臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第892號原 告 蔡永龍訴訟代理人 林勁律師被 告 吳偉君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月6日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣竹北市光明一路321號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣5萬元，及自民國114年10月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自民國114年7月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣174,000元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣17,000元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項後段所命給付，就已到期部分，於原告按月以新臺幣5萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項及第255條第1項第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時，原以吳偉君及林麗華為被告，聲明請求：㈠被告吳偉君應將門牌號碼新竹縣竹北市光明一路321號房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告2人應連帶給付原告新臺幣（下同）85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國114年7月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元。嗣於本院114年11月6日言詞辯論期日當庭撤回對林麗華之訴訟，經林麗華當庭表示同意，同時將起訴聲明第2項減縮為：被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自114年7月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元（見本院卷第94頁）。原告上開所為撤回訴訟及訴之變更，揆諸前開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告係門牌號碼為新竹縣○○市○○○路000號房屋（下稱系爭房
屋）之所有權人，被告向原告承租系爭房屋，並由訴外人林麗華擔任連帶保證人，兩造就系爭房屋之租約問題，前經本院114年度訴字第24號民事判決認定兩造仍就系爭房屋成立一年期之口頭租約，租期自113年12月7日起至114年12月6日止，每月租金15萬元。嗣原告於114年5月27日以竹北成功郵局206號存證信函催告被告應與原告聯繫，並開始支付租金，然被告不聞不問；原告再於同年6月17日以竹北成功郵局229號存證信函再次催告被告應給付自113年12月7日起之租金，並聲明若逾114年7月10日前未給付，則終止系爭房屋之租約，被告仍不予理會，為此原告於114年7月11日確認被告未給付系爭房屋自113年12月7日起之租金後，遂以竹北成功郵局257存證信函，終止兩造就系爭房屋之租約。
㈡被告自113年12月7日起，未再繳納系爭房屋之租金，已遲延
給付租金逾2個月以上，原告自得終止租約。被告吳偉君自113年12月7日起至114年7月10日止，積欠系爭房屋租金達7期，扣除押租金20萬元及被告於系爭租約終止後之114年8月25日始提存之租金80萬元，被告尚應給付原告5萬元【計算式：150,000元×7個月－200,000元（2個月押租金）－800,000元＝50,000元】。系爭房屋之租賃關係自114年7月11日起已消滅，原告為系爭房屋之所有人，被告無權占有系爭房屋，自應將系爭房屋返還予原告。又兩造之租賃契約既已終止，被告卻未返還系爭房屋，並持續享有占有房屋之利益，原告爰依民法第179條規定，請求被告自114年7月11日起按月給付相當於租金之不當得利15萬元。㈢並聲明：
⒈被告應將門牌號碼新竹縣竹北市光明一路321號房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息，暨自114年7月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元。⒊如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：前案判決認定事實有誤，兩造係於113年11月11日就系爭房屋達成5年租期、租金15萬元之口頭協議，且被告已於前案判決確定後之114年7月24日催告原告受領租金，惟原告拒收，被告已於114年8月25日依法辦理清償提存，自無違約或遲延；又前案判決既已明確認定兩造於113年11月間確有續租合意，月租金為15萬元，原告再以租期屆滿為由請求遷讓，顯屬重複爭執既判力範圍內事項，依法應予駁回等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造前經本院114年度訴字24號民事判決（下稱前案
判決）認定兩造就系爭房屋成立1年期之口頭租約，租期自113年12月7日起至114年12月6日止，每月租金15萬元，被告自113年12月7日起即未依約給付租金，系爭房屋現仍由被告占有使用等情，業據提出本院114年度訴字24號民事判決、竹北成功郵局第206、229、257號暨收件回執等件為證（見本院卷第25至42頁），被告雖以前開情詞置辯，惟本件所應審究者，乃原告以被告遲延給付租金為由終止系爭租約，有無理由？如有理由，系爭租約終止後，原告請求被告給付積欠租金、騰空返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？究與系爭租約之租期為5年或1年乙事無關。且關於此部分爭點，本件兩造既同為前案當事人，而前案為本件原告主張兩造前就系爭房屋所簽訂之租約已於113年12月6日租期屆滿，被告拒不搬遷，故請求被告遷讓房屋及給付違約金，而前案已將兩造有無達成續租之合意及續租之租期為1年或5年等節列為重要爭點，並基於兩造之辯論結果進行實質審理判斷，據以認定兩造就系爭房屋成立1年期之口頭租約，租期自113年12月7日至114年12月6日止，每月租金15萬元等情，有前案判決在卷可考，審諸前案之上開判斷並無顯然違背法令之情形，且前案判決時間與本案起訴時間相近，亦未見有何顯失公平、前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情況，被告亦無提出任何新訴訟資料足以推翻原判斷，依前揭說明，兩造就上開重要爭點於本件訴訟不得再為相反之主張，本院亦不得再為相反之判斷，即有爭點效之適用，爰不再就被告此部分抗辯為論述，併此敘明。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按承租人非因積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有規定。經查，兩造就系爭房屋成立租期自113年12月7日起至114年12月6日止之1年期口頭租約後，被告並未按月給付租金，業如前述。被告雖辯稱其已依法將租金提存於法院，並無違約或遲延情事云云；惟查，兩造成立系爭租約後，因被告遲未給付租金，原告遂於114年6月19日寄發竹北成功郵局第229號存證信函予被告，並載明：「台端於民國114年5月28日收受本人寄發之竹北成功郵局206號存證信函後，迄今仍未與本人協議後續租約簽訂，並給付租金。台端迄今已達七期租金未給付，若民國114年7月10日前未向本人代理人聯繫，並連同之前七期暨第八期租金一併給付，本人將終止坐落於新竹縣○○市○○○路000號房屋之租賃契約，並請求租金之遲延利息及違約金，即以本函為終止租約之意思表示」等語，亦即原告業已催告被告應於114年7月10日前給付積欠之租金，否則原告即以上開存證信函預為終止租約之意思表示；又查，被告於114年6月20日收受上開存證信函後，並未於114年7月10日前向原告給付積欠之租金，則系爭租約已於114年7月10日經原告依法終止，兩造就系爭房屋之租賃關係已於114年7月10日消滅，被告遲至114年8月25日始提出80萬元現款向本院辦理租金之清償提存，就原告已取得並行使之租約終止權，自不生任何影響。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查兩造就系爭房屋之租賃關係於114年7月10日終止後，被告已無合法占有使用系爭房屋之權源，仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，核屬有據，應予准許。
㈣再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。又按債務人無為一部清償之權利。須債權人有受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，始得為提存。而非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。民法第318條第1項前段、第326條，及提存法第22條分別定有明文。是倘非經債權人同意或受領，或如民法第318條第1項但書等其他法律有特別規定者外，債務人所為一部清償提存，不生清償之效力（最高法院112年度台上字第1902號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於114年7月10日終止，因被告曾交付20萬元予原告作為押租金，則被告自113年12月起至114年7月止積欠之租金，經以押租金20萬元抵充後，被告尚積欠85萬元之租金【計算式：150,000元×7個月－200,000元（2個月押租金）＝850,000元】。而被告於系爭租約終止後之114年8月25日提出現款80萬元向本院辦理清償提存，應屬一部清償提存，依前揭規定及說明，未經原告同意或受領，本不生清償之效力；惟原告於本件訴訟進行中當庭表示同意被告所為一部清償提存（見本院卷第93頁），則扣除被告於114年8月25日辦理清償提存之租金金額80萬元後，被告尚有5萬元租金債務並未清償。從而，原告於上開積欠租金之範圍內請求被告給付5萬元，即屬有據，應予准許。㈤再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段亦有明文。本件租賃關係終止後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，前案判決認定兩造所約定系爭房屋之使用利益即租金為每月15萬元，則系爭租約於114年7月10日終止後，原告自得前揭規定請求被告給付自租約終止後之翌日即114年7月11日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告15萬元相當於租金之不當得利。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告就請求被告給付積欠租金5萬元之債權部分，核屬無確定期限之給付，應自被告受催告時起，始負遲延責任。從而，原告併請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即114年10月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，本件租賃契約經原告合法終止後，被告繼續占用系爭房屋，即無正當權源，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告；另依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付原告5萬元，及自114年10月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨依民法第179條規定，請求被告自114年7月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告15萬元，均有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 潘韋廷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
書記官 陳佩瑩