臺灣新竹地方法院民事判決114年度重訴字第194號原 告 蘇信翔訴訟代理人 李銘洲律師
許俊明律師被 告 吳庭儀訴訟代理人 路春鴻律師複代理人 黃昌仁上開當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國115年5月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
被告應給付原告新臺幣65萬元，及自民國114年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣216,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣65萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，原主張以兩造間之不動產買賣契約書、民法第348條為請求權基礎，並聲明請求：「一、被告應依據不動產買賣契約書第3條第四期款之約定，於原告給付新臺幣（下同）688萬元至台新國際商業銀行建北分行之專戶帳號（00000-00-0000000）之同時，將建物門牌新竹縣○○市○○街00巷00號5樓之建物暨其坐落基地即竹北市○○段000○號（權利範圍1分之1，含共有部分同段747建號、權利範圍18分之1）暨同段208地號（權利範圍18分之1），移轉登記並交付予原告。二、訴訟費用由被告負擔。」；嗣於民國114年9月16日具狀將上開聲明列為先位聲明並將應給付金額變更為753萬元，同時追加備位主張依民法第252條規定酌減違約金，而追加備位聲明：「一、被告應給付原告145萬元，及自民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、願供擔保，請准宣告假執行。」（見卷第120頁）。經核原告所為上開訴之追加、變更，係基於兩造間不動產買賣契約之同一基礎事實，所用之訴訟及證據資料亦具同一性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於113年11月21日經由住商不動產楊梅華府DC加盟店即創星地產有限公司（下稱系爭仲介公司）之居間仲介，以898萬元之價格，購買被告名下之門牌新竹縣○○市○○街00巷00號5樓建物暨其坐落基地（即竹北市○○段000○號、權利範圍1分之1，含共有部分同段747建號、權利範圍18分之1)暨同段208地號土地（權利範圍18分之1)（下合稱系爭房地），並簽立合約編號為Y538903之「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約)，共同委任安新建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證（專戶帳號為台新國際商業銀行建北分行00000-00-0000000，下稱系爭履保專戶)。
二、嗣因被告表示其有私人借貸需提早用錢，倘將買賣價金匯入系爭履保專戶即無法辦理動撥出款，兩造遂在系爭仲介公司店長唐振生之協調下，變更買賣價金之付款方式，原約定之第一期簽約款120萬元部分，原告僅須將其中之70萬元匯入系爭履保專戶，且原告已將該等款項依序於113年11月26日、12月9日各付款10萬元、60萬元完畢。原告另暫存一筆款項交由訴外人唐振生保管，本於善意同意被告在過戶前得先行動撥領取，被告嗣亦陸續動撥50萬元及25萬元，合計取走75萬元。
三、爾後，原告因中央銀行於113年9月下旬實施限縮貸款銀行放款政策此一不可歸責買方事由，導致原已找到之貸款銀行中止核准貸款，房屋貸款核貸期限因而有所遲延，致無法如期於114年3月10日辦理點交，故依民法第230條第1項規定，原告不負給付遲延責任；遑論被告早已提前收受買賣價金75萬元，即其未因買方核貸期程遲延受有任何損失。
四、未料，被告事後竟以央行信用管制所導致之核貸遲延為由，主張原告給付遲延，因而發函解除系爭買賣契約。惟此顯失公平且不誠信，蓋兩造於簽約時早已約定原告須以房屋貸款給付尾款，買方向金融機構申貸給付尾款既係買賣雙方之付款約定，則不應將政府政策干預及銀行內部額度限制所致之時程延宕等外部不可控因素，歸咎予原告承擔，否則失去訂約本意。況原告於簽約後之不久，即密集向四家金融機構申貸，此經證人李享錦到庭證述明確，伊已盡積極配合之義務；且由原告事後已獲准核貸乙情，可證先前之延遲並非出於原告個人條件使然。此外，被告迄未依約交付清償塗銷抵押權所需之相關文件，則原告之貸款銀行亦無法撥付貸款代為清償，亦即被告並未依約履行塗銷抵押權之契約義務。故依民法第227條之2、第148條第2項規定，被告仍應依約履行契約，始謂公平。
五、原告已於114年5月8日覓得京城銀行承作本案房貸682萬元，伊僅須依約將貸款差額71萬元匯入系爭履保專戶，即可辦理過戶手續，而依民法第348條第1項規定，以及兩造簽訂之系爭買賣契約第3條第四期款約定，被告應於原告給付剩餘買賣價金753萬元【計算式：898萬元－70萬元－75萬元＝753萬元】至系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記並交付予原告。爰依上開規定提起先位之訴，請求被告履行契約，並聲明：（一）被告應依系爭契約第3條第四期款之約定，於原告給付753萬元至系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記並交付予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。
六、退步言之，縱認被告解約有理由，依據民法第259條之規定，被告亦應返還已受領之價金145萬元【計算式：系爭履保專戶70萬元＋被告動撥領取75萬元＝145萬元】。又考量原告未能於最後交屋日前完成點交之理由，係因受制於中央銀行信用管制政策之核貸遲延所致，此為不可歸責原告事由；且原告已向多家銀行申貸，展現積極履約之誠意；復在自備款有限情況下，體恤被告財務狀況而同意提早撥付部分價金予其運用，可認有履約之善意，被告亦因此受有減少利息支出之利益；加以系爭房地尚未移轉所有權，仍由被告占有，認難其受有實質損害等情，依據民法第252條規定，應將系爭買賣契約第8條第2項所定之懲罰性違約金，酌減至零。爰依法提起備位之訴，請求被告返還買賣價金，並聲明：（一）被告應給付原告145萬元，及自民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造簽訂之系爭買賣契約第8條第2項合意解除條款：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣價款萬分之二計算違約金予賣方…經賣方書面通知限期催告（至少7日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金。」，於私法自治原則下有效，且其行使要件以「催告7日仍不履行」為已足，未限縮於「可歸責於買方之事由」為解約之前提要件。原告執民法第230條第1項規定，主張其不負違約責任云云，實已逸脫兩造合意之契約框架，蓋兩造既已合意以「不履行」此一客觀事實為解約要件，本即排除可歸責性之爭執。
二、依據系爭買賣契約之約定，兩造合意之最後點交日為114年3月10日，原告以買賣標的向金融機構申辦房屋貸款支付尾款者，應於完稅前確認核貸額度、辦妥對保借款及保全等手續；若核貸額度少於尾款，應於完稅前將差額存匯入履保專戶。然而，原告迨至114年3月10日最後點交期限止，仍未完成上開事項，甚至連送件之銀行仍未確定，客觀違約情事灼然。經被告依序於114年3月21、26日、4月2日催告原告履行，再於114年4月15日以竹北光明郵局第200號存證信函解除契約，並經原告確實收受，則兩造間之系爭買賣契約已經被告合法解除而不存在，實無再請求被告履約之餘地。
三、又中央銀行為抑制房地產投機性需求炒作，實施第7波選擇性信用管制措施，係於113年9月19日經央行理事會通過並於同月20日生效實施，此事經各大媒體競相報導，屬市場周知之客觀事實，非兩造於113年11月21日簽訂系爭買賣契約時所不得預料，故無民法第227之2情事變更原則適用。更何況，兩造於簽約時，即已預見「貸款額度可能不足」、「金融機構撥款可能遲延」等風險，並於合約第3條第2項第3、4款及第4條第3項，一致同意由買方承擔此風險，亦不容原告事後援引上開原則而更動契約效力。事實上，原告未獲核貸之真實原因，在於其自身財務條件不符合銀行授信標準，實與央行政策無關，此觀證人李享錦之證言即明；且原告之購屋行為具有強烈投機色彩，顯有人頭炒房之嫌，難受契約誠信原則之保護。
四、系爭買賣契約第8條第2項所定之違約金，係「懲罰性違約金」性質，有督促債務人履行、警惕違約之積極效力，並非僅為損害賠償總額之預定，故應受契約自治原則之保障，從嚴認定酌減之必要性。而原告已給付之145萬元，佔買賣總價約16.14％，縱由被告全數沒收，亦僅略高於內政部頒布之不動產買賣定型化契約規範所定之違約金常規上限15%，並無顯失公平之情；遑論系爭履保專戶中之70萬元，有其中359,000元係由仲介取得，益徵違約金並無過高，無需酌減。
五、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：（一）原告先、備位之訴均駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其於113年11月21日向被告購買之系爭房地，雖未如期於114年3月10日辦理點交，惟此乃因政府政策干預及銀行內部額度限制等因素，導致核貸時程延宕，非可歸責於原告，是被告解除契約不合法，仍應履約等情，雖據其提出系爭買賣契約、土地及建物登記謄本、系爭履保專戶明細等件為證；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：(一)被告解除系爭買賣契約是否合法有據？原告先位請求被告履約，有無理由？(二)原告請求酌減違約金，並備位請求被告返還價金，應否准許？茲論述如下。
二、被告解除系爭買賣契約是否合法有據？原告先位請求被告履約，有無理由？
(一)按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第229條第1項、第254條各有明定。又「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第230條、第227條之2第1項固有明文。惟所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而為債務人所未預見且與債務人無關之事故而言，茍債務人已經預見，或因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付遲延時，即不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。另倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事判決意旨著有明釋）。亦即若當事人對於契約成立後有發生情事變更之可能性有所預料者，即不能主張情事變更原則之適用。
(二)經查，兩造係於113年11月21日訂立系爭買賣契約，約定買賣總價款為898萬元，付款方式分四期，原告應於簽約時給付第一期款120萬元，尾款778萬元則由原告申貸之金融機構撥款清償系爭房地之原貸款，並將尾款差額存入系爭履保專戶，以為支付；而本件買賣標的之點交日期至遲應於114年3月10日交屋完成等情，有兩造簽訂之系爭買賣契約附卷可稽（見卷第27-32頁），是原告就上開各期應付之價金，核屬給付有確定期限之債務，原告有依約履行之義務。然而，原告僅於113年11月26日、12月9日各轉入10萬元、60萬元至系爭履保專戶，復陸續交付50萬元、25萬元價金予被告，其餘之尾款迨至最後點交期限止，仍未給付，此亦為兩造所不爭執，堪認原告就此部分款項並未按期給付而應負給付遲延之責。
(三)承上，原告雖主張其係因政府打房政策導致銀行核貸延宕，屬不可歸責事由，不得要求其負遲延責任，或應依情事變更原則變更原有之效果云云。然查：
1.中央銀行係於113年9月實施第七波打房即選擇性信用管制，此為眾所週知之事實，早於兩造於113年11月21日簽訂系爭買賣契約，則該項政策所可能衍生之貸款額度不足、金融機構撥款遲延等風險，應為原告於簽約時所得預見，自不符合所謂情事變更之要件。再且，向金融機構申請貸款，本有條件限制，且准予核貸之條件本可能因金融機構內部或外部之國家政策及經濟發展等情事而有所變動，並非提出申請時即能確信可順利貸得全部或一部款項。又系爭買賣契約第4條第2項已約定：「…若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等語（見卷第29頁），益徵兩造於訂立系爭買賣契約時，就原告將來或有未能向金融機構貸得款項全額以支付尾款一事，並非全無預見。原告既已預見並同意承擔因貸款不足造成之資金風險，則其自不能再將事後無法取得金融機構貸款之結果，諉責於中央銀行所頒佈之上開規定。
2.且查，依據地政士即證人李享錦於本院所為之具結證言：本件在113年12月11日開始請遠東銀行送件，後經該行回復原告存摺餘額、收入負債比算不過，自備款僅有2位朋友匯入，故不予核貸。同年月19日再送台中銀行，亦遭退件，初步討論整體條件因存摺平均餘額較少，且有辦理一筆信用貸款。114年1月2日加送新竹一信，印象中該行願意承作，惟因當時會遭遇排撥問題，至少約3個月才會撥款，無法趕赴合約所定時間，故由另一代書送件京城銀行。另有送件聯邦銀行，惟因係以電話回復，沒有紀錄，故無太深印象。本件核貸遲延之原因，係因當時銀行大環境審核較嚴格，以及買方係領現金收入，自備款存摺比較看不到；倘原告沒有餘額不足情形，遠東銀行就可能核貸等語詳實（見卷第176-180頁），足認原告未能及時獲金融機構核貸之理由，有部分原因為其存款餘額較少、尚有信貸等自身因素所致，並非不可歸責於原告。
3.是以，原告以政府政策干預及銀行內部額度限制等為由，作為不可歸責及主張情事變更之依據，並不可採，不使原告因而免負遲延責任。
(四)從而，原告既有如上所述之給付遲延情事，並經被告依序於114年3月21、26日、4月2日催告原告履行，再於114年4月15日以竹北光明郵局第200號存證信函主張解除契約，該等信函均經原告收受無誤，可認兩造間之系爭買賣契約已經被告合法解除而不存在。是原告提起先位之訴，請求被告履行契約，即應依系爭契約第3條第四期款之約定，於原告給付753萬元至系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記並交付予原告，為無理由，不應准許。
三、原告請求酌減違約金，並備位請求被告返還價金，應否准許？
(一)按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條第1項、第252條亦分別著有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例可資參照）。
(二)經查，系爭買賣契約第8條第2項記載：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）…。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…；若買方對於懲罰性違約金數額有異議時，買方依法所有違約金酌減之權利僅得對賣方提起訴訟請求，不得對安新建經作任何主張…。」等語（見卷第32頁），可知兩造係作有經限期催告支付價金而仍不履行時，應支付懲罰性違約金之約定。而本件原告具有未依合約期限支付價金，經被告催告後合法解約等事實，已如前述，是依上開契約條款，被告自得沒收價款作為違約金。
(三)次查，原告係於113年11月21日與被告簽訂買賣契約，並於113年12月9日前支付第一期款共70萬元至系爭履保專戶，被告另動撥受領75萬元，如依系爭房地買賣契約第8條第2項之約定計算違約金數額，即由原告按已支付價金145萬元之同額賠付違約金，等同於系爭房地價金之16%，超出內政部公布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條3項所定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限…。」，即沒收之已付價款不得超過房地總價款15%之規範，顯見被告依系爭買賣契約所主張之違約金數額，要與一般買賣不動產之交易慣例不符，而有過高情事，是原告請求酌減，於法應屬有理。
(四)本院審酌系爭買賣契約之約定總價為898萬元，原約定之第一期簽約款為120萬元，原告本應匯入系爭履保專戶，兩造均不得要求提領，嗣兩造協議其中之50萬元不存入系爭履保專戶而直接交付被告使用，加計原告另交付予被告之25萬元，則原告實際支付之價金為145萬元，除超出原約定之第一期款120萬元外，且被告亦享有提前使用部分價金之利益；再斟酌原告違約之情節，係於履約期間適逢放貸政策轉變之陣痛期；加以匯入系爭履保專戶之70萬元，其中有359,000元為仲介服務費頭款，專戶餘額僅剩341,000元等情，認被告主張本件按已收價款145萬元計算違約金，核屬過高，應酌減至80萬元方屬公允，而符兩造利益之衡平。依此計算，原告得訴請原告返還之價金，即為65萬元【計算式：145萬元-80萬元=65萬元】。
四、綜上所述，原告因可歸責於己之事由致給付遲延，經被告合法解除兩造間之系爭房地買賣契約，是原告依據民法第348條第1項規定及系爭買賣契約第3條第四期款約定，先位聲明請求被告應於原告給付753萬元至系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記並交付予原告，為無理由。惟本件違約金數額應酌減至80萬元，是原告備位聲明請求被告返還價金65萬元，及自民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀繕本送達被告之翌日起（即114年9月17日，見卷第119頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此之外之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 115 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 24 日
書記官 田宜芳