臺灣新竹地方法院民事判決114年度重訴字第243號原 告 鄭達人訴訟代理人 邱英豪律師複 代 理人 張世東律師被 告 葉麗玉被 告 蔡國華（即蔡家進之承受訴訟人）
蔡淑貞（即蔡家進之承受訴訟人）
蔡淑娟（即蔡家進之承受訴訟人）上四人共同訴訟代理人 王志陽律師上列當事人間核定租金等事件，本院於民國115年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟所公同共有之新竹市○○段○○段○○○○號建物（門牌號碼新竹市○○路00○0號）應有部分二分之一，所租用原告所有坐落新竹市○○段○○段○○○○○○○地號土地應有部分各八分之三，每月租金數額為新臺幣（下同）參萬參仟陸佰陸拾元。
二、被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟應連帶給付原告捌拾柒萬伍仟壹佰陸拾元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟應自民國（下同）一一五年五月二十九日起至法定租賃關係終止之日止，按月連帶給付原告參萬參仟陸佰陸拾元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟連帶負擔四分之三，餘由原告負擔。
六、本判決主文第二項，於原告供擔保貳拾玖萬貳仟元後，得假執行。但被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟如以捌拾柒萬伍仟壹佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項原列被告蔡家進於115年1月31日死亡，經其全體繼承人即被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟聲明承受訴訟（卷第179頁），核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告於113年3月28日因買賣取得座落新竹市○○段0○段000○000地號土地（下稱系爭土地）所有權，應有部分均為3/8；系爭土地上則於68年間建有新竹市○○段0○段000○號建物（門牌號碼新竹市○○路00○0號，下稱系爭房屋），原告對系爭房屋無所有權。上情有土地及建物謄本可證（卷第29-34頁）。
㈡、系爭房地原為訴外人蔡陳秀及被告葉麗玉所共有，應有部分各1/2。蔡陳秀於106年3月28日死亡，由其配偶蔡家進、子女蔡國華、蔡淑貞分割繼承，蔡家進繼承系爭房屋應有部分1/2、被告蔡國華繼承系爭土地應有部分3/8、被告蔡淑貞繼承系爭土地應有部分1/8。原告則自被告蔡國華買受系爭土地應有部分3/8。依民法第425條之1第1項規定，被告葉麗玉所有之系爭房屋（應有部分1/2）、被告蔡國華、蔡淑貞、蔡淑娟（下合稱被告蔡國華等3人）繼承自蔡家進之系爭房屋（公同共有1/2），就原告所有系爭土地（應有部分3/8），有法定租賃關係存在，且法定租賃關係之事實經本院114年度訴字第437號返還不當得利等事件予以判決確認（卷第49-54頁）。
㈢、被告歷年以來均將系爭房地全部出租予第三人曾碧珍、范若白經營「鴻韻樂器」作為樂器買賣及音樂教學之用，每月租金17萬元，扣除租賃所得稅10%即17,000元及補充保費2%即3,400元後，出租人每月實得租金為149,600元，葉家、蔡家各得半數即74,800元，此有現場照片、GOOGLE查詢資料、房屋租賃契約、房租收據等可證（卷第35-40頁）。
㈣、兩造間既有民法第425條之1第1項法定租賃關係存在，被告即應給付租金。原告前於114年7月9日以桃園中路郵局467號存證信函請求被告給付土地租金未獲置理，不得已依民法第425條之1第2項「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」請求本院核定租金數額。本件經法院囑託凱信不動產估價師聯合事務所鑑定，不動產估價報告書記載，系爭土地若以素地出租，素地租金每月應為158,593元，原告應有部分3/8，則每月應得租金為59,472元（報告書第68頁）。
㈤、法定租賃關係自房屋、土地因移轉而分屬不同一人所有時，即已發生，房屋所有人自該時起，即有給付租金之義務，僅其租金數額應由法院依公平原則核定而已，並非不須支付，則經法院核定租金之計算方式後，自得回溯起算。原告於113年3月28日取得系爭土地應有部分，迄今未逾租金之5年時效，從而可請求自113年3月28日起至115年5月18日止（原告變更聲明暨綜合辯論意旨狀日）之租金1,526,448元（59,472元×25個月＋59,472元×20/30日）。
㈥、並聲明：⑴核定系爭房屋占用兩造共有系爭土地，每月（素地）租金為158,593元。⑵被告應給付原告1,526,448元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應自起訴狀送達翌日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告59,472元。⑷第二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。⑸訴訟費用由被告負擔（卷第197-198頁）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執原告起訴主張㈠、㈡所示事項。惟否認系爭土地每月租金為158,593元、亦否認應給付原告每月租金59,472元。
㈡、被告葉麗玉為系爭房地之所有權人，應有部分均為1/2，被告葉麗玉收取承租人每月實付租金149,600元之半數即74,800元，乃就自己財產為使用收益，與原告之系爭土地應有部分1/2不成立法定租賃關係，無庸給付原告租金。
㈢、被告蔡國華代理被告葉麗玉、蔡家進將系爭房屋出租予第三人，依房屋租賃契約所示標的乃「新竹市○○路0000號（第一、二、三、四樓及地下一樓）」即系爭房屋，租賃標的不含系爭土地在內，況且原告並不繼受租約權利，故原告不得請求按租約之租金比例計算。
㈣、原告即使依民法第425條之1第2項規定，得請求法院核定租金數額，應依土地法第105條準用第97條第1項規定，租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息10%為限。被告與第三人之租約期間僅3年，並非永久租約，附近亦有出租房屋陸續在退租，可見景氣不如以往。又承租人經營樂器行，需要空間放置樂器，重點在於系爭房屋為整棟透天建物，總面積高達約250坪，有極大空間，重點不在系爭土地地點。答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告起訴主張㈠、㈡所示事項，為被告所不爭執，並有本院職權調取之土地建物查詢資料、本院114年度訴字第437號判決、蔡陳秀及蔡家進之除戶謄本、蔡家進全體繼承人之戶籍謄本、繼承系統表、蔡陳秀名義之土地、建物所有權狀等在卷可稽（卷第49-54、69-73、89-94、181-187、219-221頁）。是以，原告自113年3月28日起為系爭土地所有權人（應有部分3/8）；且與系爭房屋所有權人即被告間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係等情，應堪先予認定。
㈡、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1第1、2項定有明文。兩造間有法定租賃關係，業經本院審認如上。是以，本件爭點厥為：租金數額應以若干元為適當？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。前條規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項、第105條固有明文。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院105年度台再字第7號判決意旨參照）。是以，被告抗辯本件租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，尚不足取。另者，被告雖抗辯租金17萬元係針對出租系爭房屋而不包括系爭土地乙節，然房屋不能脫離土地而存在，承租人使用房屋自亦同時使用房屋所坐落之土地，事屬自然。
⒉本院囑託凱信不動產估價師聯合事務所鑑定，不動產估價報
告書固然記載，素地租金每月應為158,593元，原告應有部分3/8，則每月應得租金為59,472元等語（報告書第68頁）。惟查，被告將系爭土地併同系爭房屋出租予第三人，每月租金17萬元，扣除租賃所得稅10%即17,000元及補充保費2%即3,400元後，被告每月實得租金為149,600元，故估價結果素地租金每月158,593元，尚屬過高，應核減系爭房地合計租金為149,600元，始符實際。此外，原告亦不爭執淨收益應扣除租賃所得稅及補充保費（卷第121頁），附此敘明。
⒊又估價報告書固然記載系爭土地價值與系爭房屋價值對於租
金之貢獻比例，分別為95.41%、4.59%。惟經本院詳閱估價報告書：
⑴其就系爭房屋估價方法選定為「成本法」，且未依不動產估
價技術規則兼採2種以上估價方法，而單採「成本法」（成本法指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，推算勘估標的價格之方法），即有失準之虞。
⑵估價報告書敘明單採成本法之理由略以：考量本區第二種商
業區建物做為出租使用之案例稀少，市場資料蒐集不易，無法合理反應合理之價格，故本次作業排除收益法之使用，本案採用成本法評估建物部分之價格等語（報告書第30頁），反而證明本區第二種商業區建物做為出租使用之案例稀少，又系爭房屋為總面積達818.06平方公尺之住商用透天厝，整棟出租，乃極為稀缺之商用建物。
⑶再參佐估價報告書記載「本區不動產交易市場中，第二種商
業區土地交易頗為普遍，運用替代原則得以客觀反應土地合理價格」等語（報告書第30頁），可見系爭土地在該地區不是稀缺資源。
⑷系爭房屋之現況，不論外觀或內裝均甚為良好，有照片附於
估價報告書內（報告書第22-24頁）。且系爭房屋若須於114年間重建，重置成本高達38,775,992元，之於系爭土地價值90,866,160元，比例約為43%。固然系爭房屋於67年間建造完成迄今已使用47年，累積鉅額折舊，折舊後系爭房屋本身之價值不高，然鴻韻樂器設於系爭房屋乃新竹本店、創始店，為當地重要歷史意象之一，且室內裝潢、隔音、教室等空間應出自樂器行本身之設計，故鴻韻樂器之經營應難以與系爭房屋分離。
⑸綜上理由，估價報告書所載系爭土地、系爭房屋對於租金之
貢獻比例，為95.41%、4.59%，本院無法逕採，認以調整為60%、40%較為適當。
㈢、承上，經本院調整系爭房地合計每月租金為149,600元，系爭土地/系爭房屋對於租金之貢獻比例各為60%、40%情況下，原告所有系爭土地應有部分3/8，核定每月租金數額為33,660元（計算式：149,600元×60%×3/8＝33,660元）。
㈣、關於被告葉麗玉部分，其對系爭房地均有應有部分1/2，其使用土地並未逾越權利範圍，惟系爭房屋既使用系爭土地全部，則系爭房屋全體所有權人均與原告成立法定租賃關係。惟就租金額部分，係被告蔡國華等3人使用系爭土地範圍逾越權利範圍，應由被告蔡國華等3人負擔，原告對被告葉麗玉請求部分，應全部駁回。另依系爭房屋查詢資料所示，被告蔡國華等3人繼承蔡家進之系爭房屋應有部分1/2後，尚未辦理繼承登記（卷第221頁），自為公同共有，應就原告應得之每月租金33,660元連帶負責。
㈤、原告於113年3月28日取得系爭土地應有部分，迄今未逾租金之5年時效，從而可請求自113年3月28日起至115年5月28日止之租金875,160元（33,660元×26個月=875,160元），及自115年5月29日起至法定租賃關係終止之日止，按月租金33,660元。
㈥、綜上，原告依民法第425條之1第2項，請求本院核定租金數額；及依民法第421條第1條請求被告蔡國華等3人連帶給付租金875,160元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自115年5月29日起至法定租賃關係終止之日止，按月給付33,660元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則屬過高，應予駁回。（註：原告訴之聲明⑵計算租金之期間，與聲明⑶計算租金之期間，有重疊，由本院職權調整起迄日，重複計算之日數予以駁回。）
四、關於主文第二項部分，兩造均聲明願供擔保假執行及免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 7 月 7 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 7 日
書記官 凃庭姍