臺灣新竹地方法院民事判決114年度重訴字第253號原 告 蔡依宸訴訟代理人 魏翠亭律師
陳恩民律師陳弈宏律師被 告 羅文斌訴訟代理人 鄭博晉律師複 代 理人 朱昱恆律師上列當事人間履行契約等事件，本院於民國115年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰玖拾捌萬元，及自民國（下同）一一四年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告供擔保陸拾陸萬元後，得假執行。但被告如以壹佰玖拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國114年3月23日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約，卷第17-25頁），被告以總價1,980萬元向原告購買新竹縣○○鎮○○段000地號土地（持分全部）、821地號土地（持分805/100000）及其上252建號建物（門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○段○○巷00弄00號）（下稱系爭房地），被告已給付簽約款198萬元存入合泰建築經理股份有限公司所信託設置之台新國際商業銀行建北分行之台新商銀受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000)之履約保證專戶。
㈡、依系爭契約第4條付款日期約定，被告應於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款198萬元；交屋日期明確訂於114年9月30日，交屋日被告應給付尾款1,584萬元。詎料，稅單已於114年7月29日核發且由代書通知被告，被告應於114年8月1日前將完稅款匯入履保帳戶，被告竟拒不給付，經房仲業者、代書諸人多方聯絡，被告則以貸款金額不如預期、利率過高云云為由，拒不履行。經原告依系爭契約第12條「違約責任」約定，於114年9月19日以竹東郵局第256號存證信函，催告被告應於文到7日內給付完稅款及完成銀行對保作業，否則將請求違約金、解除契約、沒收已付價金、及請求損害賠償等，被告已於114年9月22日收訖上開催告存證信函，仍未予置理。原告無奈而於114年10月8月以竹東長春郵局第115號存證信函正式通知被告解除契約，並主張行使系爭契約書第12條權利，即沒收被告已付價金、請求違約金及其他損害之賠償。
㈢、原告請求被告給付9,628,820元，包括：⒈沒收被告已付價金198萬元。
⒉違約金679,320元：按買賣總價每日千分之0.5計算之違約金
，遲延給付每日違約金9,990元（註：正確應為9,900元），被告遲延給付68日（114年8月2日-114年10月8日）。
⒊原告因家中成員漸長而規劃換屋，以出售系爭房地方式籌措1
14年2月21日向訴外人李寶玲購買之新竹縣新埔鎮褒忠路房地（下稱褒忠路房地），買賣總價3,350萬元，原告並已支付簽約款335萬元、備證用印款335萬元（以上合計670萬元）。然因被告事後片面違約行為，導致原告無法支付褒忠路房地之價金，訴外人李寶玲已另案起訴向原告主張沒收已付價金670萬元（案號：本院115年度重訴字第36號），若原告於李寶玲案敗訴，將遭受670萬元重大損失。
⒋原告於出售系爭房地予被告後，為裝修所購褒忠路房屋而於1
14年5月12日與訴外人家和室內裝修設計有限公司（下稱家和公司）簽訂設計合約並已陸續支付設計費用70%即269,500元，有家和公司付款收據可稽（卷第127頁），然因訴外人李寶玲已解除契約，原告無從取得褒忠路房屋，故原告已支付之設計費用全部損失殆盡。
⒌以上合計9,628,820元（1,980,000＋679,320＋6,700,000＋269,
500＝9,628,820）
㈣、原告否認被告所抗辯原告及仲介人員范家瑋曾向被告保證系爭房地貸款成數能達到8成云云。實則，系爭契約係約定若貸款不足時，被告應以現金給付。被告以上開藉口向原告提起之確認買賣契約不存在事件，業經本院以114年度重訴字第280號駁回其訴，有判決書可佐（卷第115-120頁）。
㈤、爰依系爭契約第12條、民法第213條、第216條、第260條等規定，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告9,628,820元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執兩造間訂有系爭契約，然兩造間有口頭約定貸款成數須達到8成。原告及具有專業知識之永義房屋仲介人員范家瑋，明知系爭土地僅為丙種建築用地，實際價值較低，當被告詢問貸款成數問題時，原告及仲介范家瑋向被告保證，因為被告為台積電員工身分，貸款成數絕對能達到8成以上即1,580萬元等語，致被告意思表示錯誤而同意簽訂系爭契約。
基上錯誤，被告已對原告提起確認買賣契約不存在之訴（本院114年度重訴字第280號）。
㈡、被告曾詢問數家銀行貸款成數均不及8成。上海商銀北新竹分行表示因土地僅為丙種建築用地緣故，系爭房地實際價值低於買賣總價8成，銀行不可能以近乎全額貸方式核貸，僅同意核貸1,450萬元；台中商銀則僅同意按6成核貸即1,195萬元，且年利率高達3.8%，超逾一般房貸利率行情約2.5%至2.6%之間。被告為履行系爭契約，已本於誠信投入相當時間及心力，尋求替代解決方案仍未可得。被告未履行系爭契約係因不可歸責於被告之事由所致，自無須負擔違約責任。
㈢、退步言，若法院認定被告應負違約之責，惟原告尚未有任何對待給付，仍為系爭房地所有權人，且系爭房地價值並無任何貶損，難謂原告有何實際損失。系爭契約第12條第2項之違約金，乃損害賠償預定額性質之違約金，故請求依民法第252條規定核減過高之違約金。
㈣、至於原告與第三人李寶玲間關於褒忠路房地買賣契約所生之沒收670萬元價金爭議，乃原告就其自身資金、履約能力未充份考量之故，與被告之未履約間，並無相當因果關係。況僅憑李寶玲之起訴狀及所附證據，不足以證明原告已受有670萬元損害。又關於原告支付家和公司設計費用269,500元乙節，亦與被告之未履約間，無相當因果關係，兩造訂約前，原告從未向被告揭露此節，被告無從預見可能發生此項損害，且家和公司既因原告最終未取得褒忠路房屋而無從提供設計圖予原告，則家和公司承攬工作未完成，不得請求給付承攬報酬，原告應自行向家和公司請求返還。
㈤、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張：兩造間訂有系爭契約，買賣總價1,980萬元，被告已給付198萬元匯入履保帳戶，被告之後未再給付完稅款198萬元及點交尾款1,584萬元，原告已於114年10月8月以竹東長春郵局第115號存證信函通知被告解除系爭契約等情，為被告所不爭執，並有系爭契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、存證信函等在卷可稽（卷第17-30、41-42頁），故此部分事實應堪先予認定。
㈡、被告辯稱原告及仲介范家瑋向其保證系爭房地之貸款成數絕對能達到8成以上即1,584萬元等語，並未舉證以實，復與系爭契約第4條價款給付約定欄約定「＊本案辦理價金履約保證，但買方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，買方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶」（卷第21頁）之約定歧異，故被告此部分辯解並無足取。簡言之，被告若無法足額貸款，自應以現金補足價款。
㈢、況觀諸被告自行提出之台中商銀114年12月31日中消推字第1147403525號函所示（卷第97-99頁），被告於114年6月20日檢具系爭契約，向台中商銀提出貸款申請，該行經辦員工已口頭告知現行房貸利率約為3.8%起，並說明最終核貸額度與條件需視審核結果為準。而台中商銀於114年7月24日核准被告之貸款條件如下：①1,195萬元，利率3.8%，期限30年。②170萬元，利率3.8%，期限15年。③170萬元，利率3.9%，期限15年。④100萬元，利率1.99%，期限7年。準此，台中商銀核貸之總金額為1,635萬元（計算式：1,195萬元+170萬元+170萬元+100萬元=1,635萬元），高於被告擬貸之1,584萬元，可見並無被告所辯其貸款成數無法達到8成之情事，充其量只是被告長期所需負擔之利息總額高於其預期，故未赴台中商銀辦理後續對保簽約事宜。況者，不論核貸成數是否達到8成、亦不論被告是否欲節省利息支出，被告均應依系爭契約第4條約定，將差額以現金補足存入履保帳戶，而非逾期不履行價金給付義務。準此，被告係因可歸責於已之事由債務不履行，洵堪認定。
㈣、至於被告聲請本院向上海商銀函詢「丙種建築用地」對該銀行核貸成數之影響乙節（卷第153頁），本院斟酌「使用地類別：丙種建築用地」乃明載於土地標示之事項，兩造訂約前、後並無變更，為被告訂約時所明知。而影響銀行核貸金額之因素甚多，除作為抵押擔保品之標的物本身價值以外，尚包括：政府政策、申貸人年紀、信用狀況、工作能力、持有不動產戶數、與特定銀行過去往來實績等，甚至該銀行自身所能承作之房貸餘額、準備金、逾放比等，無不是核貸金額所考量因素。是以，單就「丙種建築用地」對上海商銀核貸成數之影響，本院認無調查必要，附此敘明。
㈤、關於原告得向被告請求賠償之金額，本院基於以下證據及理由，認應以198萬元為度。緣以：
⒈截至本件言詞辯論終結日止，原告實際所受損害為①與被告訂
約過程中個人之時間耗損，及支出之代書費、仲介費，此部分原告雖未提出證據以具體化金額，但為不動產買賣交易過程中通常發生之費用。②則為所支付之褒忠路房屋設計費用269,500元，原告已支付予家和公司且無法退還乙節，除據原告提出家和公司收據外，該公司亦函覆本院略稱：本公司收受款項，即投入大量人力時間成本，進行包括現場丈量、現況圖繪製、平面配置規劃、設計整合及相關施工圖面製作，所支出勞務價值超過所收取之70%價款即269,500元，此為本公司專業勞務之對價，沒有返還予原告之依據等語（卷第12
3、127頁）。⒉系爭契約第12條違約責任，固然約定：「（第2項）買方若有
遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項。」「（第4項）本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」然查，參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條違約之處罰，第3項明文「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。」簡言之，於買方遲延期間賣方得請求期款並附加利息，但若買方遲延逾1個月以上且經催告仍逾期超過7日以上者，賣方得解除契約及沒收不超過總價款15%之已付價款充作違約金，且賣方不得另行求償。系爭契約乃永義不動產經紀有限公司（永義房屋）所製作供不特定買賣方簽署之契約，自屬成屋買賣定型化契約。揆諸前揭說明，原告於本件既主張沒收全部已付價金198萬元、又請求被告再給付違約金679,320元、設計費用269,500元，即逾越前開「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條規範意旨，且置成屋買賣雙方於不可預期、無法控制之交易風險中，自無足取。
⒊訴外人李寶玲另案向原告主張沒收褒忠路房地已付價金670萬
元乙案（本院115年度重訴字第36號），上開款項仍在該件買賣履約保證帳戶內，此觀李寶玲起訴狀所載訴之聲明即明（卷第129頁），原告尚未實際受損，且原告已付670萬元價金占總價3,350萬元達20%，極有減少沒收金額之可能。既該件訴訟尚未審結，本件無法逕認被告應賠償原告670萬元損失。
⒋綜上，系爭契約買賣總價1,980萬元，按15%計算為297萬元。
被告已付價款198萬元，未逾15%，且足以填補原告所受前揭①②損害，故原告請求沒收被告已付全部價款198萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
書記官 凃庭姍