臺灣新竹地方法院民事判決114年度訴字第92號原 告 廖政祥訴訟代理人 路春鴻律師複代理人 葉文海被 告 鍾享錡上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月8日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○里○○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬元。
三、被告應自民國一百十四年三月三日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項，於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
七、本判決第三項於原告就已到期部分，按期分別以新臺幣肆萬壹仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）113年2月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將所有新竹縣○○市○○里○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自113年2月1日起至128年1月31日止，租金則為每月12萬5,000元。詎自113年8月起被告即遲延給付租金，迄113年12月底，被告已連續3個月餘未依約繳租，總計積欠54萬元。原告遂於113年12月5日催告被告如數給付，並於113年12月19日發函終止系爭租約，請求被告給付積欠之租金並返還系爭房屋予原告，惟不獲置理。原告已依法終止系爭租約，被告自應返還系爭房屋予原告，而被告於系爭租約終止後，已無繼續占有系爭房屋之正當權源，原告自得依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房。次查，被告積欠之租金總額為54萬元，而其於租賃契約終止後無權繼續占有系爭房屋，在其未返還系爭房屋前，顯係無法律上之原因而受利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，應依民法第179條前段規定返還其利益，惟因占有之利益不能返還，依同法第181條但書之規定，應償還其價額。而無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，是為方便與衡平，爰依系爭房屋每月租金12萬5,000元計算被告應返還之利益。為此聲明：如主文第一、二項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告對其自113年8月起至同年12月底止，已積欠54萬元租金未付不爭執，惟辯稱：系爭房屋伊已裝潢七、八百萬元，希望可以將積欠的租金給付後繼續承租等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於113年2月7日向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年2月1日起至128年1月31日止，兩造間簽有系爭契，依系爭契約第3條約定，被告應於每月5日前給付租金12萬5,000元。詎被告自113年8月起即遲延給付租金，迄113年12月底，被告已積欠租金54萬元。經原告於113年12月5日以存證信函催告被告仍未給付等情，業據提出系爭租約、建物登記謄本、存證信函及回執為證（本院卷第13至29頁），並為被告所不爭，自堪信為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號裁判意旨亦可供參照。查被告自113年8月起即未依約繳足租金，至114年2月28日止，合計積欠租金79萬元，經扣抵押2個月押租金25萬元後，尚積欠54萬元，已逾2個月租金總額之事實，業為兩造所不爭（見本院卷第43頁），顯見被告支付租金之義務已陷於給付遲延，依法原告自得於限期催繳無效後為終止租約。而原告主張以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示（見本院卷第43頁），且本件起訴狀繕本係於114年3月3日送達被告，有送達證書附卷可稽（本院卷第39頁），準此，依民法第440條第1項及第2項規定，系爭契約已經原告於114年3月3日終止而消滅，應堪認定。從而，原告請求被告給付之積欠租金54萬元，並依民法第767條前段所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。查系爭房屋位被告承租作為經營海鮮、肉品批發使用，亦經被告自承在卷（見本院卷第44頁）；再斟酌兩造於系爭契約約定之每月租金數額、兩造利用系爭房屋之經濟價值及所受利益等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，按月以12萬5,000元計算，應為合理適當。故原告請求被告自契約終止日即114年3月3日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告12萬5,000元，亦有理由。
六、從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告54萬元，及自114年3月3日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告12萬5,000元，均有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書記官 郭家慧