臺灣新竹地方法院民事簡易判決115年度竹簡字第169號原 告 吳星怡被 告 李俊憲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月30日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○路00號5樓之3房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣48,819元，並自民國115年1月19日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣16,810元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項、第2項前段得假執行；本判決第2項後段就已到期部分得假執行。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國114年3月11日向原告承租門牌號碼新竹市○區○○路00號5樓之3房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂房屋租賃契約書，約定租期2年，自114年3月20日起至116年3月19日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，依約應於每月10日給付，管理費（每月1,810元）、水、電、瓦斯、網路等費用均由被告自行負擔，押租金為30,000元（下稱系爭租約）。詎被告自114年3月11日入住後僅繳納第1個月租金及第2個月之租金，此後便未再按期繳納租金、管理費及水、電、瓦斯費，共積欠4個月租金，累計租金欠額達2個月以上，原告前於114年8月7日以新竹英明街郵局第306號存證信函（下稱第306號存證信函）催告被告應於函到5日內前繳清所積欠之租金、管理費共計67,240元，屆期未付清，系爭租約即行終止，然被告仍置之不理；原告再於114年12月10日以新竹英明街郵局第509號存證信函（下稱第509號存證信函）催告被告應於114年12月19日內前繳清所積欠之租金、管理費共計76,290元，並請求搬遷返還房屋，即終止系爭租約。系爭房屋之租約既已於114年12月19日終止，被告占有系爭房屋即無正當權源，是被告未於租約終止後立即返還系爭房屋，除應按租金數額給付相當於租金之不當得利，並應依約給付欠繳之114年5月份至8月份租金60,000元（未扣除押租金）及水費667元、電費1,816元、瓦斯費713元，加計原告代繳積欠之管理費16,290元，並扣除上開押租金後，以上共計49,486元。原告爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付49,486元，及自115年1月19日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,810元。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，經原告提出之系爭房屋113年房屋稅繳
款書、系爭租約、第306號及第509號存證信函、收件回執、普通掛號函件執據、管理費繳納通知、台灣電力公司帳單明細、瓦斯公司線上查詢表、兩造間LINE對話紀錄截圖等件影本為證，堪信原告之主張為真正。
㈡原告請求騰空遷讓返還系爭房屋部分⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項固有明文，惟此規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之。次按系爭租約第4條、第14條分別約定：「租金應於每月10日以前繳納，每次應繳零年壹個月份乙方（即被告）不得藉詞拖延。」、「甲（即原告）乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。從兩造約定可知，第14條所稱解約探究當事人真意應是指終止契約之意，而兩造約定系爭租約第14條應有排除民法第440條第1項之意思，是僅需被告已達逾2個月租額，原告即得依系爭租約第14條終止契約。
⒉經查，被告未依約給付114年5月份至8月份之租金，截至114
年8月份為止，累積所欠租金已逾2個月以上，已如前述，原告自得依系爭租約第14條終止契約，則原告以被告欠租為由而以第509號存證信函於114年12月19日據以終止系爭租約，於法尚無不合。系爭租約既經原告合法予以終止，自114年12月20日起即已失效，是原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原告，當屬有據。
㈢原告請求給付租金、相當於租金之不當得利部分⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。又依系爭租約第3、4條之約定，系爭房屋之每月租金為15,000元，被告並應於每月10日以前繳納租金予原告。查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3、4條已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，被告自有依約給付原告租金15,000元之義務，而被告積欠114年5月份至同年8月份共計4個月期間，每月15,000元之租金，業如前述，因被告於承租時已繳付押租保證金30,000元尚未扣抵，經與前揭押租保證金30,000元抵扣後，被告尚應給付原告積欠之租金共為30,000元（計算式：15,000×4－30,000＝30,000）。是原告請求被告給付30,000元，即屬有據，應予准許。
⒉再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而對不動產具權利之人，此時亦受有相當於租金之損害。查系爭租約於114年12月19日因終止而消滅，同如前述，是被告於114年12月20日起已無占有系爭房屋之正當權源，而直到被告返還系爭房屋之日止，受有無權占有系爭房屋之利益，並致原告受有相當於租金之損害。本院考量系爭房屋每月租金為15,000元、每月管理費為1,810元，則原告依不當得利法則係，請求被告給付自115年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利加計每月管理費共16,810元，核屬有據，俱應准許。
㈣原告請求水費、電費、瓦斯費及管理費部分：
再依系爭租約第3條約定：水、電、瓦斯、網路及管理費另計，由承租人自行負擔。」（見本院卷第35頁）。原告雖主張被告於返還系爭房屋占有前，尚欠114年8月29日至114年10月31日止之水費667元、114年10月1日至114年12月1日之電費1,816元、114年12月份之瓦斯費713元及114年4月份至同年12月份之管理費16,290元未繳納，已由原告墊付之事實，並提出管理費繳納通知、台灣電力公司帳單明細、瓦斯公司線上查詢表等件影本為佐（見本院卷第27至319頁），經核除原告所列水費部分，原告並未提出任何證據或資料可供證明外，其餘部分則有相對應之單據可參，且與原告提出之前開單據金額相符，故原告代墊之上開費用總計為18,819元【計算式：（電費1,816元）＋（瓦斯費713元）＋（管理費16,290元）＝18,819元】，其逾此部分之請求，尚屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告給付原告租金30,000元、電費、瓦斯費及管理費共計18,819元，以上合計48,819元（計算式：30,000元＋18,819元＝48,819元），暨自115年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,810元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件雖為一部勝訴一部敗訴，但原告敗訴部分比例甚微，故仍酌定由被告負擔全部訴訟費用。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 25 日
書記官 辛旻熹