臺灣新竹地方法院民事判決114年度重訴字第43號原 告 劉昌鎮訴訟代理人 張秀菊律師被 告 劉春玲
劉月嫦劉月霞
劉昌平上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國114年7月30日辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就被告公同共有如附表所示之土地，有與訴外人呂學禎買受相同條件之優先購買權存在。
被告應以新臺幣1,600萬元之價格與原告訂立書面買賣契約，並於原告依買賣契約給付被告價金之同時，將前項土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張其為附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，依被告將系爭土地以新臺幣（下同）2,000萬元出售予訴外人呂學禎之同一條件（下稱系爭條件），有優先購買權存在，然此情為被告所否認，是兩造間對於原告是否有以系爭條件優先購買之權利並不明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認原告提起本件確認之訴，有法律上之確認利益。
二、被告劉月嫦、劉昌平未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）本件被告劉春玲、劉昌平、劉月嫦等3人於民國113年8月15日以新竹民生路郵局第177號存證信函通知原告及被告劉月霞2人，稱兩造公同共有如附表所示系爭土地，依土地法第34條之1規定處分，公同共有持分面積全部一次出售，出售總價金為2,000萬元，應納之地價稅、土地增值稅等稅費自價金中扣除並代為繳清，並通知共有人應於文到15日內以書面表示優先購買之旨。原告於收受上開存證信函後，隨即於113年8月27日以竹東郵局第165號存證信函表示願依同樣條件依法主張優先購買之意，故原告之優先購買權業已合法生效。
（二）原告依法向被告主張優先購買權後，為使雙方買賣順利進行，乃於113年9月6日以竹東郵局第175號存證信函通知被告等人，函請全體共有人於113年9月27日上午10時前往新竹縣○○鎮○○路000號，並攜帶相關證件資料以辦理契約簽定及不動產移轉登記等事宜。詎料，被告等人卻於113年9月18日以新竹三姓橋郵局第58號存證信函稱：因尚有他共有人劉月霞未接收優先購買之存證信函，尚於公告期間，另有土地承租人亦未答覆是否主張優先購買，因優先購買人不僅僅原告一人，請原告靜候通知云云，為此原告再於113年10月1日以竹東郵局第191號存證信函通知被告等人，請共有人全體於113年10月11日上午10時攜帶應備文件前往簽立買賣契約及辦理移轉登記程序，惟該日仍未見被告等人前來簽訂買賣契約。為此請求確認原告之優先購買權存在，並判命被告等人應與原告簽訂買賣契約，同時辦理土地所有權移轉登記。
（三）綜上，爰聲明：⒈確認原告就被告公同共有如附表所示之土地，有與訴外人呂學禎買受相同條件之優先購買權存在。
⒉就前項土地之權利範圍，被告應各以400萬元之價格與原告
訂立書面買賣契約，並於原告依買賣契約各給付被告價金之同時，各將其所有前項土地權利範圍移轉登記予原告。
二、被告部分：
（一）被告劉月嫦、劉春玲具狀及到庭稱：系爭土地於113年7月21日所簽訂之買賣契約書，因買賣雙方對於契約內容部分條件無法成就，故於114年4月9日經雙方合意解除買賣契約，本件應無優先購買權之爭執；且當時伊哥哥中風、意識不清、已經取消、沒有買賣的問題等語。
（二）被告劉月霞表示：同意給原告購買。
（三）其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未做作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）按土地法第34條之1執行要點十三、㈠明定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力」。又土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。另依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力（最高法院109年度台上字第2080號判決意旨參照）。
（二）查被告劉春玲、劉昌平、劉月嫦與訴外人呂學禎於113年7月21日就附表所示系爭土地訂立買賣契約，嗣上開被告於113年8月15日寄發存證信函通知原告行使優先購買權，原告則於113年8月27日依法主張優先購買，之後被告於114年4月9日與訴外人呂學禎合意解除買賣契約等情，有存證信函及解除買賣合約書存卷可稽（見本院卷第23-31、143頁），且為到庭被告所不爭執。原告在行使優先承購權時，買賣契約確屬有效存在，揆之前揭說明，原告之優先購買權行使，堪認合法，兩造間就系爭土地已於原告行使優先購買之形成權而成立買賣契約甚明，不因嗣後買賣契約解除而受影響。從而，原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，洵屬有據。
（三）次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之，民法第758條定有明文。又按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，亦為同法第369條所明定。查兩造就系爭土地於原告以存證信函表示行使優先購買權時，即已成立買賣契約，業經認定如前，且該契約既以取得不動產物權為內容，依上揭規定，自應以書面為之，惟本件買賣標的為公同共有之土地，自不宜分別訂立買賣契約。而被告就買賣標的物即系爭土地所有權之交付，與原告之價金給付，因無其他法律規定或契約訂定或習慣認為應分別為之，自當同時履行。準此，原告請求以與訴外人呂學禎買受系爭土地同一價格總價2,000萬元作為買賣條件優先購買，並請求於原告給付1,600萬元（計算式：2,000萬元×4/5=1,600萬元）買賣價金之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，合於法律規定，應認有理由。
（四）另被告劉春玲雖於審理時又稱當時其哥哥（應係指劉昌平）中風、意識不清、契約中止等語，不僅未提出任何證據，且其前曾具狀表示表示該契約已經解除時，狀內並未提及此情，僅稱因契約內容部分條件無法成就兩造合意解除，並且附上具有劉昌平簽名蓋章之「解除買賣合約書」（見本院卷第143頁），倘被告劉昌平於簽訂買賣契約時「意識不清」，顯然不知有此買賣契約，何以會簽署此解除買賣合約書，另被告所劉春玲、劉昌平、劉月嫦出具之通知原告有優先承買權之存證信函（見本院卷第23至29頁），上有劉昌平之蓋印，倘若劉昌平當時意識不清，究竟係何人未經劉昌平同意蓋印？此均未見被告劉春玲說明及提出證據，此部分所辯就本院上開認定尚不生影響。
四、綜上所述，原告主張依土地法第34條之1第4項、第5項及買賣之法律關係，請求確認其就系爭土地有優先購買權，並請求被告應就系爭土地與其訂立與訴外人呂學禎買受相同條件之買賣契約，並於其給付被告1,600萬元時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，均有理由，應予准許；原告請求各以400萬元價格分別與被告訂立買賣契約，並不適當，爰駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 8 月 27 日
書記官 林怡芳附表：
土地坐落 權利範圍 新竹縣○○鄉○○段00000地號 公同共有1分之1 新竹縣○○鄉○○段000地號 公同共有1分之1 新竹縣○○鄉○○段000地號 公同共有4分之3 新竹縣○○鄉○○段0000地號 公同共有1分之1 新竹縣○○鄉○○段0000地號 公同共有316800分之40211 新竹縣○○鄉○○段0000地號 公同共有9分之1