楊真珠原係系爭土地應有部分所有權2/8之共有人，乃對被告2人提起拆屋還地訴訟，業經本院以前案拆屋還地判決准許原告蔡楊真珠之上開請求確定，嗣被告於112年8月29日，依土地法第34條之1規定，將系爭土地所有權全部以4,800,000元出售予訴外人楊澤皓，雙方並簽訂系爭買賣契約書，其中第1條第1項並約定有:「甲方（即買方）同意於土地產權過戶後，繼續提供該土地予基地上之建物（即系爭建物）使用，直至乙方（即賣方）自願歸還為止，絕無異議；如乙方要求要求辦理地上權登記手續，甲方應備齊證件配合辦理。」之內容（下稱系爭約款）；嗣經原告蔡楊真珠合法行使優先購買權並提起確認原告之優先購買權存在之訴訟後，業據前案確認優先購買權存在判決，予以判決確認原告蔡楊真珠，對被告與楊澤皓浩間就系爭土地上開買賣之優先購買權存在並確定，嗣原告蔡楊真珠並於114年2月17日，依上開確定判決，辦理登記取得系爭土地原在被告2人名下，合計應有部分6/8所有權後，原告蔡楊真珠已為系爭土地之全部所有權人；在此之前，原告蔡楊真珠於取得前案拆屋還地判決暨確定證明書後，曾於112年11月1日向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以112年度司執字第51492號執行事件受理在案，其後被告2人以原告蔡楊真珠應受系爭約款約定之拘束，被告2人自112年8月29日起，即有權使用系爭土地，得排除前案拆屋還地確定判決之執行力為由，對原告蔡楊真珠提起債務人異議之訴，並經本院以113年度訴字第1133號民事判決，判認原告蔡楊真珠原依前案拆屋還地確定判決之拆屋還地請求，因系爭約款而發生不能行使之障礙，並判決撤銷上開執行事件尚未執行完畢之強制執行程序且已確定；嗣原告蔡楊真珠於114年7月15日，將其就系爭土地應有部分各3/8所有權，移轉登記予原告楊秋芳、朱燕惠，原告蔡楊真珠仍保有系爭土地應有部分2/8之所有權等情，有原告提出之前案拆屋還地判決及判決確定證明書、系爭土地登記謄本及及所有權狀、本院執行命令影本各一份在卷（見本院卷第39-63、69-79、91-97、137-147頁），及被告所提之系爭買賣契約書、本院民事執行處函影本各一份在卷可憑（見本院卷第187-188、199-200頁），並經本院調取上開拆屋還地、確認優先購買權存在及債務人異議之訴事件全卷卷宗核閱無訛，上情自堪信為真實。
㈡、茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：１、被告享有事實上處分權之系爭建物，目前是否係無權占用系爭土地？原告楊秋芳、朱燕惠依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地予原告，有無理由？２、原告請求被告給付其占用系爭土地之相當於租金之不當得利，有無理由？如有，原告得請求被告給付之不當得利金額為多少？爰予以論述如後。
㈢、被告享有事實上處分權之系爭建物，目前是否係無權占用系爭土地？原告楊秋芳、朱燕惠依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地予原告，有無理由？
１、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條第1項、第425條之1第1項分別定有明文。次按上開民法規定所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（有最高法院108年度台上字第1884號判決意旨參照）。又按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（亦有最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）。
２、經查，系爭土地原屬原告蔡楊真珠與被告所共有，原告蔡楊真珠應有部分為2/8，被告2人各為3/8，且坐落系爭土地上之系爭建物，為被告2人所共有，已如前述。又查，因被告行使土地法第34條之1規定，將系爭土地全部所有權出售予訴外人楊澤皓時，經原告蔡楊真珠合法行使優先購買權後，原告蔡楊真珠與被告間，即成立如系爭買賣契約書之契約關係，準此，即發生被告即同為系爭土地應有部分所有權人及坐落系爭土地之系爭建物所有權人，僅將其就系爭土地應有部分所有權，出賣而讓與予原告蔡楊真珠之情形，核已該當前述民法第425條之1第1項規定之要件。依此，被告辯稱依民法第425條之1第1項之規定，原告蔡楊真珠與被告就系爭土地與系爭建物間，成立法定租賃關係乙節，即非無憑。則嗣後雖原告楊秋芳、朱燕惠，各自於114年7月15日，再從原告蔡楊真珠處，各受讓取得系爭土地3/8應有部分所有權，惟依前揭最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨，應有民法第425條第1項規定之適用，故原告蔡楊真珠與被告間，就系爭土地應有部所有權6/8之法定租賃關係，已因原告蔡楊真珠將其系爭土地上開應有部分所有權之讓與，而隨同移存於原告楊秋芳、朱燕惠與被告之間。從而，被告辯稱其與原告3人間，就系爭建物占用系爭土地，存有上開法定租賃關係，非屬無權占用乙節，應屬可採。
３、況按「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（大法官會議釋字第349號理由書參照）；「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果」，亦有最高法院97年度台上字第1729號裁判意旨可參。經查，本件縱使認為兩造間無前述之法定租賃關係，然因原告蔡楊真珠行使前述之優先購買權，以與楊澤皓相同之買賣條件，向被告買受系爭土地應有部分，其即應受系爭約款之拘束，應繼續提供系爭土地供被告之系爭建物使用，至被告願歸還土地之日止（見本院卷第187頁），則縱認原告蔡楊真珠此部分提供系爭土地，供被告之系爭建物使用，其間僅成立使用借貸之債權關係，惟因原告楊秋芳、朱燕惠，係於原告蔡楊真珠一開始對被告提起本件訴訟之後，於114年7月間，各同時向原告蔡楊真珠購買並受讓取得系爭土地應有部分所有權各3/8（見本院卷第9頁之民事起訴狀及本院卷第137、141頁之系爭土地登記謄本），且原告朱燕惠於前案拆屋還地事件、前案確認優先購買權存在事件，以及上開之債務人異議之訴事件，均擔任本件被告在該等事件對造當事人即蔡楊真珠之訴訟代理人，亦有上開事件之判決影本在卷可參（見本院卷第39、71、91頁），另原告朱燕惠於原告蔡楊真珠一開始對被告提起本件訴訟時，亦即擔任原告蔡楊真珠之訴訟代理人，而原告楊秋芳乃係原告蔡楊真珠兄弟之女兒等情，並據原告朱燕惠於本件開庭時所陳稱在卷（見本院卷第225頁），可見原告楊秋芳與原告蔡楊真珠係屬三親等之親屬關係，其間關係尚屬密切。準此，堪認原告楊秋芳、朱燕惠於自原告蔡楊真珠處，受讓取得系爭土地應有部分時，應已知悉或可得而知系爭約款之內容，即其等之前手即原告蔡楊真珠，應繼續提供系爭土地供被告系爭建物所使用之該等情事，是對原告楊秋芳、朱燕惠而言，被告之系爭建物得繼續占用原告蔡楊真珠所有系爭土地之情，應已具備相當之公示效果，已符合債權物權化之法理。從而，系爭約款之內容即原告蔡楊真珠與被告間，就系爭土地之使用借貸關係，對於其後買受而受讓取得系爭土地應有部分所有權之原告楊秋芳、朱燕惠言，仍應繼續存在，對原告楊秋芳、朱燕惠發生效力，故被告占用系爭土地對原告楊秋芳、朱燕惠言，仍屬有權占用。原告楊秋芳、朱燕惠主張其不受系爭約款之拘束，被告之系爭建物係無權占用其等之系爭土地云云，尚不可採。
４、綜上所述，原告蔡楊真珠因行使前述之優先購買權，而向被告買受系爭土地應有部分所有權時，其與被告就系爭土地與系爭建物間，已成立法定租賃關係，縱使未成立法定租賃關係，其亦應受系爭約款之拘束，負有讓被告之系爭建物，繼續占用系爭土地之義務，而與被告成立使用借貸關係；而原告楊秋芳、朱燕惠則無論係依民法第425條之1第1項及第425條第1項之規定，或依債權物權化之法理，於其等自原告蔡楊真珠各受讓取得系爭土地應有部分3/8所有權時，亦應繼受原告蔡楊真珠與被告間之該法定租賃關係，或承受原告蔡楊真珠對被告所負之提供系爭土地供被告系爭建物繼續占用之契約義務，業經本院認定如前，是被告以系爭建物占用系爭土地，對原告3人而言，即屬有權占用，則原告楊秋芳、朱燕惠依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地予原告楊秋芳、朱燕惠及其他土地之全體共有人，為無理由，應予駁回。
㈣、原告請求被告給付其占用系爭土地之相當於租金之不當得利，有無理由？如有，原告得請求被告給付之不當得利金額為多少？依上所述，本件因原告蔡楊真珠行使優先承買權，向被告買受系爭土地合計應有部分6/8所有權之時起，以及其後原告蔡楊真珠再將系爭土地應有部分所有權各3/8，讓與予原告楊秋芳、朱燕惠之時起，被告之系爭建物占用系爭土地，對原告蔡楊真珠、原告楊秋芳及朱燕惠2人，既均屬有權占用而非無權占用，是被告對原告即無不當得利可言，則原告另依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付其如其訴之聲明第㈡項之不當得利及法定遲延利息，亦無理由而應予以判決駁回。
㈤、從而，原告楊秋芳、朱燕惠依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並將占用之系爭土地返還予原告楊秋芳、朱燕惠及其他土地之全體共有人，及原告3人依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付其等如其等訴之聲明所示之不當得利及法定遲延利息，於法均屬無據，均應予以判決駁回。
㈥、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 8 日
書 記 官 黃志微